Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 5 [Vereinigung ... / 3. Verwirrung bei unterschiedlicher Grundstücksbelastung

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Verwirrungsgefahr besteht demnach mit Rücksicht auf Belastungen der beteiligten Grundstücke. Nach Abs. 1 S. 2 besteht Verwirrung, wenn die Grundstücke mit unterschiedlichen Grundpfandrechten oder Reallasten oder mit denselben Rechten, aber in unterschiedlichen Rangverhältnissen belastet sind.

Eine unterschiedliche Belastung mit Dienstbarkeiten braucht – wie auch § 7 Abs. 2 GBO andeutet – nicht immer Verwirrung besorgen lassen, kann jedoch bei umfangreichen Belastungen und komplizierten Rangverhältnissen auch hier Verwirrung begründen. Im Falle der Zwangsversteigerung besteht zwar die Möglichkeit, die verschieden belasteten Grundstücksteile einzeln auszubieten (§ 63 Abs. 1 ZVG); dies ist allerdings nur dann möglich, wenn die Vereinigung durch gemeinschaftliche Buchung bestehen bleibender Flurstücke unter einer laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis vollzogen wird (vgl. § 13 GBV Rdn 2), wird hingegen durch Verschmelzung ein einheitliches (neues) Flurstück gebildet, so führt die unterschiedliche Belastung in der Zwangsversteigerung zu Schwierigkeiten.

Liegt eine Belastung mit Dienstbarkeiten vor, ist Verwirrung regelmäßig nicht zu besorgen, wenn ein Fall des § 7 Abs. 2 GBO vorliegt und kein Verwertungssrecht (Grundpfandrecht, Reallast) im Range vorgeht.^[31] Wesentlich ist, dass die Dienstbarkeit entweder an einer Teilfläche lastet (reale Teilbelastung) oder wenigstens der Ausübungsbereich beschränkt ist und dies hinreichend klar aus der Eintragungsbewilligung hervorgeht. Keine Verwirrungsgefahr ist ferner gegeben, wenn an den zu vereinigenden Grundstücken (Zuflurstücken) je die gleiche beschränkte persönliche Dienstbarkeit lastet. Eine Pfanderstreckung muss hier schon deshalb ausscheiden, weil sonst das Recht zweimal am gleichen Grundstück lasten würde. Im Übrigen führt die Vereinigung nicht dazu, dass sich die Grundstücksbelastung der Dienstbarkeit erstreckt oder der Ausübungsbereich erweitert.^[32]

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Liegt eine unterschiedliche Belastung mit Grundpfandrechten oder Reallasten (Verwertungsrechten) vor oder bestehen unterschiedliche Rangverhältnisse der Rechte an den Grundstücken, ist regelmäßig Verwirrung zu besorgen. Die Vereinigung kann nur dann erfolgen, wenn eine einheitliche Grundstücksbelastung sowohl hinsichtlich der Rechte als auch ihres Ranges hergestellt wird. Dabei notwendige Pfanderstreckungen, Löschungen oder Rangrücktritte müssen je für sich seitens der Berechtigten bewilligt werden.

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Die unterschiedliche Belastung mit Grundpfandrechten oder Reallasten führt unstreitig dann zur Verwirrung, wenn das neugebildete Grundstück auch katastermäßig eine Einheit bildet; also eine Flurstücksverschmelzung vorausgeht.^[33] Umstritten war lange, ob eine Verwirrung auch dann zu besorgen ist, wenn die Vereinigung ohne gleichzeitige Verschmelzung der Grundstücke erfolgen soll, diese also als Flurstücke erhalten bleiben. Eine Meinung verneinte hier Verwirrung, weil durch die weiterhin bestehenden Flurstücke die Belastung der Grundpfandrechte sichtbar bleibt und weiterhin getrennte Zwangsversteigerung zulässig ist. Die Verwirrung sei allein auf den Zeitpunkt der Eintragung zu bestimmen ohne Berücksichtigung möglicher späterer Änderungen im Grundstücksbestand.^[34] Allerdings dürfe dann keine spätere Verschmelzung der unterschiedlich belasteten Flurstücke erfolgen, erst hierdurch werde die Verwirrung begründet.^[35] Eine andere Meinung berücksichtigt bei der Verwirrungsgefahr auch künftige Entwicklungen am Grundstück und verweist hinsichtlich späterer Verschmelzung darauf, dass diese allein ein katastertechnischer Vorgang ist, der im Zusammenhang mit dem automatisierten Datenabgleich im maschinell geführten Grundbuch seitens des Grundbuchamts gar nicht mehr beeinflusst werden kann (vgl. § 2 GBO Rdn 10, 11).^[36] Der letztgenannten Ansicht ist der Vorzug zu geben.

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Verwirrung ist auch dann anzunehmen, wenn die Grundstücke als Flurstücke nicht verschmolzen werden. Entscheidend ist, dass die spätere Verschmelzung seitens des Grundbuchamtes nicht verhindert werden kann, erst recht nicht im Rahmen des automatisierten Datenabgleichs. Sie ist als Eintragung zur Erhaltung der Übereinstimmung mit dem Liegenschaftskataster von diesem vorgegeben und kann seitens des Grundbuchamtes nicht beanstandet werden. Die Annahme, das Liegenschaftskataster müsse als Verwaltungsbehörde der gerichtlichen Entscheidung folgen, und eine unzulässige Verschmelzung rückgängig machen, wenn das Grundbuchamt feststellt, dass sie zu Verwirrung führe, ist unzutreffend.^[37] Die Verwirrung ist auf den Zeitpunkt der Eintragung der Vereinigung zu bestimmen, dabei müssen auch mögliche weitere Flurstücksentwicklungen berücksichtigt werden. Würde man die Verwirrung erst bei einer späteren Verschmelzung feststellen, wäre die Verwirrung nicht mehr Tatbestandsmerkmal der Vereinigung sondern eines katastertechnischen Vorgangs. Zudem ist für die Eintragungen zur Erhaltung der Übereinstimmung mit dem Liegenschaftskataster nach § 12c Abs. 2 Nr. 2 GBO d...