Zusammenfassung
Können auch Vermieter, Arbeitslose oder Personen, die sich in Ausbildung befinden, einen Raum als häusliches Arbeitszimmer mit Erfolg geltend machen? Im Prinzip ja, wenn sie die entsprechenden Voraussetzungen erfüllen.
Eine Möglichkeit, die Abzugsbeschränkung für das häusliche Arbeitszimmer zu umgehen, bietet die Vermietung eines Raums an den Arbeitgeber. Doch nicht immer gelingt es auf diese Weise das Finanzamt auszutricksen.
Die für die nachstehend angeführten Sonderfälle maßgebenden gesetzlichen Regelungen sind in den folgenden Vorschriften enthalten:
§ 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)
§ 9 EStG (Werbungskosten)
§ 10 Abs. 1 Nr. 7 Satz 4 EStG (Sonderausgabenabzug für Ausbildungskosten)
§ 42 AO (Gestaltungsmissbrauch)
1 Arbeitszimmer bei Vermietungseinkünften
Mindestens 5 Wohnungen
Grundsätzlich kann auch ein Steuerpflichtiger, der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, ein häusliches Arbeitszimmer geltend machen, wenn ihm für die bei der Vermietung anfallende Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht und das Arbeitszimmer ab 2023 zudem den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit darstellt. Allerdings muss der Immobilienbesitz schon einen gewissen Umfang (mindestens mehr als 5 vermietete Wohnungen bzw. Objekte) haben.[1]
Für die Verwaltung von nur 2 Eigentumswohnungen ist trotz des erhöhten Verwaltungsaufwands bei Anschaffung einer Eigentumswohnung die Unterhaltung eines Arbeitszimmers regelmäßig nicht erforderlich.[2]
Mittelpunkt bei einer Vermietungstätigkeit
Bis zum 31.12.2022 kann im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Regel nur der Abzug bis zum Höchstbetrag von 1.250 EUR möglich sein. Seit dem 1.1.2023 kann bei einem Steuerpflichtigen, bei dem die Verwaltung seines erheblichen Grundbesitzes seine einzige berufliche und betriebliche Tätigkeit darstellt (z. B. Großgrundbesitzer), m. E. der Abzug der gesamten Aufwendungen in Betracht kommen, wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der umfangreichen Vermietungs- und Verpachtungstätigkeit bildet sowie Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit ist.
Nur begrenzter Abzug
Das Finanzgericht Münster[3] hat allerdings bei einem Steuerpflichtigen, der 11 Wohnungen und 6 Garagen vermietete, die Notwendigkeit des häuslichen Arbeitszimmers anerkannt, die Aufwendungen aber nur bis zur Höhe von 1.250 EUR berücksichtigt. Nach Auffassung des Gerichts liegt der Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit bei einer Vermietungstätigkeit nicht im Arbeitszimmer, da neben der verwaltungstechnischen Abwicklung der Vermietungstätigkeit, die in dem Arbeitszimmer erfolgt, wesentliche und die Vermietungstätigkeit prägende Betätigungen außerhalb des Arbeitszimmers erfolgen müssten. Insbesondere sei es ausgeschlossen, neue Mieter allein von dem Arbeitszimmer aus zu suchen. Wer neuer Mieter werde, entscheide sich aufgrund einer Besichtigung der Mieträumlichkeiten, auf die insbesondere die Mietpartei erheblichen Wert legen wird. Ebenso könne eine Beendigung des Mietverhältnisses nicht allein vom Arbeitszimmer aus erfolgen, weil die Wohnung bei Auszug der Mieter abgenommen werden müsse. Aber auch während der Laufzeit der Mietverhältnisse und selbst bei leer stehenden Objekten seien wiederholte Besuche in den verschiedenen Mietobjekten unabdingbar; insbesondere müsse sich ein Vermieter einen Überblick über die erforderlichen Reparaturen und notwendigen Investitionen verschaffen. Die Entscheidung, ob und inwieweit Aufwendungen auf die Mietobjekte erfolgen, erfolge vor Ort, nicht aber in dem Arbeitszimmer. Schließlich könne es gegebenenfalls erforderlich werden, Arbeiten vor Ort zu überwachen. Diese Auffassung kann seit dem 1.1.2023 nicht mehr vertreten werden, da das Arbeitszimmer jetzt immer der Mittelpunkt der gesamten beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit sein muss (§ 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b Satz 2 EStG).
Einseitige Beurteilung durch das FG
Das Finanzgericht Münster lässt bei seiner Beurteilung aber außer Betracht, dass auch die Verwaltungsarbeiten im Arbeitszimmer (wie z. B. Erstellung der Nebenkosten-Abrechnungen, die Korrespondenz mit den Mietern aufsetzen, Handwerker beauftragen, die anfallenden Rechnungen zahlen) einen erheblichen Umfang ausmachen können.
Vermietungstätigkeit eines Rentners
Außerdem vertritt das FG Münster die Auffassung, dass bei einem Steuerpflichtigen, der außer den Einnahmen aus der im Arbeitszimmer ausgeübten Tätigkeit (Vermietung) zwar keine weiteren Einnahmen mehr aus aktiver Berufstätigkeit, sondern lediglich aus 2 Renten bezieht, das Arbeitszimmer gleichwohl nicht der Mittelpunkt seiner gesamten Berufstätigkeit sei, da auch diese Art der Nutzenziehung in die Gesamtbetrachtung mit einzubeziehen seien. Die Schlussfolgerung, dass diese Einbeziehung sich negativ auf die Gesamtbetrachtung auswirke, ist wenig überzeugend.
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