Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Grundsätzlich kommt auch die Finanzierung einer Baumaßnahme durch Darlehensaufnahme infrage. Gerade bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder solchen, deren Kosten sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren und somit eine Kostentragungsverpflichtung unter allen Wohnungseigentümern die Folge ist, steht jedenfalls eine Finanzierung durch Darlehensaufnahme im Ra...mehr

Egal, ob die Wohnungseigentümer eine gemeinschaftliche Vornahmemaßnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließen oder einem Wohnungseigentümer eine Maßnahme der baulichen Veränderung gestatten, kann die Mehrheitsentscheidung ein faktisches Sondernutzungsrecht begründen. Praxis-Beispiel Baumaßnahmen auf gemeinschaftlichen Außenflächen Die Wohnungseigentümer bes...mehr

Die Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft bezieht sich ausschließlich auf den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums. Aber auch hier existieren elektrische Anlagen wie Lichtschalter, Steckdosen, ggf. elektronisch betriebene (Tief-)Garagen-Rolltore. Lose Kabel sind vom Elektriker zu sichern. Zu einer derartigen Maßnahme ist der Verwalter sowohl nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 W...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung der Durchführung von baulichen Veränderungen, bei denen das Ermessen der Wohnungseigentümer bezüglich des "Ob" der Maßnahme im Regelfall auf null reduziert ist. 3.1.1 Grundsätze Konkret verleiht § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG den Wohnungseigentümern einen Individualanspruch auf Gestattung vo...mehr

Die Pflicht zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht bei Neubauten und Bestandsgebäuden in sämtlichen Bundesländern. Zwischenzeitlich besteht auch die Pflicht zur Nachrüstung in Bestandsgebäuden in allen Bundesländern Übersicht: Einbaufristen und Verantwortlichkeiten für Rauchwarnmeldermehr

§ 15 WEG regelt Duldungspflichten von Drittnutzern einer Sondereigentumseinheit. Die Duldungspflichten beziehen sich auf Erhaltungsmaßnahmen und solche, die darüber hinausgehen, also bauliche Veränderungen.mehr

Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG haben alle Wohnungseigentümer dann die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, wenn sich deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Die Kostentragungspflicht besteht für alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, also Baukosten und Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung. Eine Kostenamortisation...mehr

Dachziegel/Dachrinne Insbesondere nach heftigen Regenfällen und Sturm kann alters- und zustandsabhängig eine Gefahr durch gelockerte Dachziegel bestehen. In derartigen Fällen sollte umgehend ein Fachunternehmen zwecks Kontrolle der Dachhaut beauftragt werden. Zwar dürfte der Verwalter zur entsprechenden Beauftragung bereits auf Grundlage seiner Verpflichtung zur Nachteilsabwe...mehr

Grundsätzlich stellt sich das Problem, dass im Vorfeld der Beschlussfassung nicht vorauszusehen ist, wie viele Wohnungseigentümer für eine Maßnahme der baulichen Veränderung stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich dann das weitere Problem, dass Wohnungseigentümer etwa unter der Voraussetzung...mehr

Hat nur ein Teil der Wohnungseigentümer einen Nachteil durch die bauliche Maßnahme und haben diese Eigentümer ihr Einverständnis mit der Durchführung der Baumaßnahme erklärt, besteht ein Anspruch auf Gestattung der begehrten Maßnahme. Durch den Wegfall eines bestimmten Beschlussfähigkeitsquorums der Wohnungseigentümerversammlung in § 25 WEG könnte durchaus der Fall eintreten...mehr

Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei (mehr als) die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. 4.1.1.1 Doppelt qualifizierte Mehrheit Voraussetzun...mehr

Wie bereits ausgeführt[1], ist über jede Baumaßnahme ein Beschluss zu fassen – egal, ob es sich um eine gemeinschaftliche Vornahmemaßnahme oder eine Gestattungsmaßnahme handelt. Beschlüsse, die eine bauliche Veränderung auf Grundlage des § 20 WEG zum Gegenstand haben, müssen ebenfalls – wiederum egal, ob es sich um eine gemeinschaftliche Baumaßnahme oder eine Individualmaßna...mehr

Auf Grundlage des § 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG können Wohnungseigentümern bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums gestattet werden. Praxis-Beispiel Markisenmontage Einer der Wohnungseigentümer will im Bereich seines Balkons eine Markise montieren. Ohne einen Anspruch hierauf zu haben, können die Wohnungseigentümer diese bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit gestatten...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen soll. Diesem Zweck dienen alle baulichen Veränderungen, die es ermöglichen, die Batterie eines Fahrzeugs zu laden. Reichweite des Anspruchs Der Anspruch ist weitgehend und beschränkt sich nicht nur auf die...mehr

Klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer baulichen Veränderung, bemisst sich der Streitwert nach dem Wertverlust des Sondereigentums aller Teil- und Wohnungseigentümer mit Ausnahme des beklagten Wohnungseigentümers.[1] Dieser Wert stellt auch die Rechtsmittelbeschwer dar, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erstinstanzlich unterlegen ist. D...mehr

Verschließen der Haustür Die Bauordnungen der Länder sehen alle das Erfordernis eines 2. Rettungswegs im Brandfall vor. Dies impliziert das Vorhandensein überhaupt eines 1. Rettungswegs. Diesen stellen nicht nur die Treppenhäuser und Flure innerhalb der Wohnungseigentumsanlage dar, sondern in erster Linie die Haustür der Wohnanlage. Ist diese aber verschlossen, ist der 1. Ret...mehr

Kein Problem dürfte die Installation einer Alarmanlage im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheit darstellen. Anders verhält es sich aber dann, wenn einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine Alarmsicherung auch des gemeinschaftlichen Eingangs- und Treppenhausbereichs geltend machen. Einschlägige Rechtsprechung war zu diesem Thema nach altem Recht nicht ergang...mehr

Zweifellos dienen Fenstergitter dem Einbruchsschutz. Allerdings stellt sich die Frage, ob ein uneinheitlicher "Flickenteppich" von Fenstergittern im Erdgeschoss einer Wohnanlage eine "grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage" darstellt. Dies dürfte nicht anzunehmen sein. Ein einzelner Wohnungseigentümer wäre gegenüber anderen auch nicht unbillig benachteiligt. In diesem Zusa...mehr

Die Ankündigungspflicht trifft denjenigen, der eine Maßnahme durchführen will. Sie kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer treffen, dann hat der Verwalter den betroffenen Drittnutzer zu informieren. Sie kann aber auch einen oder einzelne Wohnungseigentümer treffen, wenn einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 oder Abs. 2 WEG gestattet ist und...mehr

Birgt die beabsichtigte Baumaßnahme eine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht und lehnen die Wohnungseigentümer daher mehrheitlich den entsprechenden Beschlussantrag des Wohnungseigentümers ab, wird auch eine Beschlussersetzungsklage nicht zum Ziel führen. Praxis-Beispiel Die Markise Eine...mehr

Liegt das Einverständnis nicht vor und wird die Maßnahme dennoch mehrheitlich genehmigt, ist der Gestattungsbeschluss lediglich dann erfolgreich anfechtbar, wenn die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG überschritten sind, die gestattete Baumaßnahme also zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führt oder aber einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümer...mehr

Das Gemeinschaftseigentum ist Eigentum der Wohnungseigentümer in Form einer Bruchteilsgemeinschaft. Vom Grundsatz her sind also die Wohnungseigentümer zur Verkehrssicherung verpflichtet. Allerdings handelt es sich bei der Pflicht zu Verkehrssicherung um eine, die aus dem gemeinschaftlichen Eigentum resultiert und daher nach § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungsei...mehr

Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. Der Wortlaut verdeutlicht, dass ein Beschluss über eine Maßnahme der baulichen Veränderung, die zu einer ...mehr

Insbesondere mit Blick auf die Kostenverteilung der Baumaßnahmen, ist es in aller Regel erforderlich, das Abstimmungsverhalten der Wohnungseigentümer zu dokumentieren, also zumindest in Textform festzuhalten. Zwar werden die Kosten von baulichen Veränderungen nach § 21 Abs. 2 WEG dann unter sämtlichen Wohnungseigentümern unabhängig von ihrem Abstimmungsverhalten verteilt, we...mehr

Diejenigen Wohnungseigentümer, die einer gemeinschaftlich durchgeführten Maßnahme nicht zugestimmt oder sich enthalten haben, waren in die ursprüngliche Kostenverteilung nicht mit einzubeziehen. Diesen Wohnungseigentümern verleiht allerdings § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, dass ihnen Nutzungen gestattet werden, wenn dies billigem Ermessen entspricht und diese Wohnungs...mehr

Bei der Erhaltungsrücklage handelt es sich um zweckgebundenes Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft. Die Erhaltungsrücklage dient allein der Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Maßnahmen der baulichen Veränderung stellen keine Erhaltungsmaßnahmen dar. Dies gilt nach herrschender Meinung auch für Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.[1] Inso...mehr

Werden bauliche Veränderungen ohne entsprechenden Gestattungsbeschluss vorgenommen, richtet sich der Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderung gegen denjenigen Wohnungseigentümer, der die bauliche Veränderung durchgeführt hat. Dies gilt auch dann wenn er der Eigentümergemeinschaft gar nicht mehr angehört. Sein Sondernachfolger kann nur ausnahmsweise in Anspruch geno...mehr

Beseitigung von Gefahrenquellen Hat der Verwalter potenzielle Gefahrenbereiche erkannt, sollte er umgehend eine Wohnungseigentümerversammlung zwecks Beschlussfassung über Abhilfemaßnahmen einberufen. In aller Regel genügt der Verwalter seinen Pflichten zunächst, indem er etwaige Gefahrenquellen ermittelt und die Eigentümergemeinschaft hierüber unverzüglich in Kenntnis setzt. ...mehr

Ein Verstoß gegen das Verbot der unbilligen Benachteiligung setzt zunächst voraus, dass einem Wohnungseigentümer Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung nicht durch die mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteile ausgeglichen werden.[1] Darüber hinaus ist erforderlich, dass die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungs...mehr

Betriebssicherheit von Aufzugsanlagen Seit dem Inkrafttreten der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) am 1.1.2015 gelten für Betreiber von Aufzugsanlagen strenge Regelungen. Zwar richtet sich die BetrSichV in erster Linie an Arbeitgeber. Da diese jedoch Regelungen für "Aufzugsanlagen im Sinne der Richtlinie 2014/33/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26.2.20...mehr

Gefährliche Einfriedung Allgemein sind an die Verkehrssicherungspflicht bei Kinderspielplätzen besonders hohe Anforderungen zu stellen.[1] Ist ein Spielplatz also etwa mit einem Stacheldraht oder mit einer Dornenhecke umzäunt, so hat der Verwalter dafür zu sorgen, dass diese gefährliche Einfriedung beseitigt wird.[2] In derartigen Extremfällen ist der Verwalter verpflichtet, ...mehr

Beseitigungsansprüche verjähren gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB regelmäßig innerhalb von 3 Jahren.[1] In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass in die Verjährungsfrist nicht die Zeit einzuberechnen ist, während der die bauliche Veränderung durch einen später für ungültig erklärten Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt war.[2] Praxis-Beispiel Hemmung der Verjährung Ein Woh...mehr

Das Recht der baulichen Veränderungen wurde durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) mit Wirkung seit 1.12.2020[1] grundlegend reformiert. Soweit zum näheren Verständnis förderlich, werden nachfolgend auch Altregelungen vor Inkrafttreten der Reform thematisiert. 1.1 Was sind bauliche Veränderungen? Alle Maßnahmen, die über die Erhaltung des gemeinschaftlichen E...mehr

Keinesfalls sollte der Verwalter im Verwaltervertrag ausdrücklich Pflichten der Verkehrssicherung übernehmen. Andernfalls ist er unstreitig zur Verkehrssicherung verpflichtet und haftet geschädigten Wohnungseigentümern unmittelbar. Über den im Wohnungseigentumsgesetz ausdrücklich geregelten Pflichtenkatalog hinaus sollte der Verwalter auch keine leeren Floskeln bemühen, die ...mehr

Die winterliche Räum- und Streupflicht setzt zunächst eine konkrete Gefahrenlage durch Glättebildung bzw. Schneebelag voraus. Grundvoraussetzung ist das Vorliegen allgemeiner Glätte und nicht nur das Vorhandensein einzelner Glättestellen.[1] Ist eine Streupflicht gegeben, richten sich Inhalt und Umfang nach den Umständen des Einzelfalls. Keine Beschlusskompetenz für Turnusre...mehr

Zusammenfassung Begriff Im Fall eines Eigentümerwechsels stellt sich für die Verwaltung bzw. die Eigentümergemeinschaft häufig die Frage, für welche Hausgeldverbindlichkeiten der Erwerber haftet. Trifft ihn nur die Haftung für Hausgeldverbindlichkeiten, die nach seinem Eintritt in die Gemeinschaft entstehen? Können ihm Hausgeldforderungen, die vor seinem Eintritt in die Gemei...mehr

Eine Eintragung im Grundbuch setzt einen Eintragungsantrag nach § 13 Abs. 1 GBO und eine Bewilligung nach § 19 GBO voraus. Unter einer Bewilligung versteht man schlicht die vor der Eintragung in das Grundbuch ausgesprochene Einwilligung des von dieser Eintragung Betroffenen. Während der Antrag als solcher keiner besonderen Form bedarf, muss die Bewilligung nach § 29 Abs. 1 G...mehr

Begriff Öffnungsklauseln spielen in der Verwalterpraxis eine erhebliche Rolle. Unterschieden werden gesetzliche Öffnungsklauseln und vereinbarte Öffnungsklauseln. Bei den vereinbarten Öffnungsklauseln wiederum unterscheidet man die allgemeine Öffnungsklausel von der spezifizierten. Beschlüsse auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel bedürfen zu ihrer Wirkung gegen So...mehr

Begriff Im Fall eines Eigentümerwechsels stellt sich für die Verwaltung bzw. die Eigentümergemeinschaft häufig die Frage, für welche Hausgeldverbindlichkeiten der Erwerber haftet. Trifft ihn nur die Haftung für Hausgeldverbindlichkeiten, die nach seinem Eintritt in die Gemeinschaft entstehen? Können ihm Hausgeldforderungen, die vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft begründ...mehr

Im Fall des Eigentümerwechsels durch Rechtsgeschäft, also durch Kaufvertrag oder Schenkung, tritt der Erwerber mit seiner Eintragung in das Grundbuch in die Gemeinschaft ein. Dies gilt allerdings nur für die Fälle eines Zweiterwerbs. Ersterwerber, die ihr Sondereigentum direkt vom teilenden Eigentümer erwerben, gelten nach § 8 Abs. 3 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnun...mehr

Die Wohnungseigentümer können eine Haftung des Erwerbers auch für Hausgeldrückstände des Veräußerers vereinbaren. Ein entsprechender Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig. Vielfach enthält insoweit die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung, wonach der Erwerber einer Sondereigentumseinheit für Hausgeldrückstände des Vorgängers haftet, was grundsätzlich wirksam ist....mehr

Der Erwerber haftet dem Gemeinschaftsvermögen gegenüber für alle anteiligen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, die nach seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft und seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch bzw. im Fall des Ersterwerbs nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Räume durch Beschluss begründet und fällig gestellt we...mehr

Der Erwerber haftet dem Gemeinschaftsvermögen gegenüber auch für solche Verbindlichkeiten, deren zugrunde liegende Beschlüsse (mit Ausnahme derjenigen über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung) vor dem für den Eigentümerwechsel maßgeblichen Zeitpunkt gefasst, jedoch erst nach diesem Zeitpunkt fällig wurden.[1] Praxi...mehr

Bereits das Wohnungseigentumsgesetz selbst bietet den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, vom Gesetz oder von Vereinbarungen abweichende Regelungen durch Beschlussfassung zu treffen: § 12 Abs. 1 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern zunächst die Möglichkeit der Schaffung einer Vereinbarung, wonach ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung ...mehr

Werden die Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung für das Vorjahr zu einem Zeitpunkt genehmigt, in dem der Eigentümerwechsel erfolgt ist, so kann der Beschluss nur Wirksamkeit gegenüber dem Erwerber entfalten.[1] Grundsätzlich hat deshalb der Erwerber für den sich aus dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG aufgrund der Abrechnung des Vorjahr...mehr

Die Hausgeldrückstände des Erblassers stellen Nachlassverbindlichkeiten i. S. v. § 1967 Abs. 1 BGB dar. Der Erbe haftet also für die Hausgeldrückstände des Erblassers in vollem Umfang. Entsprechendes gilt für den Testamentsvollstrecker. Gehört jedenfalls eine Eigentumswohnung zu dem Nachlass, weil sie der Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben hat,...mehr

Die Ausführungen zum Eigentümerwechsel im Wege des Rechtsgeschäfts gelten für die Erwerberhaftung im Fall der Zwangsversteigerung entsprechend mit folgender Ausnahme: Achtung Keine Haftung für Hausgeldrückstände bei Erwerb durch Zwangsversteigerung Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach der Ersteher in der Zwangsversteigerung für die Hausgeldrückstände seines Rechts...mehr

§ 48 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass für die Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger grundsätzlich auch die Eintragung solcher Beschlüsse notwendig ist, die vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt worden sind. Es bedarf also zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern auch der Eintragung von Altbeschlüssen a...mehr

Sowohl im Fall der Teilung nach § 3 WEG als auch einer solchen nach § 8 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Anlegen der Grundbücher. Im praxisrelevanteren Fall der Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG werden Erwerber von Wohnungseigentum im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern dann gemäß §...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 18 Abs. 3 WEG berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Voraussetzung ist, dass überhaupt ein Fall der Notgeschäftsführung vorliegt. Ein Wohnungseigentümer, der ohne ausdrückliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Arbeiten am Gemeinschaftseigen...mehr