Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Muss die spätere Umlage der Infrastrukturkosten auf Nachzügler geregelt werden? Nein. Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann nach § 21 Abs. 4 Satz 1 WEG verlangen, dass ihm dies später nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an Kosten gilt § 21 Abs. 3 WEG entsprechend. In einer GdWE hat ...mehr

Der Bodenbelag des Hinterhofwegs soll erneuert werden, da der Asphalt bröckelt/aufplatzt. Hier haben nicht alle Eigentümer eine Garage und einen Stellplatz. Tragen dennoch alle Eigentümer einen Teil der Kosten? Tragen dann die Eigentümer mit einem Stellplatz den Anteil der Kosten am Hof und zusätzlich den Teil für den Bodenbelag ihres Stellplatzes? So, wie die Frage gestell...mehr

Verzinsliche Anlage Entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, die Mittel einer Rücklage, beispielsweise der Erhaltungsrücklage, in einem ETF anzulegen? Grundsätzlich ist diese Frage zu verneinen. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG fordert die Verwaltungen allerdings dazu auf, sofern die Wohnungseigentümer keine eigene Bestimmung treffen, nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, das...mehr

Wie ist der Selbstbehalt aus einem Versicherungsschaden abzurechnen? Tritt in einer Wohnungseigentumsanlage z. B. aufgrund einer defekten Wasserleitung ein Schaden ein, ist ein von der GdWE in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt, durch den der Versicherer einen bestimmten Teil des ansonsten versicherten Interesses nicht zu ersetzen hat, wie die Ver...mehr

Spielt die Optik bei 60 Wohnungen eine Rolle, wenn jeder etwas separat tut? Die Frage spielt womöglich auf § 20 Abs. 3 WEG an. Unbeschadet von § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unverme...mehr

Wohnungseigentümer 1 ist es gestattet, 10 Quadratmeter des gemeinschaftlichen Eigentums zu pflastern. Darf Wohnungseigentümer 1 den gepflasterten Platz allein gebrauchen? Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat nach § 21 A...mehr

Ein Wohnungseigentümer bittet den Verwalter darum, einen Gegenstand auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung zu nehmen. Hat er darauf einen Anspruch? Im Grundsatz hat jeder Wohnungseigentümer aus § 18 Abs. 2 WEG gegen die Verwaltung einen Anspruch darauf, dass ein von ihm gewünschter Gegenstand auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung genommen wird. Diesem Anspruc...mehr

Was gilt, wenn ein Verwalter nicht bestellt ist oder der Bestellungszeitraum abgelaufen ist? Ist ein Verwalter nicht bestellt, vertreten sämtliche Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG als Gesamtvertreter. Insoweit genügt die Zustellung der Klage an einen der Wohnungseigentümer. Hiermit können insbesondere in größeren Eigent...mehr

Ein Wohnungseigentümer hat in der Tiefgarage keinen Stellplatz erworben. In der Tiefgarage befinden sich aber auch alle Kellerräume. Dieser Wohnungseigentümer möchte sich nicht an der Reinigung der Tiefgarage beteiligen. Muss die Verwaltung die Reinigung gesondert aufteilen? Die Kosten der Erhaltung der Tiefgarage sind nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf sämtliche Wohnungseigen...mehr

Im Garten eines Mehrfamilienhauses steht ein Baum im Sondernutzungsrecht. Die meisten Wohnungseigentümer wollen den Baum fällen lassen, der Sondernutzungsberechtigte ist dagegen. Kann die GdWE den Baum fällen lassen? Es gibt eine Gartenfläche, an der ein Sondernutzungsrecht besteht, und auf dieser Gartenfläche steht ein Baum. Die erste Frage, in wessen Eigentum dieser Baum s...mehr

In der Versammlung erscheint die Ehefrau eines Wohnungseigentümers. Sie ist neben ihm Eigentümerin des Wohnungseigentums. Bedarf sie einer Vollmacht in Textform nach § 25 Abs. 3 WEG? Ja. Das Gesetz kennt für Ehepaare, Lebenspartnerschaften oder andere Miteigentümer keine Besonderheiten. Ist es noch zulässig, dass im Verwaltervertrag vereinbart ist, dass sich Eheleute immer...mehr

Wer kann die technischen Fragen rund um die Installation von Wallboxen beantworten? Auf welchen Sonderfachmann greift man zurück? Die wichtigsten Spezialisten sind Elektrofachbetriebe/Elektromeister. Sie prüfen die Hausinstallation (Absicherung, Leitungsquerschnitte, Zählerplatz), ob ein Lastmanagement nötig ist und welche Wallbox technisch und normgerecht passt. Energievers...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 4 Wohnungseigentumsrechte. Ferner gibt es dort eine Tiefgarage mit 9 Stellplätzen. 4 Stellplätze sind den Wohnungen zugeordnet. Die restlichen 5 Stellplätze wurden an ein Unternehmen verkauft, welches diese Stellplätze vermietet. Das Unternehmen ist der Auffassung, dass es lediglich an den Gemeinschaftskosten für die Tiefgarage bete...mehr

Aufgrund eines Beschlusses der GdWE soll für die aufgestockten Wohnungen eine Sanierung der Terrassen-Abdichtung in zwei Bauabschnitten erfolgen. Bereits zu Beginn des 1. Bauabschnitts wurde festgestellt, dass konstruktive Bestandteile/Balken unterhalb der Dachabdichtung beschädigt sind und es somit weitere Sanierungsplanungen und Ausführungen erfordert, was die Bauzeit er...mehr

Kann ein Umlagebeschluss verlangt werden, und wenn ja, wie oft muss man diesem Ersuchen nachgehen? Ein Wohnungseigentümer kann im Einzelfall einen Anspruch auf die Änderung eines Umlageschlüssels haben. Dies ist jedenfalls anzunehmen, wenn sich das Ermessen der Wohnungseigentümer, den Schlüssel zu ändern, auf "null" reduziert hat. Analog § 10 Abs. 2 WEG reicht es aber auch,...mehr

Ein Wohnungseigentümer möchte, dass die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Umlagevereinbarung geändert wird. Er regt an, dass künftig die Kosten statt nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile nach Anzahl der Einheiten umgelegt werden. Bedarf ein solcher Beschluss einer besonderen Mehrheit? Nein. Es reicht nach § 25 Abs. 1 WEG ein einfacher Mehrheitsbeschluss, also me...mehr

Mehrere Erwerber sind aufgrund von Streitigkeiten mit dem Bauträger (u.a. keine Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums wegen Mängel) auch nach mehreren Jahren nicht im Grundbuch eingetragen. Wer ist zur Versammlung zu laden? Die Erwerber sind als "werdende Wohnungseigentümer" zu laden, wenn die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG vorliegen. Dieser lautet: "Wer einen Anspru...mehr

Ein Baum ist krank und soll ausgetauscht werden. Die Kosten belaufen sich auf ca. 2000 EUR. Müssen die Wohnungseigentümer zustimmen und wie ist die Kostenverteilung einzuordnen? Da es sich um einem erkrankten Baum und mit seinem Austausch um eine Erhaltungsmaßnahme handelt, ist der Beschluss mit einfacher Mehrheit zu fassen. Die Kosten sind nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf s...mehr

Ist eine Änderung eines Umlageschlüssels auch für das laufende Jahr möglich oder nur ab dem Folgejahr? Die Frage geht dem Problem nach, ob es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einen Umlageschlüssel rückwirkend zu ändern. Hier dürfte die richtige Antwort "Jein" lauten. Überblick: Der Beschluss, einen Umlageschlüssel zu ändern, ist nur fü...mehr

Die GdWE überlegt den Einbau einer Wärmepumpe. Alle freien Grundstücksflächen, die für das Außenmodul der Wärmepumpe bautechnisch infrage kommen, sind entweder einem Sondereigentum zugeordnet oder mit einem Sondernutzungsrecht versehen. Kann die GdWE mehrheitlich beschließen, auf einer der Flächen mit Sondernutzungsrecht das Außenmodul zu installieren und dem Eigentümer de...mehr

Muss auch die Zustimmung des Eigentümers eingeholt werden, der an sich gemäß § 25 Abs. 4 WEG nicht stimmberechtigt ist? Nach herrschender Auffassung ist für den Umlaufbeschluss auch die Zustimmung des Eigentümers erforderlich, der in der Eigentümerversammlung gemäß § 25 Abs. 4 WEG von der Ausübung seines Stimmrechts ausgeschlossen wäre. Für diese Auffassung spricht der Wort...mehr

Was hat der Verwalter zu tun, wenn ihm eine Anfechtungsklage zugestellt wird? Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern nach § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG die Erhebung einer Anfechtungsklage unverzüglich bekannt zu machen. Das Gesetz bestimmt nicht näher, wie diese Bekanntmachung zu erfolgen hat. Ob allein eine entsprechende Information über die Homepage des Verwalters ausreichend...mehr

Was gilt, wenn ein Beschluss (bestandskräftig) gefasst wurde, dass entgegen der Vereinbarung bestimmte Kosten von allen Wohnungseigentümern und nicht nur von der Untergemeinschaft zu tragen sind? Dann ist dieser neue Umlageschlüssel anzuwenden. Bringt eine getrennte Abstimmung über Beschlüsse auch automatisch eine getrennte Kostentragung mit sich? Nein. Wer welche Kosten de...mehr

Muss ein Beschluss, dass Fenster gemeinschaftliches Eigentum sind und bleiben, aber die Kosten künftig vom Sondereigentümer getragen werden müssen, nach § 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden? Nein. Der zweite Beschlussteil "Kosten künftig vom Sondereigentümer getragen werden müssen" beruht auf einer gesetzlichen Öffnungsklausel und ka...mehr

Kann ein Umlaufbeschluss auch dadurch zustande kommen, dass die in der Versammlung anwesenden Eigentümer, welche nicht die beschlussfähige Mehrheit vertreten, ihre Zustimmungserklärungen mündlich abgeben und später die Zustimmungserklärungen der übrigen Eigentümer schriftlich eingeholt werden? Ein Umlaufbeschluss kann in der vorgenannten Weise nicht zustande kommen, weil ge...mehr

Welche Klagefrist ist bei der Anfechtung zu beachten? Zunächst ist die Frist des § 45 Satz 1 WEG maßgeblich, wonach die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats bei Gericht erhoben werden muss. Hierbei handelt es sich um die sogenannte "Klagefrist"; sie dient als Ausschlussfrist der Rechtssicherheit und ist vom Gericht nicht verlängerbar. Für alle Beteiligten, insbesondere W...mehr

Die Eheleute haben eine Stimme bei Abgabe, auch wenn nur ein Ehepartner an der Versammlung teilnimmt? Ja. Gegenstand eines Beschlusses außerhalb der Versammlung ist die Frage, welcher von 3 Anbietern ausgewählt werden soll. Die Wohnungseigentümer können mit "Ja" oder "Nein" stimmen oder sich enthalten. Das Ergebnis der Abstimmung lautet: Anbieter C weit abgeschlagen. Ja-Stim...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 4 Wohnungseigentumsrechte. Ferner gibt es dort eine Tiefgarage mit 9 Stellplätzen. 4 Stellplätze sind den Wohnungen zugeordnet. Die restlichen 5 Stellplätze wurden an ein Unternehmen verkauft, welches diese Stellplätze vermietet. Das Unternehmen ist der Auffassung, dass es lediglich an den Gemeinschaftskosten für die Tiefgarage bete...mehr

Ein Wohnungseigentümer hat bei einem Einrohrheizsystem die Aufputz-Zuleitung zum Schlafzimmerheizkörper durch eine Undichtigkeit am Übergang in den Heizkörper so lange verrosten lassen, dass dieses Stück ausgetauscht werden muss, um einen Rohrbruch zu vermeiden. Wenn sich der Wohnungseigentümer mit der Undichtigkeit eher gemeldet hätte, wäre dies vermeidbar gewesen. Ist da...mehr

Wie ist die Frist von einer oder mehreren Wochen zu berechnen? Die Berechnung der Wochenfristen richtet sich nach §§ 186 ff. BGB. Die Frist beginnt danach mit dem Tag, der auf denjenigen folgt, auf den das die Frist auslösende Ereignis fällt. Vorliegend ist das die Frist auslösende Ereignis die Zustellung der Einladung an die Eigentümer. Wurde die Einladung den Eigentümern ...mehr

Haben die Wohnungseigentümer Anspruch auf Vornahme einer baulichen Veränderung? Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG haben die Wohnungseigentümer Anspruch auf Gestattung von Maßnahmen der baulichen Veränderung, die der Barrierefreiheit, dem Laden von E-Mobilen, dem Einbruchsschutz und dem Anschluss an das Glasfasernetz dienen (privilegierte bauliche Veränderungen). Nach § 20 Abs. 3 ...mehr

Bei einer baulichen Veränderung wegen Barrierefreiheit: Hat die GdWE ein Recht auf Rückbau bei Auszug? Nein. Die GdWE sollte sich für diesen Fall aber absichern. Dies ist auch möglich, da die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG über die Durchführung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen. Hier können sie für einen späteren Rückbau eine Sicherheit verlan...mehr

Wer hat den Vorsitz in der Eigentümerversammlung? Der Verwalter hat gemäß § 24 Abs. 5 WEG den Vorsitz in der Versammlung, sofern diese nichts anderes beschließt. Auf Vorschlag eines Eigentümers oder auch des Verwalters kann also eine anwesende Person zum Vorsitzenden gewählt werden. Welche Aufgaben hat der Vorsitzende in der Versammlung? Zu seinen Aufgaben gehören: die Überp...mehr

In der Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass vorerst in einer Wohnung keinerlei Maßnahmen hinsichtlich von Feuchtigkeitsbildung mehr unternommen werden, da in der Vergangenheit bereits mehrere Maßnahmen durchgeführt wurden. Der Mieter beheizt zwei Räume nicht und hier wird jetzt vermutet, dass die Feuchtigkeitsbildung aufgrund von mangelndem Heizen und Lüften entst...mehr

Allstimmigkeit ./. Einstimmigkeit Was unterscheidet den sogenannten "allstimmigen Beschluss" von dem einstimmigen Beschluss? Von einem einstimmigen Beschluss spricht man dann, wenn sich die in der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümer einig sind und alle für den Beschlussantrag stimmen. Praktische Bedeutung kommt dem einstimmigen Beschluss dann zu, wenn eine Ve...mehr

Die Wohnungseigentümer haben einem anderen Wohnungseigentümer vor Jahren gestattet, einen Außenkamin zu errichten. Jetzt muss das Dach auf Beschluss der Gemeinschaft verändert und in diesem Zusammenhang der Kamin angepasst werden. Wer trägt die Kosten für die Anpassung des Kamins ("Folgekosten")? Soweit § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG anwendbar ist (= bauliche Veränderung nach dem 3...mehr

Steht es den Eigentümern frei, auf welche Art und Weise sie einen Beschluss fassen? Die Wohnungseigentümer können wirksame Beschlüsse gemäß § 23 Abs. 1 WEG in einer Eigentümerversammlung fassen. Ein Beschluss, der bei einem zufälligen Zusammentreffen der Eigentümer, zum Beispiel im Treppenhaus, gefasst wird, kann danach keine Rechtswirksamkeit entfalten. Ohne Versammlung ist...mehr

Muss die Anfechtungsklage sofort begründet werden? Nein, mit Klageerhebung selbst kann zwar sogleich die Begründung erfolgen, muss jedoch nicht. Die Klage muss jedoch spätestens innerhalb einer Frist von 2 Monaten seit Beschlussfassung begründet werden (§ 45 Satz 1 WEG). Eine Verlängerung der Begründungsfrist des § 45 Satz 1 WEG sieht das Gesetz nicht vor. Eine dennoch bewi...mehr

Muss ein Beschluss, der eine bauliche Veränderung gestattet und bestimmt, dass ein Wohnungseigentümer die bauliche Veränderung selbst vornehmen soll, in der Niederschrift "Gestattungsbeschluss" genannt werden? Nein. Notwendig, aber auch ausreichend ist, dass die Wohnungseigentümer bestimmen, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder der verlangende Wohnungseigentümer ...mehr

Kann ein Absenkungsbeschluss auch für die nächste Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan gefasst werden? Nein. Diese werden nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG nicht beschlossen.mehr

Liegt eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG vor, wenn ein Schlüsseltresor in der Wand verschraubt wird? Das ist noch unentschieden. Für Dübel plädiert der BGH allerdings dafür, dass keine bauliche Veränderung vorliegt. Für Dinge, die in die Wand geschraubt und dort verschraubt werden, dürfte dann eher nichts Anderes gelten.mehr

Ehegatten Darf der Ehemann einer Wohnungseigentümerin an der Versammlung teilnehmen? Ja, aber nur als deren Vertreter mit Vertretungsmacht, nicht als Gast. Sachverständiger Ist die Teilnahme fremder Personen in jedem Fall ausgeschlossen, dürfen also beispielsweise Sachverständige, welche die Gemeinschaft beraten, auf keinen Fall an einer Versammlung teilnehmen? In manchen Fäl...mehr

Was unterscheidet die Textform von der schriftlichen Einladung? Soweit das Gesetz vorschreibt, dass eine Erklärung schriftlich abzugeben ist, muss das entsprechende Schreiben gemäß § 126 Abs. 1 BGB eine Unterschrift enthalten. Eine Erklärung in "Textform" muss gemäß § 126b Satz 1 BGB erkennen lassen, wer die Willenserklärung abgegeben hat. Die Einladung zur Eigentümerversam...mehr

Im Bereich eines Sondereigentums gibt es einen Kakerlakenbefall. Nach welchem Umlageschlüssel sind die Kosten des Kammerjägers, der für das gemeinschaftliche Eigentum notwendig ist, zu verteilen? Es handelt sich um Kosten der GdWE, die § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG unterfallen. Die Kosten sind mithin von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen.mehr

Ein Eigentümer hat – ohne Zustimmung der Gemeinschaft – eine Wallbox installiert. Nun hat die WEG ein Lademanagementsystem beschlossen, welches nicht kompatibel mit dem vom Eigentümer eingebauten System ist. Kann die Verwaltung den Eigentümer des Schwarzbaus nunmehr zum Rückbau verklagen? Der "Schwarzbauer" kann sich an das neue System anschließen. Ja, die GdWE kann Rückbau...mehr

Bedarf es immer der Zustimmung aller Wohnungseigentümer? § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG ermöglicht den Wohnungseigentümern eine Beschlussfassung, gerichtet auf eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren. Können sie also im Rahmen einer Eigentümerversammlung für einen konkreten Gegenstand noch keinen Beschluss fassen, weil ihnen noch erforderliche Informationen fehlen, können sie...mehr

Überblick Das WEG ermöglicht es in § 16 Abs. 2 Satz 2 und 21 Abs. 5 im Einzelfall die Kostenverteilung zu ändern. In der Praxis führt dies zu zahlreichen Fragen, die Dr. Elzer regelmäßig im Rahmen seiner Online-Seminare beantwortet. In den nachfolgenden FAQs werden diese Fragen gesammelt alphabetisch dargestellt.mehr

Muss die Verwaltung im gerichtlichen Verfahren eine Eigentümerliste vorlegen können? Nein! Die Eigentümerliste war nach altem Recht für die Gerichte notwendig, um zu bestimmen, wer die Beklagten der Anfechtungsklage sind. Dies ist nicht mehr notwendig, da die Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG jetzt gegen die GdWE zu richten ist.mehr

Wann muss die Anfechtungsklage erhoben werden? Die Erhebung der Anfechtungsklage muss gemäß § 45 Satz 1 WEG innerhalb eines Monats nach Beschlussverkündung erfolgen. Nicht möglich ist es, diese Frist durch Vereinbarung zu verlängern oder zu verkürzen. Ebenso ist es nicht möglich, das Beschlussanfechtungsrecht durch Vereinbarung einzuschränken oder gar auszuschließen. Denn d...mehr

Rz. 160 Achtung Zulässigkeit der Klage Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) betrifft nicht die Zulässigkeit der Klage (BGH, Urteil. v. 29.4.2020, VIII ZR 355/1...mehr