Betreibt der Mieter im Mietobjekt oder in der Wohnanlage Drogenhandel, berechtigt dies den Vermieter selbstverständlich zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung.[1] Im Einzelfall kann es gar ausreichen, dass der Mieter in der Wohnung Drogen lediglich aufbewahrt. Die Benutzung einer Mietwohnung als Umschlag- und Lagerplatz für umfangreiche Rauschgiftgeschäfte stellt jedenfalls eine schwerwiegende Verletzung des Mietvertrags dar und berechtigt zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung.[2] Kommt eine gemietete Gaststätte durch Aufbewahrung von Rauschgift in den Mieträumen in Verruf, so ist der Vermieter ebenfalls berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.[3]
Exkurs: Der "gewaltsame" Polizeieinsatz
Die Polizeibehörden bekommen den Hinweis, dass ein Mieter des Vermieters in Drogengeschäfte verwickelt ist. Daraufhin durchsuchen Polizeibeamte die Wohnung des Mieters und verschaffen sich gewaltsam Zutritt. Hierdurch wird die Eingangstür zur Wohnung beschädigt.
Dem Vermieter steht wegen der Beschädigung der Wohnungseingangstür zunächst gegen das betreffende Bundesland ein Anspruch aus enteignendem Eingriff zu. Er kann also schlicht Schadensersatz verlangen. Hierbei ist unerheblich, wie groß der Schaden tatsächlich ist und ob der Vermieter wegen der Beschädigung auch seinen Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen könnte. Der Vermieter kann also in vergleichbaren Fällen unmittelbar gegen das entsprechende Bundesland vorgehen, ohne zuvor – vergeblich – Schadensersatzansprüche von seinem Mieter geltend machen zu müssen.
Ein derartiger Ersatzanspruch aus enteignendem Eingriff kann allerdings dann zu verneinen sein, wenn der Vermieter weiß bzw. davon erfährt oder es sich ihm aufdrängen muss, dass die Wohnung für die Begehung von Straftaten genutzt wird oder genutzt werden soll. Entsprechendes gilt dann, wenn er weiß, dass die Wohnung zur Lagerung von Diebesgut oder von Drogen benutzt wird oder werden soll. Schließt er in einem derartigen Fall dennoch den Mietvertrag oder macht er in Kenntnis dessen nicht von seinem Kündigungsrecht Gebrauch, können Ansprüche gegen das Land nicht geltend gemacht werden.[4] In einem solchen Fall hat sich der Vermieter vielmehr freiwillig der Gefahr ausgesetzt, sodass er den entstandenen Schaden nicht als "Sonderopfer" der Allgemeinheit in Rechnung stellen kann.
Der Betrieb eines Headshop berechtigt den Vermieter weder zur Anfechtung des Mietvertrags noch zur Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses, wenn als Nutzungszweck der Mieträume "Einzelhandel" vereinbart ist und sich die Räume nicht in "tief katholischen ländlichen" Gebieten befinden.[5]
Auch ist eine Kündigung wegen Durchführung einer Drogenersatztherapie in den Räumen einer Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie nicht gerechtfertigt. Die Substitutionsbehandlung ist von dem vertraglich vereinbarten Gebrauch des Mietobjekts gedeckt, da es sich dabei um eine Behandlungsform handelt, die im Rahmen der Psychiatrie oder Psychotherapie als üblich oder zumindest absehbar angesehen werden kann.[6]
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