KG Berlin Beschluss vom 20.01.2015 - 1 W 559 + 560/14

Leitsatz (amtlich)

Die nur öffentlich beglaubigte Erklärung einer Person, die sowohl den Veräußerer als auch den Erwerber bei der Einigung über den Eigentumsübergang vertritt, genügt den Formerfordernissen des § 925 Abs. 1 S. 1 BGB nicht.

Normenkette

BeurkG § 40; BGB § 873 Abs. 1, § 925; GBO § 20

Verfahrensgang

AG Berlin-Neukölln (Beschluss vom 10.11.2014; Aktenzeichen 45 BU 13235-5 + 13245)

Tenor

Die Beschwerde wird nach einem Wert von bis 140.000 EUR zurückgewiesen.

Gründe

Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO), jedoch nicht begründet. Das Grundbuchamt hat die Anträge vom 25.7.2013 zu Recht gem. § 18 Abs. 1 GBO zurückgewiesen.

Für die Umschreibung des auf Blatt ...gebuchten Rechts fehlt es - weiterhin - an der gem. § 20 GBO nachzuweisenden Auflassung. Den Erklärungen unter Nr. 3 der notariellen Verhandlung vom ...(UR-Nr. 132/2013 des Notars ...) ist nicht mit der im Grundbuchverfahren erforderlichen Bestimmtheit (vgl. dazu Demharter, GBO, 29. Aufl., § 19 Rz. 28) zu entnehmen, dass mit "dem vorbezeichneten Wohnungseigentum" auch das Teileigentum gemeint ist. Dafür genügt weder die Überschrift "Wohnungseigentums-Schenkungsvertrag mit Auflassung, Bedingungen und Auflage" noch die Bewilligung einer Rückauflassungsvormerkung (auch) bezüglich des Teileigentums. Denn die Beteiligten haben die Vertragsgegenstände als Wohnungseigentum (Blatt ...) und Teileigentum (Blatt ...) bezeichnet und unter Nr. 3 zudem keinen Plural ("Wohnungseigentumsrechte" oder "Wohnungseigentume") verwandt.

Mit der notariell beglaubigten Erklärung vom ...(UR-Nr. 397/2013 des Notars ...) ist der erforderliche Nachweis ebenfalls nicht erbracht. Der Urkunde ist schon nicht hinreichend zu entnehmen, dass A.S.auch für die Beteiligte zu 3) als Erwerberin handelt. Zwar heißt es einleitend, sie gebe die Erklärungen aufgrund der ihr seitens "beider Vertragsparteien" erteilten Vollmacht ab. In der anschließenden Erläuterung sind aber nur die Beteiligten zu 1) und 2) genannt, die Veräußerer. Darüber hinaus besteht ein weiterer Mangel, unabhängig davon, ob die auf eine bloße Ergänzung gerichtete Formulierung eine Einigung über die Übertragung des Eigentums (§§ 873 Abs. 1, 925 BGB) ausreichend erkennen lässt. Damit wäre jedenfalls die Form des § 925 Abs. 1 S. 1 BGB nicht gewahrt. Auch wenn für die Einigung über den Eigentumsübergang eine (wirksame) Beurkundung nicht erforderlich ist (RGZ 99, 65, 67; BGHZ 22, 312, 315 ff.; NJW 1992, 1101, 1102; Palandt/Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 925 Rz. 3), muss sie vor einer zuständigen Stelle erklärt werden - hier dem Notar (§ 925 Abs. 1 S. 2, § 20 Abs. 2 BNotO). Das setzt voraus, dass der Notar bei der Abgabe der Auflassungserklärungen zugegen und zu ihrer Entgegennahme bereit ist (vgl. RGZ 132, 406, 410; MünchKomm/Kanzleiter, BGB, 6. Aufl., § 925 Rz. 14), was sich aus dem bloßen Beglaubigungsvermerk nach § 40 BeurkG aber nicht ergibt.

Das Hindernis steht auch den weiter beantragten Eintragungen entgegen. Es ist von einer stillschweigenden Verbindung der Anträge gem. § 16 Abs. 2 GBO auszugehen, da zwischen ihnen ein innerer Zusammenhang besteht (vgl. Demharter, a.a.O., § 16 Rz. 11). Der Notar ist der entsprechenden Annahme des Grundbuchamts in dem angefochtenen Beschluss auch nicht entgegengetreten.

Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 61, 46, 36 Abs. 1 GNotKG. Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 78 Abs. 2 S. 1 GBO nicht vorliegen.

Fundstellen

Dokument-Index HI7676883