Private Grundstücksgeschäfte / 8.3 Werbungskosten

Bei der Berechnung des Spekulationsgewinns sind die mit dem Spekulationsgeschäft im Zusammenhang stehenden Werbungskosten abzuziehen. Die durch ein Spekulationsgeschäft veranlassten Werbungskosten sind in dem Kalenderjahr zu berücksichtigen, in dem der Verkaufserlös zufließt.^[1]

Veräußerungskosten

Werbungskosten sind grundsätzlich alle durch ein Veräußerungsgeschäft i. S. d. § 23 EStG veranlassten Aufwendungen, die weder zu den (nachträglichen) Anschaffungs- oder Herstellungskosten des veräußerten Wirtschaftsguts gehören, einer vorrangigen Einkunftsart zuzuordnen sind noch wegen privater Nutzung unter das Abzugsverbot des § 12 EStG fallen.

Dazu gehören z. B. Maklerhonorare, Anzeigenkosten, Notarkosten, Grundbuchgebühren für Eigentumsumschreibung und eventuelle Löschungen.

Zinsen

Zinsen sind nur dann als Werbungskosten bei der Berechnung des Spekulationsgewinns zu berücksichtigen, wenn sie mit dem Spekulationsgeschäft ursächlich zusammenhängen.

Praxis-Beispiel

Berücksichtigung von Zinsen als Werbungskosten

O hat am 10.5.2019 Bauerwartungsland für 150.000 EUR erworben. Zur Finanzierung hat er ein Darlehen aufgenommen. Am 20.3.2020 verkauft O das zwischenzeitlich Bauland gewordene Grundstück für 400.000 EUR. Die für das Darlehen bezahlten Zinsen werden bei der Berechnung des Spekulationsgewinns als Werbungskosten abgezogen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Durch die Verpflichtung zur lastenfreien Veräußerung von Grundbesitz veranlasste Vorfälligkeitsentschädigungen sind als Werbungskosten zu berücksichtigen.^[2]

Abziehbar können auch Erhaltungsaufwendungen sein, soweit sie allein oder ganz überwiegend durch die Veräußerung des Mietobjekts veranlasst sind.^[3]

Planungskosten

Wird ein unbebautes Grundstück innerhalb von 10 Jahren seit der Anschaffung unter Aufgabe der Bebauungsabsicht wieder veräußert, können die Planungsaufwendungen (Baugenehmigungsgebühren, Architektenhonorar) als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder im Rahmen des Spekulationsgewinns abziehbar sein, wenn von Anfang an Veräußerungsabsicht bestanden hat.^[4]

Wird ein Gebäude, das zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden sollte, vor dem Selbstbezug und innerhalb der Veräußerungsfrist wieder veräußert, mindern nur solche Grundstücksaufwendungen den Veräußerungsgewinn, die auf die Zeit entfallen, in der der Steuerpflichtige bereits zum Verkauf des Objekts entschlossen war.^[5]

[1] BFH, Urteil v. 3.6.1992, X R 91/90, BStBl 1992 II S. 1017.

[2] BFH, Urteil v. 6.12.2005, BStBl 2006 II S. 265.

[3] BFH, Urteil v. 14.12.2004, IX R 34/03, BStBl 2005 II S. 343.

[4] BFH, Urteil v. 12.12.1996, X R 65/95, BStBl 1997 II S. 603.

[5] BFH, Urteil v. 16.6.2004, BStBl 2005 II S. 91.