Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Subjekt geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, steht für Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst auch nur ein Schuldner zur Verfügung, nämlich die Gem...mehr

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat nach § 15 Nr. 1 WEG gegenüber der GdWE und anderen Wohnungseigentümern u. a. die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu dulden. Zum Kreis der Drittnutzer gehören Mieter, dinglich Wohnungsberechtigte, Nießbraucher und alle sonstigen Nutzer, denen das Wohnungseigentum überlassen wurde.[1] Voraussetzung...mehr

In allen Fällen der zweckbestimmungswidrigen Nutzung einer Sondereigentumseinheit durch den Nutzer besteht sowohl ein Unterlassungsanspruch gegen den Nutzer als auch gegen den das Nutzungsverhältnis vermittelnden Wohnungseigentümer.[1] Praxis-Beispiel Die Intensivpflege- und Beatmungs-WG Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus insgesamt 10 Sondereigentumseinheiten. Das ...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der GdWE die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Insoweit obliegen sämtliche Verwaltungsmaßnahmen betreffend das gemeinschaftliche Eigentum der GdWE. Im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern ist sie demnach auch zur Organisation der Beschlussfassung und sodann zur Beschlussausführung verpflichtet....mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch im praxisrelevanten Fall der Teilung nach § 8 WEG bereits mit dem Anlegen der Grundbücher. Zunächst also entsteht eine Ein-Personen-Gemeinschaft, bestehend aus dem teilenden Eigentümer. Diesem stehen bereits sämtliche Instrumentarien des WEG zur Verfügung und er kann insbesondere ...mehr

Beschlüsse auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel sind nicht eintragungsfähig. Sie wirken nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG also auch ohne Grundbucheintragung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern. Insoweit ist folgender Grundsatz zu beachten: Ist der konkrete Beschlussgegenstand bereits auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel durch Beschluss regelbar, ...mehr

§ 10 Abs. 8 Satz 4 WEG a. F. hatte die Haftung eines Wohnungseigentümers wegen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf dessen Miteigentumsanteil beschränkt. Damit sollte die Umgehung der beschränkten Außenhaftung verhindert werden, könnte doch ein Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen im Innenverhältnis unbegre...mehr

Relevantester Grund einer Haftung gegenüber außenstehenden Dritten stellt die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar. Im Unterschied zur Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern im Fall der Verletzung der Verkehrssicherungspflichten, haftet die GdWE mangels Bestehens vertraglicher Beziehungen zu dem Dritten deliktisch nach § 823 Abs. 1 BGB oder über § 9a Abs. 2 WEG au...mehr

Sofern in der Gemeinschaftsordnung noch keine Öffnungsklausel enthalten ist und nun nachträglich eine Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden soll, ist zu berücksichtigen, dass dies nur mittels einer Vereinbarung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG möglich ist. Damit die nachträglich vereinbarte Öffnungsklausel auch gegenüber Sondernachfolgern wirkt, ist ge...mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Die Grenzen dessen, was der Verwalter insoweit eigenständig veranlassen kann und wann er einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen muss, richten sich m...mehr

Überblick Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)[1] hat mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020 auch das Haftungssystem innerhalb der Eigentümergemeinschaft modifiziert und insbesondere die Haftung der GdWE intensiviert, da ihr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Verstärkt wird sie insoweit auch für Pflichtverletzungen des Verwal...mehr

Überblick Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 9a Abs. 4 WEG eine teilschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft vor. Danach haften die einzelnen Wohnungseigentümer Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber unmittelbar – der Höhe nach anteilig beschränkt auf ihren jeweiligen Miteigentumsanteil – sowohl für vertragliche Verbindlichkeite...mehr

Wurde ein Wohnungseigentümer von einem Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Höhe seines Miteigentums in Anspruch genommen, hat er einen Ausgleichsanspruch, der gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten ist.[1] Eine entsprechende Teilhaftung der Wohnungseigentümer aus § 9a Abs. 4 WEG kommt insoweit nicht in Betracht.[2] Dies gilt auch in Zweierg...mehr

Für Pflichtverletzungen ihres Organs haftet die GdWE entsprechend § 31 BGB. Infolge einer Pflichtverletzung des Verwalters geschädigte Wohnungseigentümer haben keinen unmittelbaren Schadensersatzanspruch mehr gegen den Verwalter aus dem Verwaltervertrag. Seit Inkrafttreten des WEMoG entfaltet dieser keine Schutzwirkung mehr für die Wohnungseigentümer.[1] Praxisrelevante Haftu...mehr

§ 14 Abs. 3 WEG verleiht dem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Geldausgleich, wenn er Einwirkungen auf sein Sondereigentum dulden muss, die über das zumutbare Maß hinaus gehen. Ein entsprechender Aufopferungsanspruch besteht insoweit nicht nur gegenüber der GdWE, sondern auch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern, da § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG jeden Wohnungseigentümer auch ...mehr

Die Haftung des Wohnungseigentümers beschränkt § 9a Abs. 4 Satz 1 HS 2 WEG auf solche Verbindlichkeiten, "die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind". Zweck dieser Regelung ist, dass derjenige bezahlen soll, dem die Leistung zugutekommt. Bei einem Eigentümerwechsel wird dies in aller Regel der Erwerber sein...mehr

Die gesetzlich angeordnete teilschuldnerische Außenhaftung der Wohnungseigentümer verleiht dem Werkunternehmer die Möglichkeit, eine Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß § 650e BGB zu verlangen. Dies folgt allerdings nicht direkt aus dem Gesetz. Der Unternehmer kann die Einräumung einer Sicherungshypothek nämlich nur an dem Baugrundstück "des Bestellers" verlangen, was eine...mehr

Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln bedürfen nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG der Eintragung in das Grundbuch, um gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern zu wirken. Hieraus ergibt sich, dass es – wie bei Vereinbarungen – einer Grundbucheintragung nicht zwingend bedarf. Wie bei den lediglich schuldrechtlichen Vereinbarungen auch, verlieren aber im Fall ei...mehr

Muss ein Wohnungseigentümer im Zuge von ihm durchzuführender Erhaltungsmaßnahmen oder etwa gestatteter baulicher Veränderungen das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers betreten und gehen die von dem anderen Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG zu duldenden Einwirkungen über das zumutbare Maß hinaus, muss ihm der Wohnungseigentümer gemäß § 14 Abs. 3 WEG e...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kennt das WEG keine ausdrückliche Verpflichtung des Wohnungseigentümers mehr, dafür Sorge tragen zu müssen, dass auch Personen, die sich in seinem Hausstand befinden oder denen er die Nutzung seines Sondereigentums überlassen hat, die Vereinbarungen und Beschlüsse der Wohnungseigentümer einzuhalten haben, wie dies noch in § 14 Nr. 2 ...mehr

Zur Finanzierung insbesondere kostenaufwändiger Erhaltungsmaßnahmen steht den Wohnungseigentümern auch die Beschlussfassung über eine entsprechende Kreditaufnahme seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Verfügung. Bereits der BGH hatte insoweit jedenfalls bestätigt, dass eine entsprechende Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Kredits durchaus auch un...mehr

Der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Gläubiger nach § 9a Abs. 4 Satz 2 WEG neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft. Durch diese Einschränkung soll der Gläubiger nicht mit Fragen aus dem Innenverhältnis...mehr

Der Eigentümerwechsel erfolgt zu dem Zeitpunkt, in dem das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Mit seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft können keine neuen Zahlungsverpflichtungen zulasten des Voreigentümers begründet werden. Haftung des veräußernden Eigentümers Bis zur Umschreibung im Grundbuch hat der veräußernde Wohnungseigentümer die laufenden Hausgelder ...mehr

Es bedarf keiner besonderen Problematisierung, dass ein Wohnungseigentümer im Fall der Beschädigung des Sondereigentums eines anderen Wohnungseigentümers diesem gegenüber haftet. Von praxisrelevanter Bedeutung ist in diesen Fällen aber, wie sich der geschädigte Wohnungseigentümer im Fall der Verwirklichung eines versicherten Risikos zu verhalten hat. Praxis-Beispiel Der gepla...mehr

Haben Wohnungseigentümer eigenmächtig Erhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchgeführt, steht ihnen kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht gegen die GdWE zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.[1] Für den Gegenanspruch des eigenmächtig Handelnden...mehr

Praxisrelevant können Aufwendungsersatzansprüche des Verwalters insbesondere bei Maßnahmen der Notgeschäftsführung im Rahmen der Nachteilsabwendung nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG dann sein, wenn er Aufwendungen mit Eigenmitteln getätigt hat. 2.1 Nachteilsabwendung Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt, diejenigen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, ...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zur anteiligen Kostentragung verpflichtet. Hierbei handelt es sich um eine verschuldensunabhängige Haftung. 1.1.1 Entstehen der Gemeinschaft Sowohl im Fall der Teilung nach § 3 WEG als auch einer solchen nach § 8 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Anlegen der Grundbücher. Im praxisrelevanteren F...mehr

Zweifellos haftet der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn er schuldhaft das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt – sei es durch Beschädigung oder durch Hervorrufen eines besonderen Verwaltungsaufwands. Von praxisrelevanter Bedeutung ist hier die Beantwortung der Frage, ob der schädigende Wohnungseigentümer gerichtlich in Anspruch genomm...mehr

Haben die Wohnungseigentümer in einer geregelten Mehrhausanlage Beschlusskompetenzen für Angelegenheiten, die nur ihr Haus betreffen und sind sie entsprechend auch zur exklusiven Kostentragung verpflichtet, können sie grundsätzlich auch über Erhaltungsmaßnahmen betreffend ihr Haus beschließen. Da derartige Untergemeinschaften aber nicht rechtsfähig sind, muss die Maßnahme na...mehr

Soweit das Gesetz selbst den Wohnungseigentümern keine Kompetenz zur Änderung gesetzlicher oder vereinbarter Regelungen einräumt, haben vereinbarte Öffnungsklauseln erhebliche Bedeutung für die Wohnungseigentümer. Je nach Reichweite der vereinbarten Öffnungsklausel können insoweit auch von dispositiven gesetzlichen Regelungen abweichende Beschlüsse mit Dauerwirkung gefasst w...mehr

Durch Beschluss kann der Ersatzanspruch des Wohnungseigentümers aus § 14 Abs. 3 WEG weder ausgeschlossen noch gekürzt werden.[1] Den Wohnungseigentümern fehlt die Beschlusskompetenz, dem einzelnen Wohnungseigentümer Leistungspflichten aufzuerlegen. Ihnen fehlt aber auch die Beschlusskompetenz, dem Wohnungseigentümer Ansprüche gegen die übrigen Wohnungseigentümer oder die GdW...mehr

Da die Rechtskraft eines Urteils nur zwischen den Parteien wirkt, der Verwalter aber sowohl im Schadensersatzprozess als auch im Anfechtungsverfahren nicht als Partei beteiligt ist, entfaltet sie keine Wirkung gegen den Verwalter. Dies hat zur Konsequenz, dass im jeweiligen Regressverfahren gegen den Verwalter nochmals die anspruchsbegründenden Tatsachen geprüft werden müsse...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt, diejenigen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, "die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind". Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die zunächst eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedürfen und ein solcher nur deshalb nicht herbeizuführen ist, weil umgehendes Handel...mehr

Die Verkehrssicherungspflicht trifft in erster Linie denjenigen, der ein Grundstück oder ein Gebäude anderen Personen zugänglich macht und somit einen "Verkehr" eröffnet. Er hat dann auch für einen verkehrssicheren Zustand zu sorgen. Sicherungsverpflichtet ist daneben grundsätzlich jeder, der in der Lage ist, über die Sache zu verfügen. Das Gemeinschaftseigentum ist Eigentum...mehr

Nicht nur Maßnahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums infolge Alterung oder Verschleiß, sondern auch solche, die aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben erforderlich werden, können mit erheblichen Kosten für die einzelnen Wohnungseigentümer verbunden sein, weshalb die Bereitschaft, freiwillig Geld in die Hand zu nehmen, nicht bei jedem Wohnungseigentümer vorhan...mehr

Entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG ist dem Wohnungseigentümer nicht mehr jeder Schaden zu ersetzen, den er durch die Inanspruchnahme seines Sondereigentums erleidet. Der Gesetzgeber entlehnt den Aufopferungsanspruch nicht mehr § 904 BGB, sondern der Bestimmung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.[1] Nach wie vor ist zwar kein Verschulden erforderlich, allerdings mus...mehr

Auch wegen sonstiger vom jeweiligen Nutzer der überlassenen Sondereigentumseinheit ausgehenden Störungen kann auch direkt der überlassende Wohnungseigentümer auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.[1] Denn jeder Miteigentümer ist nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes gehalten, sein Eigentum nur in einer solchen Weise zu nutzen, dass den übrigen Wohnungsei...mehr

mehr

Begriff Die Vermietungsbefugnis der Wohnungseigentümer ergibt sich direkt aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Jeder Wohnungseigentümer hat gem. § 13 Abs. 1 WEG das Recht, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu vermieten. Im Rahmen des Mitgebrauchs hat der Mieter zwar grundsätzlich dieselben Rechte wie der Wohnungseigentümer, ihn treffen jedoch auch dieselben Pflichten....mehr

Recht zur Vermietung einer Eigentumswohnung Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist zwar eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis, sie kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also etwa in der Gemeinschaftsordnung, auch gänzlich ausgeschlossen werden.[1] Daneben können selbstverständlich auch die Vermietungsrechte eingeschränkt werden. Gegen das ...mehr

Im Rahmen des Rechts eines Wohnungs- oder Teileigentümers, sein Sondereigentum zu vermieten, liegt auch die Befugnis, das ihm zustehende Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Mieter zu übertragen.[1] Grundsätzlich gilt dies auch im Hinblick auf diejenigen gemeinschaftlichen Einrichtungen, die für die Nutzung des Sondereigentums nicht notwendig sind.[...mehr

Als Inhalt des Wohnungseigentums kann im Rahmen der Gemeinschaftsordnung wirksam bestimmt werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Überlassung der Wohnung an einen Dritten im Rahmen einer Vermietung der Zustimmung des Verwalters oder aber der Eigentümergemeinschaft bedarf.[1] Die hiernach erforderliche Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden,[2] wobei die Ni...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat einen aus § 1004 Abs. 1 BGB resultierenden Anspruch gegen einen Mieter oder Pächter, der ein Sonder- oder Teileigentum zweckbestimmungswidrig nutzt und die konkrete Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise zu größeren Nachteilen der übrigen Wohnungseigentümer führt, als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung.[1] Voraussetzung ist allerdings, dass...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. § 15 WEG verpflichtet also insbesondere den Mieter eines Wohnungseigentümers unmittelbar, Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Maßnahmen zu dulden. Die Duldungspflicht besteht sowohl gegen...mehr

Vom Mieter ausgehende Störungen können auch direkt gegenüber dem vermietenden Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.[1] Denn jeder Miteigentümer ist nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes gehalten, sein Eigentum nur in einer solchen Weise zu nutzen, dass den übrigen Wohnungseigentümern kein über das Maß eines ordnungsgemäßen Zusammenlebens hinausgehender Nac...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) ist für die Betriebskostenabrechnung auch der zwischen den Wohnungseigentümern geltende Kostenverteilungsschlüssel maßgeblich. Allerdings ist dies nur dann der Fall, wenn die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Sehen also Altverträge verbreitet noch eine Umlage nach Wohnfläche vor, gilt...mehr

Die nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB privilegierten Maßnahmen betreffen auch bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Elektrisch betriebene Fahrzeuge sind insbesondere Fahrzeuge gemäß § 2 Nr. 1 des Elektromobilitätsgesetzes (EmoG), also ein reines Batterieelektrofahrzeug, von außen aufladbares Hybridelektrofahrzeug oder Brennstoffzellenfahrzeug...mehr

§ 554 Abs. 1 Satz 1 BGB verleiht dem Mieter weiter einen Anspruch auf Erlaubnis von baulichen Veränderungen, die dem Einbruchschutz dienen. Wie nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG sind hiervon bauliche Veränderungen erfasst, die geeignet sind, den widerrechtlichen Zutritt zur Wohnung des Mieters zu verhindern, zu erschweren oder auch nur unwahrscheinlicher zu machen. Der Anspruch ...mehr

Voraussetzung für den Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Vornahme von Maßnahmen der Barrierefreiheit ist, dass die bauliche Veränderung oder die Einrichtung für eine behindertengerechte Nutzung der Räume oder des Zugangs zu den Räumen dienlich ist. Eine Behinderung liegt nach der Regeldefinition in § 3 Behindertengleichstellungsgesetz vor, wenn die körperliche Funktion,...mehr

Der Verwalter ist zwar nach § 27 Abs. 1 WEG verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Diese Verpflichtung besteht jedoch nur in Bezug auf die Eigentümergemeinschaft bzw. die einzelnen Wohnungseigentümer – gegen Mieter hat der Verwalter insoweit keine Handhabe. Wohl aber ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, den vermietenden Wohnungseigentümer dah...mehr