Vermüllt nun der Mieter nach vorheriger Abmahnung weiter das Mietobjekt – unerheblich ob Wohnung oder Geschäftsraum –, riskiert er die außerordentliche fristlose Kündigung.[1]
Im Bereich des Mietrechts wird eine Abmahnung auch dann als eine solche qualifiziert, wenn sie allein das zu beanstandende Verhalten des Mieters beschreibt. Grundsätzlich aber empfiehlt sich die sog. qualifizierte Abmahnung. Diese zeichnet sich dadurch aus, dass dem Mieter nicht nur seine Pflichtverletzung vor Augen geführt wird, sondern dass im Wiederholungsfall bzw. für den Fall, dass der Mieter sein Verhalten nicht ändern sollte, weitere Konsequenzen wie insbesondere die Kündigung des Mietverhältnisses im Raum stehen.
Hier wird stets zur qualifizierten Abmahnung geraten, um dem Mieter klar und deutlich auch die Konsequenzen seiner Pflichtverletzung für das Mietverhältnis vor Augen zu führen. Gerade bei der Kündigung eines Mieters, der am Messie-Syndrom leidet, empfiehlt sich dies.[2]
Vermüllt der Mieter auch nach Abmahnung das Mietobjekt weiter, sodass es zu erheblichen Geruchsbelästigungen anderer Mieter oder Hausbewohner kommt, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen.[3] Es genügt dabei, dass die Balkonnutzung anderer Bewohner durch die Geruchsbelästigung beeinträchtigt wird.[4] Entsprechendes gilt erst recht, wenn unzumutbarer Gestank ins Treppenhaus und in andere Wohnungen dringt[5] oder unzumutbare Geruchsbelästigungen aus der Wohnung dringen, die auch nach Schließen der täglich mehrfach geöffneten Wohnungstür noch einige Zeit im Hausflur bleiben.[6] Liegt allerdings bei einem Messie als Mieter zwischen der – mit einer 2-Wochen-Frist verbundenen – Abmahnung des Wohnungszustands und der Kündigung nur ein Zeitraum von ca. 7 Wochen, so ist die fristlose Kündigung verfrüht, d. h. vor Ablauf einer angemessenen Frist ausgesprochen worden, wenn erste Schritte zur Änderung des Wohnungszustands unternommen wurden.[7]
Ist eine Wohnung von Kakerlaken befallen, weil der Mieter am Messie- bzw. Vermüllungssyndrom leidet und dort eine Vielzahl von nicht mehr brauchbaren und überflüssigen Gegenständen gehortet hat, die nur noch als Müll bezeichnet werden können, ist der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter nach einer Abmahnung die Vermüllung nicht beseitigt hat.[8]
Gelingt es dem Mieter nicht, seine Wohnung im Mehrparteienhaus zu entmüllen, obwohl er vor Jahren in einem Mietprozess Änderungen zugesagt hatte und aktuell mehrere Abmahnungen ausgesprochen wurden, ist die fristlose Kündigung des Mietvertrags begründet.[9]
Hat der Vermieter ein Dienstleistungsunternehmen mit der Erstellung der Heizkostenabrechnung beauftragt und muss sich dieses erst einen Weg durch die vermüllte Wohnung bahnen, um an die Zähler zu kommen, so kann dem Vermieter dieser Zusatzaufwand grundsätzlich in Rechnung gestellt werden.[10]
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