Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

a) Genaue Angabe Rz. 9 Die Einberufung muss naturgemäß auch den Beginn der Versammlung mitteilen, damit jeder Teilnahmeberechtigte pünktlich erscheinen kann. Ein Endpunkt kann und sollte nicht angegeben werden, da dieser nicht zuletzt von der nicht vorhersehbaren Diskussionsfreudigkeit der Teilnehmer abhängt. Würde gleichwohl eine genaue Terminierung (z.B. "von 20.00 Uhr bis ...mehr

1. Die in der Versammlung gefassten Beschlüsse Rz. 60 Zum Inhalt bestimmt § 24 Abs. 6 S. 1 WEG nur, dass die Niederschrift "die in der Versammlung gefassten Beschlüsse" enthalten muss. Dies erfordert die Wiedergabe des Beschlussantrags und des Abstimmungsergebnisses sowie – jedenfalls beim Erfordernis qualifizierter Mehrheiten – der Verkündung des Versammlungsleiters über das...mehr

a) Haftung gegenüber Wohnungseigentümern Rz. 5 Verletzt der Verwalter seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag, kann der geschädigte Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen.[7] Eine unmittelbare Haftung des Verwalters den Wohnungseigentümern gegenüber besteht nur noch, sofern er deren Sondereigentum oder ...mehr

a) Möglichkeit von Eigentümerversammlungen ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher Rz. 1 Wortlaut und Systematik des Gesetzes gehen implizit davon aus, dass eine Eigentümerversammlung erst nach Entstehen einer Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden kann. Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Im Gegensatz zum früheren Re...mehr

a) Zum Verständnis des Protokolls erforderliche Umstände Rz. 61 Nach allgemeiner Auffassung enthält § 24 Abs. 6 S. 1 WEG indessen nur die Mindestanforderungen an die Niederschrift.[99] Sie muss darüber hinaus auch weitere Umstände enthalten, die zum Verständnis der protokollierten Beschlüsse erforderlich sind. Dies gilt etwa dann, wenn der Beschluss auf Ereignisse in der Eige...mehr

a) Weitere Grenzen der Mehrheitsherrschaft Rz. 57 Die gesetzliche Regelung ist allerdings bei Weitem nicht vollständig. Der Verstoß gegen zwingendes Recht ist nicht der einzige Umstand, der zur Nichtigkeit eines Beschlusses führt. Weitere Grenze für die Mehrheitsherrschaft sind insbesondere das sachenrechtliche Grundverhältnis und der Kernbereich des Sondereigentums sowie sta...mehr

1. Regelungsbereich des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a) Vorrang von Regelungen der Gemeinschaftsordnung Rz. 38 § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG kodifiziert nur die Regelung des Gebrauchs von Gemeinschafts- und Sondereigentum durch Beschluss. Vorrangig sind, wie § 19 Abs. 1 WEG klarstellt, Gebrauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung. Diese können nur bei Vorliegen eines Öffnungsklausel durch...mehr

1. Normzweck Rz. 13 Die ursprünglich vorgesehene Frist von einer Woche zur Einberufung der Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG a.F. erschien bereits dem Gesetzgeber 2007 als zu kurz, nicht zuletzt deswegen, weil die Eigentümer nunmehr häufig zu einem erheblichen Teil Kapitalanleger sind, die nicht mehr am Ort wohnen. Deshalb verlängerte die Novelle die Einberufung...mehr

1. Wohnungseigentümer Rz. 16 Zu laden sind grundsätzlich alle Wohnungseigentümer. Hierzu gehören nach § 8 Abs. 3 WEG auch die werdenden Eigentümer, also die Ersterwerber, die Besitz erlangt haben und durch eine Auflassungsvormerkung gesichert sind. Dies gilt auch dann, wenn ein Wohnungseigentümer von der Abstimmung etwa nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen ist.[28] Denn auch i...mehr

Rz. 174 Bei der Erstbestellung nach Begründung der GdWE darf der Verwalter gem. § 26 Abs. 2 S. 1 WEG für höchstens drei Jahre bestellt werden. Rz. 175 Eine Unterschreitung der drei Jahre ist unter Berücksichtigung des Grundsatzes ordnungsmäßiger Verwaltung möglich; eine Mindestbestelldauer sieht das Gesetz nicht vor. Rz. 176 Die Drei-Jahresfrist gilt für alle Erstbestellungen ...mehr

1. Beschlüsse kraft gesetzlicher Öffnungsklausel Rz. 1 § 48 Abs. 1 WEG ordnet auch für vereinbarungsändernde Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des neuen Rechts gefasst oder durch Gerichtsentscheidung ersetzt wurden, die Anwendbarkeit von §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG an. Für Beschlüsse, die kraft gesetzlicher Öffnungsklausel gefasst wurden, bleibt es somit bei der f...mehr

1. Anwendbarkeit der Regeln für neu gefasste Beschlüsse Rz. 4 Für die Eintragung von Altbeschlüssen kraft vereinbarter Öffnungsklausel gelten aufgrund der Verweisung des § 48 Abs. 1 S. 1 WEG auf §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG. Antragsbefugt sind sowohl die vom Verwalter vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 7 Abs. 2 S. 2 WEG als auch die einzelnen Wohnung...mehr

1. Grundsatz der Anfechtbarkeit Rz. 40 Der Gesetzeswortlaut ist insoweit missverständlich, als er die korrekte Bezeichnung der Beschlussgegenstände als Gültigkeitsvoraussetzung bezeichnet. Tatsächlich handelt es sich um einen formellen Fehler, der nur zur Anfechtbarkeit, nicht aber zur Nichtigkeit der trotz diesbezüglicher Mängel gefassten Beschlüsse. Deshalb muss der Anfecht...mehr

1. Früheres Recht Rz. 18 Nach früherem Recht war die Befugnis zur Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums gespalten. Teils stand sie bereits kraft Gesetzes der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, teils den einzelnen Wohnungseigentümern. In letztgenanntem Fall konnte sie aber durch Beschluss der Eigentümerversammlung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen wer...mehr

1. Gebäude a) Existentes oder zu errichtendes Gebäude Rz. 6 Die Begründung eines Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes setzt zunächst voraus, dass sich dieses auf ein Gebäude bezieht, wobei dieses noch nicht vorhanden sein muss. Wie § 31 Abs. 1 S. 1 WEG zeigt, genügt ein "zu errichtendes Gebäude". Insoweit kann auf die Kommentierung zur wort- und inhaltsgleichen Formulierung in ...mehr

1. Rechtsnatur der Einzelstimme Rz. 1 § 25 Abs. 1 WEG ordnet für Entscheidungen der Eigentümerversammlung das Mehrheitsprinzip an, enthält aber nur rudimentäre Regelungen hierzu. Aus diesem Prinzip folgt, dass es der Abgabe und Zählung der Einzelstimmen aller auf der Eigentümerversammlung Stimmberechtigten geht. Die Einzelstimme jedes Wohnungseigentümers ist eine einseitige, ...mehr

a) Vorgehen nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG Rz. 45 Sofern eine Regelung zum Gebrauch von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum völlig fehlt oder sich u.U. erst nachträglich, etwa bei der Verknappung von Parkraum durch die Zunahme des Individualverkehrs – als ungenügend erweist, kann der Erlass einer Gebrauchsregelung durch das Gericht im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG beantragt...mehr

1. Eintragung als Richtigstellung Rz. 11 Das Erfordernis einer ausdrücklichen Eintragung gemäß § 7 Abs. 3 S. 2 WEG gilt nach § 48 Abs. 3 S. 1 WEG auch für Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des WEMoG gefasst wurden. Damit dürfte aber nur gemeint sein, dass solche Beschlüsse eingetragen werden sollen. Denn nach den Gesetzesmaterialien handelt es sich bei der ausdrücklichen Eint...mehr

1. Das Abstimmungsverfahren Rz. 6 Auch zum Abstimmungsverfahren enthält § 25 Abs. 1 WEG keine näheren Vorgaben. Es sind daher, sofern die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung trifft, grundsätzlich alle zur Mehrheitsermittlung geeigneten Methoden zulässig. Denkbar sind Abstimmungen durch Stimmzettel, namentliche Abstimmungen, Stimmabgaben durch einfaches Handzeichen...mehr

1. Primäransprüche a) Maßnahmen der Verwaltung Rz. 25 Die Durchführung von Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ist nunmehr ausschließlich Sache der GdWE. Ist beispielsweise ein Beschluss gefasst bzw. gerichtlich ersetzt, kann seine Durchsetzung nicht mehr vom Verwalter verlangt werden. Eine entsprechende Klage wäre mangels Passivlegitimation unbegründet. Vielmehr muss die Dur...mehr

a) Keine Unterschriftserfordernis Rz. 2 Die Einberufung zur Eigentümerversammlung muss nach § 24 Abs. 4 S. 1 WEG "in Textform" erfolgen. Diese Formulierung stellt klar, dass keine Schriftform gemäß § 126 BGB einzuhalten ist. Insbesondere muss die Einladung von dem Einberufenden nicht unterzeichnet sein. Lädt ein Verwaltungsunternehmen, etwa eine juristische Person, genügt ein...mehr

1. Die neue Stellung von GdWE und Verwalter a) Übergang der Verwalterpflichten auf die Wohnungseigentümergemeinschaft Rz. 1 § 18 Abs. 1 WEG vollzieht einen radikalen Systemwechsel. Der Gesetzgeber verlagert sowohl die Rechte und Pflichten zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als auch die Ausübung gemeinschaftsbezogener Rechte und Pflichten unter ausdrücklicher Ableh...mehr

Rz. 11 § 34 Abs. 1 WEG ist in doppelter Hinsicht unglücklich formuliert. So ist die Verweisung auf § 1049 Abs. 1 BGB schon deswegen sinnlos, weil der Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigte schwerlich die Erstattung von Aufwendungen für eine Verschlechterung verlangen kann. Aber auch hinsichtlich der Veränderungen schafft die Verweisung auf § 1049 Abs. 2 BGB Unklarheiten. De...mehr

Rz. 50 Nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer einen entsprechenden Beschluss nur "für einen einzelnen Gegenstand" fassen. Dies begrenzt nach allgemeiner Terminologie des WEMoG die Beschlusskompetenz.[109] Beschließen die Wohnungseigentümer also generell, mit Mehrheit im Umlaufverfahren zu entscheiden, ist der Beschluss nichtig und ein auf dieser Grundlage mi...mehr

Rz. 32 Abgesehen von formellen Fehlern kann ein Beschluss nach § 24 Abs. 3 WEG insbesondere an zwei Mängeln leiden: Bereits die ermächtigende Eigentümerversammlung war nicht ordnungsgemäß einberufen oder es wurde fälschlich eine Weigerung des Verwalters angenommen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Bereits nach bisher h.M. führten Fehler in der Einberufung durch den V...mehr

Rz. 33 Der Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG kann wie jeder Beschluss formelle Mängel aufweisen. Diese führen regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit. Inhaltliche Fehler sind insbesondere bei der Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer denkbar. Zurückhaltung ist bei der Anfechtung des Beschlusses nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG durch den Begünstigten geboten, insbesondere dann, wenn e...mehr

Rz. 20 Die Möglichkeiten, zweifelhafte Regelungen durch klarstellende Beschlussfassungen zu regeln, sind begrenzt bzw. hinsichtlich etwaiger Unklarheiten in der Teilungserklärung sogar ausgeschlossen. Ein Eigentümerbeschluss, der darauf gerichtet ist, eine verbindliche Auslegung der Teilungserklärung herbeizuführen, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.[78] Eine Feststellu...mehr

Rz. 8 Das Verlangen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann zwar ohne Beschluss durch den gemäß § 9b Abs. 1 WEG gesetzlich bevollmächtigten Verwalter zum Ausdruck gebracht werden.[7] Trotz Streichung des § 18 Abs. 3 WEG a.F. können bzw. sollten die Wohnungseigentümer ihren Willen wie in allen wichtigen Angelegenheiten durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung bilden. F...mehr

Rz. 10 Teilnahmeberechtigt sind grundsätzlich alle natürlichen Personen, die Wohnungseigentümer sind. Das gilt auch dann, wenn sie an der Stimmabgabe etwa nach § 25 Abs. 4 WEG gehindert oder in ihrer Geschäftsfähigkeit beschränkt sind. Denn Letzteres steht nur der Vornahme von Rechtsgeschäften, insbesondere der Stimmabgabe, entgegen, nicht aber der Teilnahme an der Versammlu...mehr

Rz. 7 Das Entziehungsverfahren beginnt mit einer internen Willensbildung, die in dem Verlangen zur Veräußerung gemäß § 17 Abs. 1 WEG endet. Dies setzt allerdings nach dem Wegfall von § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. keine vorgängige Beschlussfassung mehr voraus. Die Klage, mit der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Veräußerung des Sondereigentums von einem Miteigentümer ve...mehr

Rz. 4 Materiell-rechtlich können sich sämtliche Sondereigentümer darüber einigen, dass das Wohnungseigentum wieder aufgehoben werden soll. Die Aufhebung erfolgt nach § 4 Abs. 2 S. 1 WEG in der Form der Auflassung (§ 925 BGB); vorausgesetzt wird also – wie bereits für die Verpflichtung zu einer solchen Aufhebung – die notarielle Beurkundung (§ 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 S. 1...mehr

Rz. 9 Das WEG lässt dingliche Regelungen zum Inhalt des Dauerwohn- und Nutzungsrechtes nicht unbeschränkt zu. Die werden durch die Vorgaben in § 33 Abs. 4 WEG und §§ 33–36 und 39–40 WEG beschränkt. Abreden mit anderem als dem in §§ 33–36 und 39–40 WEG bezeichneten Inhalt sind zwar zulässig.[2] Sie werden aber nicht "Inhalt des Dauerwohnrechts", sondern bleiben rein schuldrec...mehr

Rz. 227 Den Verwalter trifft qua seines Amtes die Pflicht, die von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse zu vollziehen (Vollzugspflicht), ohne dass es hierfür eine ausdrückliche gesetzliche Regelung gäbe.[190] Rz. 228 Zu den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters betreffend die Vertretung der Gemeinschaft siehe die Kommentierung zu § 9b WEG. Rz. 229 Unabhängig von der ...mehr

Rz. 42 § 23 Abs. 3 WEG soll die Möglichkeit einer Beschlussfassung ohne den Aufwand einer Eigentümerversammlung eröffnen. Dabei sollen die Teilnahmerechte des einzelnen Wohnungseigentümers an der Willensbildung gewahrt bleiben. Deswegen hat der Gesetzgeber die schriftliche Beschlussfassung von der Zustimmung aller Wohnungseigentümer abhängig gemacht. Aufgrund dieser hohen Hü...mehr

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Rz. 9 Da Veränderungen des Grundstücks und des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes nach oben Gesagtem unzulässig sind, setzt eine Aufwendungsersatzanspruch aus § 34 Abs. 1 WEG implizit ihre Genehmigung durch den Eigentümer voraus. Diese kann vorab oder auch im Nachhinein, noch nach dem Heimfall des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes erklärt werden. Sie bedarf keiner Form un...mehr

Rz. 85 Zwar sieht § 27 Abs. 1 WEG – anders als noch § 27 Abs. 1 WEG a.F. – keinen Katalog von Maßnahmen mehr vor. Nichtsdestotrotz bietet der Katalog des § 27 WEG a.F. weiterhin eine Orientierungshilfe über die typischen Aufgaben des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG, da mit dem Verzicht auf eine Aufzählung keine wesentliche inhaltliche Änderung verbunden sein sollte.[75] Im F...mehr

Rz. 3 Zur Eintragung im Grundbuch ist neben dem Antrag des Eigentümers oder Berechtigten (§ 13 Abs. 1 GBO) und der Voreintragung des Eigentümers (§ 39 GBO) die Eintragungsbewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) – d.h. des Eigentümers und im Falle des § 42 WEG des Erbbauberechtigten – erforderlich, die in der Form des § 29 GBO nachzuweisen ist. Sie muss den Gegenstand des Daue...mehr

Rz. 606 Zunächst ist zwischen der Abberufung des Verwalters aus dem Amt und der Kündigung des Verwaltervertrages zu unterscheiden. Rz. 607 Der Verwalter ist weder berechtigt, den Abberufungsbeschluss noch den Beschluss über die Kündigung des Verwaltervertrages anzufechten. Hält er den Beschluss für nichtig, kann er jedoch nach § 256 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG eine...mehr

Rz. 18 Zu einem anderen Ergebnis kam der BGH. Danach soll die Regelung des § 9a Abs. 2 WEG, wonach dem einzelnen Wohnungseigentümer die Prozessführungsbefugnis zur Geltendmachung von Ansprüchen wegen der Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums fehlt, in Altfällen nicht gelten. Das Fehlen einer Übergangsvorschrift erlaube nicht den Schluss, dass auch in Altprozessen ohne ...mehr

Rz. 33 § 23 Abs. 3 WEG sieht nur die Ermächtigung von Wohnungseigentümern vor. Gesetzestext und -materialien äußern sich nicht dazu, welche Folgen es hat, wenn die Wohnungseigentümer etwa aus beruflichen Gründen einen Nichteigentümer (z.B. einen Rechtsanwalt, der mit einer Eigentümerin verheiratet ist) zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigen. Angesichts der P...mehr

Rz. 1 Der wesentliche Unterschied des Dauerwohnrechtes zum Wohnrecht nach § 1093 BGB besteht darin, dass es gemäß § 33 Abs. 1 WEG veräußert und vererbt werden kann. Deshalb gehört diese Vorschrift zum zwingenden dinglichen Inhalt des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes. Diese Bestimmung kollidiert allerdings mit § 35 Abs. 1 WEG, wonach Veräußerungsbeschränkungen grundsätzlic...mehr

Rz. 42 Verletzt nur ein Bruchteilseigentümer einer Eigentumswohnung seine Pflichten gegenüber Miteigentümern oder Wohnungseigentümergemeinschaft, kann das Eigentum nach Rechtsprechung des BGH auch demjenigen Miteigentümer entzogen werden, der sich nichts zuschulden kommen lässt.[81] Die Frage war umstritten. Teilweise wurde vertreten, dass die Entziehung anders nicht durchge...mehr

Rz. 5 Das Entziehungsverfahren ist nach wie vor dreistufig konzipiert. Am Anfang steht gemäß § 17 Abs. 1 WEG ein Akt der internen Willensbildung, der in der Aufforderung zur Veräußerung mündet. Dieser hat freilich, wie gleich zu zeigen sein wird, gegenüber dem früher erforderlichen Beschluss nach § 18 Abs. 3 WEG a.F. erheblich an Bedeutung verloren. Im Anschluss hieran folgt...mehr

Rz. 17 Sofern nicht der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ohne Beschluss tätig werden kann, entscheiden die Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer Vereinbarung gemäß § 19 Abs. 1 WEG über die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und über die Benutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum durch Beschluss. Diese weitgesteckte Beschlusskompetenz entspr...mehr

Rz. 16 Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters bzw. einer ihm gleichgestellten Person ergibt sich aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Rz. 17 § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG selbst stellt keine Anspruchsgrundlage dar. Die Hilfsnorm definiert insofern lediglich, dass insbesondere die Bestellung eines zertifizierten Verwalters Bestandteil ordnungsmäßiger ...mehr

Rz. 22 Zur Entziehung können nach dem Wortlaut des § 17 Abs. 2 WEG nun sämtliche Verstöße gegen die Pflichten aus § 14 Abs. 1 und 2 WEG führen. Dies entspricht in Wortlaut und Inhalt § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG a, F., mit der Einschränkung, dass die in Bezug genommene Vorschrift massiv geändert wurde. Unter Berücksichtigung dieser Änderungen kann die Rechtsprechung hierzu in volle...mehr

Rz. 6 § 48 Abs. 1 S. 3 WEG gibt seinem Wortlaut nach jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ein Altbeschluss nach § 48 Abs. 1 S. 1 WEG erneut gefasst wird. Dieser Wortlaut ist in zweifacher Hinsicht zu weit. Da der Anspruch ausweislich der Gesetzesmaterialien eine Erleichterung für den Fall schaffen soll, dass die zur Beglaubigung nach § 24 Abs. 6 WEG erforderl...mehr

Rz. 20 Wesentlich vereinfacht hat sich die prozessuale Durchsetzung derartiger Ansprüche in Aktivprozessen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es bedarf nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr der Ermächtigung des Verwalters durch Beschluss der Eigentümerversammlung. Das WEMoG hat hier segensreich eingegriffen und das komplizierte Vorgehen nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F...mehr

Rz. 97 Die Beschluss-Sammlung ist nach § 24 Abs. 8 S. 1 WEG vom Verwalter zu führen. Das gilt auch dann, wenn er nicht Versammlungsleiter ist.[185] Diese Anordnung kann im Gegensatz zu § 24 Abs. 5 WEG nicht durch einfachen Beschluss der Wohnungseigentümer abgeändert werden. Die Führung der Beschluss-Sammlung kann vielmehr nach § 24 Abs. 8 S. 2 WEG nur dann einer Person anver...mehr