Innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert als Mindestwert bei Einheitsbewertung von Golfplätzen

Leitsatz

Es ist nicht zu beanstanden, dass die Finanzverwaltung bei der Feststellung des Einheitswerts ehemals landwirtschaftlich genutzter Grundstücke, die am Bewertungsstichtag an einen Golfplatzbetreiber verpachtet sind, den innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert als Untergrenze ansetzt. Dies gilt sowohl für bereits eingerichtete als auch für noch einzurichtende Golfplätze.

Sachverhalt

E verpachtete 1993 bis dahin landwirtschaftlich genutzte Flächen langfristig an einen Golfplatzbetreiber. Im Wege der Nachfeststellung auf den 1.1.1994 bewertete das Finanzamt die verpachteten Flächen als unbebaute Grundstücke und stellte den Einheitswert nach einem Bodenwert von 3,50 DM/qm auf 814500 DM fest. Als Bodenwert wurde dabei der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert angesetzt. E machte geltend, das Grundstück sei im Ertragswertverfahren mit 0,50 DM/qm zu bewerten, weil als gedachte Erwerber i.S. des § 9 BewG nur Kapitalanleger in Betracht kämen. Ein vom FG eingeholtes Sachverständigengutachten bewertete die Grundstücke auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 mit 1040000 DM.

Entscheidung

Ehemals landwirtschaftlich genutzte unbebaute Grundstücke, die nicht mehr i.S. des § 33 Abs. 1 und 2 BewG dauernd dazu bestimmt sind, einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zu dienen, sind nach § 68 Abs. 1 BewG dem Grundvermögen zuzurechnen und nach § 72 Abs. 1 BewG mit dem gemeinen Wert gemäß § 9 i.V.m. § 17 Abs. 3 BewG zu bewerten. Hierfür sind in erster Linie die Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke heranzuziehen. Erst wenn eine ausreichende Zahl stichtagsnaher Veräußerungen vergleichbarer Grundstücke fehlt, ist der Wert aus Durchschnittswerten (Richtwerten) abzuleiten oder ausnahmsweise durch ein Einzelgutachten zu bestimmen. Eine Wertermittlung mit Hilfe des mutmaßlichen Ertrags zum Hauptfeststellungszeitpunkt kommt bei unbebauten Grundstücken allenfalls in Betracht, wenn keine anderen Schätzungsgrundlagen vorhanden sind.

Am 1.1.1964 hat eine hinreichende Anzahl von Veräußerungen vergleichbarer Golfplatzgrundstücke nicht vorgelegen. Damit scheidet eine Wertermittlung durch unmittelbaren Vergleich mit Kaufpreisen aus. Dies gilt auch für eine Wertableitung nach Durchschnittswerten (Richtwerten). Deshalb musste hier ein Einzelgutachten eingeholt werden. Die dabei vom Gutachterausschuss zusammengestellten Verkäufe landwirtschaftlicher Grundstücke waren zur Ableitung des innerlandwirtschaftlichen Werts geeignet. Dieser Wert, nicht der Ertragswert, stellt die Untergrenze für die Bewertung von Golfplatzgrundstücken dar. Dies folgt daraus, dass zu keiner Zeit Golfplätze unter dem Wert für landwirtschaftliche Grundstücke verkauft wurden.

Praxishinweis

Die Entscheidung zeigt die Vorbehalte des BFH gegen jede Art von Bewertung nach dem Ertrag. Eine lediglich auf Erträge im Sinne von Früchten gemäß § 99 Abs. 1, 3 BGB abstellende Ertragsbewertung bildet nämlich die gemeinen Werte nur unzureichend ab, weil der Markt sich nicht nur an den erzielbaren Früchten ausrichtet.

Link zur Entscheidung

BFH-Urteil vom 20.10.2004, II R 34/02