Makler: Bestellerprinzip / 10.4 Tätigkeit für beide Kaufvertragsparteien

Die Neuregelung in § 656c BGB regelt den Provisionsanspruch des Maklers bei einer Tätigkeit für beide Parteien wie folgt:

Zitat

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

Diese Vorschrift stellt neben der in § 656d BGB ein zentrales Herzstück der Neuregelungen dar. Mit § 656c BGB soll der bislang weit verbreiteten Praxis ein Riegel vorgeschoben werden, nach der der Verkäufer den Makler zwar beauftragt, mit diesem aber eine Vereinbarung trifft, dass letztlich provisionspflichtig allein der Erwerber sein soll. Treffen Verkäufer und Makler eine entsprechende Abrede, kann der Makler also auch vom Erwerber keine Provision verlangen und geht letztlich leer aus. Insoweit stellt Absatz 2 klar, dass ein Maklervertrag unwirksam ist, wenn von diesen Grundsätzen abgewichen wird, und der Makler jedenfalls seinen Provisionsanspruch gegen den Käufer nach § 654 BGB verwirkt, weil er sich eine Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen hat.

Praxis-Beispiel

Keine Maklerprovision bei Verkauf an Verbraucher

Der Verkäufer beauftragt den Makler mit der Vermarktung seines Einfamilienhauses. Er selbst will keine Provision zahlen, vielmehr soll der Makler eine Provisionsabrede mit dem potenziellen Erwerber treffen. Handelt es sich nun bei dem weiteren Vertragspartner des Maklers, also dem potenziellen Erwerber, um einen Verbraucher, kann der Makler einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem potenziellen Erwerber nicht mehr abschließen – auch nicht im Wege der Individualvereinbarung.

Praxis-Beispiel

Aufgeteilte Maklerprovision

Wiederum beauftragt der Verkäufer den Makler mit der Vermarktung seines Einfamilienhauses. Der Verkäufer ist bereit, eine Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises an den Makler zu zahlen. Will der Makler mit dem potenziellen Erwerber ebenfalls eine Provision vereinbaren, so darf diese eine Höhe von 3,57 % des Kaufpreises nicht überschreiten. Hier gilt ebenfalls, dass eine höhere Provision auch nicht im Wege einer Individualvereinbarung festgelegt werden kann.

Grundsätzlich ist zu beachten, dass die gesetzlichen Neuregelungen für das gesamte Bundesgebiet gelten, also auch in den Regionen, in denen sich die Praxis herausgebildet hatte, dass Verkäufer keine Provision zahlen. Selbst in Regionen, in denen eine hälftige Teilung der Maklercourtage üblich war.

Die Provisionszahlungspflicht der Beteiligten richtet sich nicht mehr danach, welche Partei aufgrund der örtlichen Gegebenheiten und der allgemeinen Marktlage in der Position ist, eine Abwälzung der Maklerkosten auf die andere Partei durchzusetzen. Sie orientiert sich vielmehr daran, dass der Makler in vielen Fällen den Interessen beider Parteien dient und eine hälftige Teilung der Provision daher angemessen ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer über einen Maklervertrag verbunden ist. In diesen Fällen ist seine Tätigkeit von strengen Neutralitätspflichten geprägt, sodass keine Gründe für eine abweichende Verteilung der Kosten bestehen. Damit sich auch unter dem Eindruck einer angespannten Marktlage von vornherein keine Partei veranlasst sehen muss, der Forderung nach einer anderen Vereinbarung nachzukommen, ist die hälftige Teilung der Provision in diesen Fällen zwingend vorgesehen. Abweichende Vereinbarungen sind deshalb unwirksam.

Wichtig

Ausschluss der Doppeltätigkeit

Vom Anwendungsbereich des § 656c BGB nicht erfasst sind die Fälle, in denen eine Kaufvertragspartei den Makler unter Ausschluss der Doppeltätigkeit allein mit der Wahrnehmung ihrer Interessen beauftragt. Dies bleibt unverändert möglich. Im Fall eines ausschließlichen Suchauftrags des Kaufinteressenten oder eines alleinigen Vermittlungsauftrags des Verkäufers besteht nur zwischen jeweils einer Partei und dem Makler eine vertragliche Beziehung, sodass auch zunächst nur der Auftraggeber die vereinbarte Provision schuldet.

Dieser Grundsatz kann auch nicht dadurch umgangen werden, dass der Makler, wie es in den Fällen des sog. "An-die-Hand-Gebens" häufig erfolgt, mit dem ersten Auftraggeber – i. d. R. also dem Verkäufer – die Unentgeltlichkeit seiner Tätigkeit vereinbart und sich anschließend nur von dem Käufer eine Provision versprechen lässt. Selbst wenn unter diesen Umständen aufgrund der negativen Provisionsabrede sowie etwa der fehlenden Textform nicht von einem Maklervertrag i. S. v. § 652 BGB und insoweit § 656a BGB auszugehen sein sollte, wird ...