Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

1. Bedeutung Rz. 55 Eine auf den ersten Blick selbstverständliche Ausnahme vom Grundsatz des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG enthält der erste Satz der Vorschrift. Demnach muss sich die Befugnis der Mehrheitsherrschaft im Rahmen der allgemeinen Gesetze halten; ansonsten ist der Beschluss nichtig. Selbst bei Vorliegen einer weitestmöglich gefassten Öffnungsklausel sind die Grenzen der al...mehr

1. Die in der Versammlung gefassten Beschlüsse Rz. 60 Zum Inhalt bestimmt § 24 Abs. 6 S. 1 WEG nur, dass die Niederschrift "die in der Versammlung gefassten Beschlüsse" enthalten muss. Dies erfordert die Wiedergabe des Beschlussantrags und des Abstimmungsergebnisses sowie – jedenfalls beim Erfordernis qualifizierter Mehrheiten – der Verkündung des Versammlungsleiters über das...mehr

a) Möglichkeit von Eigentümerversammlungen ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher Rz. 1 Wortlaut und Systematik des Gesetzes gehen implizit davon aus, dass eine Eigentümerversammlung erst nach Entstehen einer Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden kann. Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Im Gegensatz zum früheren Re...mehr

a) Zum Verständnis des Protokolls erforderliche Umstände Rz. 61 Nach allgemeiner Auffassung enthält § 24 Abs. 6 S. 1 WEG indessen nur die Mindestanforderungen an die Niederschrift.[99] Sie muss darüber hinaus auch weitere Umstände enthalten, die zum Verständnis der protokollierten Beschlüsse erforderlich sind. Dies gilt etwa dann, wenn der Beschluss auf Ereignisse in der Eige...mehr

1. Regelungsbereich des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a) Vorrang von Regelungen der Gemeinschaftsordnung Rz. 38 § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG kodifiziert nur die Regelung des Gebrauchs von Gemeinschafts- und Sondereigentum durch Beschluss. Vorrangig sind, wie § 19 Abs. 1 WEG klarstellt, Gebrauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung. Diese können nur bei Vorliegen eines Öffnungsklausel durch...mehr

1. Normzweck Rz. 13 Die ursprünglich vorgesehene Frist von einer Woche zur Einberufung der Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG a.F. erschien bereits dem Gesetzgeber 2007 als zu kurz, nicht zuletzt deswegen, weil die Eigentümer nunmehr häufig zu einem erheblichen Teil Kapitalanleger sind, die nicht mehr am Ort wohnen. Deshalb verlängerte die Novelle die Einberufung...mehr

1. Wohnungseigentümer Rz. 16 Zu laden sind grundsätzlich alle Wohnungseigentümer. Hierzu gehören nach § 8 Abs. 3 WEG auch die werdenden Eigentümer, also die Ersterwerber, die Besitz erlangt haben und durch eine Auflassungsvormerkung gesichert sind. Dies gilt auch dann, wenn ein Wohnungseigentümer von der Abstimmung etwa nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen ist.[28] Denn auch i...mehr

Rz. 174 Bei der Erstbestellung nach Begründung der GdWE darf der Verwalter gem. § 26 Abs. 2 S. 1 WEG für höchstens drei Jahre bestellt werden. Rz. 175 Eine Unterschreitung der drei Jahre ist unter Berücksichtigung des Grundsatzes ordnungsmäßiger Verwaltung möglich; eine Mindestbestelldauer sieht das Gesetz nicht vor. Rz. 176 Die Drei-Jahresfrist gilt für alle Erstbestellungen ...mehr

1. Beschlüsse kraft gesetzlicher Öffnungsklausel Rz. 1 § 48 Abs. 1 WEG ordnet auch für vereinbarungsändernde Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des neuen Rechts gefasst oder durch Gerichtsentscheidung ersetzt wurden, die Anwendbarkeit von §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG an. Für Beschlüsse, die kraft gesetzlicher Öffnungsklausel gefasst wurden, bleibt es somit bei der f...mehr

1. Anwendbarkeit der Regeln für neu gefasste Beschlüsse Rz. 4 Für die Eintragung von Altbeschlüssen kraft vereinbarter Öffnungsklausel gelten aufgrund der Verweisung des § 48 Abs. 1 S. 1 WEG auf §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG. Antragsbefugt sind sowohl die vom Verwalter vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 7 Abs. 2 S. 2 WEG als auch die einzelnen Wohnung...mehr

1. Anfechtbarkeit Rz. 19 Die unterlassene Ladung eines Teilnahmeberechtigten ist ein formeller Fehler. Er führt grundsätzlich lediglich zur Anfechtbarkeit der gleichwohl auf der Versammlung gefassten Beschlüsse. Aus diesen Gründen führt auch die Änderung der Tagesordnung durch Mehrheitsbeschluss zur Anfechtbarkeit der neu auf die Tagesordnung gesetzten Beschlussgegenstände, al...mehr

1. Gebäude a) Existentes oder zu errichtendes Gebäude Rz. 6 Die Begründung eines Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes setzt zunächst voraus, dass sich dieses auf ein Gebäude bezieht, wobei dieses noch nicht vorhanden sein muss. Wie § 31 Abs. 1 S. 1 WEG zeigt, genügt ein "zu errichtendes Gebäude". Insoweit kann auf die Kommentierung zur wort- und inhaltsgleichen Formulierung in ...mehr

1. Rechtsnatur der Einzelstimme Rz. 1 § 25 Abs. 1 WEG ordnet für Entscheidungen der Eigentümerversammlung das Mehrheitsprinzip an, enthält aber nur rudimentäre Regelungen hierzu. Aus diesem Prinzip folgt, dass es der Abgabe und Zählung der Einzelstimmen aller auf der Eigentümerversammlung Stimmberechtigten geht. Die Einzelstimme jedes Wohnungseigentümers ist eine einseitige, ...mehr

a) Vorgehen nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG Rz. 45 Sofern eine Regelung zum Gebrauch von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum völlig fehlt oder sich u.U. erst nachträglich, etwa bei der Verknappung von Parkraum durch die Zunahme des Individualverkehrs – als ungenügend erweist, kann der Erlass einer Gebrauchsregelung durch das Gericht im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG beantragt...mehr

1. Eintragung als Richtigstellung Rz. 11 Das Erfordernis einer ausdrücklichen Eintragung gemäß § 7 Abs. 3 S. 2 WEG gilt nach § 48 Abs. 3 S. 1 WEG auch für Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des WEMoG gefasst wurden. Damit dürfte aber nur gemeint sein, dass solche Beschlüsse eingetragen werden sollen. Denn nach den Gesetzesmaterialien handelt es sich bei der ausdrücklichen Eint...mehr

1. Das Abstimmungsverfahren Rz. 6 Auch zum Abstimmungsverfahren enthält § 25 Abs. 1 WEG keine näheren Vorgaben. Es sind daher, sofern die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung trifft, grundsätzlich alle zur Mehrheitsermittlung geeigneten Methoden zulässig. Denkbar sind Abstimmungen durch Stimmzettel, namentliche Abstimmungen, Stimmabgaben durch einfaches Handzeichen...mehr

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1. Zustimmungsberechtigte Rz. 43 Zustimmen müssen alle Wohnungseigentümer. Dies schließt diejenigen mit ein, die anstelle des Wohnungseigentümers an der Eigentümerversammlung teilnehmen dürfen (s.o. Rdn 12 ff.). Kaum diskutiert ist die Frage, wie bei einem Eigentümerwechsel zu verfahren ist. Da grundsätzlich nur der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer stimmberechtigt...mehr

a) Maßnahmen der Verwaltung Rz. 25 Die Durchführung von Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ist nunmehr ausschließlich Sache der GdWE. Ist beispielsweise ein Beschluss gefasst bzw. gerichtlich ersetzt, kann seine Durchsetzung nicht mehr vom Verwalter verlangt werden. Eine entsprechende Klage wäre mangels Passivlegitimation unbegründet. Vielmehr muss die Durchführung der Maßn...mehr

a) Keine Unterschriftserfordernis Rz. 2 Die Einberufung zur Eigentümerversammlung muss nach § 24 Abs. 4 S. 1 WEG "in Textform" erfolgen. Diese Formulierung stellt klar, dass keine Schriftform gemäß § 126 BGB einzuhalten ist. Insbesondere muss die Einladung von dem Einberufenden nicht unterzeichnet sein. Lädt ein Verwaltungsunternehmen, etwa eine juristische Person, genügt ein...mehr

1. Unterteilung von Wohnungs- bzw. Teileigentum Rz. 10 Erhebliche Schwierigkeiten für die Ermittlung der abgegebenen Stimmen kann die Unterteilung einer Einheit mit sich bringen. Unproblematisch ist die Unterteilung unter diesem Aspekt nur beim Wertprinzip. Denn die Miteigentumsanteile verändern sich durch die Aufteilung nicht, so dass sich die Stimmen nunmehr auf die Eigentü...mehr

1. Die neue Stellung von GdWE und Verwalter a) Übergang der Verwalterpflichten auf die Wohnungseigentümergemeinschaft Rz. 1 § 18 Abs. 1 WEG vollzieht einen radikalen Systemwechsel. Der Gesetzgeber verlagert sowohl die Rechte und Pflichten zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als auch die Ausübung gemeinschaftsbezogener Rechte und Pflichten unter ausdrücklicher Ableh...mehr

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a) Abmahnung aa) Erforderlichkeit Rz. 32 § 17 Abs. 2 WEG setzt eine Abmahnung ausdrücklich voraus. Grundsätzlich ist sie aber nach allgemeiner Auffassung auch bei Verfehlungen, die der Generalklausel unterfallen, erforderlich.[45] Die Abmahnung ist nur dann entbehrlich, wenn sie erkennbar aussichtslos[46] oder angesichts der außerordentlichen Schwere der Pflichtverletzung nich...mehr

a) Allgemeines Rz. 62 Von § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG erfasst werden alle Streitigkeiten, die im Zusammenhang mit der Tätigkeit des Verwalters stehen, d.h. seine Rechte und Pflichten betreffen. Rz. 63 Als Anwendungsfälle sind etwa die Klage des Verwalters gegen die GdWE auf Vergütung oder Aufwendungsersatz zu nennen; aber auch Klagen der GdWE auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen...mehr

1. Wert und Einheitsprinzip Rz. 15 Das Kopfprizip des § 25 Ab. 2 S. 1 WEG ist nicht unabdingbar. Die Gemeinschaftsordnung kann die Stimmkraft anders gewichten. In der Praxis ist dies häufig, da die von Wert und Anzahl der Einheiten (und somit von der Kostentragung) unabhängige Stimmkraft nicht selten als ungerecht empfunden wird. Häufig wird an Stelle des gesetzlichen Kopfpri...mehr

1. Mehrheitsentscheidungen nach §§ 741 ff. BGB Rz. 51 Das Beschlussrecht des Wohnungseigentumsrechtes weicht in § 23 Abs. 4 S. 2 WG erheblich von den Regeln zur Willensbildung in einer Eigentümergemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB ab. In Letzterer bleibt ein fehlerhafter Willensbildungsakt stets angreifbar. Von einer Gemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB getroffene Entscheidungen kön...mehr

a) Grundsatz: Einsicht in alle Unterlagen Rz. 61 Schon nach bisherigem Recht herrschte aber kein Zweifel, dass jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich auch alle anderen Verwaltungsunterlagen einsehen kann. Dies umfasst neben den Unterlagen des Verwalters auch diejenigen des Verwaltungsbeirats, und ebenso, wenn vorhanden, weiterer Gremien. Allerdings zielt der Anspruch aus § 18...mehr

a) Bezeichnung Rz. 6 Der Inhalt der Einberufung ist gesetzlich nur rudimentär geregelt, namentlich in § 23 Abs. 2 WEG für die Ankündigung von Beschlüssen (s. § 23 WEG Rdn 36 ff.). Ihrem Zweck nach muss die Einberufung den Ort der Eigentümerversammlung genau bezeichnen, da nur so eine Teilnahmemöglichkeit gegeben ist. b) Auswahl des Ortes Rz. 7 Die Versammlung hat im Umkreis der...mehr

1. Fortführung des alten Rechtes Rz. 33 Inhaltlich enthält das neue Recht keine neuen Vorgaben dazu, was ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. § 18 Abs. 2 Nr. 1 und 2 WEG fasst lediglich den vormals in § 15 Abs. 2 WEG a.F. und § 21 Abs. 4 WEG a.F. normierten Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und ordnungsmäßige Benutzung von Sonder- und Ge...mehr

a) Genaue Angabe Rz. 9 Die Einberufung muss naturgemäß auch den Beginn der Versammlung mitteilen, damit jeder Teilnahmeberechtigte pünktlich erscheinen kann. Ein Endpunkt kann und sollte nicht angegeben werden, da dieser nicht zuletzt von der nicht vorhersehbaren Diskussionsfreudigkeit der Teilnehmer abhängt. Würde gleichwohl eine genaue Terminierung (z.B. "von 20.00 Uhr bis ...mehr

a) Haftung gegenüber Wohnungseigentümern Rz. 5 Verletzt der Verwalter seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag, kann der geschädigte Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen.[7] Eine unmittelbare Haftung des Verwalters den Wohnungseigentümern gegenüber besteht nur noch, sofern er deren Sondereigentum oder ...mehr

1. Bestehen einer GdWE als Voraussetzung a) Möglichkeit von Eigentümerversammlungen ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher Rz. 1 Wortlaut und Systematik des Gesetzes gehen implizit davon aus, dass eine Eigentümerversammlung erst nach Entstehen einer Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden kann. Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr bereits mit Anlegung der Wohnungsg...mehr

1. Geringe Regelungsdichte Rz. 4 Die Regelungen zum Entziehungsverfahren sind ganz im Gegensatz zu seiner Bedeutung für den betroffenen Wohnungseigentümer schon in der früheren Gesetzesfassung äußerst knapp ausgefallen und wurden durch das WEMoG nochmals komprimiert. So haben die internen Vorgänge bis zum Gerichtsverfahren nur in der Formulierung des § 17 Abs. 1 WEG ihren Nie...mehr

a) Weitere Grenzen der Mehrheitsherrschaft Rz. 57 Die gesetzliche Regelung ist allerdings bei Weitem nicht vollständig. Der Verstoß gegen zwingendes Recht ist nicht der einzige Umstand, der zur Nichtigkeit eines Beschlusses führt. Weitere Grenze für die Mehrheitsherrschaft sind insbesondere das sachenrechtliche Grundverhältnis und der Kernbereich des Sondereigentums sowie sta...mehr

1. Keine Zwangsteilnahme an Online-Versammlungen Rz. 31 § 23 Abs. 1 S. 2 WEG stellt lediglich eine zusätzliche Möglichkeit für solche Wohnungseigentümer dar, die nicht persönlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen wollen. Die Vorschrift ermächtigt die Eigentümermehrheit nicht, die zwangsweise Durchführung der Eigentümerversammlung als Online-Veranstaltung zu beschließen....mehr

1. Abwehransprüche des Eigentümers Rz. 7 Gegen Beeinträchtigungen der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen kann, sofern nichts anderes vereinbart ist, zunächst der Grundstückseigentümer aus § 1004 BGB vorgehen. Denn ihm stehen auch nach der Belastung seines Eigentums mit Dauerwohn- und Dauernutzungsrechten alle Befugnisse aus dem Eigentu...mehr

1. Wohnrecht nach § 1093 BGB Rz. 4 Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte unterscheiden sich vom Wohnungsrecht nach § 1093 BGB zum einen durch seine Verkehrsfähigkeit. Wie aus § 37 Abs. 3 WEG hervorgeht, ist es veräußerlich. Zum anderen muss es nicht persönlich genutzt werden müssen. Wie § 37 WEG zeigt, können die Räume, an denen ein Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht besteht, auc...mehr

1. Früheres Recht Rz. 18 Nach früherem Recht war die Befugnis zur Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums gespalten. Teils stand sie bereits kraft Gesetzes der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, teils den einzelnen Wohnungseigentümern. In letztgenanntem Fall konnte sie aber durch Beschluss der Eigentümerversammlung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen wer...mehr

1. Zu weiter Wortlaut der Vorschrift Rz. 6 § 48 Abs. 1 S. 3 WEG gibt seinem Wortlaut nach jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ein Altbeschluss nach § 48 Abs. 1 S. 1 WEG erneut gefasst wird. Dieser Wortlaut ist in zweifacher Hinsicht zu weit. Da der Anspruch ausweislich der Gesetzesmaterialien eine Erleichterung für den Fall schaffen soll, dass die zur Beglaub...mehr

a) Existentes oder zu errichtendes Gebäude Rz. 6 Die Begründung eines Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes setzt zunächst voraus, dass sich dieses auf ein Gebäude bezieht, wobei dieses noch nicht vorhanden sein muss. Wie § 31 Abs. 1 S. 1 WEG zeigt, genügt ein "zu errichtendes Gebäude". Insoweit kann auf die Kommentierung zur wort- und inhaltsgleichen Formulierung in § 3 Abs. 3...mehr

1. Textform a) Keine Unterschriftserfordernis Rz. 2 Die Einberufung zur Eigentümerversammlung muss nach § 24 Abs. 4 S. 1 WEG "in Textform" erfolgen. Diese Formulierung stellt klar, dass keine Schriftform gemäß § 126 BGB einzuhalten ist. Insbesondere muss die Einladung von dem Einberufenden nicht unterzeichnet sein. Lädt ein Verwaltungsunternehmen, etwa eine juristische Person,...mehr

1. Zuständigkeit des Amtsgerichts, Abteilung für Wohnungseigentumssachen Rz. 18 Die Entziehungsklage wurde mangels einer abweichenden Spezialregelung schon nach altem Recht als Streit unter Wohnungseigentümern nach § 43 Nr. 1 WEG a.F. angesehen.[23] Hieran hat das WEMoG nichts geändert. In der Folge ist die Klage nach § 17 Abs. 4 WEG stets nach § 23 Nr. 2c GVG vor den Amtsger...mehr

Rz. 3 Zur Eintragung im Grundbuch ist neben dem Antrag des Eigentümers oder Berechtigten (§ 13 Abs. 1 GBO) und der Voreintragung des Eigentümers (§ 39 GBO) die Eintragungsbewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) – d.h. des Eigentümers und im Falle des § 42 WEG des Erbbauberechtigten – erforderlich, die in der Form des § 29 GBO nachzuweisen ist. Sie muss den Gegenstand des Daue...mehr

Rz. 606 Zunächst ist zwischen der Abberufung des Verwalters aus dem Amt und der Kündigung des Verwaltervertrages zu unterscheiden. Rz. 607 Der Verwalter ist weder berechtigt, den Abberufungsbeschluss noch den Beschluss über die Kündigung des Verwaltervertrages anzufechten. Hält er den Beschluss für nichtig, kann er jedoch nach § 256 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG eine...mehr

Rz. 18 Zu einem anderen Ergebnis kam der BGH. Danach soll die Regelung des § 9a Abs. 2 WEG, wonach dem einzelnen Wohnungseigentümer die Prozessführungsbefugnis zur Geltendmachung von Ansprüchen wegen der Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums fehlt, in Altfällen nicht gelten. Das Fehlen einer Übergangsvorschrift erlaube nicht den Schluss, dass auch in Altprozessen ohne ...mehr

Rz. 33 § 23 Abs. 3 WEG sieht nur die Ermächtigung von Wohnungseigentümern vor. Gesetzestext und -materialien äußern sich nicht dazu, welche Folgen es hat, wenn die Wohnungseigentümer etwa aus beruflichen Gründen einen Nichteigentümer (z.B. einen Rechtsanwalt, der mit einer Eigentümerin verheiratet ist) zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigen. Angesichts der P...mehr

Rz. 1 Der wesentliche Unterschied des Dauerwohnrechtes zum Wohnrecht nach § 1093 BGB besteht darin, dass es gemäß § 33 Abs. 1 WEG veräußert und vererbt werden kann. Deshalb gehört diese Vorschrift zum zwingenden dinglichen Inhalt des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes. Diese Bestimmung kollidiert allerdings mit § 35 Abs. 1 WEG, wonach Veräußerungsbeschränkungen grundsätzlic...mehr

Rz. 42 Verletzt nur ein Bruchteilseigentümer einer Eigentumswohnung seine Pflichten gegenüber Miteigentümern oder Wohnungseigentümergemeinschaft, kann das Eigentum nach Rechtsprechung des BGH auch demjenigen Miteigentümer entzogen werden, der sich nichts zuschulden kommen lässt.[81] Die Frage war umstritten. Teilweise wurde vertreten, dass die Entziehung anders nicht durchge...mehr

Rz. 5 Das Entziehungsverfahren ist nach wie vor dreistufig konzipiert. Am Anfang steht gemäß § 17 Abs. 1 WEG ein Akt der internen Willensbildung, der in der Aufforderung zur Veräußerung mündet. Dieser hat freilich, wie gleich zu zeigen sein wird, gegenüber dem früher erforderlichen Beschluss nach § 18 Abs. 3 WEG a.F. erheblich an Bedeutung verloren. Im Anschluss hieran folgt...mehr