Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Sollte für die Beiräte eine Versicherung abgeschlossen werden? Viele Versicherungsgesellschaften bieten solche Versicherungen verhältnismäßig günstig an. In der Regel wird der Beirat in der Form abgesichert, dass ein durch sein Fehlverhalten der Gemeinschaft zugefügter Vermögensschaden versichert ist. Dies gilt jedoch nur unter der Voraussetzung, dass er nicht vorsätzlich b...mehr

Wie ist im Fall eines Eigentümerwechsels zu verfahren? Sind 2 Abrechnungen zu erstellen, eine Abrechnung für den Veräußerer und eine Abrechnung für den Erwerber? Auch bis zum 30.11.2020 war die Jahresabrechnung rein objektbezogen, sodass es auch beim Eigentümerwechsel lediglich eine Abrechnung gab. Nachschüsse müssen von dem jeweils zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Gru...mehr

Was mache ich, wenn im Abrechnungsjahr eine Einnahme erfolgt, die für das nächste Abrechnungsjahr bestimmt ist? Kann ich ausnahmsweise eine Rechnungsabgrenzung vornehmen? Nein, in dem von Ihnen genannten Fall nicht. Die Jahresabrechnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, d. h. es sind grundsätzlich nur die tatsächlich im A...mehr

Wonach muss sich die GdWE richten: Nach der Teilungserklärung oder dem geltenden Recht? Die Teilungserklärung beantwortet die Frage, welche Räume im Sondereigentum und damit welche Räume im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Soweit ist allein die Teilungserklärung maßgeblich mit der Einschränkung, dass sie keine Räume zum Sondereigentum erklären kann, die nicht sondereigen...mehr

Sie haben Kosten benannt: Handelt es sich dabei um die Kosten vom Grundbuchamt? Benötigt man zusätzlich einen Notar zur Eintragung der Beschlüsse (= fallen weitere Kosten an)? Die von mir genannten Kosten (50 EUR pro Einheit, maximal 500 EUR; GNotKG KV 14160) sind Kosten des Grundbuchamts. Für die öffentliche Beglaubigung der Unterschriften braucht man nach § 129 BGB grundsä...mehr

Im Jahr 2005 wird auf Grundlage einer Öffnungsklausel ein Beschluss gefasst, die Kosten der GdWE grundsätzlich nach Quadratmetern zu verteilen (die Wasserkosten sollen nach Personenzahl umgelegt werden). Aus Sicht der Verwaltung hat der Beschluss aus dem Jahr 2005 "handwerkliche" Fehler. 2 der 3 Unterzeichner der Niederschrift sind verstorben. Wäre es sinnvoll, nach § 48 A...mehr

Es geht um eine Wohnungseigentumsanlage mit einem offenen Treppenhaus (Laubengänge). In dieser Anlage wird über eine nicht genehmigte Katzenklappe in einer Wohnungseingangstür eine Katze in die Laubengänge gelassen. Das Tier hinterlässt auf dem Fußabstreifer einiger Eigentümer Hinterlassenschaften. Wer muss sich darum kümmern, dass die Katze dies nicht mehr macht? Es ist a...mehr

Können Sie ein paar typische Beispiele nennen, die häufiger auf Basis von Öffnungsklauseln beschlossen wurden? Ja. Es geht vor allem um Sondernutzungsrechte, Umlageschlüssel, Verwaltungs- und Gebrauchsbeschlüsse. Sollte man bei künftigen Beschlussfassungen die GdWE immer belehren, dass sie die Kosten für die Eintragung tragen muss? Ja, das sollte man. Ich habe die Vereinba...mehr

Ist es der Verwaltung erlaubt und ist es sinnvoll, mit einem Hausgeldschuldner eine mündliche Abrede zu treffen? Die Verwaltung darf mit einem Hausgeldschuldner mündliche Abreden treffen, soweit sie den Rahmen des § 27 WEG bzw. die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer beachtet. Die Verträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Wohnungseigentümer im Rahmen des H...mehr

Zinsen und Nebenkosten Ist ein Wohnungseigentümer als säumiger Hausgeldschuldner verpflichtet, die Kosten eines von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingeschalteten Rechtsanwalts oder die von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Verwaltung versprochene Sondervergütungen im Zusammenhang mit dem Hausgeldinkasso zu zahlen? Im Ergebnis ja, aber es ist zu unterschei...mehr

Ist ein Wohnungseigentümer als säumiger Hausgeldschuldner verpflichtet, die Kosten eines von der GdWE eingeschalteten Rechtsanwalts oder die von der GdWE an die Verwaltung geschuldete Sondervergütung im Zusammenhang mit dem Hausgeldinkasso zu zahlen? Im Ergebnis ja, aber es ist zu unterscheiden: Vertragspartei eines Rechtsanwalts ist die GdWE. Zunächst ist daher sie verpflic...mehr

Wann ist die Zahlung des Hausgelds fällig? Nach § 271 BGB sind die Hausgelder sofort nach Beschlussfassung über die Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans und der Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen auf Grundlage der Jahresabrechnung sowie der Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage zur Zahlung fällig. In der Praxis e...mehr

Ist ein Beschluss nach §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums zu machen, mit dem ein Sondernutzungsrecht zurückgenommen oder begründet wird? Man wird auf der Grundlage einer Öffnungsklausel ohne Zustimmung des Berechtigten kein Sondernutzungsrecht wegbeschließen können. Man kann es aber einräumen. Dieser Beschluss müsste, beruhte er auf einer Öffnun...mehr

Nach der BGH-Rechtsprechung gehören die Leitungen zu dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Versorgungsnetz nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Wo fängt das "bis" an? Vorher (= ohne Absperrventil) oder erst dan...mehr

Ist für die Eintragung einer Sicherungshypothek ein Beschluss erforderlich? Nein, Sie können nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG handeln. Ob Sie so vorgehen dürfen, bestimmen die Wohnungseigentümer und § 27 WEG. Danach dürfen Sie häufig die Zwangsvollstreckung betreiben. Ich rate aber zu einem klarstellenden Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG. Könnte eine Sicherungshypothek auch auf d...mehr

Ist eine im Verwaltervertrag vereinbarte Vollmacht, Zahlungsklagen zu erheben und einen Rechtsanwalt zu beauftragen, wirksam? Nach zurzeit herrschender Meinung ist eine im Verwaltervertrag vereinbarte Vollmacht, Zahlungsklagen zu erheben, unwirksam. Nach herrschender Meinung müssen die Rechte der Verwaltung immer nach § 27 Abs. 2 WEG beschlossen oder vereinbart werden. Kön...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen für den Fall des Verzugs eines Wohnungseigentümers mit zwei Wohngeldbeträgen (gem. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Sonderumlagenbeschluss), dass diese ab Verzug mit 10 % über dem jeweiligen Basiszinssatz zu verzinsen sind. Der Verwalter erhält eine pauschale Vergütung je Mahnung i.H.v. 15 EUR inkl. USt. Zahlt ein Wohnungseigentümer...mehr

Wohnungseigentümer B schuldet der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer seit einem Jahr das Hausgeld. Kann B aus diesem Grund sein Wohnungseigentum entzogen werden? Die Antwort ist streitig. Das LG Frankfurt a. M.[1] meint, eine die Entziehung rechtfertigende Pflichtverletzung des Eigentümers liege nach Wegfall des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a.F. erst vor, wenn der Eigentümer fort...mehr

Was meinen Sie damit, dass Dritte ggf. zustimmen müssen, wenn ein Beschluss zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden soll? Eine Eintragung erfolgt nach § 19 GBO, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Dies sind die Wohnungseigentümer aber auch bestimmte Grundpfandrechtsgläubiger. Lesen Sie auch § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG: "Ist das Wohnungseigentum...mehr

Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten der Verwaltung durch Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG). Wäre es vorstellbar, die (weiteren) Rechte und Pflichten stattdessen im Verwaltervertrag zu regeln und anschließend diesen Vertrag durch Beschluss genehmigen zu lassen? Im Genehmigungsbeschluss über den Verwaltervertrag kann eine beschlussweis...mehr

Ist der FI-Schalter im Stromsicherungskasten, der sich in der Wohnung befindet, Sonder- oder gemeinschaftliches Eigentum? Ich würde ihn nach § 5 Abs. 2 WEG als gemeinschaftliches Eigentum ansehen. Bei Schäden ist es richtig, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zu beschließen.mehr

Die Verwaltung stellt bei Übernahme einer Wohnungseigentumsanlage fest, dass die Wohnungseigentümer keine Vorschüsse beschlossen haben. Kann das Hausgeld dennoch eingezogen werden? Nein. Ohne einen Beschluss schuldet ein Wohnungseigentümer keinen Vorschuss. Es kommt daher auf die Fassung des "vorherigen" Beschlusses an. Es ist vorstellbar, dass dieser fortgelten soll. "Der B...mehr

Sind Dachflächenfenster grundsätzlich gemeinschaftliches Eigentum? Ja, mit allen Bauteilen. Bei Schäden ist es richtig, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zu beschließen. Ist die Bleischürze am Dachfenster Sonder- und Gemeinschaftseigentum, sprich gehört diese zum Dachfenster? Sie gehört zum Fenster. Bei Schäden ist es richtig, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zu beschließen.mehr

Wir haben immer wieder die Diskussion wegen Kugelhähnen, die für die Absperrung des Wassers bei Tausch der Wasseruhren notwendig sind. Wer bezahlt den Tausch des defekten Kugelhahns, der sich in Bad oder Küche der Wohnung befindet? Nach § 5 Abs. 2 WEG sind die Kugelhähne gemeinschaftliches Eigentum. Den Austausch zahlt also die GdWE und damit alle Wohnungseigentümer. Nach §...mehr

Steht der Anschluss für den Wasserzähler im gemeinschaftlichen Eigentum? Die Frage ist nicht ganz klar. Klar ist aber: Der Anschluss für den Wasserzähler bzw. das Eckventil für den Wasserzähler sind grundsätzlich nach § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum. Wie sieht es bei einem defekten Wasserzähler aus, der vorher gekauft wurde? Ein Wasserzähler dürfte nach § 5 Abs. ...mehr

Wie sind die Hausgelder durch die Wohnungseigentümer zu bezahlen? Das Wohnungseigentumsgesetz selbst enthält keine Vorgaben dazu, in welcher Form die Hausgelder an die Gemeinschaft zu zahlen sind. Können die Wohnungseigentümer über die Zahlungsweise beschließen oder bedarf es hierfür einer entsprechenden Vereinbarung? Die Eigentümergemeinschaft hat hier nach § 28 Abs. 3 WEG...mehr

Es gibt einen Wohnungseigentümer, der auf einer gemeinschaftlichen Fläche eine Bierzeltgarnitur aufgestellt hat. Diese nutzt er gelegentlich. Die Ruhezeiten der Hausordnung werden eingehalten. Zwei Wohnungseigentümer beschweren sich über das "Zusammensitzen". Die Bänke werden nach der Nutzung nicht weggenommen, sondern stehen auf dem Gelände. Ist es sinnvoll, eine Nutzungs...mehr

Ein Wohnungseigentümer hat bei einem Einrohrheizsystem die Aufputz-Zuleitung zum Schlafzimmerheizkörper durch eine Undichtigkeit am Übergang in den Heizkörper so lange verrosten lassen, dass dieses Stück ausgetauscht werden muss, um einen Rohrbruch zu vermeiden. Wenn sich der Wohnungseigentümer mit der Undichtigkeit eher gemeldet hätte, wäre dies vermeidbar gewesen. Ist da...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage wurde Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum umgewandelt. Müssen in diesem Fall auch die Miteigentumsanteile des Wohnungseigentümers als Sondereigentümer angepasst werden, da sich die Fläche verändert hat? Nein. Es sollte aber überprüft werden, ob die Kosten der GdWE weiterhin fair und gerecht umgelegt werden. Ist diese Frage zu verne...mehr

Ein Wohnungseigentümer will aus zwei Wohnungen eine Wohnung errichten. Muss es nach §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden, wenn er weiterhin 2 Wohnungen abgerechnet haben will? Sie sprechen wohl eine Vereinigung (Zusammenlegung) von 2 Wohnungseigentumsrechten an. Wird die Vereinigung im Grundbuch eingetragen, wird ein Wohnungsgrundbu...mehr

Können die Wohnungseigentümer auch über die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren beschließen? Die entsprechende Beschlusskompetenz verleiht der Gemeinschaft auch hier die Bestimmung des § 28 Abs. 3 WEG. Besteht eine Beschlusskompetenz auch dahingehend, dass gegenüber sich weigernden Wohnungseigentümern eine zusätzliche Aufwandsgebühr erhoben werden kann? Bezü...mehr

Muss ein Beschluss, dass Fenster gemeinschaftliches Eigentum sind und bleiben, aber die Kosten künftig vom Sondereigentümer getragen werden müssen, nach § 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden? Nein. Der zweite Beschlussteil "Kosten künftig vom Sondereigentümer getragen werden müssen" beruht auf einer gesetzlichen Öffnungsklausel und ka...mehr

Bei den Absperrhähnen für Wasser stellt sich häufig das Problem, dass sie "festgehen", wenn sie vom Wohnungsinhaber nicht regelmäßig bewegt werden. Kann man einen Beschluss fassen, dass die Sondereigentümer die Kosten für den Tausch der Absperrhähne zu tragen haben? Um diese Frage zu beantworten ist zu klären, in wessen Eigentum der Absperrhahn (= Ventil) steht. Dient der Ab...mehr

Bei einer Fußbodenheizung muss die Verteilung (inkl. Thermostate) der Stränge geändert werden. Die "Verteilung" befindet sich im Bereich des Sondereigentums. Ist die Verteilung gemeinschaftliches Eigentum oder Sondereigentum? In der Teilungserklärung steht hierzu nichts. Auf die Teilungserklärung kommt es nicht an. Dort kann ein wesentlicher Gebäudebestandteil nicht zum Son...mehr

Benötigt der Verwalter in jedem Fall einen Beschluss für eine Versorgungssperre, auch wenn der Eigentümer als vermutlicher Erbe nicht im Grundbuch eingetragen ist? Nach wohl herrschender Meinung bedarf es eines Beschlusses, da die Entscheidung nicht unerheblich ist. Zu § 27 Abs. 1 Satz 1 WEG gibt es aber noch keine Rechtsprechung. Ist eine Versorgungssperre auch bei vermie...mehr

Ist eine Verwaltung berechtigt, im Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) die Wohnungseigentümer mit Namen zu benennen, die der GdWE Hausgeld schulden? Oder ist es besser, nur die Nummer der entsprechenden Einheit zu nennen? Ja. Es ist möglich, im Vermögensbericht die Wohnungseigentümer zu benennen, die der GdWE schulden. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut des § 28 Abs. 4 WEG....mehr

Ist eine im Verwaltervertrag vereinbarte Vollmacht, Zahlungsklagen zu erheben und einen Rechtsanwalt zu beauftragen, wirksam? Nach zurzeit herrschender Meinung ist eine im Verwaltervertrag vereinbarte Vollmacht, Zahlungsklagen zu erheben, unwirksam. Nach herrschender Meinung müssen die Rechte der Verwaltung immer nach § 27 Abs. 2 WEG beschlossen oder vereinbart werden. Woh...mehr

Kann ein Wohnungseigentümer, der mehrere Wohnungseigentumsrechte in der Gemeinschaft besitzt, alle Beträge für die Sondereigentumseinheiten als einen Betrag überweisen? Ja. Man kann nach § 28 Abs. 3 WEG aber etwas anderes beschließen.mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es Durchlauferhitzer. In wessen Eigentum stehen diese? Durchlauferhitzer und ihre Bauteile stehen nach § 5 Abs. 1, Abs. 2 WEG im Sondereigentum.mehr

Was muss eine Verwaltung unternehmen und was kann sie tun, wenn ein Wohnungseigentümer das Hausgeld nicht zahlt? Zahlt ein Wohnungseigentümer nicht, muss die Verwaltung einerseits überprüfen, ob sie in der Lage ist, mit den Zahlungen der übrigen Wohnungseigentümer ihre Verbindlichkeiten zu erfüllen. Ist die Frage zu verneinen, ist eine sog. "Ausfalldeckungssonderumlage" zu ...mehr

Über das Vermögen eines Wohnungseigentümers ist das Insolvenzverfahren eröffnet. Er schuldet der GdWE Hausgeld. Sollte die GdWE gegen den Wohnungseigentümer eine Hausgeldklage führen? Nein. Die GdWE kann und muss sich am Insolvenzverfahren beteiligen. Die offenen Forderungen bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens können zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Für die nac...mehr

Der verstorbene Eigentümer hinterlässt neben seinem Wohnungseigentum auch einen Hausgeldrückstand. Wenn keine Erben ermittelt werden können, an wen wendet sich der Verwalter bzw. welche Schritte unternimmt er? Verstirbt ein Wohnungseigentümer, ohne sofort feststellbare gesetzliche oder testamentarische Erben zu hinterlassen, setzt das Amtsgericht auf Antrag der Gemeinschaft...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es Gasetagenheizungen. In wessen Eigentum stehen die einzelnen Bauteile? In der Regel stehen Gasetagenheizungen und ihre Bauteile nach § 5 Abs. 1, Abs. 2 WEG im Sondereigentum. Im Einzelfall kann es wegen der baulichen Gegebenheiten anders sein. Die Frage kann pauschal nicht beantwortet werden.mehr

Ist es einer Verwaltung erlaubt und überhaupt sinnvoll, mit einem Hausgeldschuldner eine mündliche Abrede zu treffen? Die Verwaltung darf mit einem Hausgeldschuldner mündliche Abreden treffen, soweit sie den Rahmen des § 27 WEG bzw. die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer beachtet. Die Verträge der GdWE mit einem Wohnungseigentümer im Rahmen des Hausgeldinkassos unterlieg...mehr

Kann der Verwalter eine Sondervergütung für Mehraufwand bei säumigen Zahlern verlangen, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen oder im Fall der Teilnahme am Lastschriftverfahren, wenn es zu Rücklastschriften kommt? Es ist nach h. M. möglich, für die Nichtteilnahme von Wohnungseigentümern an einem Lastschriftverfahren bzw. Rücklastschriften im Verwaltervertrag eine Son...mehr

Wie mache ich als Verwalter rückständige Hausgelder gerichtlich geltend? Zur Beitreibung rückständiger Hausgelder stehen zwei Wege offen: Zum einen können diese im gerichtlichen Mahnverfahren geltend gemacht, zum anderen kann auch eine entsprechende Zahlungsklage gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Was ist die bessere Alternative? Da...mehr

Was für Möglichkeiten hat die Gemeinschaft, wenn der Hausgeldschuldner auch nach entsprechender gerichtlicher Verpflichtung nicht zahlt? Die Gemeinschaft hat die Möglichkeit, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Hausgeldschuldner einzuleiten. Es besteht neben der herkömmlichen Zwangsvollstreckung auch die Möglichkeit, die Zwangsverwaltung über das Wohnungseigentum zu bea...mehr

In der Gemeinschaftsordnung wird der Gebrauch der vor dem Erdgeschoss liegenden Grundstücksflächen in der Weise geregelt, dass je zum ausschließlichen Gebrauch zustehen: dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. XX die vor seiner Wohnung liegende im Aufteilungsplan farbig umrandete Grundstücksfläche. Die Pflege und Instandhaltung der vorbezeichneten Flächen obliegt dem jew...mehr

Ein Bauträger ist Eigentümer eines Reihenhauses, das nie gebaut wurde und auf das er Schulden bei der Sparkasse aufgenommen hat. Danach ist er in die Schweiz abgetaucht. Einstimmige Beschlüsse, wie die Änderung der Teilungserklärung, sind praktisch unmöglich. Hausgeld zahlt er nicht. Wie kommt die Gemeinschaft aus dieser Nummer wieder raus? Die GdWE kann nach § 17 WEG vorge...mehr

Die Nachschüsse für 2024 sind noch nicht beschlossen. Im Januar 2025 findet ein Eigentumswechsel statt. Wer hat den Nachschuss 2024 zu bezahlen? Der aktuelle Wohnungseigentümer ("Fälligkeitstheorie"). Was gilt, wenn der Erwerber nicht zahlt, obwohl dies im Kaufvertrag steht und es noch keine Umschreibung gibt? Solange das Wohnungseigentum nicht umgeschrieben ist, ist der Ve...mehr