Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Wie groß muss der Zeitraum für die Rückmeldung im Fall des § 23 Abs. 3 WEG sein? Das Gesetz äußert sich hierzu nicht. Die Frist sollte nicht zu kurz und nicht zu lang sein. Ich empfehle 2 bis 3 Wochen. Kürzere und längere Fristen sind aber auch vertretbar.mehr

Muss der Verwalter im Fall der verlorenen Klage einen Beschluss über die Einlegung der Berufung herbeiführen? Nein, auch hier verleiht ihm § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die autonome Entscheidungsbefugnis, da wiederum die Frist zur Einlegung der Berufung lediglich einen Monat nach Zustellung des Urteils beträgt.mehr

Bei welchem Gericht muss die Klage erhoben werden? Örtlich und sachlich ausschließlich zuständig ist gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG i. V. m. § 23 Nr. 2c) GVG das Amtsgericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage.mehr

Wer ist bei einer GbR zu laden, die angemeldet/gegründet wurde? Zur Vertretung der GbR sind gemäß § 720 Abs. 1 BGB alle Gesellschafter gemeinsam befugt, es sei denn, der Gesellschaftsvertrag bestimmt etwas anderes. Es ist wie bei § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG eine Gesamtvertretung.mehr

Überblick Bei der Durchführung einer Beschlussanfechtungsklage sind Formalien und Fristen einzuhalten, die in der Praxis der WEG-Verwaltung zu zahlreichen Fragen führen. Die häufigsten Fragen und wiederkehrenden Probleme rund um die Beschlussanfechtung finden Sie in dieser Sammlung.mehr

Bedarf der Beschluss, ein Blockheizkraftwerk anzumieten, einer besonderen Mehrheit? Nein. Nach § 25 Abs. 1 WEG bedarf jeder Beschluss einer einfachen Mehrheit. Dies gilt auch für die Entscheidung über die Frage, etwas anzumieten.mehr

Kann ein Umlaufbeschluss angefochten werden? Wie jeder Versammlungsbeschluss kann auch der Umlaufbeschluss angefochten werden. Das gilt auch im Fall des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG, in dem sämtliche Wohnungseigentümer dem Beschlussgegenstand zustimmen müssen. Die Anfechtungsfrist beginnt mit der Verkündung des Beschlusses.mehr

Die GdWE möchte die Steigstrangleitungen (Kaltwasser-, Warmwasser-, Zirkulationsleitung) erneuern, weil der Durchfluss stark verringert ist. Die Abzweigungen in die Wohneinheiten sind nur mittels Aufputzmontage (Wände und Decken) möglich. Können Wohnungseigentümer diese Lösung für ihr Sondereigentum ablehnen? Wie kommt die GdWE weiter voran? Die GdWE muss den baulichen Zustan...mehr

Kann der einzelne Miteigentümer, der eine Wallbox haben möchte, zu entsprechenden Versicherungen verpflichtet werden und wenn ja, zu welchen? Die Wohnungseigentümer können nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG "Direktiven" bestimmen. Eine dieser Anordnungen ist die Anordnung, dass der Wohnungseigentümer, der eine Wallbox anbringen darf, die damit verbundenen Risiken versichern muss. ...mehr

Muss die Möglichkeit der Mehrheitsentscheidung im Ladungsschreiben angekündigt werden? Ja, hierfür spricht sich die Literatur und erste Rechtsprechung aus. Es genügt aber, wenn allgemein im Ladungsschreiben der Hinweis enthalten ist, dass ggf. auch eine Beschlussfassung gerichtet auf eine Mehrheitsentscheidung nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG erfolgen kann.mehr

Muss der Verwalter einen Beschluss über eine Anwaltsbeauftragung initiieren? Nein, die Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ermächtigt ihn, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Da die Klagefrist lediglich einen Monat beträgt, ist der Verwalter grundsätzlich berechtigt, eigenst...mehr

Können die Hausgeldabrechnungen aller Eigentümer online über eine zentrale Plattform zur Verfügung gestellt werden, sodass jeder Eigentümer diese sehen kann? Ja. Dies folgt aus § 18 Abs. 4 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer die Verwaltungsunterlagen einsehen kann, auch die Einzeljahresabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer. Es spricht nichts dagegen, die Verwaltungsu...mehr

Wie kommt ein Umlaufbeschluss zustande? Beschlussverfahren in Textform Der Initiator eines Beschlussverfahrens nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG kann entweder jeden einzelnen Eigentümer unmittelbar anschreiben und ihm seinen Beschlussantrag mitteilen mit der Bitte um Rücksendung seiner Zustimmungserklärung in Textform oder das sogenannte "Umlaufverfahren" in Gang setzen, d. h. ein S...mehr

Kann aus der Erhaltungsrücklage eine Rücklage für bauliche Veränderungen generiert, sprich eine Umwidmung beschlossen werden? Nach herrschender Meinung kann die Erhaltungsrücklage bis auf einen "Sockelbetrag" umgewidmet werden. Es ist daher vorstellbar, aus einem Teil der Erhaltungsrücklage eine Rücklage für bauliche Veränderungen zu machen. In diesem Fall müsste aber die Er...mehr

Muss die Klage mit Klageerhebung bereits begründet werden? Nein, das ist nicht erforderlich und in vielen Fällen auch gar nicht möglich. Nach § 45 Satz 1 WEG muss die Klage innerhalb von 2 Monaten nach Beschlussanfechtung begründet werden. Hier reicht wiederum der Eingang der Begründung bei Gericht, um die Frist zu wahren. Ihr Zweck besteht darin, dass für die Wohnungseigen...mehr

In einer Versammlung sind nur die Verwaltung und bevollmächtigte Vertreter der Eigentümer anwesend, einen Verwaltungsbeirat gibt es nicht. Wer unterschreibt die Niederschrift – der Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 6 Satz 2 WEG) oder sein bevollmächtigter Vertreter? Der Unterschrift kommt ja eine gewisse Beweiskraft zu. Der Wohnungseigentümer kann, wenn er nicht anwesend ist, ...mehr

Gegen wen ist die Klage zu richten? Die Anfechtungsklage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer ist gemäß § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Hieraus wird zweierlei deutlich: Der Verwalter ist nicht klagebefugt. Er kann also keine Anfechtungsklage erheben, auch wenn er durch den Beschluss in eigenen Rechten verletzt wird, wie dies...mehr

Kann der Verwalter den Prozess für die Gemeinschaft führen? Das kann er zwar, hiervon ist aber dringend abzuraten. Nach § 9b Abs. 1 WEG fungiert der Verwalter auch gerichtlich als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Da vor den erstinstanzlichen Wohnungseigentumsgerichten kein Anwaltszwang besteht, ist die Prozessführung durch den Verwalter auch z...mehr

Angenommen, eine Hebeanlage entwässert nur eine einzige Wohnung, die sich im Souterrain befindet. Kann diese Hebeanlage per Beschluss dem Sondernutzungsrecht dieser einen Wohnung zugeordnet werden? Ist dies ein Beschluss, der ins Grundbuch eingetragen werden muss? Nein. Durch einen Beschluss kann ein wesentlicher Gebäudebestandteil nicht dem Sondereigentum oder einem Sonder...mehr

Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung besagt zur Hausordnung, dass diese mit 2/3 der Stimmen änderbar ist. Wie werden hier die Stimmenthaltungen gewertet? Ich habe hierzu unterschiedliche Meinungen gelesen. Ich bin eher der Meinung, 2/3 der Anwesenden müssen mit Ja stimmen, dass die Änderung zustande kommt. Wie sehen Sie das? Zunächst ist zu fragen, ob es um 2/3 sämtlic...mehr

Wann ist die Eigentümerversammlung beendet? Die Eigentümerversammlung ist beendet, wenn ihr Ende durch den Vorsitzenden durch Erklärung gegenüber allen Anwesenden festgestellt wird. Die Uhrzeit sollte im Protokoll aufgenommen werden. Sind Beschlüsse, die nach Beendigung der Eigentümerversammlung von den noch im Saal anwesenden Eigentümern gefasst werden, wirksam? Beschlüsse...mehr

Wenn die bei einer Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümer einen Beschluss fassen möchten, der nicht auf der Tagesordnung stand, sollte der Verwalter dies trotz Hinweis auf die mögliche Anfechtung beschließen oder ablehnen? Ein Beschluss, der nicht nach § 23 Abs. 2 WEG angekündigt worden ist, entspricht keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Auf diesen Umstand sollt...mehr

Die gesetzlichen Vorgaben sind an vielen Standorten nicht umsetzbar, da die Stromversorgung in der Straße nicht ausreicht und der Stromversorger deshalb seine Genehmigung verweigert. Wie verhalte ich mich als Verwalter in diesem Fall? Man informiert die Wohnungseigentümer und fragt in regelmäßigen Abständen nach, ob sich etwas geändert hat. Die Stadtwerke teilten uns berei...mehr

Auf einer gemeinschaftlichen Fläche ist ein Wasserschaden entstanden. Dadurch kam es auch zu einem Schaden in der Wohnung darunter. Wer ist hinsichtlich der Wohnung verantwortlich für die Behebung des Schadens? Soweit es um Schäden des gemeinschaftlichen Eigentums geht, muss sich die Verwaltung als Organ der GdWE darum kümmern. Soweit es um Schäden in einem Raum geht, der i...mehr

Ist ein Erwerber zur Eigentümerversammlung zuzulassen, wenn der Nutzen-Lastenwechsel schon erfolgt ist? Nein. Denn auch in diesem Fall ist der Erwerber noch kein Wohnungseigentümer. Etwas anderes gilt, sollte der Wohnungseigentümer, der sein Wohnungseigentum veräußert hat, dem Erwerber im Kaufvertrag eine Vollmacht eingeräumt haben, ihn in der Versammlung zu vertreten (und ...mehr

Dürfen bei einer Tiefgarage, bestehend aus z. B. 30 Tiefgaragen-Plätzen und 6 Duplexparkplätzen (Hebebühnen), die Kosten für a) Wartung, b) Instandhaltung und c) Erneuerung der Duplexparker ausschließlich auf die Eigentümer der Duplexparker mittels Mehrheitsbeschluss umgelegt werden? Ja. Ein solcher Beschluss wäre nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG möglich und grundsätzlich sinnvo...mehr

Besteht nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine Beschlusskompetenz zu bestimmen, dass die Kosten für Reparaturen von Wasserabsperrventilen in den Wohnungen von den Wohnungseigentümern zu tragen sind, die jeweils Eigentümer der Wohnung sind? Ja. Der Beschluss wird aller Voraussicht nach auch einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Er berücksichtigt die Gebrauchsmöglichkeit.[1]mehr

Die Gemeinschaftsordnung regelt eine Vertretungsbeschränkung. Nur Haushaltsangehörige sind möglich. Zählen hier nur die gemeldeten Angehörigen des Haushalts? Was ist mit dem Lebensgefährten einer Eigentümerin, der aber einen eigenen Hausstand hat? Nach der Gemeinschaftsordnung gibt es eine Vertreterklausel. Diese ist auszulegen. Die Auslegung kann man anhand von § 14 Nr. 2 ...mehr

Kann der Verwalter die Versammlung an einem beliebigen Wochentag, am Wochenende oder zu einer beliebigen Uhrzeit einberufen? Die Entscheidung, wann die Eigentümerversammlung stattzufinden hat, steht im Ermessen des Verwalters. Er darf sie allerdings nicht zur Unzeit einberufen. Er muss also einen Zeitpunkt wählen, an dem möglichst viele Eigentümer an der Versammlung teilneh...mehr

Kann aus der Erhaltungsrücklage eine Rücklage für bauliche Veränderungen generiert, sprich eine Umwidmung beschlossen werden? Nach h.M. kann die Erhaltungsrücklage bis auf einen "Sockelbetrag" umgewidmet werden. Es ist daher vorstellbar, aus einem Teil der Erhaltungsrücklage eine Rücklage für bauliche Veränderungen zu machen. In diesem Fall müsste aber die Erhaltungsrücklag...mehr

Kann ein Eigentümer seine Zustimmung von einer Bedingung abhängig machen? Die unter einer aufschiebenden Bedingung abgegebene Zustimmungserklärung ist zunächst nicht wirksam. Sie wird erst wirksam, wenn die Bedingung eintritt. Die unter einer auflösenden Bedingung abgegebene Erklärung wird unwirksam, wenn die Bedingung eintritt. Derartige Einschränkungen kennt § 23 Abs. 3 W...mehr

Bei Antrag eines Mieters auf Maßnahmen zur Barrierefreiheit: Muss dieser die Kosten selbst tragen? Ein Mieter kann nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dienen. Der Anspruch besteht allerdings nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter...mehr

Ein Eigentümer stellt den Antrag zur Anbringung einer SAT-Anlage an der Balkonbrüstung seines Dachbalkons. Muss entsprechend § 20 Abs. 1 WEG ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegen oder kann darauf verzichtet werden, da außer einer kaum wahrnehmbaren optischen Veränderung des Erscheinungsbilds des Objekts keinem anderen Eigentümer ein Nachteil entsteht? D...mehr

Wie stimmt man geheim ab? Wie macht man das als Verwalter organisatorisch? Braucht man dann Karten mit den MEA und die werden in eine Box geworfen? Wie die Verwaltung eine geheime Wahl organisiert, bestimmt sie als Versammlungsleiterin nach billigem Ermessen. Das muss sich u. a. am geltenden Stimmrechtsprinzip ausrichten. Ihr Vorschlag ist nicht zu beanstanden, wenn das Wer...mehr

Ist eine Klausel im Verwaltervertrag wirksam, wonach Zusatzvergütungen, wie zum Beispiel die Gebühren für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, Mahnungen, die Erstellung von Kopien von Faxen oder Dateien von denjenigen Eigentümern zu tragen sind, die sie veranlasst haben? Die Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Verteilungsschlüssel einzelner Kos...mehr

Gibt es eine Art Anleitung, wie man nach § 23 Abs. 2 WEG korrekt einen TOP-Vorschlag für einen Beschluss verfasst? Jein! Die korrekte Bezeichnung ist leider eine Frage des Einzelfalls. Die Eckpunkte sind die Folgenden: Die vorgesehenen Beschlussgegenstände sind in deutscher Sprache textlich so genau zu bezeichnen, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können,...mehr

Renovierung Bedeuten die Vorgaben in § 8 GEIG, dass es bei einer TG-Sanierung dann Pflicht ist, auf allen Parkplätzen eine Wallbox zu installieren? Wenn die Voraussetzungen des § 8 GEIG erfüllt sind, muss jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität ausgestattet werden. "Leitungsinfrastruktur" ist nach § 2 Nr. 10 GEIG die Gesamtheit aller Leitungsfü...mehr

Wohnungseigentümer A hat an seiner Terrassenlampe durch eine Verlängerung des Anschlusskabels eine weitere Lampe an der Balkondecke installiert. Wohnungseigentümer B hat nun Sorge um seine Sicherheit bezüglich der Elektroinstallation und verlangt von der Verwaltung, dass diese darauf hinwirkt, dass die Lampe entfernt wird. Was muss die Verwaltung unternehmen? Sollte Wohnung...mehr

Ist ein Umlaufbeschluss nichtig, wenn der Initiator allen Eigentümern irrtümlich mitteilt, der Beschluss sei zustande gekommen, weil alle Eigentümer ihm in Textform zugestimmt hätten, tatsächlich aber die Zustimmung eines Eigentümers fehlt? Diese Frage ist umstritten. Nach dem Wortlaut des Gesetzes fehlt es an einer Gültigkeitsvoraussetzung für das Zustandekommen eines Besc...mehr

In einer Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1990 wurde eine Benutzungsregelung zur alleinigen Nutzung ausgegeben (= ein Sondernutzungsrecht). Weiter heißt es, die Sondernutzungsrechte "sind für die ordentliche Instandhaltung und Unterhaltungslast angewiesen". Die Nutzungsfläche darf nur als Ziergarten genutzt werden. Kann ein Beschluss gefasst werden, dass hier eine andere ...mehr

Haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, sich an der Klage zu beteiligen? Parteien der Anfechtungsklage sind nur noch der oder die Kläger/in und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die übrigen Wohnungseigentümer sind nicht mehr Partei des Rechtsstreits. Das Prozessrecht ermöglicht ihnen jedoch, sich im Wege der Nebenintervention entweder der beklagten Gemeinschaft...mehr

Entspricht ein Beschluss über die Kostentragung einer baulichen Veränderung durch Inanspruchnahme der Erhaltungsrücklage ordnungsgemäßer Verwaltung bzw. können die Eigentümer dies dennoch mehrheitlich beschließen, wenn es ausdrücklich gewünscht ist, um eine Sonderumlage zu vermeiden? Die Erhaltungsrücklage ist Erhaltungsmaßnahmen gewidmet, nicht aber baulichen Veränderungen...mehr

Wenn ein Altbeschluss (also vor 1.12.2020 gefasst), der auf einer Öffnungsklausel beruht, nicht nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht wird, sind diese dann für alle Eigentümer nicht mehr umsetzbar bzw. bindend oder nur für Sondernachfolger, eingetreten nach dem Beschluss? Also gilt wieder, was ursprünglich vor dem Beschluss galt? Genau geklärt is...mehr

Wenn die Gemeinschaft verliert, wie sind dann die Kosten zu verteilen? Unterliegt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, hat sie nach § 91 ZPO sämtliche Verfahrenskosten zu tragen. Diese sind unter allen Wohnungseigentümern nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel umzulegen. Dies hat also zur Folge, dass auch der obsiegende Wohnungseigentümer anteilig mit den Verfahr...mehr

Wenn ein Wohnungseigentümer eine Baumaßnahme durchführen will, die keine nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG privilegierte bauliche Veränderung darstellt, wann liegt in einem derartigen Fall ein Nachteil für andere Wohnungseigentümer vor? In Betracht kommen zunächst nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen. Dies ist in erster Linie bei einer nicht nur unerheblichen nachteilige...mehr

Entfällt die Wirksamkeit eines Beschlusses, wenn ein Eigentümer hiergegen Widerspruch beim Verwalter einlegt oder eine gerichtliche Anfechtungsklage erhebt? Ein wirksamer Beschluss bleibt gemäß § 23 Abs. 4 WEG gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird. Diese Regelung hat zur Folge, dass der Widerspruch eines Eigentümers gegen einen Besch...mehr

Die Einladung ist verschickt, es kommt noch ein TOP nach. Kann ich den noch vor der Versammlung nachschieben? Ja, wenn Sie noch die Ladungsfrist einhalten können. Ist das nicht möglich, sollten Sie zu diesem Zeitpunkt die Tagesordnung nicht mehr ergänzen. Sie können dann zu Beginn der Versammlung mit dem Hinweis, es liege ein Ladungsmangel vor, fragen, ob die Wohnungseigent...mehr

Anspruch auf Einbau von Erfassungsgeräten Die GdWE hat noch keine Verbrauchserfassungsgeräte für Heizkosten. Gibt es eine Verpflichtung für die GdWE, Verbrauchserfassungsgeräte einzubauen? Wenn nicht, ändert sich dies, sobald ein Eigentümer Verbrauchserfassungsgeräte wünscht (da Mieter ja ein Kürzungsrecht haben)? Nach der HeizkostenV ist die GdWE verpflichtet, Ausstattungen...mehr

Ist es zulässig, einen zusätzlichen Müll- oder Fahrradplatz aus der Erhaltungsrücklage zu finanzieren? Nein. Die Erhaltungsrücklage dient der Instandhaltung und/oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht aber der Finanzierung und Durchführung baulicher Veränderungen. Um für einen zusätzlichen Müll- oder Fahrradplatz Mittel zu haben, müssen die Wohnungseigent...mehr

Kann ein Wohnungseigentümer, für dessen bauliche Veränderung bereits ein Gestattungsbeschluss vorliegt, von der Verwaltung die erforderliche Planung für die Umsetzung des Vorhabens verlangen? Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können nach § 20 Abs. 1 WEG beschlossen (Vornahmebeschluss) oder...mehr