Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Eine Alarmanlage, die lediglich der Absicherung bzw. Überwachung einer Wohn- oder Teileigentumseinheit dient, ist als Zubehör zu klassifizieren und deswegen Bestandteil des Sondereigentums.[1]mehr

Ein Busch sowie dessen Früchte sind als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks zwingend Gemeinschaftseigentum.[1]mehr

Ist an der Terrasse ein Sondernutzungsrecht begründet worden, steht der Terrassenbelag im gemeinschaftlichen Eigentum. Ist die Terrasse Annexeigentum (§ 3 Abs. 2 WEG), steht der Terrassenbelag im Sondereigentum. Handelt es sich um eine Dachterrasse, gilt nichts anderes, wenn der Dachterrassenraum zum Sondereigentum erklärt wurde.mehr

Ein Fensterladen gilt als Außenanlage und ist daher Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1] Rollläden und somit auch die Rollladengurte stehen im Allgemeinen im Gemeinschaftseigentum. Dem Sondereigentum sind sie aber dann zuzuordnen, wenn die Rollläden nicht in die Außenwand integriert sind und ohne Beeinträchtigung der äußeren Gestaltung montiert und demontiert werden kön...mehr

Die gemeinschaftlichen Flure, Kellergänge und Eingangsbereiche sind grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1]mehr

Bei haustechnischen Installationen für Wasser, Energie etc. handelt es sich um geschlossene Anlagen, deren eigenmächtige Veränderung Auswirkungen auf die Gesamtanlage haben kann. Daher können in diesem Zusammenhang die Anschlussleitungen inklusive der Heizkörper abhängig von der konkreten Heizungsanlage auch innerhalb des Sondereigentums Bestandteile des Gemeinschaftseigentu...mehr

Tragendes Mauerwerk ist als konstruktives Element für die Standsicherheit des Gebäudes verantwortlich und deshalb grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, auch wenn es sich im Bereich eines Sonder- oder Teileigentums befindet. Es darf nicht beseitigt oder verändert werden.[1]mehr

Ein Fahrzeugabstellplatz (kein Tiefgarageneinstellplatz) ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Dies gilt ebenso für die Fahrbahnmarkierung, den Unterbau und den Beton/Asphalt. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann auch an Außenstellplätzen Sondereigentum begründet werden. Die neue Fassung des § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG fingiert insoweit die Raumeigenschaft von Stell...mehr

Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sowie Werbeanbringung an Gemeinschaftseigentum oder sonstige Forderungen sind Gemeinschaftsvermögen, das gemäß § 9a Abs. 3 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet ist. Achtung: Das Gemeinschaftseigentum, also die Wohnanlage nebst Außenanlagen ist den Wohnungseigentümern zu Bruchteilen zugeordnet. Insoweit bilden sie...mehr

Eine nichttragende Mauer im Bereich eines Sonder- oder Teileigentums ist Bestandteil des Sondereigentums. Diese darf nach Belieben beseitigt oder verändert werden. Für eine nicht tragende Mauer, die nicht zwingend Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG ist und zwei Sondereigentumseinheiten voneinander oder eine Sondereigentumseinheit vom Gemeinschaftseigentum trennt, kann ...mehr

Stromleitungen, die zu den Sondereigentumseinheiten führen (= Hauptleitungen), sind gemeinschaftliches Eigentum.[1] Ab der Abzweigung in das Sondereigentum können sie im Sondereigentum stehen, wenn das Stromsystem nicht ein Gesamtsystem darstellt, dessen ungestörter Gebrauch durch die Bildung von Sondereigentum eingeschränkt werden könnte.[2]mehr

Bei haustechnischen Installationen für Wasser, Energie etc. handelt es sich um geschlossene Anlagen, deren eigenmächtige Veränderung Auswirkungen auf die Gesamtanlage haben kann. Heizleitungen der Fußbodenheizung können in diesem Zusammenhang auch innerhalb des Sondereigentums Bestandteil des Gemeinschaftseigentums sein.[1] Höchstrichterlich geklärt ist die Zuordnung nicht: ...mehr

Alle Dächer (egal ob Flachdach, Giebeldach, Walmdach etc.) sind in allen konstruktiven Teilen für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich und deshalb Gemeinschaftseigentum.[1] Auch das Glasdach eines Hofraums ist als konstruktiver Bestandteil zwingend Gemeinschaftseigentum. Weist die Teilungserklärung einen im Hof einer Wohnungseigentumsanlage mit einem Glasd...mehr

Eine nicht abgegrenzte, plattierte oder geflieste Terrassenfläche ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Erdgeschossterrassen können einem Wohnungseigentum zur Sondernutzung zugeordnet werden.[1] Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann an außerhalb des Gebäudes liegenden Flächen als Annex eines Raumes Sondereigentum begründet werden (§ 3 Abs. 2 WEG).mehr

Die tragenden Geschossdecken sind konstruktive Teile des Gebäudes und daher Bestandteile des Gemeinschaftseigentums.[1] Dies gilt auch für die Geschossdecken einer Tiefgarage, wozu insbesondere auch die aus Brandschutzgründen erforderliche Betonüberdeckung über der Bewehrung rechnet.[2]mehr

Lichtschächte, die der Beleuchtung gemeinschaftlicher Treppenhäuser oder sonstiger Gemeinschaftsräume dienen, sind Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Ebenso verhält es sich mit Lichtschächten, die sich im Bereich von Sonder- oder Teileigentumseinheiten befinden, da diese in der Regel der Dacheindichtung zugehören.[1]mehr

Ohne Erfolg! Das OLG meint, es müsse keinen Gerichtsstand bestimmen. Denn K habe eine Gesamtschuldnerschaft der in Anspruch genommenen Beklagten nicht schlüssig behauptet. K nehme B1 und B2 zwar formal als (einfache) Streitgenossen im Sinne der §§ 59, 60 ZPO als Gesamtschuldner in Anspruch. Insbesondere § 60 ZPO beruhe dabei weitgehend auf Zweckmäßigkeitserwägungen und sei d...mehr

Der BGH sieht das anders! K sei allerdings prozessführungsbefugt, da es keine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen gebe. Die Rechtswidrigkeit einer baulichen Veränderung beurteile sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung, wenn die bauliche Veränderung zu diesem Zeitp...mehr

Mit einem Zwischenerfolg! K sei prozessführungsbefugt, da er die Klage vor dem 1.12.2020 erhoben habe und es keine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen gebe. Die Rechtswidrigkeit einer baulichen Veränderung beurteile sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung, wenn di...mehr

Der BGH stimmt dem LG zu! Die Klage lasse sich nicht auf § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG stützen. Denn § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG normiere keinen Anspruch gegen den Verwalter, sondern eine von dem Verwalter auszuführende Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Als ausführendes Organ müsse daher der bestellte Verwalter auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen. Die Pfl...mehr

Problemüberblick Im Fall ist zu klären, ob die Vergrößerung einer Garage einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Bauliche Veränderungen und Ordnungsmäßigkeit Ein auf § 20 Abs. 1 WEG beruhender Vornahme-, Gestattungs- oder Grundlagenbeschluss muss einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Die Frage der Ordnungsmäßigkeit ist materiell-rechtlich vor allem an § 20 Abs. 4 H...mehr

Der BGH meint, die Anfechtungsklage sei unbegründet. Zutreffend wende das LG auf den Aufforderungsbeschluss das Wohnungseigentumsgesetz in der ab dem 1.12.2020 geltenden Fassung an. Denn eventuelle Beschlussmängel beurteilten sich nach dem zur Zeit der Beschlussfassung – hier: November 2021 – geltenden Recht. Der Aufforderungsbeschluss sei weder nichtig noch weise er einen v...mehr

Die Möglichkeit der Aufrechnung einer Forderung mit der Forderung eines anderen, regeln die §§ 387 ff. BGB. Voraussetzung einer Aufrechnung ist stets, dass die eigene Forderung wirksam und fällig ist und die einander geschuldeten Leistungen gleichartig sind. Hinweis Aufrechnung gegen Hausgeldzahlung nur eingeschränkt zulässig Um eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht zu gefährde...mehr

Problemüberblick Im Fall ist im Wesentlichen zu fragen, ob das Notwegerecht des Eigentümers die Zufahrt mit Kraftfahrzeugen zum Zwecke des Parkens auf dem verbindungslosen Wohngrundstück umfasst. Daneben geht es um die Höhe der nach § 917 Abs. 2 Satz 1 BGB in jedem Fall zu zahlenden Notwegerente. Hier ist wohnungseigentumsrechtlich zu fragen, wer diese eigentlich schuldet. Zuf...mehr

Es ist anerkannt, dass eine von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG abweichende Kostenverteilung in den Einzelabrechnungen auf Grundlage von § 28 Abs. 2 WEG gerechtfertigt ist (sofern ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede steht), wenn der Anspruch tituliert ist oder "sonst feststeht", etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist.mehr

Problemüberblick Im Fall wendet sich – ausnahmsweise noch zulässig – ein Wohnungseigentümer gegen einen anderen Wohnungseigentümer wegen einer baulichen Veränderung als Verstoß gegen die Gemeinschaftsregelungen und Störung des gemeinschaftlichen Eigentums. Zur Lösung ist zu fragen, welches Recht anwendbar ist und ob die anderen Wohnungseigentümer einen Nachteil haben. Anwendba...mehr

Problemüberblick Im Fall wendet sich – ausnahmsweise zulässig – ein Wohnungseigentümer gegen einen anderen Wohnungseigentümer wegen einer baulichen Veränderung. Zur Lösung ist zu fragen, welches Recht anwendbar ist und ob die anderen Wohnungseigentümer einen Nachteil haben. Anwendbares Recht Wird ein Wohnungseigentümer gem. § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Beseitigung einer baulich...mehr

Problemüberblick Im Fall machen die Wohnungseigentümer von ihrer Beschlusskompetenz Gebrauch und ändern durch Beschluss eine Umlagevereinbarung, die vor dem 1.12.2020 entstanden ist. Das ist möglich, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Das ist zu prüfen. Ferner ist zu prüfen, wenn man eine Beschlusskompetenz bejaht, ob der Umlagebeschluss einer or...mehr

AG Böblingen, Urteil v. 8.4.2025, 23 C 72/25 WEGmehr

Die Rechtswidrigkeit einer baulichen Veränderung, die zur Entstehung eines Beseitigungsanspruchs führt, beurteilt sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung, wenn die bauliche Veränderung zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen war. Beurteilt sich die bauliche Veränderung nach dem bis zum 30.11.2020 anwendbaren Recht, kann der Störer ...mehr

Die Rechtswidrigkeit einer baulichen Veränderung, die zur Entstehung eines Beseitigungsanspruchs führt, beurteilt sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung, wenn die bauliche Veränderung zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen war. Beurteilt sich die bauliche Veränderung nach dem bis zum 30.11.2020 anwendbaren Recht, kann der Störer ...mehr

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Problemüberblick Im Fall geht es um 2 Fragen: Ist die Erhaltungsrücklage von der Verwaltung anzulegen und wenn ja, wie? Anlage von Geldern Über die Art der Anlage eingenommener Gelder entscheiden grundsätzlich die Wohnungseigentümer. Treffen die Wohnungseigentümer keine eigene Bestimmung, fordert § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG den Verwalter dazu auf, zu entscheiden, dass und ggf. wie ei...mehr

AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 23.5.2025, 980b C 37/24 WEGmehr

Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen enthalten häufig eine mit § 12 WEG korrespondierende Bestimmung, nach der zur Veräußerung des Sondereigentums die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Gegenüber dem Anspruch auf Zustimmung kann gegenüber dem – etwa säumigen – betreffenden zustimmungsberechtigten Wohnungseigentümer kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht we...mehr

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Mit Erfolg! Wenn die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG eine bauliche Veränderung gestatten, die die Möglichkeit eröffne, Räumlichkeiten entgegen einer vereinbarten Zweckbestimmung zu nutzen, führe dies jedenfalls dann nicht zur Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses, wenn auch eine nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich sei. So verhalte es sich. Be...mehr

Die Aufrechnung eines Wohnungseigentümers mit einer eigenen Forderung gegen Wohngeldforderungen der Gemeinschaft ist auf solche Forderungen beschränkt, die entweder anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind.[1] Nach h. M. ist daneben auch die Aufrechnung mit Forderungen möglich, die ihren Grund in einer Notgeschäftsführung gem. § 18 Abs. 3 WEG haben.[2] Hinweis Aufrechnu...mehr

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Der BGH bejaht die Frage! Jedenfalls auf die im Fall zu beurteilende Gestattungsvereinbarung seien nicht die für Verbands- bzw. Vereinsstrafen geltenden Grundsätze anwendbar. Die Gestattungsvereinbarung sei auch wirksam. Denn in einer Gemeinschaftsordnung könnten nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG für den Fall einer Bauzeitüberschreitung bei der Ausübung eines Ausbaurechts Regelung...mehr

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Das AG verurteilt B, Schadensersatz zu zahlen! Denn B habe schuldhaft seine Pflichten gegenüber der K verletzt. Mit der Anlage der Gelder habe er seine Befugnisse überschritten. Ein Verwalter sei nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die "untergeordnete Bedeutung" hätten und "nicht zu erheblichen Verpflichtungen" führten. Beide Tatbest...mehr

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Eine Forderung aus einer Notgeschäftsführung entsteht immer dann, wenn ein Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 3 WEG in berechtigter Weise Maßnahmen getroffen hat, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig gewesen sind. Grundsätzlich beschließen nämlich nur die Wohnungseigentümer über Erhaltungsmaßnahmen und nur diese hab...mehr

Ohne Erfolg. Die Verwaltung und X hätten verabredet, dass X die Kosten zu tragen habe. Es sei anerkannt – und auch inhaltlich zutreffend –, dass eine von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG abweichende Kostenverteilung in den Einzelabrechnungen "auf Grundlage von § 28 Abs. 2 WEG" gerechtfertigt sei (sofern ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede stehe), wenn der Anspruc...mehr