Ausschluss der Eigennutzung
Bei einer Ferienwohnung unterstellen die Finanzämter üblicherweise, dass der Eigentümer diese zeitweise selbst nutzt und an Angehörige und Bekannte unentgeltlich überlässt. Eine ausschließliche Vermietung wird das Finanzamt nur in folgenden Fällen akzeptieren:
Übertragung der Vermietung
Der Steuerpflichtige hat die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem ihm nicht nahe stehenden Vermittler (z. B. einem überregionalen Reiseveranstalter, einer Feriendienstorganisation oder der Kurdirektion) übertragen und eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen.
Nähe zur eigenen Wohnung
Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbst genutzten 2- oder Mehrfamilienhaus des Steuerpflichtigen bzw. in unmittelbarer Nähe zur selbst genutzten Wohnung des Steuerpflichtigen[1]. Unmittelbare Nähe in diesem Sinne ist nur anzunehmen, wenn sich die Hauptwohnung des Steuerpflichtigen und die Ferienwohnung in derselben Stadt/Gemeinde befinden. Zu beachten ist darüber hinaus, dass die Hauptwohnung nach Größe und Ausstattung den Wohnbedürfnissen des Steuerpflichtigen entsprechen muss. Nur wenn die selbst genutzte Wohnung auch die Möglichkeit zur Unterbringung von Gästen u. a. ermöglicht, kann davon ausgegangen werden, dass der Steuerpflichtige die Ferienwohnung nicht selbst nutzt, sondern sie ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereithält.
Mehrere Ferienwohnungen
Der Steuerpflichtige hat an demselben Ort mehr als eine Ferienwohnung und nutzt nur eine dieser Ferienwohnungen für eigene Wohnzwecke oder in Form der unentgeltlichen Überlassung. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn beispielsweise Ausstattung und Größe einer der Wohnungen auf die besonderen Verhältnisse des Steuerpflichtigen zugeschnitten sind. Die Leerstandszeiten der anderen Ferienwohnung(en) sind in einem solchen Fall als Vermietungszeiten zu werten.
Durchgehende Vermietung
Die Ferienwohnung wird in der (regional unterschiedlich) Saison mit Ausnahme eines kurzzeitigen Leerstands nahezu durchgängig vermietet. Dabei ist zu beachten, dass "Saison" nicht nur die Hochsaison im Sommer, sondern auch die Zeiten der Nebensaison umfasst. Damit muss eine nahezu durchgängige Vermietung mindestens von März bis Oktober und zusätzlich für den Zeitraum zwischen Weihnachten und dem Jahreswechsel vorliegen, um eine Selbstnutzung objektiv auszuschließen.
Dauer der Vermietung
Die Dauer der Vermietung der Ferienwohnung entspricht zumindest dem Durchschnitt der Vermietungen in der am Ferienort üblichen Saison.
Unterstellung
In allen anderen Fällen gehen die Finanzämter davon aus, dass der Steuerpflichtige die Wohnung auch selbst genutzt bzw. unentgeltlich überlassen hat. Es bleibt dem Steuerpflichtigen unbenommen, die dauernde Vermietung und das Bereithalten zur dauernden Vermietung auf andere Weise nachzuweisen oder glaubhaft zu machen.
Die ausschließliche Vermietung muss auf Dauer angelegt sein[2]. Es reicht also nicht aus, dass der Steuerpflichtige in einzelnen Veranlagungszeiträumen ohne Selbstnutzung vermietet, sondern es muss sich über einen längeren Zeitraum ein einheitliches Bild ergeben.
Gegen eine ausschließlich vermietete Ferienwohnung können immer Gründe sprechen, die auf eine eigene Nutzung durch den Steuerpflichtigen schließen lassen. Diese Gründe werden immer angenommen, wenn der Steuerpflichtige, seine Angehörigen oder Dritte sich länger als einen Tag in der Ferienwohnung aufhalten. Folgende kurzfristigen Aufenthalte werden nicht als Selbstnutzung angesehen: Aufenthalte
- zu Wartungsarbeiten,
- zur Schlüsselübergabe an Feriengäste,
- zur Reinigung bei Mieterwechsel,
- zur allgemeinen Kontrolle,
- zur Beseitigung von Schäden,
- zur Durchführung von Schönheitsrepararturen,
- zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen einer WEG.
Bei mehrtägigen Aufenthalten und/oder Begleitung von Angehörigen oder Dritten muss nachgewiesen werden, dass der Aufenthalt vollständig mit Arbeiten für die Wohnung ausgefüllt war[3].
Gelingt es dem Steuerpflichtigen nicht, das Finanzamt von der dauernden Vermietung zu überzeugen, muss er sich darauf einstellen, dass das Finanzamt von ihm eine Totalüberschussprognose verlangt (s. "Die Ferienwohnung im Einkommensteuerrecht: Vermietung als Liebhaberei").
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