Steuervorteile bei denkmalgeschützten Gebäuden – Denkmalschutz- und Steuerstundungsmodelle

Zusammenfassung

Überblick

Der Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger stellt grundsätzlich keine modellhafte Gestaltung dar, wenn der Bauträger mit dem Erwerber zugleich die Modernisierung des Objekts ohne weitere modellhafte Zusatz- oder Nebenleistungen vereinbart. Bei Vermietung können die erhöhten Abschreibungen nach § 7i EStG vorgenommen werden, im Fall der Eigennutzung der Sonderausgabenabzug nach § 10i EStG.

Bei Inanspruchnahme von Nebenleistungen, die der Bauträger zu erbringen hat, wird aus dem steuerbegünstigten Denkmalschutzmodell sehr schnell ein Steuerstundungsmodell mit erheblichen Nachteilen für den Anleger.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in den Paragrafen:

§ 15b EStG,

§ 7i EStG und

§ 11b EStG.

Die häufigsten Fallen

1. Nur die nach Abschluss des Kaufvertrags anfallenden Aufwendungen sind nach den §§ 7i, 10f bzw. 11b EStG begünstigt. Verlassen Sie sich nicht auf anders lautende Aussagen des Veräußerers oder Maklers.
2. Vereinbarung von Zusatzleistungen führt zur Annahme eines Steuerstundungsmodells (§ 15b EStG).

1 Denkmalschutzmodell

1.1 Abwicklung

Während die goldenen Zeiten der Bauherrenmodelle bei Neubauten vorbei sind, wendet sich das Interesse der Kapitalanleger zunehmend dem sog. Denkmalschutzmodell zu. Die Abwicklung läuft ähnlich wie beim normalen Bauherrenmodell ab.

Erwerber­modell

Insbesondere bei größeren Altobjekten erfolgen die Baumaßnahmen häufig im Rahmen von sog. Erwerbermodellen. Hierbei wird ein renovierungsbedürftiges Objekt vom Bauträger aufgekauft und in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Zwischen dem Erwerber der einzelnen Eigentumswohnung und dem Bauträger wird in der Regel ein vorformuliertes Vertragswerk abgeschlossen, das den Kaufvertrag, die Durchführung der Bauarbeiten, die Finanzierung usw. beinhaltet. Für diese Gesamtleistung wird ein Festpreis vereinbart. Die Besitzübergabe der Eigentumswohnung an den Erwerber erfolgt regelmäßig erst nach Beendigung der Baumaßnahmen.

Hinweis

Anleger ist nicht Bauherr, sondern Erwerber

Der Anleger, der sich an einem derartigen Modell beteiligt, ist nicht Bauherr, sondern Erwerber des bebauten und sanierten und modernisierten Grundstücks. Damit hat er keine Herstellungs-, sondern Anschaffungskosten. Da nach § 7i EStG aber nur Anschaffungskosten begünstigt sind, die nach dem Abschluss des Kaufvertrags entstehen, können die Beteiligten an Denkmalschutzmodellen höchstens für einen Teil ihrer Aufwendungen die erhöhten Abschreibungen in Anspruch nehmen.

Annahme von Kaufange­boten

Wenn Erwerber gegenüber einer Bauträger-GmbH, die Denkmalschutzobjekte vertreibt, zunächst notariell beurkundete Angebote zum Kauf von Gebäuden i. S. d. § 7i EStG abgeben und später die Kaufverträge durch die notariell beurkundete Annahme der Angebote seitens des Bauträgers zustande kommen, sind Anschaffungskosten, die vor der Annahme des Angebots durch den Bauträger entstehen, nicht nach § 7i EStG begünstigt.^[1]

Praxis-Tipp

Rücksprache mit Denkmalbehörde vor Vertragsschluss

Bevor Sie eine denkmalgeschützte Eigentumswohnung von einem Bauträger erwerben, sollten Sie unbedingt bei der zuständigen Denkmalbehörde vorsprechen und sich erkundigen, ob für dieses Vorhaben die nach § 7i EStG erforderliche Bestätigung ausgestellt wird.

[1] OFD Frankfurt, Verfügung v. 18.3.2009, S 2198 b A – 15 – St 215.

1.2 Bemessungsgrundlage für die AfA

Aufteilung des Gesamtaufwands

Für die AfA nach § 7i EStG ist der Gesamtaufwand, soweit das eindeutig möglich ist, unmittelbar zuzuordnen, und zwar auf

• Grund und Boden
• Altsubstanz des Gebäudes
• begünstigte Maßnahmen i. S. d. § 7i EStG
• übrige Maßnahmen
• sofort abziehbare Werbungskosten.

Aufwendungen, die sich nicht eindeutig zuordnen lassen, sind auf die Kostenarten, mit denen sie zusammenhängen, aufzuteilen. Die Aufteilung erfolgt im Verhältnis der auf diese Kostenarten eindeutig entfallenden Kosten.

Ermittlung

Die Bemessungsgrundlage für die AfA nach § 7i EStG errechnet sich daher wie folgt:

• Aufwendungen, die eindeutig den bescheinigten Baumaßnahmen i. S. d. § 7i EStG zuzuordnen sind, zzgl.
• Anteile der nicht eindeutig zuzuordnenden Anschaffungskosten.

Begünstigt nach § 7i EStG sind aber nur Aufwendungen für Baumaßnahmen, die nach dem Beitritt des Anlegers zum Gesamtobjekt durchgeführt worden sind. Der Erwerber muss die Aufteilung der Gesamtaufwendungen darlegen. Die Denkmalbehörde ist nicht verpflichtet, die anteiligen Aufwendungen für eine Sanierungsmaßnahme im Falle des späteren Eintritts eines Beteiligten in die Erwerbergemeinschaft entsprechend diesem zeitlichen Moment zuzuordnen. Diese Abgrenzung obliegt allein der Finanzbehörde.

Achtung

Bescheinigungen des Veräußerers

In der Regel erkennen die Finanzämter entsprechende Bescheinigungen des Veräußerers an, sofern nicht ohnedies eine gesonderte Feststellung der Besteuerungsgrundlagen vom Finanzamt durchgeführt wird (s. unten).

2 Steuerstundungsmodelle

2.1 Denkmalschutzmodell wird zum Stundungsmodell

Stundungsmodell

Die Gefahr beim Erwerb eines denkmalgeschützten Objekts, das vermietet werden soll, besteht darin, dass es sich um ein Steuerstundungsmodell handeln kann. Ein solches liegt vor, wenn aufgrund einer modellhaften Gestalt...