BFH IX R 80/94
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkünfteerzielungsabsicht bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung: nur ausnahmsweise Liebhaberei, Anerkennung einer auf Dauer angelegten Vermietung, Vermietung einer der öffentlichen Mietpreisbindung unterliegenden Wohnung an Schwiegermutter, Beurteilung der Vermietung an Angehörige, keine Bindung des FA an Anerkennung eines Mietverhältnisses in den Vorjahren

 

Leitsatz (amtlich)

Sofern nicht ausnahmsweise besondere Umstände gegen das Vorliegen einer Überschußerzielungsabsicht sprechen (z.B. bei Ferienwohnungen, bei Mietkaufmodellen oder bei Bauherrenmodellen mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie), ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, daß der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuß zu erwirtschaften.

 

Orientierungssatz

1. Im Streitfall: Anerkennung eines mit der --84 Jahre alten-- Schwiegermutter abgeschlossenen und fünf Jahre lang der öffentlichen Mietpreisbindung unterliegenden Mietvertrags über eine Eigentumswohnung.

2. Liebhaberei kann bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur in Ausnahmefällen angenommen werden. Eine Fremdvermietung wird regelmäßig in der Absicht ausgeübt, ein positives Gesamtergebnis zu erzielen. Eine Vermietungstätigkeit, die in den Anlaufjahren zu Werbungskostenüberschüssen führt, ist nicht schon deshalb ohne die Absicht, Einnahmeüberschüsse zu erzielen, ausgeübt worden, weil eine objektive betriebswirtschaftliche Beurteilung ergibt, daß die Vermietung in naher Zukunft nicht zur Einkünfteerzielung geeignet ist (vgl. Rechtsprechung zur Einkünfteerzielungsabsicht).

3. Gegen die grundsätzlich zu unterstellende Einkunftserzielungsabsicht einer Vermietung --deren Überprüfung grundsätzlich eine in die Zukunft gerichtete und langfristige Beurteilung erfordert-- können ausnahmsweise aufgrund besonderer Umstände der Beweis des ersten Anscheins oder Beweisanzeichen (Indizien) sprechen, so etwa, wenn der Steuerpflichtige sich nicht zu einer langfristigen Vermietung entschlossen hat, oder aber, wenn besondere Arten der Nutzung der Immobilie schon für sich allein Beweisanzeichen für eine private, nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängende Veranlassung sind. Bei der ggf. erforderlichen Prognose, ob ein Totalüberschuß erzielt werden soll, sind zudem negative Einkünfte aufgrund von steuerlichen Subventionsnormen und Lenkungsnormen, sowie aufgrund staatlicher Reglementierung des Mietwohnungsmarktes, z.B. nach dem II. WoBauG oder dem Wohnbindungsgesetz, außer Ansatz zu lassen.

4. Die Einkünfteerzielungsabsicht wird nicht allein dadurch in Zweifel gezogen, daß an Angehörige vermietet wird. Dies wäre mit Art.6 GG unvereinbar. Hält ein Mietverhältnis mit Angehörigen einer Nachprüfung anhand des Fremdvergleichs stand und liegt ferner auch keine rechtsmißbräuchliche Gestaltung i.S. von § 42 AO 1977 vor, so ist es der Besteuerung zugrunde zu legen. Wenn die vereinbarte Miete die Marktmiete unterschreitet, kann dies gemäß § 21 Abs.2 Satz 2 EStG allenfalls zur Kürzung der Werbungskosten führen, ist jedoch für den Fremdvergleich unerheblich.

5. Dadurch, daß das FA für die drei vorangegangenen Veranlagungszeiträume den Werbungskostenüberschuß aus einer Vermietung wegen Zweifels an der Einkunftserzielungsabsicht --zum Teil erst nach längerem Schriftwechsel im Einspruchsverfahren-- anerkannt hat, liegt weder eine Zusage noch ein nach Treu und Glauben bindender Vertrauenstatbestand vor, der das FA verpflichtet, die frühere Handhabung fortzuführen.

 

Normenkette

AO 1977 § 42; BGB § 242; EStG § 2 Abs. 1 Nr. 6, Abs. 2 Nr. 2, § 21 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 S. 2, § 9 Abs. 1 S. 1; GG Art. 6; WoBauG 2

 

Verfahrensgang

FG Berlin

 

Tatbestand

Der Kläger und Revisionskläger (Kläger) wird mit seiner Ehefrau zur Einkommensteuer zusammen veranlagt. Seine Ehefrau erwarb 1985 eine 58 qm große Eigentumswohnung, die bis zum 31. Dezember 1990 der öffentlichen Mietpreisbindung unterlag. Sie vermietete die Wohnung an ihre Mutter für eine monatliche Miete von 350 DM (einschließlich Nebenkosten), die bis zum 31. Dezember 1990 unverändert bleiben sollte. Nach dem Mietvertrag waren folgende Einrichtungsgegenstände, für die im notariellen Kaufvertrag ein gesonderter Kaufpreis von 15 000 DM angesetzt worden war, mitvermietet: Markise, Küchenschränke, Abzugshaube, Kühlschrank, Duscholux-Schiebetür, "Allibert", Heizkörperverkleidungen, Kleiderschrank, Fußbodenbelag im Schlafzimmer.

Aus dem Mietverhältnis ergaben sich folgende Überschüsse der Aufwendungen über die Einnahmen:

1985 12 720 DM

1986 12 828 DM

1987 11 666 DM

1988 12 170 DM

1989 7 397 DM

1990 7 035 DM

Nachdem der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA---) die geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse bis 1987 --teilweise erst im Einspruchsverfahren-- der Besteuerung zugrunde gelegt hatte, ließ er bei der Veranlagung für das Streitjahr (1988) zunächst die Absetzung für Abnutzung (AfA) für die mitvermieteten Gegenstände unberücksichtigt und setzte schließlic...

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