Die Ausübung der Prostitution ist in aller Regel ein Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Sie stellt regelmäßig einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar.[1] Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich die Wohnung in einem durchschnittlich bürgerlichen Haus und einer entsprechenden Wohngegend befindet. Die außerordentliche fristlose Kündigung ist allerdings erst nach entsprechender Abmahnung möglich.
Andere Grundsätze können ggf. gelten, wenn die Umgebung der Mietwohnung durch die Nähe zu einem "Rotlichtviertel" geprägt ist. Dann kann die Ausübung von Prostitution in einer Wohnung in dieser Gegend als vertragsgemäß angesehen werden. Ist der Vermieter bei Vertragsschluss damit einverstanden, dass die Wohnung zur Ausübung von Prostitution genutzt werden soll, ist eine Kündigung freilich ausgeschlossen.[2]
Hat der Vermieter eine Wohnung ausdrücklich "zu Wohnzwecken und auch zu gewerblichen Zwecken" vermietet, liegt im Betrieb einer bordellartigen Einrichtung dann kein Vertragsverstoß, wenn hiermit keine Belästigungen der weiteren Mietparteien im Haus verbunden sind.[3]
Nach einer höchst zweifelhaften Entscheidung des AG Münster[4] soll es für eine Kündigung bereits ausreichen, dass eine Mieterin in den Verdacht kommt, in ihrer Wohnung der Prostitution nachzukommen, wenn sie diesem Verdacht nicht entgegentritt. Nach Auffassung des Gerichts ist die Mieterin verpflichtet, dafür zu sorgen, dass nicht der Eindruck entsteht, sie gehe in der Wohnung der Prostitution nach. Im konkret zur Entscheidung stehenden Sachverhalt hatte der Vermieter gekündigt, weil die Mieterin regelmäßig und häufig Männerbesuch hatte. Der Besuch fand sowohl spät abends wie auch zum Teil vormittags statt. Vereinzelt wurden Männer von der Mieterin nicht eingelassen, da schon Männerbesuch bei ihr war. Die nicht eingelassene Person hatte längere Zeit gewartet. Die Mieterin hatte dies nicht bestritten.
Jedenfalls ist eine Mieterin zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt, wenn sie Kenntnis von der Prostitutionsausübung in einer anderen Wohnung des Hauses erlangt.[5] Die Ausübung der Prostitution in einer im gleichen Haus wie der Mietwohnung gelegenen Wohnung begründet wegen der immanent drohenden Gefahr einer Belästigung durch Freier bzw. der für weibliche Mieter drohenden Gefahr einer Einschätzung als Prostituierte einen außerordentlichen Kündigungsgrund.[6] In diesem Fall ist es einer Mieterin auch nicht zuzumuten, zuvor ein fristgebundenes Abhilfeverlangen zu stellen.
Wird in Räumen, die als Diskothek oder Tanzbar vermietet sind, Prostitution gefördert, kann dies zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen.[7] Richtet der Mieter von Gewerberäumen vertragswidrig einen Bordellbetrieb ein, ist eine fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs in aller Regel auch ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt.[8] Entsprechendes gilt erst recht im Bereich der Wohnraummiete.
Andererseits ist weder der Vermieter noch der vom Mietinteressenten beauftragte Makler verpflichtet, vor Abschluss eines Mietvertrags über Gewerberäume zum Betrieb eines Frisörsalons ungefragt darauf hinzuweisen, dass in anderen Räumen desselben Gebäudes in der Vergangenheit ein Bordell betrieben worden ist.[9]
Exkurs: Herstellen pornografischer Videoclips
Im Grundsatz stellt die Herstellung von pornografischen Videoclips und deren Vermarktung aus der Wohnung heraus noch keine Nutzung dar, die über den Wohngebrauch hinausgeht. Insoweit ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass auch eine geschäftliche Aktivität des Mieters in der Wohnung, die nach außen nicht in Erscheinung tritt, in Räumen erlaubt ist, die "ausschließlich zu Wohnzwecken" vermietet werden.[10] Darüber hinaus können nach außen in Erscheinung tretende Aktivitäten zwar nicht mehr unter den Wohngebrauch fallen, jedoch kann den Vermieter insoweit eine Genehmigungspflicht treffen, falls sich die Auswirkungen in dem auch bei Wohngebrauch zu erwartenden Rahmen halten.[11]
Unter Anwendung dieser Grundsätze stellen Dreharbeiten zu und die Vermarktung von pornografischen Clips in der Wohnung und auf dem Balkon noch Wohngebrauch dar. Dies freilich nur, wenn weder die Herstellung der Bilder von außen wahrnehmbar ist, noch die Vermarktung im Internet Auswirkungen auf die Verwertbarkeit des Mietobjekts haben könnte – etwa dadurch, dass dieses auf den Bildern erkennbar ist und so "in Verruf" kommen könnte.[12]
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