Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

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AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 25.7.2025, 980b C 3/25 WEGmehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 3 Wohnungen. Wohnungseigentümer K ist Eigentümer der Wohnung Nr. 1. Die Wohnung Nr. 2 gehört den Wohnungseigentümern S 1 und S 2. Die Wohnung Nr. 3 steht im Alleineigentum von Wohnungseigentümer S 1. Nach der im Jahr 1980 geänderten Gemeinschaftsordnung sind den Wohnungen Nr. 2 und 3 Sondernutzungsrechte an mehreren jeweils als "Kelle...mehr

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AG München, Urteil v. 12.11.2024, 1293 C 12154/24 WEGmehr

Problemüberblick Der BGH hatte im Jahr 2024 für die Praxis geklärt, dass eine Beschlusskompetenz für die Gestattung einer baulichen Veränderung auch dann besteht, wenn die Beschlussfassung dazu führt, dass die in einer Vereinbarung vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums faktisch nicht mehr möglich ist (= es gibt eine Beschlusskompetenz). Im Fall ist zu fragen, ob ein ...mehr

Das AG kann den Beschluss nach § 24 Abs. 3 WEG ersetzen, mit dem ein Wohnungseigentümer zur Einberufung einer Versammlung ermächtigt wird.mehr

§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erlaubt eine Geldverwaltung, die sich im Rahmen üblicher, ordnungsmäßiger Verwaltung hält. Er erlaubt es nicht, Gelder mit einer festen Laufzeit anzulegen.mehr

Wohnungseigentümer K beantragt, nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG zu bestimmen, dass er eine Versammlung einberufen darf. Die Klage erledigt sich. Fraglich ist, ob K einen Anspruch auf die Bestimmung hatte.mehr

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§§ 26, 27, 28 Abs. 2 Satz 2 WEG; §§ 281 Abs. 4, 362 BGBmehr

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Nach einer Gestattungsvereinbarung (§ 20 Abs. 1 WEG) darf der Eigentümer des Wohnungseigentums 38 den Dachbereich aus- bzw. umbauen und das Dach aufstocken. Die Gestattungsvereinbarung bestimmt, dass Baumaßnahmen von Beginn bis zur Beendigung der Arbeiten innerhalb von maximal 15 Monaten abgeschlossen werden müssen. Bei einer Bauzeitüberschreitung von 15 Monaten ist eine "Ko...mehr

Ohne Erfolg! Zwar gebe § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern im Fall eine Beschlusskompetenz, die Altvereinbarung zu ändern. Denn es gebe keine Anhaltspunkte für einen "Versteinerungswillen". Die Gemeinschaftsordnung erleichtere im Vergleich zur Gesetzeslage vor dem 1.12.2020 die Änderung der Kostenverteilung. Dass sie einer noch liberaleren Bestimmung entgegenstehe...mehr

Problemüberblick Im Fall verlangt ein Mieter von einem Wohnungseigentümer Schadensersatz für eine Pflichtverletzung, die der Wohnungseigentümer nicht beherrscht hat. Denn es war nach § 9a Abs. 2 WEG allein an der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Wohnungseigentümer und Dritte vor den Gefahren von Schnee und Eis zu schützen. Vertragliche Verkehrssicherungspflicht Der BGH klär...mehr

Ohne Erfolg! Der Beschluss widerspreche nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Entgegen früherer Rechtslage sei der gestattenden Beschlussfassung nach § 20 Abs. 1 WEG rechtlich immanent, dass derjenige Wohnungseigentümer, dem die Vornahme einer baulichen Veränderung gestattet werde, die dadurch in Anspruch genommene Gemeinschaftsfläche exklusiv – im Sinne eines fa...mehr

Wohnungseigentümer K klagt gegen einen Vorschussbeschluss (= § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG). Er rügt Ansätze einzelner Positionen. AG und LG meinen, der Beschluss widerspreche insoweit keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Denn auf der Ausgabenseite sei eine großzügige Schätzung zulässig. Ein Wirtschaftsplan stelle nur dann keine ordnungsmäßige Grundlage für einen Vorschussbeschluss d...mehr

Problemüberblick Im Fall hat die Verwaltung namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Verbindlichkeit erfüllt, die, das soll hier unterstellt werden, ein Wohnungseigentümer hätte erfüllen müssen. Fraglich ist dann, ob man diese Forderung in die Jahresabrechnung einstellen kann. Ansprüche gegen einen Wohnungseigentümer Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verseh...mehr

Problemüberblick Im Fall wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Vorschussbeschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Er bemängelt, dass der dem Vorschussbeschluss zu Grunde liegende Wirtschaftsplan keiner ordnungsmäßigen Verwaltung entspreche. Ansätze im Wirtschaftsplan Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben zu schätzen. Bei ...mehr

Problemüberblick Im Fall wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Abmahn-/Aufforderungs-/Vorbereitungsbeschluss wegen einer baulichen Veränderung. Zur Lösung ist zu fragen, welches Recht anwendbar ist. Ferner geht es um die Klage einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen eines Schwarzbaus. Aufforderungsbeschluss Die Wohnungseigentümer haben eine Beschlusskompetenz f...mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten es Wohnungseigentümer X, eine Einzelgarage (Sondernutzungsrecht) auf seine Kosten abzureißen und durch eine Garage gleicher Bauart und gleichen Aussehens mit der Größe 350 cm x 700 cm zu ersetzen. Dagegen wendet sich Wohnungseigentümer K. Der beabsichtigte Neubau der Einzelgarage nehme eine wesentlich größere Grundfläche als der Bestandsbau e...mehr

Das AG meint ja! K habe mit der Klage die Ermächtigung zur Einberufung einer Versammlung mit dem Tagesordnungspunkt "Wahl eines Verwalters" begehrt. Ein Anspruch, einen Wohnungseigentümer zur Einberufung einer Eigentümerversammlung zu ermächtigen, ergebe sich aus § 24 Abs. 3 WEG. Dessen Voraussetzungen lägen vor. In der Wohnungseigentumsanlage habe es keinen Verwalter gegebe...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Verwaltung eigenmächtig auf das Konto der Gemeinschaft zugreifen darf und wann es so liegt. Schadensersatz und Veruntreuung Die Verwaltung darf dem Konto der Gemeinschaft nur Mittel entnehmen, um Verbindlichkeiten zu bedienen. Hierzu können auch ihre eigenen Ansprüche gehören. Diese müssen aber bestehen und fällig sein. Im F...mehr

Teilweise mit Erfolg! B müsse es nur unterlassen, K zu fotografieren, soweit sich K außerhalb seines Sondereigentums aufhalte. B habe mit den Fotos nach einer Abwägung rechtswidrig das allgemeine Persönlichkeitsrecht der K verletzt. K habe sich nicht auf einem allgemein öffentlich zugänglichen Weg befunden, sondern auf einem Privatgrundstück. Dort müsse niemand damit rechnen...mehr

Ausschließlich der Schaden an einer anderen Sache als dem fehlerhaften Produkt ist ersatzfähig (s. zu Schäden an der Sache selbst Tz. 1.1 und 1.2.).[1] Die geschädigte Sache muss ihrer Art nach gewöhnlich für den privaten Ge- oder Verbrauch bestimmt und hierzu von dem Geschädigten hauptsächlich verwendet worden sein. Ein Computer, den ein Anwalt nur in der Kanzlei nutzt und ...mehr

Der BGH folgt den Instanzen! Ein Wirtschaftsplan habe gem. § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG eine Schätzung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben zu enthalten. Die daraus abgeleiteten Vorschüsse müssten es ermöglichen, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu begleichen. Deswegen seien alle Ausgaben anzusetzen, die entweder feststünden oder im kommenden Wirtschaftsjahr zu erwa...mehr

Teilweise mit Erfolg! Der zweite Satz des Beschlusses sei sogar nichtig. Denn eine durch Beschluss aufgestellte Hausordnung sei nichtig, soweit sie eine Haftung für Schäden durch den Verursacher, also auch ohne Verschulden, vorsehe. Im Übrigen sei der Beschluss aber nicht zu beanstanden. Es sei nämlich weder dargetan noch ersichtlich, dass es eine Vereinbarung gebe, welche de...mehr

Die Aufrechnung setzt grundsätzlich eine Gegenseitigkeit der Forderungen voraus. Bei dem Gläubiger der zur Aufrechnung stehenden Forderung muss es sich um den Schuldner der Gegenforderung handeln und umgekehrt. Aus diesem Grund ist die Aufrechnung eines Schuldners mit einer Forderung, die er gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer hat, mit einem Anspruch, den die Gemeinscha...mehr

Begriff Das Zurückbehaltungsrecht hat im Bereich des Wohnungseigentumsrechts eine eher untergeordnete Bedeutung. Jedenfalls beim Erwerb einer Eigentumswohnung können die Wohnungseigentümer u. U. ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Bauträger bzw. Veräußerer geltend machen, ansonsten ist dies regelmäßig ausgeschlossen. Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Hausgeldansprüchen...mehr

Die Parteien sind Grundstücksnachbarn. Die Grundstücke sind durch Teilung eines ursprünglich einheitlichen Grundstücks entstanden. Die Kläger sind Eigentümer des vorderen, an der Straße gelegenen Grundstücks. Das in der zweiten Baureihe liegende Grundstück, das keine Anbindung an eine öffentliche Straße hat, ist mit einem Doppelhaus bebaut und nach dem Wohnungseigentumsgeset...mehr

Überblick Das Haushaltsscheckverfahren kann angewendet werden, wenn eine geringfügige Beschäftigung im Privathaushalt vorliegt. Es handelt sich um ein vereinfachtes Verfahren zur Berechnung der Beiträge und Erstattung von Meldungen zur Sozialversicherung. Doch kann das Verfahren gleichermaßen für alle im Privathaushalt Tätigen genutzt werden? Wann handelt es sich tatsächlich...mehr

Abrechnung Die Abrechnung von Sonderumlagen zur Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen darf nicht gesondert neben der in § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG vorgesehenen Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres erfolgen.[1] Änderung der Sanierungsmaßnahme Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Sanierungsarbeiten die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dies...mehr

Stets können die Wohnungseigentümer im Rahmen der Beschlussfassung über eine Sonderumlage insbesondere hinsichtlich der Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG oder einer baulichen Veränderung gemäß § 21 Abs. 5 WEG vom geltenden gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichen. In formeller Hinsicht best...mehr

Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums müssen nicht stets und zwangsläufig nur im Sinne eines oder einzelner Wohnungseigentümer liegen. Maßnahmen baulicher Veränderung können durchaus auch dem Interesse einer Mehrheit der Wohnungseigentümer dienen. Praxis-Beispiel Bauliche Veränderung im Interesse mehrerer Eigentümer Es kann durchaus im Interesse vieler...mehr

Die Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage ist in aller Regel Bestandteil des Beschlusses, zu dessen Zweck sie erhoben wird. Die isolierte Anfechtung des Beschlussteils, der die Sonderumlage regelt, kann problematisch sein. Grundsätzlich kann die isolierte Anfechtung der Sonderumlage-Beschlussfassung infrage kommen, wenn die Finanzierung gänzlich nicht durch S...mehr

Bezüglich kostenverursachender und somit die Wohnungseigentümer kostenbelastender Maßnahmen muss begleitend auch die Art der Finanzierung der zu beschließenden Maßnahme geregelt werden, ansonsten widerspricht der Maßnahmenbeschluss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage erfolgt also im Rahmen der Beschlussfassung...mehr

Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage Die Erhebung von Sonderumlagen wird stets bei Liquiditätsengpässen infolge von Hausgeldrückständen einzelner Wohnungseigentümer erforderlich (sog. "Ausfalldeckungssonderumlage"). Ein Zugriff auf die Erhaltungsrücklage verbietet sich ohne entsprechende Ermächtigung der Wohnungseigentümer. Er ist auch lediglich für einen kurzen Zeitraum in b...mehr

Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung hatten die Wohnungseigentümer vor Inkrafttreten des WEMoG grundsätzlich auch die Kompetenz, eine mehrjährige Sonderumlage als "Quasi-Rücklage" insbesondere zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 22 Abs. 2 WEG a. F. zu beschließen. Gerade im Fall einer konkret anstehenden Großsanierung oder einer Modernisierung des gemeinsch...mehr

Das Bundessozialgericht hat entschieden, dass eine WEG für einen Minijobber nicht dieselben Vorteile beanspruchen kann, wie ein privater Haushalt. Der Streitsache lag der Sachverhalt zugrunde, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft Personen zur Überwachung und Säuberung der gemeinschaftlich genutzten Bereiche beschäftigte. Hier liege keine durch einen privaten Haushalt beg...mehr

Die Maßnahmen der laufenden Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, werden in aller Regel aus den laufenden Hausgeldern gemäß Wirtschaftsplan finanziert und in einer entsprechenden Kostenposition berücksichtigt. Grundsätzlich ist bei Erhaltungs- bzw. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu beachten, dass lediglich die Beschlussfassung über die entspre...mehr

Beschäftigungen in privaten Haushalten, die durch Dienstleistungsagenturen oder andere Unternehmen begründet sind, fallen nicht unter das Haushaltsscheckverfahren. Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bilden als zweckbezogene Personenverbände ein "eigenes Rechtssubjekt" und sind daher ebenfalls nicht zum Haushaltsscheckverfahren berechtigt. Die Beschäftigung muss durch ein...mehr

Im Rahmen des nach Ablauf des Kalenderjahres gemäß § 28 Abs. 4 WEG zu erstellenden Vermögensberichts muss nun die Sonderumlage Berücksichtigung finden, da sie als Vermögenwert einen Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens darstellt. Da sie der Erhaltungsrücklage zugeführt wurde, ist also der erhöhte Rücklagenstand anzugeben. Aus Transparenzgründen empfiehlt sich gesonderte Er...mehr

Ist der Beschluss, mit dem die Sonderumlage geregelt ist, gerichtlich angefochten worden, sind die Beiträge dennoch zu leisten – sowohl vom anfechtenden Wohnungseigentümer als auch von den übrigen Wohnungseigentümern. Eine Beschlussanfechtungsklage hat nämlich hinsichtlich der Zahlungspflicht bezüglich einer Sonderumlage keine aufschiebende Wirkung.[1] Kein Zurückbehaltungsr...mehr

Wird der Beschluss über eine bestimmte Maßnahme nach Erhebung einer Anfechtungsklage für unwirksam erklärt, ist auch der damit zusammenhängende Beschluss über eine Sonderumlage zur Finanzierung der Maßnahme für ungültig zu erklären. Es ist nämlich nicht anzunehmen, dass es dem Willen der Wohnungseigentümer entspricht, den Beschluss über die Sonderumlage aufrechtzuerhalten, w...mehr

Denkbar einfach ist die Darstellung in all den Fällen, in denen Zufluss der Beiträge und Abfluss durch Finanzierung der beschlossenen Maßnahme im Abrechnungsjahr erfolgen. Die Beiträge sind als Einnahme darzustellen, die finanzierte Maßnahme ist entsprechend auf der Ausgabenseite zu berücksichtigen. Darstellung einer im Wirtschaftsjahr durch Sonderumlage finanzierten und ab...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sind Beschlussklagen nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, sondern gegen die GdWE. Die Kosten des die Gemeinschaft vertretenden Rechtsanwalts sind demnach Verwaltungskosten und aus Gemeinschaftsmitteln zu bestreiten. Die Finanzierung kann entweder aus den laufenden Hausgeldern erfolgen, über die Erhebung einer S...mehr

ALG II Ist der Arbeitsuchende als Eigentümer einer Eigentumswohnung Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, sind auf ihn umgelegte und nicht abwendbare Kosten einer Erhaltungsrücklage und eines Kabelanschlusses als Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II zu übernehmen.[1] Anfechtungsklage Die Ablehnung der Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage entspricht nicht ord...mehr