Erhaltung des Gemeinschaftseigentums / 2.1 "Erhaltungsbudget"

Alexander C. Blankenstein

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG im Innenverhältnis gegenüber der GdWE verpflichtet, "die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen".

Im Außenverhältnis verleiht § 9b Abs. 1 WEG dem Verwalter die Befugnis zur außergerichtlichen und gerichtlichen Vertretung der GdWE mit Ausnahme des Abschlusses von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Bis auf die genannten beiden Ausnahmen ist seine Vertretungsmacht im Außenverhältnis nicht beschränkbar.

Die Frage, welche Erhaltungsmaßnahmen noch von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die GdWE führen, hängt maßgeblich von der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft ab. So reichen die Handlungsbefugnisse in großen Wohnanlagen weiter als in kleinen Anlagen.

Die beiden Merkmale "untergeordnete Bedeutung" und "nicht erhebliche Verpflichtung" müssen kumulativ vorliegen. Im Einzelfall kann eine Maßnahme zwar nicht mit erheblichen Verpflichtungen verbunden sein, für die Wohnungseigentümer aber durchaus erhebliche Bedeutung haben.

Praxis-Beispiel

Das Treppenhausfenster

Das Treppenhausfenster eines Altbaus ist aufwändig als mosaikartiges Farbstrukturelement gestaltet. Infolge Überalterung muss es erneuert werden. Der Verwalter erwägt einen kostengünstigen Austausch gegen ein einheitliches Milchglaselement.

Auch wenn der Austausch gegen ein einheitliches Glaselement nur mit einer unerheblichen Verpflichtung verbunden wäre, weil die Gemeinschaft ggf. über ein großes Finanzvolumen verfügt, kann der Verwalter eine solche Maßnahme nicht auf Grundlage von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG in die Wege leiten. Gerade die ursprüngliche Ausführung der Fenstergestaltung steht einer Beurteilung als Maßnahme untergeordneter Bedeutung...

Jetzt kostenlos 4 Wochen testen

Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen