Einkünfteerzielungsabsicht bei binnen fünf Jahren angeschafften und veräußerten Grundstücken

Leitsätze (amtlich)

1. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen (z.B. BFH-Urteil vom 30.9.1997, IX R 80/94, BStBl II 1998, S. 771 = INF 1998, S. 124). Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt.
2. Hat der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst, gelten die Grundsätze des Urteils in BStBl II1998, S. 771 = INF 1998, S. 124 für die Dauer seiner Vermietungstätigkeit auch dann, wenn er das bebaute Grundstück später aufgrund eines neu gefassten Entschlusses veräußert.
3. Ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechendes Indiz liegt vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs - von in der Regel bis zu fünf Jahren - seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert.

Sachverhalt

Die Kläger waren Mitglieder einer GbR, die im Oktober 1992 von der X-GmbH & Co. KG (Verkäuferin) ein noch zu errichtendes Einkaufszentrum in B erwarb. Die Übergabe erfolgte zum 1.12.1992. Die Verkäuferin hatte Mietverträge abgeschlossen: Für einen SB-Markt einen Mietvertrag mit 15-jähriger Laufzeit und drei mal fünfjähriger Verlängerungsmöglichkeit, für fünf kleinere Läden jeweils Mietverträge über zehn Jahre mit zwei mal fünfjähriger Verlängerungsmöglichkeit. Die monatliche Gesamtmiete betrug rd. 21 000 DM zuzüglich USt. Die Mietverträge waren Bestandteil des Kaufvertrages. Den Kaufpreis von 3 075 000 DM zuzüglich USt finanzierten die Kläger bis auf 100 000 DM Eigenkapital über zehnjährige Darlehensverträge. Gleichzeitig schlossen sie Bausparverträge von je 500 000 DM ab, die nach zehn Jahren zugeteilt werden sollten. Am 20.12.1993 veräußerten die Kläger das Einkaufszentrum in B an die Y-GmbH & Co. KG für 3 075 000 DM zuzüglich USt. Die Übergabe erfolgte zum 31.12.1993. Die Kläger erklärten, dass die in dem Kaufobjekt vorhandenen Läden vermietet seien und sicherten eine monatliche Gesamtmiete von rd. 21 000 DM zuzüglich USt zu. Am 20.12.1993 gründeten die Kläger die Z-GmbH& Co. KG, die zum 31.12.1993 ein Einkaufszentrum in C für 3 200 000 DM zuzüglich USt erwarb. Die Finanzierung erfolgte durch Übertragung der für das Objekt B aufgenommenen Darlehen; hierfür wurden 9 030 DM und 16 976 DM Bearbeitungsgebühren in Rechnung gestellt. Die Kläger nahmen für die Einkaufszentren in B und C Sonderabschreibungen nach dem FördG von je 50 % in Anspruch und erklärten für die Streitjahre im Zusammenhang mit dem Einkaufszentrum in B Werbungskostenüberschüsse von rd. 2 Mio. DM für 1992, von rd. 21 000 DM für 1993 und rd. 2 000 DM für 1994. Das Finanzamt meinte, die Kläger hätten bei der Vermietung des Einkaufszentrums in B keine Einkünfteerzielungsabsicht gehabt und ließ die Werbungskostenüberschüsse nicht zum Abzug zu. Das FG wies die dagegen gerichtete Klage ab^[1]. Der BFH bestätigte die Vorentscheidung.

Entscheidungsgründe

Ein Beweisanzeichen für das Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht kann sich daraus ergeben, dass der Steuerpflichtige in der Zeit seiner nicht auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit kein positives Gesamtergebnis erreichen kann^[2]. Es kommt dann nicht darauf an, aus welchen Gründen er den Werbungskostenüberschuss hinnimmt. Ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechendes Indiz liegt auch dann vor, wenn der Steuerpflichtige das bebaute Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs - von i.d.R. bis zu fünf Jahren - seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert und innerhalb dieser Zeit nur einen Werbungskostenüberschuss erzielt. Je kürzer der Abstand zwischen der Anschaffung oder Errichtung des Objekts und der folgenden Veräußerung ist, umso mehr spricht dies gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit und für eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht.

Ob ein Gesamtüberschuss zu erzielen ist, ergibt sich aus einer den Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung umfassenden Totalüberschussprognose. Die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht trägt im Zweifel der Steuerpflichtige. Ob im Einzelfall Indizien gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechen, ist eine Frage der Tatsachenfeststellung und Beweiswürdigung, die dem FG obliegt. Das FG hat alle feststehenden Indizien in eine Gesamtwürdigung einzubeziehen; diese ist nach § 118 Abs. 2 FGO für das Revisionsgericht bindend, wenn sie verfahrensrechtlich einwandfrei zustande gekommen ist und nicht gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstößt. Die Gesamtwürdigung durch das FG hat schon dann revisionsrechtlich Bestand, wenn sie zwar nicht zwingend, aber möglich ist.

Bei Anwendung dieser Grundsätze ist die Vorentscheidung revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Das FG hat zutreffend den engen Zeitraum zwischen Erwerb und Veräußerung als Indiz für die schon beim Erwerb bestehende Absicht angesehen, da...