Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens obliegt dem Verwalter nach Maßgabe der Beschlüsse der Wohnungseigentümer. Unabhängig von den Beschlüssen der Wohnungseigentümer verleiht ihm das Gesetz in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Kompetenz, sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung zu treffen. Insoweit hat er auch ohne entsprechende Beschlussfassu...mehr

Als Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft sind die Wohnungseigentümer Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums. Da auch Wohnungseigentum "echtes" Eigentum (wie z. B. das an einem Einfamilienhaus oder einer Doppelhaushälfte) darstellt, müssen den Wohnungseigentümern auch gewisse Rechte eingeräumt sein, ihr Eigentum ohne Beteiligung oder Zustimmung der übrigen Wohnungseigentüm...mehr

Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Klägerin oder als Beklagte fungiert, ist deren Bezeichnung einfach. Praxis-Beispiel Rückständige Hausgelder Die "Eigentümergemeinschaft Dorfstraße 8 in 79294 Sölden, vertreten durch den Verwalter Richard Müller," macht rückständige Hausgelder gegenüber Wohnungseigentümer Klamm geltend. Das korrekte Rubrum lautet wie folgt: Prax...mehr

Innerhalb der jeweiligen Sondereigentumseinheit sind folgende Gegenstände Sondereigentum: Nichttragende Innenwände, Zwischenwände, Verputz, Verkleidung von Wänden und Decken, Innenanstrich, Fußbodenbelag, Innentüren (Wohnungseingangstür ist Gemeinschaftseigentum[1]), Einbauschränke, Heizkörper (soweit nicht für die Funktion der Gesamtanlage erforderlich)[2], Versorgungsleitun...mehr

Im zivilprozessualen Verfahren, also auch im wohnungseigentumsrechtlichen, gilt der sogenannte "Beibringungsgrundsatz". Der Richter ermittelt nicht von sich aus den Sachverhalt, sondern überlässt dies den Parteien. Diese haben die Tatsachen zu beschaffen, schriftlich anzukündigen[1] und in der mündlichen Verhandlung vorzutragen.[2] Dies hat zur Konsequenz, dass das, was die ...mehr

Klagt die Gemeinschaft selbst oder wird sie verklagt, ist die Finanzierung der entsprechenden Verfahrenskosten unproblematisch unter Einbeziehung sämtlicher Wohnungseigentümer aus den laufenden Hausgeldern möglich. Wenn diese nicht ausreichen, hat der Verwalter auf die Beschlussfassung über eine entsprechende Sonderumlage hinzuwirken. Nach §§ 19 Abs. 1, 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ...mehr

Salopp ausgedrückt ist alles Gemeinschaftseigentum, was nicht zum Sondereigentum gehört. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann Gemeinschaftseigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehe...mehr

Das Versäumnisurteil kann in zwei Stadien des Verfahrens drohen: zum einen im schriftlichen Vorverfahren und zum anderen im Termin zur mündlichen Verhandlung. Grundsätzlich hat der Richter zwei Möglichkeiten, das erstinstanzliche Verfahren zu führen: Er kann sogleich mit Zustellung der Klage Termin zur mündlichen Verhandlung bestimmen oder er kann zunächst das schriftliche Vo...mehr

Bei der ungeregelten Mehrhausanlage bestehen keinerlei Besonderheiten gegenüber der typischen Einhausanlage. Sämtliche Belange, mögen sie auch nur eines der Häuser betreffen, sind von der Gesamtgemeinschaft zu regeln. Kosten sind unter sämtlichen Wohnungseigentümern zu verteilen, auch wenn sie nur ein Haus betreffen. Praxis-Beispiel Haus mit Aufzug In einer Wohnanlage, die aus...mehr

In 1. Linie wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwalter vertreten. Insoweit verleiht die Bestimmung des § 9b Abs. 1 WEG dem Verwalter eine für das Außenverhältnis unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht mit Ausnahme von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Der Verwaltungsbeirat ist zur Vertretung der Gemeinschaft nicht berechtigt. Dieser unters...mehr

Dem Verwalter fehlt die Berechtigung zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dann, wenn ein konkreter Interessenkonflikt vorliegt, wie dies insbesondere im Fall eines Insichgeschäfts gemäß § 181 BGB der Fall sein kann oder er gerichtlich nach den allgemeinen prozessrechtlichen Grundsätzen als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausscheidet. Praxi...mehr

Die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungiert im gesamten Bereich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums als Vertragspartnerin von Unternehmen und Dienstleistern bei Bewirtschaftung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Praxis-Beispiel Vertragspartner Ist das Dach der Wohnanlage undicht und muss ein Dachdecker beauftragt werden, wird der Auftrag im Name...mehr

Behaupten kann man viel – um einen Rechtsstreit auch gewinnen zu können, braucht man immer dann, wenn die Gegenseite den geltend gemachten Anspruch bestreitet oder nicht anerkennt, Beweise. Im zivilprozessualen Verfahren hat der Kläger zunächst die anspruchsbegründenden Tatsachen darzulegen. Darlegen bedeutet "behaupten". Praxis-Beispiel Störendes Musizieren des Nachbarn Der lä...mehr

Immobilienerwerb Längst ist anerkannt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband Grundeigentum erwerben kann. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer daher mehrheitlich beschließen, dass die Gemeinschaft eine Wohnung oder ein Grundstück erwirbt.[1] Insoweit kann dann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch als Eigentümerin ins Grundbuch e...mehr

Begriff Das selbstständige Beweisverfahren der §§ 485 ff. der Zivilprozessordnung (ZPO) bietet die Möglichkeit, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens ein kostenintensives und zeitraubendes Klageverfahren zu vermeiden. Mit diesem Verfahren kann die Verjährung von kauf- und werkvertraglichen sowie von mietvertraglichen Ansprüchen gehemmt werden. Gesetze, Vorschriften...mehr

Auch auf die Zweiergemeinschaft finden die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes uneingeschränkt Anwendung. Sonderregelungen existieren für Zweiergemeinschaften nicht. Eine Zweiergemeinschaft liegt stets dann vor, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft aus 2 Wohnungseigentümern besteht – unabhängig davon, wie viele Sondereigentumseinheiten einem der beiden Eigentümer g...mehr

Die Mehrhausanlage zeichnet sich dadurch aus, dass sie aus mehreren Gebäuden auf einem gemeinsamen Grundstück besteht. Hier sind unterschiedlichste Arten denkbar, wie etwa 2- oder Mehrhausanlagen in gleicher Bauform, Mehrparteienhaus und Einfamilienhaus, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Wohngebäude und Tiefgarage. Auf Mehrhausanlagen finden die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetze...mehr

mehr

Rz. 93 [Autor/Stand] Zum Grundvermögen gehört auch das Wohnungseigentum, Teileigentum, Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht nach dem WEG.[2] Es wird Wohnungseigentum, Teileigentum und gemeinschaftliches Eigentum differenziert. Wohnungseigentum ist nach § 1 Abs. 2 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eig...mehr

mehr

Rz. 107 [Autor/Stand] Wohnungseigentum ist definiert als das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Die Definition "Wohnungseigentum" entspricht dem Wohnungseigentumsgesetz.[2] Rz. 108 [Autor/Stand] Dementsprechend stellt Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Rä...mehr

Instandhaltungskosten sind trotz der Teilrechtsfähigkeit der WEG-Gemeinschaft nach § 10 Abs 6 WEG 2007 erst bei Verausgabung durch den Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums für Erhaltungsmaßnahmen als BA/WK abgeflossen und nicht bereits bei Zuführung zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs 2 Nr 4 WEG , BFH v 14.01.2025, IX R 19/24, BStBl II 2025, 291 (bis zum 30.11.2020: In...mehr

Die optimale Teilungserklärung für Erbengemeinschaften Die Bedeutung der Gestaltung von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen wird in der Praxis unterschätzt. Das betrifft die vorsorgende Beratung im Rahmen von Testament/Erbverträgen bzw. bei der Übertragung zur vorweggenommenen Erbfolge und auch diejenige von Erbengemeinschaften in der Auseinandersetzung. Eine sinnv...mehr

Rz. 59 [Autor/Stand] Bei dieser Bauweise ist regelmäßig jedes einzelne Haus mit dem dazugehörigen Grund und Boden eine selbstständige wirtschaftliche Einheit. Rz. 60 [Autor/Stand] Bei Doppel- und Reihenhäusern bildet grds. jedes Haus, das einen eigenen Eingang hat, durch Brandmauern vom Nachbarhaus getrennt ist und über einen eigenen Versorgungsanschluss verfügt, eine selbsts...mehr

mehr

Rn. 1 Stand: EL 186 – ET: 01/2026 § 11 Abs 2 EStG gilt auch für die Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen, vgl BMF v 09.11.2016, BStBl I 2016, 1213 Rz 44. Nach Rz 47 (Wohnungseigentümer und Mieter) dieses BMF-Schreibens müssen Aufwendungen entweder in der Jahresabrechnung gesondert aufgeführt sein oder durch Bescheinigung des Verwalter...mehr

Rz. 101 [Autor/Stand] Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens besteht aus dem Grund und Boden, und zwar aus dem Grund und Boden allein, wenn er nicht bebaut ist – unbebautes Grundstück –, oder aus dem Grund und Boden einschließlich der Bestandteile und des Zubehörs, wenn er bebaut ist – bebautes Grundstück. Seit 1.1.2022 ist zu unterscheiden zwischen: Grundsteuerzwecke...mehr

Schiffers, Durchbrechung des Zufluss- und des Abflussprinzips bei Zahlungen für langfristige Nutzungsüberlassung – Änderung des § 11 EStG durch das RichtlinienumsetzungsG, DStZ 2005, 333; Söffing, Zur Anwendung des § 11 Abs 2 S 3 EStG auf Disagien, BB 2005, 77; Sauren, Beiträge zur Instandhaltungsrücklage nach dem WEG direkt abzugsfähig?, DStR 2006, 2161; Grürmann, Instandhaltu...mehr

Rz. 109 [Autor/Stand] Bei dem Wohnungserbbaurecht handelt es sich um ein Erbbaurecht, das mehreren Personen gemeinschaftlich nach Bruchteil zusteht, wobei die Anteile in der Weise beschränkt sind, dass jedem der Berechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in einem aufgrund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird. Ein Teilerbb...mehr

Rz. 96 [Autor/Stand] Durch § 244 Abs. 3 BewG wird geregelt, dass als Grundstück auch gelten:mehr

Rn. 1 Stand: EL 186 – ET: 01/2026 Fließt ein Gut der Gemeinschaft zu, zB ein Geldbetrag auf ein Konto der Gemeinschaft, dann fließt es den Teilhabern unmittelbar anteilig zu, BFH v 19.04.2021, VI R 8/19, BStBl II 2021, 909; Krüger in Schmidt, § 11 EStG Rz 50 "Bruchteilsgemeinschaft" (44. Aufl 2025); vgl FG Hamburg v 01.10.2009, 6 K 45/07, EFG 2010, 425 zu einer Erbengemeinsch...mehr

Rz. 49 [Autor/Stand] Die Wohnungen und Wohnräume, die in die wirtschaftliche Einheit des land und forstwirtschaftlichen Vermögens einzubeziehen sind, gehören teils zum Wirtschaftsteil, teils zum Wohnteil. Soweit sie zum Wirtschaftsteil rechnen, werden sie im Vergleichswert der einzelnen Nutzungen erfasst, dabei allerdings nicht besonders bewertet. Eine Ausnahme bilden hier n...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 2 GrStG bestimmt mit dem inländischen Grundbesitz den Steuergegenstand der Grundsteuer, der nach den Regelungen des BewG bestimmt und abgegrenzt wird.[2] Während § 1 GrStG regelt, ob von der hebeberechtigten Gemeinde von dem in ihrem Gebiet liegenden Grundbesitz überhaupt Grundsteuer erhoben wird, legt § 2 GrStG den Steuertatbestand fest. Das Steuerobje...mehr

Rn. 103 Stand: EL 186 – ET: 01/2026 Die Einschaltung eines Dritten kann zum einen dadurch erfolgen, dass der StPfl nicht an den Gläubiger, sondern an einen Dritten leistet. In diesem Fall ist ein Abfluss beim StPfl nur dann gegeben, wenn durch die Leistung an den Dritten der Verlust der wirtschaftlichen Verfügungsmacht beim StPfl eingetreten ist, BFH v 16.10.2007, VIII R 21/0...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 244 BewG enthält im Rahmen der Grundsteuerbewertung nach dem Bundesmodell die Definition der wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens. Die Definition entspricht in weiten Teilen der Definition im früheren § 70 BewG zur Einheitsbewertung. Die Regelungen der Einheitsbewertung sind aufgrund der eingetretenen Verfassungswidrigkeit mit Ablauf des 31.12.20...mehr

Rz. 75 [Autor/Stand] Steuergegenstand der Grundsteuer sind neben den Betrieben der Land- und Forstwirtschaft nach § 2 Nr. 2 GrStG Grundstücke. Das Grundsteuergesetz nimmt keine eigene Begriffsabgrenzung vor, sondern verweist auf die Regelungen der §§ 243, 244 BewG, die erstens das Grundvermögen gegenüber dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen abgrenzen und zweitens den...mehr

Die Fahr- und Gehwege dienen dem gemeinschaftlichen Gebrauch und sind daher Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1]mehr

Begriff Als Verwalter wird man nahezu täglich mit der Frage konfrontiert, ob ein Gegenstand oder eine bestimmte Einrichtung zum Gemeinschafts- oder zum Sondereigentum gehört. Solche Fragen sind meist nicht schnell und schon gar nicht allgemeinverbindlich zu beantworten, denn die genaue Zuordnung ist häufig eine Frage des Einzelfalls. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann bei...mehr

Eine Abwasser- oder sonstige Hebeanlage, die der Entwässerung des gesamten Gebäudes dient, wird auch dann dem Gemeinschaftseigentum zugeschrieben, wenn sie sich im Sonder- oder Teileigentum eines Miteigentümers befindet.[1] Dient eine Hebeanlage nur den Souterrain-Eigentümern und ist Sondereigentum nicht begründet worden, so liegt im Zweifel nach der allgemeinen Regel des § 1...mehr

Der Balkon ist grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, ist aber sondereigentumsfähig.[1] Sondereigentumsfähig ist jedoch nur der räumlich umgrenzte Bereich des Balkons. Ohne entsprechende Regelung in der Teilungserklärung entsteht kein Sondereigentum, auch nicht "automatisch", weil der Balkon z. B. nur vom Sondereigentum aus betreten werden kann.[2] Ist der Balk...mehr

Bei Balkonen kann allenfalls die oberste begehbare Schicht des Aufbaus (Fliesen etc.) zu Sondereigentum erklärt werden.[1] Darunter liegende Schichten (z. B. Feuchtigkeitsisolierung, Wärmedämmung) sind zwingend Gemeinschaftseigentum.[2]mehr

Die konstruktiven Teile einer Dachterrasse wie z. B. Bodenplatte, Isolierungsschichten, Brüstung etc. sind zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums,[1] der räumlich umgrenzte Bereich ist sondereigentumsfähig (s. hierzu Balkon). Sondereigentumsfähig ist der begehbare Bodenbelag.[2]mehr

Der Aufzug als Anlage des gemeinschaftlichen Gebrauchs ist regelmäßig Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1] Aufzüge, die lediglich einem Wohnungs- oder Teileigentum zugeordnet sind oder von diesem ausschließlich genutzt werden (z. B. Speiseaufzug in einer Gaststätte), können auch Bestandteil des Sondereigentums sein.[2]mehr

Die Außenanlage ist als Grund und Boden Gemeinschaftseigentum. Gem. § 3 Abs. 2 WEG kann das Sondereigentum aber seit Inkrafttreten des WEMoG auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt werden. In einem solchen Fall muss die Gartenfläche in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan bezeichnet und gekennzeichnet sein.[1]mehr

Kamine dienen dem Abzug von Rauchgasen und der Be- und Entlüftung des Gebäudes und sind deshalb als Anlagen des gemeinschaftlichen Gebrauchs Gemeinschaftseigentum.[1]mehr

Fenster inklusive Rahmen und Verglasung samt Innenseiten sind grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1] Gegenstand des Sondereigentums kann lediglich ein nach innen liegender Fenstergriff sein, wenn dies so vereinbart ist. Vereinbarungen über die Kostentragungspflicht bleiben hiervon unberührt.[2]mehr

Das Grundstück ist grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Gem. § 3 Abs. 2 WEG kann das Sondereigentum aber seit Inkrafttreten des WEMoG auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt werden. In einem solchen Fall muss die Gartenfläche in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan bezeichnet und gekennzeichnet sein.[1]mehr

Rollläden als feste Bestandteile der äußeren Fassade sind Bestandteile des Gemeinschaftseigentums.[1] Sie stehen nur dann im Sondereigentum, wenn sie nicht in die Außenwand integriert sind und ohne Beeinträchtigung der äußeren Gestalt montiert oder demontiert werden können.[2] Ob im Übrigen insbesondere Rollladengurte Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind, ist umstritten. M...mehr

Eine Rückstausicherung gehört als Bestandteil der gemeinschaftlichen Entwässerungsanlage zum Gemeinschaftseigentum.[1]mehr

Abflussrohre, Abflussleitungen und Abwasserkanäle sind als Hauptleitungen Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Dies auch dann, wenn sie als Hauptrohre durch Bereiche des Sondereigentums führen.[1]mehr