Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Die Frage, ob eine bauliche Veränderung die Wohnanlage grundlegend umgestaltet, bedarf stets einer Einzelfallbetrachtung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls.[1] Bezugspunkt ist zunächst die Wohnanlage in ihrem Gesamtbestand. Maßgeblich ist, dass lediglich optische Beeinträchtigungen nicht ausreichen, um von einer grundlegenden Umgestaltung ausgehen zu können...mehr

Das am 17.10.2024 in Kraft getretene "Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen"[1] sieht auch die Installation von Steckersolargeräten, sog. Balkonkraftwerken, als privilegierte bauliche Veränderung...mehr

Grundsätzlich ist im Rahmen der Beschlussfassung über Maßnahmen der baulichen Veränderung zu beachten, dass inhaltliche Mängel des Beschlusses durch die Veränderungssperre des § 20 Abs. 4 WEG nicht ausgeschlossen werden. Beschlüsse über bauliche Veränderungen verstoßen also nicht nur dann gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie zu einer grundlegenden Umgest...mehr

Haben alle Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zugestimmt oder sind alle Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG verpflichtet, die Kosten der Maßnahme zu tragen, erfolgt die Kostenverteilung sachlogisch unter allen Wohnungseigentümern nach dem gesetzlichen, vereinbarten oder aber auch auf Grundlage von § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG abweichend hiervon beschlossenen Kostenve...mehr

§ 20 Abs. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Gestattung bestimmter privilegierter baulicher Veränderungen. § 20 Abs. 3 WEG verleiht den Wohnungseigentümern darüber hinaus einen Anspruch auf Gestattung von Baumaßnahmen, wenn das Einverständnis hiervon beeinträchtigter Wohnungseigentümer vorliegt oder keiner der Wohnungseigentümer durch die Baumaßnahme ei...mehr

Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung sowie der Erhaltungsrücklage und anderer gebildeter Rücklagen. Die Wohnungseigentümer können also neben der Erhaltungsrücklage auch andere Rücklagen bilden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Da Beschlussklagen gegen die GdWE zu richten sind und somit sämtlich...mehr

Die Begründung der Anfechtungsklage hat gemäß § 45 Satz 1 WEG binnen zweier Monate seit Beschlussfassung zu erfolgen.[1] Praxis-Beispiel Berechnung der Klagebegründungsfrist Die Beschlussfassung erfolgt in der Wohnungseigentümerversammlung vom 6.5.2025. Wohnungseigentümer W erhebt am 30.5.2025 Anfechtungsklage. Die Klage ist bis spätestens 7.7.2025 (Eingang bei Gericht) zu beg...mehr

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG im Innenverhältnis gegenüber der GdWE verpflichtet, "die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen". Im Außenverhältnis verleiht § 9b Abs. 1 WEG dem Verwalter die Befugnis zur außergerichtlichen und gerichtlichen Vertretung der GdWE mit Ausna...mehr

Die Kosten und Folgekosten von Gestattungsmaßnahmen – unabhängig davon, ob diese auf Grundlage von § 20 Abs. 1, Abs. 2 oder Abs. 3 WEG gestattet wurden, haben nach § 21 Abs. 1 WEG diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, denen die Maßnahme gestattet wurde.[1]mehr

Das Aktienrecht regelt in § 246 Abs. 4 AktG für Beschlussklagen die Nebenintervention auf Klägerseite. Die Bestimmung ordnet an, dass eine Nebenintervention nur innerhalb eines Monats nach Bekanntmachung der Klage erfolgen kann. Eine hiermit korrespondierende Bestimmung findet sich im WEG nicht. Sie ist auch insoweit überflüssig, als § 45 Satz 2 WEG nach wie vor die Wiederei...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, "das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unverm...mehr

Stimmen nicht alle Wohnungseigentümer der Baumaßnahme zu und müssen auch nicht alle Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG die Kosten der Maßnahme tragen, hat der Verwalter die Kosten der Baumaßnahme selbst und die Folgekosten lediglich unter den zustimmenden Wohnungseigentümern zu verteilen. Praxis-Beispiel Der Treppenlift – Teil 1 In der aus 15 Wohnungseigentümern bestehend...mehr

Mit Blick auf die Beseitigung ungenehmigter baulicher Veränderungen gilt zunächst der Grundsatz, dass entsprechende Ansprüche von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt werden. Das Gemeinschaftseigentum steht zwar nicht im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern im Eigentum aller Wohnungseigentümer als Bruchteilsgemeinschaft. Allerdings folgt der ...mehr

Eine Beeinträchtigung ist nach dem Wortlaut von § 20 Abs. 3 WEG rechtlich nicht relevant, wenn sie nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht oder die über dieses Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer mit der begehrten Baumaßnahme einverstanden sind. Maßstab für die Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung beeinträchtigend ist, i...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erweiterung des bestehenden Telekommunikationsnetzes an ein Niveau mit sehr hoher Kapazität. Der Begriff des "Telekommunikationsnetzes mit sehr hoher Kapazität" ist dabei an den gleichlautenden Begriff einer EU-Richtlinie vom 11.12.2018 angelehnt.[1]"Bauliche Veränderungen dienen dem Ans...mehr

Alle Maßnahmen, die über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, stellen bauliche Veränderungen dar. Erhaltungsmaßnahmen Erhaltungsmaßnahmen stellen solche der Instandhaltung und Instandsetzung dar (§ 13 Abs. 2 WEG). Diese sind in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung geregelt, auf die ein jeder Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 ...mehr

Auch wenn das Gericht statt eines schriftlichen Vorverfahrens anzuordnen, einen frühen ersten Termin bestimmt, wird in der richterlichen Verfügung der Termin zur mündlichen Verhandlung mitgeteilt. Daneben wird die beklagte GdWE binnen bestimmter Frist aufgefordert, auf die Klage zu erwidern. Vereinzelt kurze Fristen zur Klageerwiderung Immer noch herrscht bei Gerichten verein...mehr

Eine exklusive Kostenbelastung einzelner Wohnungseigentümer oder einer Gruppe von ihnen, war nach früher geltender Rechtslage gemäß § 16 Abs. 4 WEG a. F. nur dann möglich, wenn diese Wohnungseigentümer zumindest eine eigennützige Gebrauchsmöglichkeit der von der Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme betroffenen Bereiche des Gemeinschafseigentums hatten.[1] Praxis-Beispiel...mehr

Beschlussnichtigkeitsgründe können nicht mehr nachträglich geltend gemacht werden, wenn die Gültigkeit eines Beschlusses gerichtlich bestätigt worden ist. Die Rechtskraft eines Urteils, durch das eine Anfechtungsklage als unbegründet abgewiesen wird, erstreckt sich auch auf Nichtigkeitsgründe. Somit ist der Beschluss also sowohl in Bezug auf Anfechtungsgründe als auch auf Ni...mehr

Ist es im Rahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich, eine Sondereigentumseinheit zu betreten, statuiert § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG eine entsprechende Verpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers. Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er nach § 14 Abs. 3 WEG einen angemessenen Ausgleich in Gel...mehr

Die mit einer Maßnahme der baulichen Veränderung verbundenen Kosten können zunächst keine unbillige Benachteiligung von Wohnungseigentümern zur Folge haben, da nur die bauwilligen und zustimmenden Wohnungseigentümer sowohl die Kosten der Maßnahme selbst als auch deren Folgekosten zu tragen haben. Was bauliche Veränderungen gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG betrifft, die etwa...mehr

Sämtliche Maßnahmen der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums stellen unzweifelhaft bauliche Veränderungen dar. Gegenüber der früher geltenden Rechtslage können sie jedoch mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Bezüglich der Frage einer Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer ist dabei wieder von maßgeblicher Bedeutung, ob die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WE...mehr

Der Klage eines Wohnungseigentümers auf Feststellung, dass eine von ihm vorgenommene bauliche Veränderung keinen der Wohnungseigentümer beeinträchtige und daher ein Beseitigungsverlangen rechtsmissbräuchlich sei, fehlt grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis, wenn der klagende Wohnungseigentümer nicht zuvor gemäß § 20 Abs. 1 WEG einen Beschluss herbeigeführt hat. Die Vorbefa...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG verleiht jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderung, die dem Einbruchsschutz dient. Einbruchsschutz kann insoweit nicht nur bezüglich der jeweiligen Sondereigentumseinheit des Wohnungseigentümers begehrt werden, sondern auch bezüglich der Wohnanlage insgesamt. Nach Auffassung des Gesetzgebers dienen bauliche Verä...mehr

Sind Beschlussanfechtungsklagen nicht abzusehen, können die Wohnungseigentümer den Verwalter grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss ermächtigen, zur Finanzierung der Verteidigung Gemeinschaftsmittel einzusetzen.[1] Allerdings bedarf es in der Regel keines entsprechenden Beschlusses, da der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ohnehin berechtigt und verpflichtet ist, Maßnahme...mehr

Die Duldungspflicht besteht nicht gegenüber dem Wohnungseigentümer, von dem der Drittnutzer sein Gebrauchsrecht ableitet. Praxis-Beispiel Vermietete Eigentumswohnung Der vermietende Wohnungseigentümer möchte in der an den Mieter vermieteten Wohnung bestimmte Erhaltungsmaßnahmen durchführen. Hier ist nicht § 15 WEG einschlägig, da über den Mietvertrag bereits die Rechte und Pfl...mehr

In der Klagebegründung ist der der Anfechtung zugrunde liegende Sachverhalt darzustellen. Die Angabe von anspruchsbegründenden Rechtsnormen ist immer entbehrlich. Bei der Anfechtungsklage ist darzulegen, aus welchen Gründen der entsprechende Beschluss angefochten wird bzw. gegen welche Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung er verstößt. Dabei muss sich der Lebenssachverhalt, ...mehr

Die Kosten und Nutzungen baulicher Veränderungen regelt § 21 WEG. Zunächst und grundsätzlich gilt, dass diejenigen, die die Baumaßnahme beschlossen haben, auch ihre Kosten zu tragen haben und dafür die geschaffene Einrichtung auch ausschließlich nutzen dürfen. Von diesem Grundsatz gibt es 2 praxisrelevante Ausnahmen, die in § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG geregelt und mit einer Koste...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, wenn ihm hierdurch kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Geht die Einwirkun...mehr

Einlegen der Berufung Die Frist zur Einlegung der Berufung beträgt einen Monat seit Zustellung des erstinstanzlichen amtsgerichtlichen Urteils, spätestens mit Ablauf von 5 Monaten bei fehlerhafter oder unterbliebener Zustellung.[1] Diese Frist kann als sog. Notfrist vom Gericht nicht verlängert werden. Wird sie nicht eingehalten, ist die Berufung unzulässig mit der Folge, das...mehr

Die Kostenverteilung erfolgt nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel, den die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG allerdings auch abändern können. Mangels Beschlusskompetenz kann allerdings nicht beschlossen werden, dass der jeweils betroffene Wohnungseigentümer die Kosten für etwa in seinem Sondereigentum ent...mehr

"Normale" Erhaltungsmaßnahmen Wird einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung auferlegt, bestimmte Maßnahmen der Erhaltung an bestimmten Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums durchführen zu müssen, ist dies zunächst zulässig. Auch ohne ausdrückliche Anordnung umfasst eine derartige Regelung auch die Verpflichtung, di...mehr

Zwar können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ursprünglich kostenbefreite Wohnungseigentümer durch Beschluss erstmals mit Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums belastet werden.[1] Dies gilt aber nicht grenzenlos. Sieht die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vor, wonach nur diejenigen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum bzw. Sondernut...mehr

Ist dem die GdWE vertretenden Rechtsanwalt das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts zugestellt worden, beginnt mit dem Zeitpunkt der Zustellung die einmonatige Frist des § 517 ZPO zur Einlegung der Berufung, soweit der klagende Wohnungseigentümer (teilweise) erfolgreich war. Entsprechendes gilt, wenn kein Rechtsanwalt beauftragt war und das Verfahren vom Verwalter geführ...mehr

Nach § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG hat der Verwalter den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Anfechtungsklage unverzüglich bekannt zu machen. Da die richterliche Entscheidung gemäß § 44 Abs. 3 WEG auch gegenüber allen Wohnungseigentümern wirkt, soll den Wohnungseigentümern die Gelegenheit gegeben werden, sich als Nebenintervenienten an dem Verfahren beteiligen zu können. Wie der ...mehr

Auf Grundlage eines Begehungsprotokolls und der Ergebnisse einer ergänzenden Kontrolle bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums durch Fachunternehmen sollte hinsichtlich des ermittelten Erhaltungsbedarfs eine Prioritätenliste erarbeitet und die Wohnungseigentümer entsprechend informiert werden. Die Entscheidung über das "Ob" und "Wie" erforderlicher Maßnahmen der Erhalt...mehr

Sind einzelne Wohnungseigentümer zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet, besteht schon keine Beschlusskompetenz, über entsprechende Maßnahmen zu entscheiden. Vereinbarung Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer jedenfalls regeln, dass Gegenstände des Gemeinschaftseigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums des jeweiligen Wohnungseigent...mehr

§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet den Verwalter zur Durchführung von Beschlüssen, auch wenn sich dies nicht ausdrücklich aus der Norm selbst ergibt. Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG der GdWE obliegt, haben einzelne Wohnungseigentümer allerdings keine Direktansprüche gegen den Verwalter auf Beschlussdurchführung. Ihren Anspruch auf Beschluss...mehr

Überblick Die Anfechtung von Beschlüssen erfolgt gem. § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG mittels Anfechtungsklage. Erst das Urteil, das den angefochtenen Beschluss für ungültig erklärt, führt zu dessen Ungültigkeit. Auf dem Weg zu diesem Urteil sind einige Hürden zu nehmen: Wird ein Anwalt beauftragt? Ist die Finanzierung des Verfahrens gewährleistet? Welche Beschlüsse der Eigentümergem...mehr

Grundsätzlich stellt sich das Problem, dass im Vorfeld der Beschlussfassung nicht vorauszusehen ist, wie viele Wohnungseigentümer für eine Maßnahme der baulichen Veränderung stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich dann das weitere Problem, dass Wohnungseigentümer etwa unter der Voraussetzung...mehr

Stets sollte der Verwalter bei Ankündigung einer Anfechtungsklage seitens eines Wohnungseigentümers den entsprechenden Beschluss nochmals auf seine formelle und materielle Rechtmäßigkeit überprüfen. Er sollte in formeller Hinsicht insbesondere prüfen, ob dem Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer im Vorfeld der Beschlussfassung ausreichend Rechnung getragen wurde. Steht...mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet der Verwalter für den Schaden der betroffenen W...mehr

"Schwebende" Beschlussgültigkeit Ein Beschluss ist so lange gültig, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Abzustellen ist dabei nicht auf den Zeitpunkt einer erstinstanzlichen Entscheidung, sondern auf die unanfechtbare Entscheidung des mit der Berufung befassten Landgerichts oder des mit der Revision befassten Bundesgerichtshofs.[1] Erst das Urteil, wonach der Besch...mehr

Abhängig vom Umfang der Erhaltungsmaßnahme sind im Vorfeld der Beschlussfassung Vergleichsangebote einzuholen.[1] Auftragshöhe Die Grenzen, ab welcher Höhe Vergleichsangebote eingeholt werden müssen, sind in der Rechtsprechung nicht einheitlich gesteckt. Nach Auffassung des LG Karlsruhe[2] ist sie bei einer Summe von 3.000 EUR überschritten, nach Auffassung des LG Dortmund[3] ...mehr

Nach alter Rechtslage war ein Beschluss anfechtbar, wenn er die Gefahr einer Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern barg. Praxis-Beispiel Balkonsanierung Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von den 5 W...mehr

Grundsätzlich kommt auch die Finanzierung einer Baumaßnahme durch Darlehensaufnahme infrage. Gerade bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder solchen, deren Kosten sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren und somit eine Kostentragungsverpflichtung unter allen Wohnungseigentümern die Folge ist, steht jedenfalls eine Finanzierung durch Darlehensaufnahme im Ra...mehr

Egal, ob die Wohnungseigentümer eine gemeinschaftliche Vornahmemaßnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließen oder einem Wohnungseigentümer eine Maßnahme der baulichen Veränderung gestatten, kann die Mehrheitsentscheidung ein faktisches Sondernutzungsrecht begründen. Praxis-Beispiel Baumaßnahmen auf gemeinschaftlichen Außenflächen Die Wohnungseigentümer bes...mehr

Insbesondere bei besonders großen und kostenintensiven Erhaltungsmaßnahmen kann auch eine Finanzierung durch Darlehensaufnahme infrage kommen.[1]mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung der Durchführung von baulichen Veränderungen, bei denen das Ermessen der Wohnungseigentümer bezüglich des "Ob" der Maßnahme im Regelfall auf null reduziert ist. 3.1.1 Grundsätze Konkret verleiht § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG den Wohnungseigentümern einen Individualanspruch auf Gestattung vo...mehr

Auch hinsichtlich der Frist zur Klagebegründung ist die Bestimmung des § 45 Satz 2 WEG zu beachten, wonach bei Versäumen der Klagebegründungsfrist in entsprechender Anwendung der §§ 233 bis 238 ZPO Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt werden kann. Voraussetzung ist auch hier, dass die Fristversäumnis unverschuldet ist und die Klagebegründung spätestens innerhalb von...mehr