Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

3 Wohnungseigentümern wurde im letzten Jahr die Errichtung eines Treppenlifts im gemeinschaftlichen Treppenhaus gestattet. Nunmehr will ein weiterer Wohnungseigentümer den Treppenlift ebenfalls nutzen. Was ist zu beachten? Zunächst hat der Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG gegen Zahlung eines angemessenen Ausgleichs einen entsprechenden Anspruch. Sowohl über die Nutzu...mehr

Gelten für den Verwaltervertrag die Schutzbestimmungen für Allgemeine Geschäftsbedingungen? In aller Regel legt der Verwalter den Eigentümern einen vorformulierten Verwaltervertrag vor, von dem in der Praxis nur im Ausnahmefall einmal einzelne Regelungen von der Eigentümergemeinschaft, in der Regel vertreten durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats als ihrem Vertreter ...mehr

Würden Sie mögliche Probleme bei der notariellen Beglaubigung der Verwalterbestellung im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG erläutern? Wird ein Verwalter durch einen Beschluss außerhalb der Versammlung bestellt, ist seine Legitimation wegen § 29 GBO nach herrschender Meinung durch eine öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärung sämtlicher Wohnungseigentümer nachzuweisen,...mehr

Sind Dachflächenfenster grundsätzlich gemeinschaftliches Eigentum? Ja, mit allen Bauteilen. Bei Schäden ist es richtig, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zu beschließen. Ist die Bleischürze am Dachfenster Sonder- und Gemeinschaftseigentum, sprich gehört diese zum Dachfenster? Sie gehört zum Fenster. Bei Schäden ist es richtig, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zu beschließen.mehr

Verzinsliche Anlage Entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, die Mittel einer Rücklage, beispielsweise der Erhaltungsrücklage, in einem ETF anzulegen? Grundsätzlich ist diese Frage zu verneinen. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG fordert die Verwaltungen allerdings dazu auf, sofern die Wohnungseigentümer keine eigene Bestimmung treffen, nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, das...mehr

Wir haben immer wieder die Diskussion wegen Kugelhähnen, die für die Absperrung des Wassers bei Tausch der Wasseruhren notwendig sind. Wer bezahlt den Tausch des defekten Kugelhahns, der sich in Bad oder Küche der Wohnung befindet? Nach § 5 Abs. 2 WEG sind die Kugelhähne gemeinschaftliches Eigentum. Den Austausch zahlt also die GdWE und damit alle Wohnungseigentümer. Nach §...mehr

Welche Wirkung hat das WEMoG auf Vereinbarungen? Wie ist es beispielsweise, wenn bestimmt ist, dass der Verwalter baulichen Veränderungen zustimmen soll. Diese Vereinbarung ist ungeachtet von § 47 WEG nach herrschender Meinung weiterhin wirksam und anzuwenden. Eine bauliche Veränderung bedarf daher eines Beschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG, aber auch einer Zustimmung, nach neu...mehr

Müssen immer 3 Angebote eingeholt werden? Nach ganz herrschender Rechtsprechung sind derzeit ungeachtet einer breiten Kritik im Schrifttum in Bezug auf jeden Vertragsschluss der GdWE von einiger Erheblichkeit mehrere Angebote einzuholen. Ich kann der Praxis nur raten, entsprechend zu verfahren. Die Suchweite, also der Bereich, in dem die Verwaltung versucht, ein Angebot einz...mehr

Steht der Anschluss für den Wasserzähler im gemeinschaftlichen Eigentum? Die Frage ist nicht ganz klar. Klar ist aber: Der Anschluss für den Wasserzähler bzw. das Eckventil für den Wasserzähler sind grundsätzlich nach § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum. Wie sieht es bei einem defekten Wasserzähler aus, der vorher gekauft wurde? Ein Wasserzähler dürfte nach § 5 Abs. ...mehr

Darf in einer Jahresabrechnung (erstellt mit Nettobeträgen) die MwSt. ausgewiesen werden, wenn die WEG nicht auf die Steuerbefreiung verzichtet hat? Wenn die WEG nicht optiert, sind stets die Bruttobeträge darzustellen und keine Nettobeträge nebst Umsatzsteuer. Umsatzsteuer: Welche Steuernummer? Die WEG hat doch in der Regel keine. Sie hat dann eine Steuernummer, wenn sie z...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage (Baujahr 1955) gibt es teilweise geeichte Kaltwasserzähler, teilweise ungeeichte Kaltwasserzähler und teilweise gar keine. Wie sind die Kosten des Kaltwassers zu verteilen? Es handelt sich bei den Kosten für Kaltwasser um Kosten der GdWE, die § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG unterfallen. Die Kosten sind mithin von allen Wohnungseigentümern nach dem Ve...mehr

Der Bodenbelag des Hinterhofwegs soll erneuert werden, da der Asphalt bröckelt/aufplatzt. Hier haben nicht alle Eigentümer eine Garage und einen Stellplatz. Tragen dennoch alle Eigentümer einen Teil der Kosten? Tragen dann die Eigentümer mit einem Stellplatz den Anteil der Kosten am Hof und zusätzlich den Teil für den Bodenbelag ihres Stellplatzes? So, wie die Frage gestell...mehr

Was gilt, wenn kein Verwaltervertrag abgeschlossen wird? Da der Bestellungsbeschluss selbst nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn er die wesentlichen Eckpunkte des Bestellungsverhältnisses regelt, nämlich den Zeitraum der Bestellung und die Vergütung des Verwalters, ist der Abschluss eines förmlichen Verwaltervertrags nicht Voraussetzung für die Bestellung, w...mehr

Kann man einen Beschluss fassen, dass sich ein Eigentümer an die Hausordnung halten soll? Ja, als Aufforderungsbeschluss. Praxis-Beispiel Beschlussmuster: Wohnungseigentümer ____________ (Name, Adresse) wird aufgefordert, bis zum _______ (Datum) folgende Regelungen der Hausordnung zu beachten ____________ (Nennung der Regelungen) und für eine Einhaltung durch Drittnutzer, be...mehr

Was ist damit gemeint, dass Dritte ggf. zustimmen müssen, wenn ein Beschluss zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden soll? Eine Eintragung erfolgt nach § 19 GBO, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Dies sind die Wohnungseigentümer aber auch bestimmte Grundpfandrechtsgläubiger. Lesen Sie auch § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG: "Ist das Wohnungseigentu...mehr

Wie weit gehen meine Pflichten als Verwalter, um an Informationen über den potenziellen Erwerber zu kommen? Die Pflicht zur Informationsbeschaffung liegt nicht bei Ihnen als Verwalter, sondern beim veräußernden Wohnungseigentümer. Dieser hat Ihnen die notwendigen Informationen über den Erwerber zu beschaffen.[1] Allerdings müssen Sie ihn auffordern, Ihnen aussagekräftige Un...mehr

Wann spricht man von einem Umlaufbeschluss? Beschlüsse werden gemäß § 23 Abs. 1 WEG von den Eigentümern in der Eigentümerversammlung gefasst. Abweichend hiervon kann gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ein Beschluss zustande kommen, wenn ihm alle Wohnungseigentümer in Textform zustimmen. 1 Anfechtung Kann ein Umlaufbeschluss angefochten werden? Wie jeder Versammlungsbeschluss kann au...mehr

Was meinen Sie damit, dass Dritte ggf. zustimmen müssen, wenn ein Beschluss zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden soll? Eine Eintragung erfolgt nach § 19 GBO, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Dies sind die Wohnungseigentümer aber auch bestimmte Grundpfandrechtsgläubiger. Lesen Sie auch § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG: "Ist das Wohnungseigentum...mehr

Um von einem Rechtsanwalt einen Beschluss vor der Eigentümerversammlung prüfen zu lassen: brauchen wir schon dafür einen Beschluss? Oder gehört aus Ihrer Sicht eine juristische Prüfung bei unklarer Situation zur ordnungsmäßigen Verwaltung? Die Verwaltung ist, ist nichts anderes nach § 27 Abs. 2 WEG beschlossen oder vereinbart, nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG befugt, die Maßnahme...mehr

Wenn Erhaltungsmaßnahmen erforderlich sind, sich die Kosten einer modernisierenden Erhaltung oder Modernisierung aber nicht insgesamt innerhalb von ca. 10 Jahren amortisieren, müssen dann nur die zustimmenden Wohnungseigentümer die Kosten tragen? Das kommt darauf an. Grundsätzlich müssen sich nur diejenigen Kosten amortisieren, die über die Kosten der Erhaltung hinausgehen,...mehr

Unterfallen Sondervergütungen der Verwaltung § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG? Ja. Angenommen, die Wohnungseigentümer entscheiden sich nach ihrem Ermessen dafür, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung vornehmen soll: Kann die Verwaltung in diesem Fall Mehrkosten geltend machen und kann sie diese beschließen lassen? Ob die Verwaltung für die Durchführun...mehr

Muss die Bestellung jedes Mal beglaubigt werden? Die Bestellung muss nicht beglaubigt werden. Ich denke, Sie meinen den Nachweis der Verwaltereigenschaft. Hier reicht eine alte Niederschrift, wenn die alte Bestellung nicht endete. Der Nachweis der Verwalterbestellung ist nicht mehr notwendig, aber z.B. Banken fordern das Protokoll der Eigentümerversammlung. Ich gebe das nic...mehr

Ein Wohnungseigentümer hat bei einem Einrohrheizsystem die Aufputz-Zuleitung zum Schlafzimmerheizkörper durch eine Undichtigkeit am Übergang in den Heizkörper so lange verrosten lassen, dass dieses Stück ausgetauscht werden muss, um einen Rohrbruch zu vermeiden. Wenn sich der Wohnungseigentümer mit der Undichtigkeit eher gemeldet hätte, wäre dies vermeidbar gewesen. Ist da...mehr

Im Garten eines Mehrfamilienhauses steht ein Baum im Sondernutzungsrecht. Die meisten Wohnungseigentümer wollen den Baum fällen lassen, der Sondernutzungsberechtigte ist dagegen. Kann die GdWE den Baum fällen lassen? Es gibt eine Gartenfläche, an der ein Sondernutzungsrecht besteht, und auf dieser Gartenfläche steht ein Baum. Die erste Frage, in wessen Eigentum dieser Baum s...mehr

In der Versammlung erscheint die Ehefrau eines Wohnungseigentümers. Sie ist neben ihm Eigentümerin des Wohnungseigentums. Bedarf sie einer Vollmacht in Textform nach § 25 Abs. 3 WEG? Ja. Das Gesetz kennt für Ehepaare, Lebenspartnerschaften oder andere Miteigentümer keine Besonderheiten. Ist es noch zulässig, dass im Verwaltervertrag vereinbart ist, dass sich Eheleute immer...mehr

Die Verwaltung bestimmt – gestützt auf § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG (untergeordnete Bedeutung/keine erhebliche Verpflichtung) – mit welchem Messdienstunternehmen ein Vertrag geschlossen werden soll, um fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nachzurüsten. Wohnungseigentümer X hält diese Entscheidung für nicht ordnungsmäßig. Kann X eine Anfechtungsklage erheben? Nein! D...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage wurde Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum umgewandelt. Müssen in diesem Fall auch die Miteigentumsanteile des Wohnungseigentümers als Sondereigentümer angepasst werden, da sich die Fläche verändert hat? Nein. Es sollte aber überprüft werden, ob die Kosten der GdWE weiterhin fair und gerecht umgelegt werden. Ist diese Frage zu verne...mehr

Ist ein Leistungskatalog verbindlich, wenn er dem Verwaltervertrag lediglich als Anlage beigefügt wurde? Grundsätzlich kann in einem Vertrag auf eine Anlage, die dem Vertrag beigefügt ist, Bezug genommen werden. Allerdings muss im Streitfall derjenige, der sich auf die Anlage beruft, beweisen, dass die von ihm genannte Anlage identisch ist mit derjenigen, auf die im Vertrag...mehr

Kann ich nur eine Versammlung abhalten, wenn ich eine Software habe, die auch rechtssicher ist? Ja, auf jeden Fall! Angenommen ich erwerbe eine Lizenz für eine Software, die für mehrere Gemeinschaften genutzt werden soll. Kann ich dann die Kosten nach Gemeinschaften aufteilen? Und innerhalb der Gemeinschaft nach MEA? Wenn Sie der Lizenznehmer sind, müssen sie mit den Gemein...mehr

Würde bei der Beschlussfassung über die Vor- und Nachschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung der Bezug auf eine Anlage ausreichen? Ich rege an, die Vorschüsse bei § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bzw. die Nachschüsse und Anpassungen bei § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG im Beschluss selbst zu nennen. Es würde aber reichen, auf eine konkrete Anlage, in der sich die notwendigen Angaben finden,...mehr

Aufgrund eines Beschlusses der GdWE soll für die aufgestockten Wohnungen eine Sanierung der Terrassen-Abdichtung in zwei Bauabschnitten erfolgen. Bereits zu Beginn des 1. Bauabschnitts wurde festgestellt, dass konstruktive Bestandteile/Balken unterhalb der Dachabdichtung beschädigt sind und es somit weitere Sanierungsplanungen und Ausführungen erfordert, was die Bauzeit er...mehr

Ein Wohnungseigentümer hat in der Tiefgarage keinen Stellplatz erworben. In der Tiefgarage befinden sich aber auch alle Kellerräume. Dieser Wohnungseigentümer möchte sich nicht an der Reinigung der Tiefgarage beteiligen. Muss die Verwaltung die Reinigung gesondert aufteilen? Die Kosten der Erhaltung der Tiefgarage sind nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf sämtliche Wohnungseigen...mehr

Ein Wohnungseigentümer will aus zwei Wohnungen eine Wohnung errichten. Muss es nach §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden, wenn er weiterhin 2 Wohnungen abgerechnet haben will? Sie sprechen wohl eine Vereinigung (Zusammenlegung) von 2 Wohnungseigentumsrechten an. Wird die Vereinigung im Grundbuch eingetragen, wird ein Wohnungsgrundbu...mehr

Was gilt, wenn ein Beschluss (bestandskräftig) gefasst wurde, dass entgegen der Vereinbarung bestimmte Kosten von allen Wohnungseigentümern und nicht nur von der Untergemeinschaft zu tragen sind? Dann ist dieser neue Umlageschlüssel anzuwenden. Bringt eine getrennte Abstimmung über Beschlüsse auch automatisch eine getrennte Kostentragung mit sich? Nein. Wer welche Kosten de...mehr

Was macht ein Verwalter, wenn die GdWE den Schlüssel "Kopfzahl (Personentage)" beschließt, obwohl die Verwaltung darauf hingewiesen hat, dass dies bei einer WEG mit 135 WE nicht anwendbar ist? Sie beschreiben ein in der Praxis gar nicht so seltenes Dilemma. Liegt es so, kann die Verwaltung nur § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG anwenden. Denn so ist es immer, wenn der von den Wohnungse...mehr

Wonach richtet sich die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben? Die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Wohnungen richtet sich grundsätzlich nach der Gemeinschaftsordnung. Ist dort kein Umlageschlüssel vereinbart, sind die Einnahmen und Ausgaben gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach den Miteigentumsanteilen umzulegen. Kann der Kostenverteilerschlüssel von der Eigen...mehr

Mehrere Erwerber sind aufgrund von Streitigkeiten mit dem Bauträger (u.a. keine Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums wegen Mängel) auch nach mehreren Jahren nicht im Grundbuch eingetragen. Wer ist zur Versammlung zu laden? Die Erwerber sind als "werdende Wohnungseigentümer" zu laden, wenn die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG vorliegen. Dieser lautet: "Wer einen Anspru...mehr

Die GdWE überlegt den Einbau einer Wärmepumpe. Alle freien Grundstücksflächen, die für das Außenmodul der Wärmepumpe bautechnisch infrage kommen, sind entweder einem Sondereigentum zugeordnet oder mit einem Sondernutzungsrecht versehen. Kann die GdWE mehrheitlich beschließen, auf einer der Flächen mit Sondernutzungsrecht das Außenmodul zu installieren und dem Eigentümer de...mehr

Kann der Verwalter durch eine Vollmacht bevollmächtigt werden oder bedarf es immer eines Beschlusses? Hat eine Verwaltervollmacht eine Bedeutung? Bei der Frage gehen versehentlich einige Begrifflichkeiten durcheinander. Die GdWE muss dem Verwalter grundsätzlich keine Vollmacht erteilen. Eine Vollmacht berechtigt jemanden, einen anderen zu vertreten. Die Verwaltung bedarf ke...mehr

Kann ein Umlagebeschluss verlangt werden, und wenn ja, wie oft muss man diesem Ersuchen nachgehen? Ein Wohnungseigentümer kann im Einzelfall einen Anspruch auf die Änderung eines Umlageschlüssels haben. Dies ist jedenfalls anzunehmen, wenn sich das Ermessen der Wohnungseigentümer, den Schlüssel zu ändern, auf "null" reduziert hat. Analog § 10 Abs. 2 WEG reicht es aber auch,...mehr

Muss auch die Zustimmung des Eigentümers eingeholt werden, der an sich gemäß § 25 Abs. 4 WEG nicht stimmberechtigt ist? Nach herrschender Auffassung ist für den Umlaufbeschluss auch die Zustimmung des Eigentümers erforderlich, der in der Eigentümerversammlung gemäß § 25 Abs. 4 WEG von der Ausübung seines Stimmrechts ausgeschlossen wäre. Für diese Auffassung spricht der Wort...mehr

Ein Wohnungseigentümer möchte, dass die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Umlagevereinbarung geändert wird. Er regt an, dass künftig die Kosten statt nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile nach Anzahl der Einheiten umgelegt werden. Bedarf ein solcher Beschluss einer besonderen Mehrheit? Nein. Es reicht nach § 25 Abs. 1 WEG ein einfacher Mehrheitsbeschluss, also me...mehr

Muss ein Beschluss, dass Fenster gemeinschaftliches Eigentum sind und bleiben, aber die Kosten künftig vom Sondereigentümer getragen werden müssen, nach § 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden? Nein. Der zweite Beschlussteil "Kosten künftig vom Sondereigentümer getragen werden müssen" beruht auf einer gesetzlichen Öffnungsklausel und ka...mehr

Kann ein Umlaufbeschluss auch dadurch zustande kommen, dass die in der Versammlung anwesenden Eigentümer, welche nicht die beschlussfähige Mehrheit vertreten, ihre Zustimmungserklärungen mündlich abgeben und später die Zustimmungserklärungen der übrigen Eigentümer schriftlich eingeholt werden? Ein Umlaufbeschluss kann in der vorgenannten Weise nicht zustande kommen, weil ge...mehr

Was passiert, wenn die Zustimmung nicht erteilt wird? Wird die vereinbarte Veräußerungszustimmung nicht erteilt, ist der Veräußerungsvertrag schwebend unwirksam (§ 12 Abs. 3 Satz 1 WEG). Wann und aus welchem Grund kann die Zustimmung verweigert werden? Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Gemeinschaft vor ungeeigneten Erwerbern zu schützen. Hieraus ergibt sich somit kein...mehr

Ist eine Änderung eines Umlageschlüssels auch für das laufende Jahr möglich oder nur ab dem Folgejahr? Die Frage geht dem Problem nach, ob es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einen Umlageschlüssel rückwirkend zu ändern. Hier dürfte die richtige Antwort "Jein" lauten. Überblick: Der Beschluss, einen Umlageschlüssel zu ändern, ist nur fü...mehr

Die Eheleute haben eine Stimme bei Abgabe, auch wenn nur ein Ehepartner an der Versammlung teilnimmt? Ja. Gegenstand eines Beschlusses außerhalb der Versammlung ist die Frage, welcher von 3 Anbietern ausgewählt werden soll. Die Wohnungseigentümer können mit "Ja" oder "Nein" stimmen oder sich enthalten. Das Ergebnis der Abstimmung lautet: Anbieter C weit abgeschlagen. Ja-Stim...mehr

Muss ein Beschluss, dass Fenster gemeinschaftliches Eigentum sind und bleiben, aber die Kosten künftig vom Sondereigentümer getragen werden müssen, nach § 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden? Nein. Der zweite Beschlussteil "Kosten künftig vom Sondereigentümer getragen werden müssen" beruht auf einer gesetzlichen Öffnungsklausel und ka...mehr

Bei den Absperrhähnen für Wasser stellt sich häufig das Problem, dass sie "festgehen", wenn sie vom Wohnungsinhaber nicht regelmäßig bewegt werden. Kann man einen Beschluss fassen, dass die Sondereigentümer die Kosten für den Tausch der Absperrhähne zu tragen haben? Um diese Frage zu beantworten ist zu klären, in wessen Eigentum der Absperrhahn (= Ventil) steht. Dient der Ab...mehr

Wie ist die Frist von einer oder mehreren Wochen zu berechnen? Die Berechnung der Wochenfristen richtet sich nach §§ 186 ff. BGB. Die Frist beginnt danach mit dem Tag, der auf denjenigen folgt, auf den das die Frist auslösende Ereignis fällt. Vorliegend ist das die Frist auslösende Ereignis die Zustellung der Einladung an die Eigentümer. Wurde die Einladung den Eigentümern ...mehr