Grundstückskauf: Auflassung

Zusammenfassung

Die Auflassung ist die Willenserklärung des Veräußerers und des Erwerbers, dass sie sich über den Übergang des Eigentums vom Veräußerer auf den Erwerber einig sind. Sie ist notwendige Voraussetzung für den Übergang des Eigentums an Grundstücken.

Gesetze, Vorschriften und Entscheidungen

Rechtsgrundlage sind die §§ 873 Abs. 1, 925 BGB.

1 Notwendigkeit der Auflassung

Wechsel des Rechtsträgers

Eine Auflassung ist erforderlich, wenn die Übertragung des Eigentums mit einem Wechsel des Rechtsträgers verbunden ist. Das ist dann der Fall, wenn Veräußerer und Erwerber personenverschieden oder zwar personenidentisch sind, aber unterschiedlichen Gemeinschaftsformen angehören.

Praxis-Beispiel

Unterschiedliche Gemeinschaftsformen

Die Erbengemeinschaft zwischen A, B, C überträgt Grundbesitz auf eine personengleiche Bruchteilsgemeinschaft.^[1]

Beispiele Auflassung

Wo der Rechtsübergang außerhalb des Grundbuchs erfolgt oder gar kein Rechtsübergang stattfindet, ist eine Auflassung nicht erforderlich. Die wichtigsten Fälle sind:

• Erbteilsübertragung,^[2]
• Übertragung des Gesellschaftsanteils an einer BGB- oder Personengesellschaft auf einen Dritten,
• Identitätswahrende Änderung der Rechtsform durch Umwandlung von BGB-Gesellschaft, OHG oder KG in die jeweils andere Gesellschaftsform.

Eine Auflassung ist außerdem nicht nötig in den Fällen des originären Eigentumserwerbs (z. B. Buchersitzung nach § 900 BGB) und beim Erwerb durch Hoheitsakt (z.  B. Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung gem. § 90 ZVG).

Wo eine Auflassung nicht erforderlich ist, wird die Rechtsänderung im Wege der Grundbuchberichtigung vollzogen.

Mit der Auflassung des Grundstücks und der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch geht das Eigentum am Grundstück mit allen Bestandteilen auf den Erwerber über. Gleichzeitig geht auch das Eigentum an mitveräußertem Zubehör nach § 926 BGB auf den Erwerber über unter der Voraussetzung, dass das Zubehör dem Veräußerer gehört.

[1] § 1008 BGB.

[2] § 2033 Abs. 1 BGB.

2 Form der Auflassung

Bestimmte Form erforderlich

Die Auflassung hat bei gleichzeitiger Anwesenheit von Veräußerer und Erwerber durch ausdrückliche Erklärung vor einer zuständigen Stelle zu erfolgen.^[1] Zuständige Stelle ist jeder deutsche Notar. Die ausschließliche Zuständigkeit eines deutschen Rechtspflegeorgans vermeidet Beurkundungsfehler.^[2] Deshalb ist die Erklärung der Auflassung vor einem ausländischen Notar unwirksam. Zuständige Stelle ist außerdem jedes deutsche Gericht^[3] im Rahmen eines gerichtlichen Vergleichs.^[4] Im Ausland sind deutsche Konsularbeamten die zuständige Stelle.^[5] Die gleichzeitige Anwesenheit erfordert keine persönliche Anwesenheit; sie ist auch erfüllt, wenn sich die Vertragsteile vertreten lassen. Verhindert werden soll durch die Vorschrift die Sukzessivbeurkundung, die ansonsten bei notariellen Beurkundungen gemäß § 128 BGB genügt. Bei der getrennten Beurkundung von Angebot und Annahme i. S. d. § 128 BGB ist eine gleichzeitige Anwesenheit nicht gegeben. Eine Auflassung in der Angebotsurkunde durch die eine Partei und deren Annahme in der Annahmeurkunde durch die andere Partei ist daher nicht möglich. In diesen Fällen behilft man sich mit einer Vollmacht für eine Vertragspartei oder die Mitarbeiter des Notars, damit die Auflassung später – in der Regel nach Kaufpreiszahlung - erklärt werden kann.

Die Auflassung bedarf zu ihrer Wirksamkeit keiner Niederschrift des Notars über die Beurkundung von Willenserklärungen gem. § 8 BeurkG. Gleichwohl soll der Notar bei der Abgabe von Willenserklärungen eine solche Niederschrift aufnehmen. Die Auflassung muss dem Grundbuchamt lediglich in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden, was durch öffentlich-beglaubigte Erklärung beider Vertragsparteien gem. § 129 Abs. 1 BGB erfüllt ist. Die nur öffentlich-beglaubigte Erklärung einer Person, die sowohl Veräußerer als auch Erwerber vertritt, genügt dem Formerfordernis des § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB allerdings nicht.^[6]

Wird bei einer Auflassung die Erklärung der einen Partei durch ein rechtskräftiges Urteil ersetzt,^[7] muss der andere Teil seine Erklärung vor einem Notar abgeben. Die gleichzeitige Anwesenheit ist in diesem Fall entbehrlich. Der Verurteilte ist aufgrund des rechtskräftigen Urteils als anwesend anzusehen. Als grundbuchtauglicher Nachweis dient die Ausfertigung des Urteils mit Rechtskraftvermerk.

[1] § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB.

[2] OLG Köln, OLGZ 1986 S. 319 (322),

Auflassung vor einem ausländischen Notar ist unwirksam, KG Berlin, Beschluss v. 27.5.1986, 1 W 2627/85, DNotZ 1987 S. 44.

[3] §§ 12, 19 Konsulargesetz v. 11.9.1974 (BGBl I S. 2317).

[4] § 925 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[5] § 12 Nr. 1 KonsG.

[6] KG Berlin v. 20.1.2015, 1 W 559, 560/14.

[7] § 894 ZPO.

3 Inhalt der Auflassung

3.1 Bedingungsfeindlichkeit der Auflassung

Auflassung ist bedingungsfeindlich

Die Auflassung kann nicht unter einer Bedingung oder Befristung erklärt werden.^[1] Es ist daher nicht möglich, die Auflassung vom Eintritt bestimmter Umstände abhängig zu machen, bspw. von der Zahlung des Kaufpreises oder der Scheidung der Ehe. Die Praxis behilft sich in diesen Fällen regelmäßig damit, dass die Auflassung ausges...