Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Haben die Wohnungseigentümer Anspruch auf Vornahme einer baulichen Veränderung? Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG haben die Wohnungseigentümer Anspruch auf Gestattung von Maßnahmen der baulichen Veränderung, die der Barrierefreiheit, dem Laden von E-Mobilen, dem Einbruchsschutz und dem Anschluss an das Glasfasernetz dienen (privilegierte bauliche Veränderungen). Nach § 20 Abs. 3 ...mehr

Bei einer Fußbodenheizung muss die Verteilung (inkl. Thermostate) der Stränge geändert werden. Die "Verteilung" befindet sich im Bereich des Sondereigentums. Ist die Verteilung gemeinschaftliches Eigentum oder Sondereigentum? In der Teilungserklärung steht hierzu nichts. Auf die Teilungserklärung kommt es nicht an. Dort kann ein wesentlicher Gebäudebestandteil nicht zum Son...mehr

Bei einer baulichen Veränderung wegen Barrierefreiheit: Hat die GdWE ein Recht auf Rückbau bei Auszug? Nein. Die GdWE sollte sich für diesen Fall aber absichern. Dies ist auch möglich, da die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG über die Durchführung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen. Hier können sie für einen späteren Rückbau eine Sicherheit verlan...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 4 Wohnungseigentumsrechte. Ferner gibt es dort eine Tiefgarage mit 9 Stellplätzen. 4 Stellplätze sind den Wohnungen zugeordnet. Die restlichen 5 Stellplätze wurden an ein Unternehmen verkauft, welches diese Stellplätze vermietet. Das Unternehmen ist der Auffassung, dass es lediglich an den Gemeinschaftskosten für die Tiefgarage bete...mehr

Ein Wohnungseigentümer hat bei einem Einrohrheizsystem die Aufputz-Zuleitung zum Schlafzimmerheizkörper durch eine Undichtigkeit am Übergang in den Heizkörper so lange verrosten lassen, dass dieses Stück ausgetauscht werden muss, um einen Rohrbruch zu vermeiden. Wenn sich der Wohnungseigentümer mit der Undichtigkeit eher gemeldet hätte, wäre dies vermeidbar gewesen. Ist da...mehr

Wer hat den Vorsitz in der Eigentümerversammlung? Der Verwalter hat gemäß § 24 Abs. 5 WEG den Vorsitz in der Versammlung, sofern diese nichts anderes beschließt. Auf Vorschlag eines Eigentümers oder auch des Verwalters kann also eine anwesende Person zum Vorsitzenden gewählt werden. Welche Aufgaben hat der Vorsitzende in der Versammlung? Zu seinen Aufgaben gehören: die Überp...mehr

Muss man die Rechte der Verwaltung nach § 27 WEG bestimmen, obwohl bereits der Verwaltervertrag entsprechende Regelungen vorhält? Ja. Es wird diskutiert, ob etwas Anderes gilt, wenn der Verwaltervertrag vor seinem Abschluss von der Verwaltung in der Versammlung präsentiert wird und bei sämtlichen Klauseln, die die Rechte der Verwaltung erweitern oder beschränken sollen, im ...mehr

Wie ist der Selbstbehalt aus einem Versicherungsschaden abzurechnen? Tritt in einer Wohnungseigentumsanlage z. B. aufgrund einer defekten Wasserleitung ein Schaden ein, ist ein von der GdWE in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt, durch den der Versicherer einen bestimmten Teil des ansonsten versicherten Interesses nicht zu ersetzen hat, wie die Ver...mehr

In der Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass vorerst in einer Wohnung keinerlei Maßnahmen hinsichtlich von Feuchtigkeitsbildung mehr unternommen werden, da in der Vergangenheit bereits mehrere Maßnahmen durchgeführt wurden. Der Mieter beheizt zwei Räume nicht und hier wird jetzt vermutet, dass die Feuchtigkeitsbildung aufgrund von mangelndem Heizen und Lüften entst...mehr

Allstimmigkeit ./. Einstimmigkeit Was unterscheidet den sogenannten "allstimmigen Beschluss" von dem einstimmigen Beschluss? Von einem einstimmigen Beschluss spricht man dann, wenn sich die in der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümer einig sind und alle für den Beschlussantrag stimmen. Praktische Bedeutung kommt dem einstimmigen Beschluss dann zu, wenn eine Ve...mehr

Die Wohnungseigentümer haben einem anderen Wohnungseigentümer vor Jahren gestattet, einen Außenkamin zu errichten. Jetzt muss das Dach auf Beschluss der Gemeinschaft verändert und in diesem Zusammenhang der Kamin angepasst werden. Wer trägt die Kosten für die Anpassung des Kamins ("Folgekosten")? Soweit § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG anwendbar ist (= bauliche Veränderung nach dem 3...mehr

Steht es den Eigentümern frei, auf welche Art und Weise sie einen Beschluss fassen? Die Wohnungseigentümer können wirksame Beschlüsse gemäß § 23 Abs. 1 WEG in einer Eigentümerversammlung fassen. Ein Beschluss, der bei einem zufälligen Zusammentreffen der Eigentümer, zum Beispiel im Treppenhaus, gefasst wird, kann danach keine Rechtswirksamkeit entfalten. Ohne Versammlung ist...mehr

Muss der Verwaltervertrag die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters regeln? Zwar sind die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters in §§ 24, 27 und 28 WEG geregelt, die Rechtsprechung verlangt dennoch auch entsprechende vertragliche Regelungen. Insoweit sehen die Verwalterverträge in aller Regel einen Katalog mit den Leistungen des Verwalters aufgeschlüsselt nach Grundleistun...mehr

Wer trägt die Kosten für die Technik, wenn die Gemeinschaft die Durchführung einer virtuellen Versammlung beschließt? Es handelt sich um Kosten der Verwaltung im Sinne von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Die Kosten hat daher die GdWE zu tragen. Die Kosten sind im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Die Wohnungseigentümer sind befugt, nach § 16 A...mehr

Kann die Haftung des Verwalters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden? Wenn der Verwalter gesetzliche oder vertragliche Pflichten schuldhaft verletzt, so haftet er für den hierdurch entstandenen Schaden. Das Verschulden seiner Mitarbeiter als Erfüllungsgehilfen hat er sich gemäß § 278 BGB zurechnen zu lassen. Die Haftung wegen Vorsatzes kann gemäß § 276 Abs....mehr

Muss ein Beschluss, der eine bauliche Veränderung gestattet und bestimmt, dass ein Wohnungseigentümer die bauliche Veränderung selbst vornehmen soll, in der Niederschrift "Gestattungsbeschluss" genannt werden? Nein. Notwendig, aber auch ausreichend ist, dass die Wohnungseigentümer bestimmen, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder der verlangende Wohnungseigentümer ...mehr

Eine Verwalterin möchte ihren Betrieb altersbedingt aufgeben und ein paar WEGs einem anderen Verwaltungsbetrieb übergeben. Sie möchte aber weder zu einer Versammlung einladen noch an der Versammlung teilnehmen. Meiner Meinung nach muss sie auf jeden Fall einladen, das wird sie wohl auch noch widerwillig machen. Kann ich als "Fremder" mich auf so einer Versammlung ohne den ...mehr

Ein Eigentümer hat auf seinem Balkon Ziergehölze in Blumenkästen und reagiert nicht auf die Aufforderung, diese zu entfernen. Wenn ein Wohnungseigentümer entgegen der Hausordnung Ziergehölze in Blumenkästen hält, kann man ihn zur Unterlassung auffordern. Praxis-Beispiel Beschlussmuster Wohnungseigentümer ____________ (Name, Adresse) wird aufgefordert, bis zum ________ (Datum)...mehr

Es gibt einen Wohnungseigentümer, der auf einer gemeinschaftlichen Fläche eine Bierzeltgarnitur aufgestellt hat. Diese nutzt er gelegentlich. Die Ruhezeiten der Hausordnung werden eingehalten. Zwei Wohnungseigentümer beschweren sich über das "Zusammensitzen". Die Bänke werden nach der Nutzung nicht weggenommen, sondern stehen auf dem Gelände. Ist es sinnvoll, eine Nutzungs...mehr

Spielt die Optik bei 60 Wohnungen eine Rolle, wenn jeder etwas separat tut? Die Frage spielt womöglich auf § 20 Abs. 3 WEG an. Unbeschadet von § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unverme...mehr

Wohnungseigentümer 1 ist es gestattet, 10 Quadratmeter des gemeinschaftlichen Eigentums zu pflastern. Darf Wohnungseigentümer 1 den gepflasterten Platz allein gebrauchen? Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat nach § 21 A...mehr

Kann ein Verwalter, wenn der Beirat die Abwahl dieses Verwalters vornehmen will, weil dieser einfach nicht einlädt und sich nicht kümmert, das Amt niederlegen, weil die Eigentümerversammlung vom Beirat geladen und abgehalten wurde. Wie sieht es dann mit der Abberufung aus? Der Verwalter kann sein Amt auch dann niederlegen, wenn ein anderer zur Versammlung geladen und diese ...mehr

Was unterscheidet die Textform von der schriftlichen Einladung? Soweit das Gesetz vorschreibt, dass eine Erklärung schriftlich abzugeben ist, muss das entsprechende Schreiben gemäß § 126 Abs. 1 BGB eine Unterschrift enthalten. Eine Erklärung in "Textform" muss gemäß § 126b Satz 1 BGB erkennen lassen, wer die Willenserklärung abgegeben hat. Die Einladung zur Eigentümerversam...mehr

Ein Wohnungseigentümer bittet den Verwalter darum, einen Gegenstand auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung zu nehmen. Hat er darauf einen Anspruch? Im Grundsatz hat jeder Wohnungseigentümer aus § 18 Abs. 2 WEG gegen die Verwaltung einen Anspruch darauf, dass ein von ihm gewünschter Gegenstand auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung genommen wird. Diesem Anspruc...mehr

Ein Baum ist krank und soll ausgetauscht werden. Die Kosten belaufen sich auf ca. 2000 EUR. Müssen die Wohnungseigentümer zustimmen und wie ist die Kostenverteilung einzuordnen? Da es sich um einem erkrankten Baum und mit seinem Austausch um eine Erhaltungsmaßnahme handelt, ist der Beschluss mit einfacher Mehrheit zu fassen. Die Kosten sind nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf s...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es Durchlauferhitzer. In wessen Eigentum stehen diese? Durchlauferhitzer und ihre Bauteile stehen nach § 5 Abs. 1, Abs. 2 WEG im Sondereigentum.mehr

Wer trägt die Kosten einer Verwalterzustimmung? Wer ist als Verursacher zu sehen: Käufer, Verkäufer oder Gemeinschaft? In der Teilungserklärung ist zwar festgelegt, dass die Zustimmung nötig ist, nicht aber, wer die Kosten trägt. Wenn nichts geregelt ist, trägt grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kosten. Die Wohnungseigentümer können aber auf Grundlage...mehr

Darf der Wohnungseigentümer ohne einen Beschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG online bei einer Versammlung mithören? Nein. Ist die Vorgehensweise möglich: Der Verwalter erhält eine Vollmacht vom Eigentümer und der Eigentümer ist online lediglich zum Zuhören dazugeschaltet? Nein. Neben dem Vertreter (= Verwalter) darf nicht zusätzlich der Vertretene (= der Wohnungseigentümer)...mehr

Bedarf es immer der Zustimmung aller Wohnungseigentümer? § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG ermöglicht den Wohnungseigentümern eine Beschlussfassung, gerichtet auf eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren. Können sie also im Rahmen einer Eigentümerversammlung für einen konkreten Gegenstand noch keinen Beschluss fassen, weil ihnen noch erforderliche Informationen fehlen, können sie...mehr

Müssen Beschlüsse, die zu einem Tun oder Unterlassen auffordern oder eine Abmahnung vorsehen, in der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung enthalten sein oder könnte ein Geschäftsordnungsbeschluss beantragt werden? Diese Beschlüsse müssen, will man einen formalen Beschlussmangel vermeiden, nach § 23 Abs. 2 WEG grundsätzlich in der Tagesordnung angekündigt werden. Sie könne...mehr

Können auch Umlageschlüssel, die nicht in der Gemeinschaftsordnung genannt sind, vereinbart oder nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschlossen werden? Ja, klar.mehr

Wie groß muss der Zeitraum für die Rückmeldung im Fall des § 23 Abs. 3 WEG sein? Das Gesetz äußert sich hierzu nicht. Die Frist sollte nicht zu kurz und nicht zu lang sein. Ich empfehle 2 bis 3 Wochen. Kürzere und längere Fristen sind aber auch vertretbar.mehr

Überblick Die WEG-Reform 2020 hat insbesondere für die Abberufung von Verwaltern Änderungen gebracht: Eine Abberufung kann nunmehr jederzeit grundlos erfolgen. In der Folge stellen sich regelmäßig Fragen zur Vergütung der Restlaufzeit des Verwaltervertrags. Darüber hinaus nehmen die Aufgaben, die die Verwaltungen erbringen müssen, zu. Deshalb ist es auch nur natürlich, dass ...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es Gasetagenheizungen. In wessen Eigentum stehen die einzelnen Bauteile? In der Regel stehen Gasetagenheizungen und ihre Bauteile nach § 5 Abs. 1, Abs. 2 WEG im Sondereigentum. Im Einzelfall kann es wegen der baulichen Gegebenheiten anders sein. Die Frage kann pauschal nicht beantwortet werden.mehr

Wer ist bei einer GbR zu laden, die angemeldet/gegründet wurde? Zur Vertretung der GbR sind gemäß § 720 Abs. 1 BGB alle Gesellschafter gemeinsam befugt, es sei denn, der Gesellschaftsvertrag bestimmt etwas anderes. Es ist wie bei § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG eine Gesamtvertretung.mehr

Bedarf der Beschluss, ein Blockheizkraftwerk anzumieten, einer besonderen Mehrheit? Nein. Nach § 25 Abs. 1 WEG bedarf jeder Beschluss einer einfachen Mehrheit. Dies gilt auch für die Entscheidung über die Frage, etwas anzumieten.mehr

Ist eine Rechnungslegungsprüfung durch einen Eigentümer noch vorgeschrieben? Nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG "soll" der Verwaltungsbeirat die Abrechnung vor der Beschlussfassung über die Nachschüsse und Anpassungsbeträge prüfen. Hieraus folgt indes keine Pflicht. Allerdings kann die unterlassene Prüfung Schadensersatzansprüche gegen den Beirat begründen.mehr

Braucht es einen Beschluss, wenn ein Eigentümer innerhalb seines Sondereigentums eine nicht tragende Wand entfernen möchte und ein Gutachten vorliegt. Nein, wobei die Frage an § 13 Abs. 2 WEG zu messen ist.mehr

Kann ein Umlaufbeschluss angefochten werden? Wie jeder Versammlungsbeschluss kann auch der Umlaufbeschluss angefochten werden. Das gilt auch im Fall des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG, in dem sämtliche Wohnungseigentümer dem Beschlussgegenstand zustimmen müssen. Die Anfechtungsfrist beginnt mit der Verkündung des Beschlusses.mehr

Muss die Jahresabrechnung auch Angaben über das Vermögen der Gemeinschaft enthalten? Nach wie vor kann auch im Rahmen der Jahresabrechnung z. B. die Entwicklung der Bankkonten dargestellt werden. Allerdings ist dies nicht mehr erforderlich, als der Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen hat. Hier hat er insbesonder...mehr

Die GdWE möchte die Steigstrangleitungen (Kaltwasser-, Warmwasser-, Zirkulationsleitung) erneuern, weil der Durchfluss stark verringert ist. Die Abzweigungen in die Wohneinheiten sind nur mittels Aufputzmontage (Wände und Decken) möglich. Können Wohnungseigentümer diese Lösung für ihr Sondereigentum ablehnen? Wie kommt die GdWE weiter voran? Die GdWE muss den baulichen Zustan...mehr

Welche Zusatzvergütungen können im Verwaltervertrag vereinbart werden? Werden Zusatzvergütungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Verwaltervertrags vereinbart, gelten die Schutzbestimmungen des BGB hierfür. Die entsprechende Vertragsklausel muss hinreichend bestimmt sein und darf den Vertragspartner, also die WEG und ihre Mitglieder, nicht unangemessen benachteili...mehr

Ist die Höhe des Freibetrags für Notreparaturen irgendwo geregelt? Nein. Ist eine Reparatur notwendig und unterfällt sie § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, gibt es keine Höchstgrenzen.mehr

Im Bereich eines Sondereigentums gibt es einen Kakerlakenbefall. Nach welchem Umlageschlüssel sind die Kosten des Kammerjägers, der für das gemeinschaftliche Eigentum notwendig ist, zu verteilen? Es handelt sich um Kosten der GdWE, die § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG unterfallen. Die Kosten sind mithin von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen.mehr

Muss die Möglichkeit der Mehrheitsentscheidung im Ladungsschreiben angekündigt werden? Ja, hierfür spricht sich die Literatur und erste Rechtsprechung aus. Es genügt aber, wenn allgemein im Ladungsschreiben der Hinweis enthalten ist, dass ggf. auch eine Beschlussfassung gerichtet auf eine Mehrheitsentscheidung nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG erfolgen kann.mehr

Zählt jemand auch als "Wohnungseigentümer", wenn er in der Wohnanlage nur Eigentümer einer Garage ist, nicht aber Eigentümer einer Wohnung? Ja. Er ist dann zwar Teileigentümer, allerdings gelten gemäß § 1 Abs. 6 WEG die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend auch für das Teileigentum.mehr

Sind bei einem Beschluss über eine Sonderumlage zur Liquiditätssicherung alle Angebote und bereits erhaltene Rechnungen anzuhängen? Das Gesetz und die Rechtsprechung fordern das nicht. Es dürfte aus Gründen der Transparenz und Kundenzufriedenheit aber nichts dagegen sprechen, näher durch Rechnungen zu belegen, warum die GdWE weiteren Vorschuss (= Sonderumlage) nach § 28 Abs...mehr

Kann eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Veräußerungsbeschränkung durch Beschluss aufgehoben werden? Ja, ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt (§ 12 Abs. 4 WEG).mehr

Ist ein Absenkungsbeschluss gültig, wenn nicht alle Eigentümer antworten? Es werden nur die abgegebenen Stimmen gezählt? Ja zu beiden Fragen. Ist für die Abstimmung bei einem Absenkungsbeschluss nicht Allstimmigkeit erforderlich? Nein. Nach § 25 Abs. 1 WEG bedarf der Absenkungsbeschluss nur einer einfachen Mehrheit.mehr

Kann ein Absenkungsbeschluss auch für die nächste Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan gefasst werden? Nein. Diese werden nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG nicht beschlossen.mehr