Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Möglich ist auch, durch Vereinbarung eine weitgehende wirtschaftliche Trennung der Häuser mit eigenen Beschlusskompetenzen insbesondere im Hinblick auf die Finanzverfassung der einzelnen Häuser herbeizuführen. Sieht die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung z. B. eine wirtschaftliche Trennung derart vor, dass für die einzelnen Häuser eigene Wirtschaftspläne zu erstellen...mehr

Die Haftung des Verwalters ist nicht davon abhängig, dass ein Verwaltervertrag abgeschlossen ist. Dem Verwalter obliegen vielmehr bereits gesetzlich geregelte Pflichten, bei deren Verletzung er sich den Wohnungseigentümern und der Eigentümergemeinschaft gegenüber schadensersatzpflichtig machen kann. Die gesetzlich geregelten Pflichten des Verwalters ergeben sich dabei aus §§...mehr

Ist durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 WEG erforderlich, hat er die Zustimmung zeitnah zu erteilen oder zu versagen, wenn ein Grund in der Person des Erwerbers vorliegt, der gegen dessen Eintritt in die Gemeinschaft spricht. Stets muss der wichtige Grund, der die Versagung einer Veräußerungsz...mehr

Heiz- und Warmwasserkosten sind nach einer Grundsatzentscheidung des BGH[1] in der Jahresgesamtabrechnung und in den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen differenziert darzustellen: In der Jahresgesamtabrechnung sind sämtliche Ausgaben für die in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode bezogene Heizenergie – und zwar unabhängig vom konkreten Verbrauch – darzustellen. In den jewei...mehr

Bereits vor Inkrafttreten des WEMoG war höchstrichterlich anerkannt, dass als Finanzierungsinstrument auch eine Kreditaufnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Frage kommt. Der Gesetzgeber erwähnt nun in § 9b Abs. 1 WEG ausdrücklich die Darlehensaufnahme, indem der Verwalter zum Abschluss von Darlehensverträgen einer gesonderten Ermächtigung der Wohnungseigentümer ...mehr

Eine Haftung kann den Verwalter stets auch dann treffen, wenn er sich nicht selbst in Person einer Pflichtverletzung schuldig gemacht hat, sondern einem seiner Mitarbeiter der Vorwurf einer Pflichtverletzung zu machen ist. Nach der Bestimmung des § 278 Satz 1 BGB hat der Schuldner nämlich ein Verschulden der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedien...mehr

Wird abweichend von Gesetz oder einer Vereinbarung nicht kalenderjährlich abgerechnet, können die Wohnungseigentümer grundsätzlich ohne Weiteres wieder zu der kalenderjährlichen Abrechnungspraxis zurückkehren. Nach Möglichkeit sollte die gesetzliche Regelung über das Kalenderjahr als Wirtschaftsperiode beibehalten werden, da die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG ...mehr

Erklärungspflichtig sind Personen, die entweder als Einzelunternehmer die Voraussetzungen für eine gesonderte Feststellung erfüllen oder zusammen mit anderen Personen Einkünfte erzielen, die ihnen gemeinschaftlich zuzurechnen sind. Eine Erklärung zur gesonderten Feststellung ist abzugeben von Einzelunternehmern mit Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb oder...mehr

Die Anlage FE-Energetische Maßnahmen ist erforderlich, wenn mehrere Personen Miteigentümer eines Objekts i. S. d. § 35c EStG sind und Aufwendungen hatten, für die eine Steuerermäßigung nach § 35c EStG in Betracht kommt. In diesem Fall kann die Übermittlung einer Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung erforderlich sein. Für die Feststellung ist das FA örtlic...mehr

Für den Begriff der Personenvereinigung bestehen verschiedene Verständnisse. Zivilrechtlich besteht ein weiteres Begriffsverständnis und man verwendet die Personenvereinigung als Oberbegriff für alle Personenzusammenschlüsse zur Verfolgung eines gemeinsamen gesetzlich zulässigen Zwecks. Diese können mit und ohne Rechtspersönlichkeit ausgestattet sein.[15] So haben etwa die ve...mehr

Rz. 13 Die für Grundstücke geltenden Bestimmungen finden auch Anwendung für verschiedene Rechte an Grundstücken.[1] Für die Vollstreckung in diese Rechte bestimmt § 870 ZPO, dass auf die Zwangsvollstreckung in eine Berechtigung, für die die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften gelten, die Vorschriften über die Zwangsvollstreckung in Grundstücke entsprechend anzuwend...mehr

Rz. 23 Dauerwohnrechte und Dauernutzungsrechte nach § 31 WEG sind übertragbar und damit auch nach § 321 AO pfändbar.[1]mehr

Die Abberufung des Verwalters kann grundsätzlich im Verfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG durch sog. Umlaufbeschluss erfolgen. Die Initiative zur entsprechenden Beschlussfassung kann von jedem Wohnungseigentümer ausgehen. Zu beachten ist allerdings, dass ein Beschluss im Umlaufverfahren nur dann zustande kommt, wenn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer – we...mehr

Können die Wohnungseigentümer im Rahmen der Eigentümerversammlung noch keine Entscheidung über die Abberufung des Verwalters treffen, können sie in der Versammlung auch beschließen, dass die Abberufung im Rahmen eines Umlaufbeschlusses erfolgen soll und hierfür die einfache Mehrheit ausreichen soll. Praxis-Beispiel Verwalter verspricht Aufklärung Der mit Vorwürfen konfrontiert...mehr

Sollte man das Rechtsschutzbedürfnis einer Anfechtungsklage gegen die Abberufung des Verwalters bejahen und unterbleibt die Bestellung eines Nachfolgeverwalters, ist der Grundsatz der Gesamtvertretung der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen: Die Anfechtungsklage ist gemäß § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG zwingend gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Vertreten wir...mehr

Der abberufene Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen entweder an einen neu bestellten Verwalter oder den nach § 9b Abs. 2 WEG fungierenden Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter herauszugeben. Hierbei handelt es sich qua Gesetz um den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Die Wohnungseigentümer können aber auch einen an...mehr

In aller Regel erfolgt die Abberufung des Verwalters durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung. Für die Abberufung des Verwalters genügt grundsätzlich ein einfacher Mehrheitsbeschluss – nach § 25 Abs. 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Insoweit ist insbesondere zu beachten, dass die Wohnungseigentümerversammlung bereits dann beschlussfähig ist, wenn ledi...mehr

Zunächst ist zu beachten, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht Sache des einzelnen Wohnungseigentümers ist, sondern diese vielmehr der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt. Vor Klageerhebung muss sich also der betreffende Wohnungseigentümer zunächst an die übrigen Wohnungseigentümer wenden, um einen Beschluss über die gewünschte Maßnahme herbeizu...mehr

Eine richterliche Abberufung ist stets dann erforderlich, wenn sich die Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer weigert, den Verwalter abzuberufen, ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters vorliegt und das Ermessen der übrigen Wohnungseigentümer insoweit auf Null reduziert ist. Das Recht auf richterliche Abberufung des Verwalters folgt aus dem Anspruch eines jeden W...mehr

Nach § 24 Abs. 8 Satz 1 WEG hat der Verwalter die Beschluss-Sammlung zu führen. Welchen Inhalt die Beschluss-Sammlung haben muss und wie sie zu führen ist, regelt § 24 Abs. 7 WEG.[1] 2.1.1.1 Nichtführen der Beschluss-Sammlung Von besonderer Bedeutung für Verwalter ist die Tatsache, dass sie die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags dann riskieren, wenn sie überhaupt keine ...mehr

Die Abberufung des Verwalters kann nach § 26 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 5 WEG seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Die Wohnungseigentümer können sich also wesentlich leichter vom Verwalter trennen, wenn sie mit seiner Tätigkeit nicht mehr zufrieden sind, das erforderliche Vertrauensverhältnis zumin...mehr

Ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters lag nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG a. F. auch dann vor, wenn die von ihm geführte Beschluss-Sammlung fehlerhaft oder unvollständig ist. Zwar stellte nicht jeder Fehler beim Führen der Beschluss-Sammlung einen wichtigen Grund im Sinne des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG a. F. dar.[1] Allerdings obliegt die Beurteilung, ob das Kriteriu...mehr

Der Verwalter kann Zahlungsklage erheben, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer seine Honoraransprüche nicht erfüllt. Im Rahmen dieser Klage wird inzident geprüft, ob die Kündigung wirksam oder wegen des Fehlens eines wichtigen Grundes unwirksam ist. Zeitnahe Geltendmachung Auch wenn die Zahlungsklage zeitlich unbefristet erhoben werden kann, sollte sich der Verwalter n...mehr

In seiner Klage sollte sich der Wohnungseigentümer nicht lediglich darauf beschränken, die Abberufung des bisherigen Verwalters herbeizuführen. Zur Vermeidung einer verwalterlosen Zeit sollte er vielmehr auch die Bestellung eines neuen Verwalters durch das Gericht beantragen. Hierbei kann er ein von ihm favorisiertes Unternehmen bereits im Klageantrag benennen. Hilfsweise so...mehr

Von erheblicher praktischer Bedeutung ist § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG. Hiernach ist der Verwalter verpflichtet, Eintragungen, Vermerke und Löschungen unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Unverzüglich handelt nach § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB nur, wer "ohne schuldhaftes Zögern" tätig wird. Der Verpflichtete muss also sofort handeln, es sei denn, er ist aus von ihm nicht...mehr

Auch Verstöße gegen seine Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans können die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags zur Folge haben. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Verwalter überhaupt keine Jahresabrechnungen und/oder Wirtschaftspläne erstellt[1]; Jahresabrechnungen und/oder Wirtschaftspläne verspätet erstellt[2]; zugunsten eines ...mehr

Wollen die Wohnungseigentümer den Verwalter abberufen, bedarf es einer entsprechenden Beschlussfassung. Diese Beschlussfassung kann entweder in einer Eigentümerversammlung erfolgen oder im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG. Teilnahmerecht des Verwalters? Soll der Verwalter abberufen werden, wurde nach der noch vor dem Inkrafttreten des WEMoG geltenden Rechtslage dem noch am...mehr

Für den Bereich des Arbeitsrechts regelt die Bestimmung des § 626 BGB, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund innerhalb von 2 Wochen nach Kenntnisnahme von den die Kündigung rechtfertigenden Gründen zu erfolgen hat. Bereits vor dem Hintergrund, dass die Abberufung des Verwalters entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bedarf, kann di...mehr

Da die Abberufung des Verwalters nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden kann und § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG auch für vor Inkrafttreten des WEMoG begründete Bestellungsverhältnisse gilt, kann der Verwalter bereits sachlogisch erst recht abberufen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Da der Verwalter aber kein Anfechtungsrecht mehr hat, hat da...mehr

Überblick Der Abberufung des Verwalters kommt in der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis große Relevanz zu. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann der Verwalter jederzeit auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes von seinem Amt abberufen werden. Vor Inkrafttreten des WEMoG bestellte Verwalter, deren Abberufung entweder dur...mehr

Nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) über das Auftragsverhältnis besteht die Pflicht zur Rechnungslegung gemäß §§ 675, 662, 666 BGB. Da es sich beim Verwaltervertrag um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 BGB handelt, bedarf es einer Spezialregelung im WEG nicht. Unabhängig davon, ob die Abberufung des Verwalters im laufenden Ja...mehr

Der Verwalter selbst kann den Beschluss über seine Abberufung nicht anfechten. Beschlussklagen können gemäß § 44 Abs. 1 WEG allein Wohnungseigentümer erheben. 4.1 Anfechtung eines Positivbeschlusses Entscheidet sich die Mehrheit der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer für die Abberufung des Verwalters, wird diese Entscheidung von den übrigen Wohnu...mehr

Trennungstheorie: Bestellung und Verwaltervertrag Nach der herrschenden Trennungstheorie ist das organschaftliche Bestellungsverhältnis des Verwalters vom Vertragsverhältnis mit der Eigentümergemeinschaft zu unterscheiden. Der Beschluss über die Abberufung des Verwalters führt also nicht automatisch auch zur Beendigung des Verwaltervertrags. Hinweis Abberufung aus wichtigem Gr...mehr

Zuständiges Gericht bei Pflichtverletzung im Rahmen der Abwicklung Sollte der abberufene Verwalter seinen Verpflichtungen anlässlich der Beendigung seines Verwalteramts nicht freiwillig nachkommen und muss der Rechtsweg beschritten werden, sind entsprechende Ansprüche vor dem sachlich und örtlich ausschließlich zuständigen Amtsgericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage gemäß...mehr

Entscheidet sich die Mehrheit der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer für die Abberufung des Verwalters, wird diese Entscheidung von den übrigen Wohnungseigentümern in aller Regel zu respektieren sein. Eine Anfechtungsklage dürfte erfolglos bleiben. Ob es die Rechtsprechung als ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechend ansehen wird, einen Verwalt...mehr

Wird der Abberufungsbeschluss für ungültig erklärt, erhält der Verwalter sein Amt zurück. Ein zwischenzeitlich bestellter anderer Verwalter verliert sein Amt. Seine Bestellung war dann von Anfang an unwirksam. Selbstverständlich hat der Interimsverwalter Anspruch auf Vergütung für seine Amtsführung. Allerdings hat auch der zu Unrecht vom Amt abberufene Verwalter Vergütungsans...mehr

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags kann zunächst in der Person des Verwalters liegen. Sie ist gerechtfertigt, wenn gegen ihn Haftbefehl in der Zwangsvollstreckung ergangen ist[1]; er über kein pfändbares Vermögen verfügt[2]; über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse eingestellt wird[3]; er falsche oder bagatellisierende...mehr

Folgende Pflichtverletzungen des Verwalters können schließlich ebenfalls die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags begründen: Er führt für die Gemeinschaft ein offenes Treuhandkonto mit ihm als Kontoinhaber, er entnimmt unberechtigt eine ungenehmigte Ausgleichszahlung und führt die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß.[1] Er sorgt trotz entsprechender Beschlussfas...mehr

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Verwalter sein Vermögen und das der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht getrennt führt[1]; das gemeinschaftliche Konto als offenes Treuhandkonto führt und ihm weitere Pflichtverletzungen zum Vorwurf zu machen sind[2]; Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auflaufen lässt und nicht für ausreichende Liquidität im W...mehr

Wie bereits ausgeführt, endet der Verwaltervertrag qua Gesetz spätestens 6 Monate nach Abberufung des Verwalters. Was nun Vergütungsansprüche des abberufenen Verwalters betrifft, sind verschiedene Konstellationen zu berücksichtigen. Im Fall des Vorliegens eines wichtigen Grunds zur Kündigung des Verwaltervertrags, enden Vergütungsansprüche des Verwalters mit der Beschlussfas...mehr

Auch Fehlverhalten rund um die Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Eigentümerversammlung kann einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags darstellen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn er überhaupt keine Wohnungseigentümerversammlung einberuft[1]; berechtigte Anträge zur Tagesordnung ignoriert[2]; einzelne Wohnungseigentümer vorsä...mehr

Insbesondere in den Fällen, in denen ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters vorliegt, die Wohnungseigentümer den Verwalter aber dennoch nicht abberufen wollen, der entsprechende Beschlussantrag also nicht die erforderliche Mehrheit erreicht, haben Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die Abberufung im Wege einer Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 ...mehr

Nach alter, vor Inkrafttreten des WEMoG geltender Rechtslage war nicht einheitlich geklärt, innerhalb welcher Frist der Verwalter abzuberufen war, wenn ihm eine schwerwiegende Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen war, da das Wohnungseigentumsgesetz selbst keine Regelung enthalten hatte, innerhalb welcher Frist der Verwalter abzuberufen war. Bezüglich der Abberufung ist di...mehr

Zivilrechtlich können nach § 93 BGB wesentliche Bestandteile (Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird) nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören nach § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB die mit dem Grund und Boden fest verb...mehr

Anfechtungsklage: Zustellung Bei der Frage, ob eine Anfechtungsklage noch "demnächst" im Sinne von § 167 ZPO zugestellt wurde, obwohl der Gerichtskostenvorschuss erst 16 Tage nach Zustellung der Zahlungsaufforderung zur Einzahlung kam, sind die besonderen Umstände im Einzelfall zu berücksichtigen; eine starre "14-Tages-Frist" existiert jedenfalls nicht.[1] Anwaltsgebühren Beauf...mehr

Zusammenfassung Begriff Die Wohnungseigentümer haben die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese werden durch Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans für die entsprechende Wirtschaftsperiode festgelegt und nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Der nach dem Gesamt- und den Einzelwirt...mehr

§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG regelt die ausschließliche örtliche und sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts des Belegenheitsorts bezüglich "Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern". 2.1.2.2.1 Klagen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Gegenüber der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 h...mehr

2.1.1.1 Klagen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht hat, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Nach der zivilprozessualen Vorschrift des § 17 ZPO richtet sich der allgemeine Gerichtsstand juristischer Personen und rechtsfähiger Personengesell...mehr

§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG regelt die ausschließliche sachliche und örtliche Zuständigkeit des Amtsgerichts des Belegenheitsorts der Wohnanlage für die Beschlussklagen des § 44 Abs. 1 WEG. Über die Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklagen hinaus ist § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG auch einschlägig für Feststellungsklagen, wonach ein Beschluss gültig ist, wenn seine Nichtigk...mehr

Eine ausschließlich örtliche sowie sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts des Belegenheitsorts der Wohnanlage für "Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen Wohnungseigentümern untereinander" begründet § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Umfasst sind hiervon insbesondere Beseitigungsansprüche, soweit das Sondereigentum konkret durch eine bauliche Veränderung beeinträchtigt ...mehr