Grundstückswertermittlung / 2.3.3.4 Baureifes Land

Baureifes Land

Dem Grundstückswertermittlung:baureifes Land baureifen Land werden Flächen zugeordnet, die nach der Gesamtheit der öffentlich-rechtlichen Vorschriften einen Anspruch auf Zulassung einer baulichen Nutzung haben; eine bereits erteilte Genehmigung ist nicht Voraussetzung. Bebaute Grundstücke werden, anders als Gemeinbedarfsflächen, dem Entwicklungszustand "baureifes Land" zugerechnet. Die planungsrechtliche Zulässigkeit der Bodennutzung (Fachplanungsrecht ausgenommen) ergibt sich aus:

• Planungsrechtliche Zulässigkeit

  einem qualifiziertem Bebauungsplan, § 30 Abs. 1 BauGB

• einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan, § 30 Abs. 2 BauGB
• einem einfachen Bebauungsplan i. V. m. § 34 BauGB
• § 33 BauGB während der Planaufstellung
• § 34 BauGB im unbeplanten Innenbereich
• § 35 BauGB im Außenbereich.

Der qualifizierte Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB) mit seinen Mindestfestsetzungen

• Art und Maß der baulichen Nutzung
• Überbaubare Grundstücksflächen
• Örtliche Verkehrsflächen

setzt die planungsrechtlich zulässige Nutzung fest, während sich die zulässige Nutzung bei einem einfachen Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB), dem eine oder mehrere der Mindestfestsetzungen fehlen, in Verbindung mit § 34 BauGB ergibt. Bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist zusätzlich der nach § 12 BauGB abzuschließende Durchführungsvertrag zu beachten. Bei der Anwendung der Bebauungspläne ist die im Zeitpunkt der Aufstellung der Satzung gültige BauNVO anzuwenden.

Bereits während der Planaufstellung kann nach § 33 BauGB eine Baugenehmigung erteilt werden, wenn das Vorhaben dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan nicht widerspricht.

Unbeplanter Innenbereich

Neben der Ortsteilqualität ist es erforderlich, dass das Grundstück am Bebauungszusammenhang teilnimmt, d. h. von Bebauung umfasst ist. Bei entsprechendem Bebauungszusammenhang ist eine bauliche Nutzung in 2. Reihe grundsätzlich zulässig. Bei übergroßen Baulücken (den Maßstab für diese Bewertung bildet die örtliche Baustruktur) kann es sich aufgrund dadurch mangelndem Bebauungszusammenhangs um eine Außenbereichsinsel im Innenbereich handeln.

Außenbereich

Neben den in § 35 Abs. 1 BauGB aufgeführten privilegierten Vorhaben haben die teilprivilegierten Vorhaben des Abs. 4 einen Rechtsanspruch auf Zulassung. Die sonstigen Vorhaben des Abs. 2 haben nur dann einen Rechtsanspruch auf Zulassung, wenn die in Abs. 3 aufgeführten öffentlichen Belange nicht entgegenstehen.

Erschließung

Abschließend muss sowohl im Geltungsbereich von Bebauungsplänen als auch im unbeplanten Innen- und Außenbereich die Erschließung des Vorhabens gesichert sein. Hierzu reicht die bloße Festsetzung der Erschließungsanlage im Bebauungsplan genauso wenig wie eine nur privatrechtliche Vereinbarung zur Sicherung der Erschließung im unbeplanten Innenbereich ausreicht. Hier bedarf es je nach Landesrecht einer Baulast zur öffentlich-rechtlichen Sicherung. Das Landesrecht bestimmt, dass die Erschließungsanlage bis zur Nutzungsaufnahme hergestellt sein muss.