Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Müllabwurfanlage Kann beschlossen werden, eine Müllabwurfanlage stillzulegen, wenn es wegen des Brandschutzes eine behördliche Auflage gibt? Ja, dann handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme. Diese kann nach § 19 Abs. 1 WEG beschlossen werden. Spielplatz Muss ein Spielplatz weiter instandgehalten werden, auch wenn die Eigentümer dies einstimmig (bzw. allstimmig) nicht mehr...mehr

Vom gemeinschaftlichen Eigentum geht ein Schaden aus und schädigt auch ein Sondereigentum. Die GdWE trifft kein Verschulden. In vielen Wohnungseigentumsanlagen werden die Schäden im Sondereigentum des Betroffenen dennoch auf Kosten der GdWE ersetzt, jedoch ohne expliziten Beschluss, was aus meiner Sicht problematisch ist. Ist ein Dauerbeschluss hierzu möglich? Ohne Beschlus...mehr

Es gibt einen Wohnungseigentümer, der auf einer gemeinschaftlichen Fläche eine Bierzeltgarnitur aufgestellt hat. Diese nutzt er gelegentlich. Die Ruhezeiten der Hausordnung werden eingehalten. 2 Wohnungseigentümer beschweren sich über das "Zusammensitzen". Die Bänke werden nach der Nutzung nicht weggenommen, sondern stehen auf dem Gelände. Ist es sinnvoll, eine Nutzungsreg...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage wird die Miete von Rauchwarnmeldern und deren Wartung (fernablesbar) beschlossen. Ein Wohnungseigentümer weigert sich, dass diese Beschlüsse im Bereich seines Sondereigentums umgesetzt werden. Was ist zu tun? Der Wohnungseigentümer ist abzumahnen, dass er sich an die Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu halten hat. Gewährt er nicht freiwilli...mehr

Was muss für die Änderung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgenommen werden? Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen. Soll die Abgeschlossenheitsbescheinigung geändert werden, muss das also bei der Baubehörde beantragt werden. Die Wohnungseigentü...mehr

Ein Wohnungseigentümer stellt seinen Kellerraum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Errichtung einer neuen Zentralheizung zur Verfügung. Wie kann man diesen Raum als Gemeinschaftsraum dauerhaft und rechtlich sichern? Sachenrechtlich wäre es möglich, das Sondereigentum an dem Raum in gemeinschaftliches Eigentum zu überführen. Dazu müssten sämtliche Wohnungseigent...mehr

Wie kann eine drohende Verjährung der Haftung gegen den Verwalter – ohne Eigentümerversammlung und Umlaufbeschluss – vor Jahreswechsel noch gehemmt werden? Beispielsweise durch einen Vertrag der GdWE mit dem Verwalter, durch Vergleichsgespräche (§ 203 BGB), durch ein Mahnverfahren oder eine Klage (die GdWE wird nach § 9b Abs. 2 WEG vertreten).mehr

Birgt die Unterbreitung von Beschlussvorschlägen Haftungsrisiken? Ja! Dennoch ist die Verwaltung als Organ der GdWE nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, den Wohnungseigentümern in der Versammlung Beschlussvorschläge zu unterbreiten. Werden solche bereits mit der Ladung zur Versammlung angekündigt, sollte darauf hingewiesen werden, dass sich der Beschlusstext nach der...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage wurde vor 40 Jahren ein Anbau veräußert, in dem sich auch Sondereigentum befand. Durch die Veräußerung haben sich die Flächenverhältnisse verändert. Der Umstand ist allen Wohnungseigentümern bekannt. Sie haben bereits einen von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG abweichenden Umlageschlüssel beschlossen. Das Verhältnis der Miteigentumsanteile zueinander...mehr

In der Gemeinschaftsordnung von 1990 wurde unter Benutzungsregelung § 15/1 zur alleinigen Nutzung ausgegeben (Sondernutzungsrechte). Weiter heißt es, die Sondernutzungsrechte sind für die ordentliche Instandhaltung und Unterhaltungslast angewiesen. Die Nutzungsfläche darf nur als Ziergarten genutzt werden. Kann in diesem Fall ein Beschluss gefasst werden, dass hier eine an...mehr

Die Wohnungseigentümer können hinsichtlich der Verwaltung einer Mehrhausanlage Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung treffen. Sind Änderungen nur über Vereinbarung möglich? Bedarf es einer notariellen Beurkundung? Vereinbarungen können geändert werden. Ihre Änderung kann beschlossen werden, wenn es eine gesetzliche oder vereinbarte Öffnungsklausel gibt. Fehlt es daran,...mehr

Was mache ich, wenn ein Eigentümer einer Firma, die wegen einer Reparaturmaßnahme beauftragt ist, nicht in die Wohnung lässt? Das Wasser ist seit Tagen abgestellt. Sie haben die Möglichkeit, im Wege der einstweiligen Verfügung namens der GdWE den Zugang zu erzwingen. Der Verfügungsanspruch folgt § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Der Verfügungsgrund folgt aus der Natur der Sache. Klapp...mehr

Angenommen, die Wohnungseigentümer beschließen, Rauchwarnmelder anzumieten und zu warten. Muss in diesem Fall ein Wohnungseigentümer es sich gefallen lassen, dass die Verwaltung bzw. Handwerker den räumlichen Bereich seines Sondereigentums betreten? Ja. Dies folgt aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Jeder Wohnungseigentümer ist danach gegenüber der GdWE in diesem Fall verpflichtet, ...mehr

Wie geht man mit den Bewohnern um, die die Wartungen nicht ausführen lassen und nie da sind? Der Wohnungseigentümer (oder Nutzer) ist abzumahnen, dass er sich an die Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu halten hat. Gewährt er nicht freiwillig Zugang zum Bereich des Sondereigentums, ist er auf Duldung des Zugangs zu verklagen. Diese Entscheidung dürfte in der Regel § 27 Abs....mehr

Muss der Beschluss über einen Grundstückskauf beglaubigt werden? Ich verstehe die Frage so, dass es um einen Beschluss nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG geht, dem Verwalter eine Vertretungsmacht zu geben, einen Grundstückskaufvertrag zu schließen. Dieser Beschluss muss nicht beglaubigt werden, auch nicht mit Blick auf § 29 GBO. Bei Erwerb von Grundeigentum durch die GdWE, vertret...mehr

Aufgrund fehlerhafter Ablesung wurden die Heizkostenabrechnungen 2022 bis 2024 fehlerhaft erstellt. Einer vermietenden Eigentümerin entsteht im Nachhinein ein Schaden aufgrund der falschen Saldoweitergabe als Abrechnung der Nebenkosten. Wo besteht hier die Haftungsmöglichkeit gegen wen? Der Heizkostenverteiler war defekt, die Hausverwaltung war informiert und hatte dies an...mehr

Wenn in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung wesentliche Gebäudebestandteile aufgelistet sind und es heißt, diese seien "sondereigentumsfähig": Ist diese Liste in diesen Aspekten zu verwenden und nicht automatisch nichtig oder verstehe ich das falsch? Ja, Sie verstehen das falsch. Es ist weder eine Vereinbarung noch ein Beschluss möglich, einen wesentlichen Gebäudeb...mehr

In einem Gebäude mit Wohn- und Gewerbenutzung spielt ein Friseursalon tagsüber laute Musik ab. 2 Eigentümer fühlen sich gestört, da sie täglich im Homeoffice arbeiten. Nachdem die Beschwerden ignoriert werden, stellt sich die Frage, wie nun (als Verwalter oder Eigentümer) vorzugehen ist. Zunächst muss die Verwaltung klären, ob es in der entsprechenden Anlage Gebrauchs- und/...mehr

In einer Teilungserklärung (1970) werden in § 2 die Fenster dem Sondereigentum zugeordnet. Diese Zuordnung ist vermutlich nichtig. In einem weiteren § 6 wird den Eigentümern die Pflicht zur Instandhaltung des in § 2 genannten Sondereigentums, also auch der Fenster, auferlegt. Ein Anstrich der Fenster durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist nicht festgeschr...mehr

Der Eigentümer einer Erdgeschoss-Wohnung besitzt das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche. Der Eigentümer des 1. Obergeschosses möchte den Belag seines Balkons erneuern und verlangt Zugang zum Garten des Erdgeschosses. Muss der Eigentümer der Gartenfläche den Zugang gewähren bzw. kann der andere Eigentümer den Zugang verlangen? Die Antwort hängt von der Frage ab, wer E...mehr

Streit unter Eigentümern: Wohnungseigentümer A hat an seiner Terrassenlampe durch eine Verlängerung des Anschlusskabels eine weitere Lampe an der Balkondecke installiert. Wohnungseigentümer B hat nun Sorge um seine Sicherheit bezüglich der Elektroinstallation und verlangt von der Verwaltung, dass diese darauf hinwirkt, dass die Lampe entfernt wird. Ich bin mir nicht sicher...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, Rauchwarnmelder im Treppenhaus und in den Kellerfluren anbringen zu lassen. Die Kosten sollen der Erhaltungsrücklage entnommen werden. Entspricht der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung? Nein. Zwar können die Wohnungseigentümer die Anbringung beschließen. Es handelt sich aber nicht um eine Erhaltungsmaßnahme, sondern und eine bauliche Ve...mehr

Können Sie bitte kurz die Formulierung erklären: "zum Inhalt des Sondereigentums machen"? Nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG können Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. In diesem Fall hat das Eigentum einen besonderen Inhalt, beispielsweise den Inhalt...mehr

Ein Bauträger ist Eigentümer eines Reihenhauses, das nie gebaut wurde und auf das er Schulden bei der Sparkasse aufgenommen hat. Danach ist er in die Schweiz abgetaucht. Einstimmige Beschlüsse, wie die Änderung der Teilungserklärung, sind praktisch unmöglich. Hausgeld zahlt er nicht. Wie kommt die Gemeinschaft aus dieser Nummer wieder raus? Die Gemeinschaft der Wohnungseige...mehr

Heizkosten Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass die Wohnungseigentümer die Kosten so zu tragen haben, als besäßen sie real geteiltes Eigentum. Muss ich, wenn sonst nichts zu den Heizkosten geregelt ist, diese nach Verbrauch umlegen oder nach der HeizkostenVO (Zentraler Übergabepunkt durch BHKW)? Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermie...mehr

In der Gemeinschaftsordnung steht, dass der Verwalter die Hundehaltung ggf. zu genehmigen hat. Diese wurde erteilt. Im Nachgang gibt es nunmehr Probleme mit dem Tier. Angeblich kann die GdWE die Genehmigung nicht aufheben, ist das korrekt? Wie wäre das konkrete Vorgehen? Nein, das ist nicht korrekt. Die Gemeinschaftsordnung ist voraussichtlich so zu verstehen, dass die Wohn...mehr

Rz. 11 Die Steuerbefreiungen nach § 4 UStG können danach unterschieden werden, ob sie zum Vorsteuerabzug berechtigen, ob die Umsätze den Vorsteuerabzug ausschließen oder ob die Umsätze zwar steuerfrei ohne Vorsteuerabzug sind, jedoch nach § 9 UStG die Option zur Steuerpflicht zulässig ist und somit der Vorsteuerabzug erhalten bleibt. Im Einzelnen ergibt sich dazu folgende Ta...mehr

Rz. 12 § 4 UStG beruht auf den einschlägigen Bestimmungen der Art. 131ff. bzw. 146ff. sowie auf Übergangsregelungen nach Art. 371 MwStSystRL . Art. 132 bis 137 MwStSystRL enthalten die Steuerbefreiungen, die den Vorsteuerabzug grundsätzlich ausschließen. Art. 132 bis 134 MwStSystRL regeln abschließend die Steuerbefreiungen für bestimmte dem Gemeinwohl dienende Tätigkeiten. Ar...mehr

Rn. 474 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung, an der Wohnungseigentum nach den Vorschriften des 1. Teils des WEG begründet ist (§ 1 Abs 1 WEG). Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs 2 WEG). Das gemeinschaftliche Eigentum umfas...mehr

Mieterin wird zur Unterlassung verurteilt Die Parteien streiten über die Pflicht der Miteigentümerin in einer WEG-Anlage zur Einwirkung auf ihre Mieterin. Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung in einer WEG-Anlage, die Beklagten sind (Mit-)Eigentümer der gegenüberliegenden Wohnung, welche sie an Frau M (nachfolgend: "Mieterin") – ihre Mutter – vermietet haben und die dies...mehr

AG sieht Rechtsschutzbedürfnis: unmittelbarer und mittelbarer Störer Die Klage ist – mit ihrem Haupt- und Hilfsantrag – zulässig. Der Klägerin fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis für ihre gegen die Beklagten gerichtete Klage, weil sie bereits einen gerichtlichen (Unterlassungs-)Titel gegen die Mieterin, gegen deren behauptete Störungen sie sich wendet, erwirkt hat. Insoweit...mehr

Rn. 477 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs 3 WEG). Das Teileigentum unterscheidet sich also nur durch die Art der Nutzung vom Wohnungseigentum und wird daher dem Wohnungseigentum gleichgeste...mehr

Rn. 428 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Altbauteil Eine Verwendung von Altbauteilen war für die Frage des Neubaus unschädlich, wenn deren Teilwert 10 % des Teilwerts des (neu) hergestellten WG nicht überschritt (BFH BStBl II 1984, 631; FG Münster EFG 1997, 463 rkr). Anbau Anbauten sind ein Neubau, wenn dadurch selbstständige WG geschaffen werden oder die Anbauten mit dem bestehenden...mehr

Rn. 413 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Dazu wichtige Fälle in ABC-Form: Abbruch Beim Abbruch eines Gebäudes ist für die Frage, ob der Rest-(buch-)wert des Gebäudes und die Abbruchkosten als AfaA abzugsfähig sind, zu unterscheiden (H 6.4 EStH 2023"Abbruchkosten"; Beiser, DB 2004, 2007; Unterrainer, DB 2022, 1413):mehr

Rn. 258 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Hier wird eine Substanzeinbuße eines bestehenden WG vorausgesetzt (BFH BFH/NV 2014, 1202). Gemeint sind "mechanische" (FG Münster EFG 1988, 558 rkr), "körperliche" (BFH BStBl II 2009, 450) oder "chemische" Einwirkungen auf das WG, zB durch Brand (BFH BStBl II 1994, 12; BFH BFH/NV 1993, 564; Schnitter in Frotscher/Geurts, § 7 EStG Rz 332 (04/...mehr

Das WEG regelt nicht viel zu den Rechten und Pflichten der Verwaltungsbeiräte. Gibt es hier Besonderheiten zu beachten? Ein Beirat hat grundsätzlich die gleichen Rechte wie jeder andere Wohnungseigentümer auch. Durch seine Wahl greifen die Eigentümer letztlich lediglich den Vorschlag des Gesetzgebers auf, ein fakultatives Organ neben dem Verwalter und der Eigentümerversamml...mehr

Welche Aufgaben und Befugnisse hat der Vorsitzende des Beirats? Zunächst einmal fungiert der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats nach § 9b Abs. 2 WEG als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Allerdings können die Wohnungseigentümer auch einen anderen von ihnen zum Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter bestellen. Tun sie dies...mehr

Darf in einer Jahresabrechnung (erstellt mit Nettobeträgen) die MwSt. ausgewiesen werden, wenn die WEG nicht auf die Steuerbefreiung verzichtet hat? Wenn die WEG nicht optiert, sind stets die Bruttobeträge darzustellen und keine Nettobeträge nebst Umsatzsteuer. Umsatzsteuer: Welche Steuernummer? Die WEG hat doch in der Regel keine. Sie hat dann eine Steuernummer, wenn sie z...mehr

Wonach richtet sich die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben? Die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Wohnungen richtet sich grundsätzlich nach der Gemeinschaftsordnung. Ist dort kein Umlageschlüssel vereinbart, sind die Einnahmen und Ausgaben gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach den Miteigentumsanteilen umzulegen. Kann der Kostenverteilerschlüssel von der Eigen...mehr

Muss eine Gemeinschaft einen Verwaltungsbeirat bestellen? Nein, es handelt sich um ein fakultatives Organ der Gemeinschaft. § 29 Abs. 1 WEG sieht nur die gesetzliche Möglichkeit der Beiratswahl vor. Eine entsprechende Verpflichtung zur Bestellung eines Verwaltungsbeirats etwa in der Gemeinschaftsordnung würde praktisch leerlaufen, da kein Wohnungseigentümer in dieses Amt ge...mehr

Wer trägt die Kosten einer Verwalterzustimmung? Wer ist als Verursacher zu sehen: Käufer, Verkäufer oder Gemeinschaft? In der Teilungserklärung ist zwar festgelegt, dass die Zustimmung nötig ist, nicht aber, wer die Kosten trägt. Wenn nichts geregelt ist, trägt grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kosten. Die Wohnungseigentümer können aber auf Grundlage...mehr

Ist eine Aufwandsentschädigungspauschale (z.B. 50–100 EUR jährlich) für die Verwaltungsbeiräte noch unentgeltlich? Meines Erachtens nein. Die Verwaltungsbeiräte verlieren dann ihr Privileg nach § 29 Abs. 3 WEG.mehr

Ist eine Rechnungslegungsprüfung durch einen Eigentümer noch vorgeschrieben? Nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG "soll" der Verwaltungsbeirat die Abrechnung vor der Beschlussfassung über die Nachschüsse und Anpassungsbeträge prüfen. Hieraus folgt indes keine Pflicht. Allerdings kann die unterlassene Prüfung Schadensersatzansprüche gegen den Beirat begründen.mehr

Muss die Jahresabrechnung auch Angaben über das Vermögen der Gemeinschaft enthalten? Nach wie vor kann auch im Rahmen der Jahresabrechnung z. B. die Entwicklung der Bankkonten dargestellt werden. Allerdings ist dies nicht mehr erforderlich, als der Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen hat. Hier hat er insbesonder...mehr

Zählt jemand auch als "Wohnungseigentümer", wenn er in der Wohnanlage nur Eigentümer einer Garage ist, nicht aber Eigentümer einer Wohnung? Ja. Er ist dann zwar Teileigentümer, allerdings gelten gemäß § 1 Abs. 6 WEG die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend auch für das Teileigentum.mehr

Wann muss die Verwaltung die Jahresabrechnung vorlegen? Die Jahresabrechnung ist möglichst zeitnah zu erstellen und der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse vorzulegen. Mit Rücksicht auf die Heizkostenabrechnungen, welche oft von einem Drittunternehmen erstellt werden, ist es in der Praxis kaum ...mehr

Haftet der Verwaltungsbeirat für jede Pflichtverletzung? Hier ist danach zu differenzieren, ob die Beiratsmitglieder entgeltlich oder unentgeltlich tätig sind. Wird das jeweilige Beiratsmitglied unentgeltlich tätig, haftet es nach § 29 Abs. 3 WEG nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, nicht aber für einfache Fahrlässigkeit. Auch dann, wenn den Beiratsmitgliedern Aufwendu...mehr

Was gilt, wenn der Beirat den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung nicht prüft? Da es sich nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG lediglich um eine Soll-Vorschrift handelt, begründet die unterlassene Prüfung des Wirtschaftsplans und auch der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat allein nicht die Anfechtung der auf ihrer Grundlage gefassten Beschlüsse. Des Weiteren kann der ...mehr

Was passiert, wenn der Verwalter sein Amt zum 31.12. des Jahres gekündigt hat? Muss er dann die Jahresabrechnung noch erstellen? Nein, da die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung noch nicht entstanden ist. Diese beginnt am 1.1. des Folgejahres. Wer soll dann die Jahresabrechnung erstellen? Der neue oder der alte Verwalter? Die Jahresabrechnung ist im neuen Recht von der Ge...mehr

Was muss sich aus den Einzelabrechnungen ergeben? Die jeweilige Einzelabrechnung muss erkennen lassen, welche Einnahmenpositionen und welche Ausgabenpositionen nach welchen Umlageschlüsseln auf die Eigentümer umgelegt wurden. Die Umlageberechnung muss nachvollziehbar sein, d. h. in der Abrechnung muss die Gesamtsumme der Umlageeinheiten und der auf die betreffende Wohnung en...mehr