Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Auch die Bundesrepublik Deutschland hat ihre lang- und mittelfristigen Klimaziele festgelegt. Zu nennen sind hier vor allem der Klimaschutzplan, die Klimaschutzgesetze, der Masterplan Ladeinfrastruktur und das Regierungsprogramm Elektromobilität. Klimaschutzplan 2050 Mit dem Ende 2016 beschlossenen Klimaschutzplan 2050 hat die Bundesregierung die im Pariser Übereinkommen gefor...mehr

Beim Einbau von Kaltwasserzählern handelt es sich dann nicht um eine bauliche Veränderung, wenn der Einbau der Zähler zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten erfolgt. Dies ist eine zwingende und logische Konsequenz aus der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Können diese nämlich im Beschlussweg eine verbrauc...mehr

Inzwischen ist der Politik aufgefallen, dass bei den privilegierten baulichen Veränderungen energetische Maßnahmen nicht berücksichtigt wurden. So gibt es bereits u. a. einen Entwurf eines Gesetzes zum beschleunigten Ausbau von Balkonkraftwerken (BalKraftBeschG) der Fraktion der CDU/CSU vom 23.5.2023. Danach soll § 20 Abs. 2 WEG folgender Passus angefügt werden: "5. der Nutz...mehr

Hierzu zählen solche baulichen Veränderungen, die "Menschen mit Behinderungen" – Behinderung ist hier nicht im engen Sinne des Sozialrechts zu verstehen – den Gebrauch der Mietsache erleichtern. Hierzu zählen Maßnahmen, die für eine Nutzung durch körperlich oder geistig eingeschränkte Menschen zumindest eine Erleichterung sind. Barrierefreiheit i. S. d § 4 BGG muss nicht err...mehr

Dieser Erlaubnisanspruch bezieht sich auf Maßnahmen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (vgl. insbesondere § 2 Nr. 1 EmoG) dienen. Hinweis Elektrisch betriebene Fahrzeuge Hierzu zählen: Reine Batterieelektrofahrzeuge, von außen aufladbare Hybridelektrofahrzeuge, Brennstoffzellenfahrzeuge, elektrisch betriebene Zweiräder, auch Elektromobile für Gehbehinderte, die nicht u...mehr

Privilegiert werden Hochgeschwindigkeits-Internetanschlüsse. Dies beinhaltet entweder ein elektronisches Kommunikationsnetz, das komplett aus Glasfaserkomponenten zumindest bis zum Verteilerpunkt am Ort der Nutzung besteht oder ein elektronisches Kommunikationsnetz, das zu üblichen Spitzenlastzeiten eine ähnliche Netzleistung in Bezug auf die verfügbare Downlink- und Uplink-...mehr

Gemeint sind angemessene – dies verhindert "Fort-Knox-ähnliche Zustände" – bauliche Maßnahmen, die den widerrechtlichen Zutritt zur Wohnung verhindern, erschweren oder zumindest unwahrscheinlicher machen können. Der Anspruch umfasst in der Wohnung z. B. Wohnungstürspione, einbruchshemmende Türen und Fenster, Alarmanlagen etc. Außerdem kann etwa die Erlaubnis zur Errichtung v...mehr

Das Erreichen der doppelt-qualifizierten Mehrheit des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG [1] bei nicht unverhältnismäßigen Kosten führt kraft Gesetzes zur Kostentragung aller Wohnungseigentümer. Kopfprinzip oder abweichende Vereinbarung Die Anzahl der Stimmen für eine bauliche Veränderung ist gem. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG zwar nach dem gesetzlichen Kopfprinzip zu berechnen, aber nach ganz h. ...mehr

Ausdrückliche Bezeichnung Die konkreten Kostenverteilerschlüssel müssen im Beschluss selbst genannt werden. Wenn unklar bleibt, welche Schlüssel ab wann geändert werden sollen, ist der Beschluss zu unbestimmt.[1] Keine erstmalige Belastung/erstmalige Befreiung Nach § 16 Abs. 3 WEG a. F. sollte die erstmalige Belastung und erstmalige Befreiung bei der Kostentragung ausscheiden.[...mehr

Der Beschlussantrag muss nur die einfache Mehrheit erreichen. Das Stimmrecht bemisst sich nach einem etwa abweichend in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Stimmrecht (Wertprinzip: Miteigentumsanteile oder MEA), nicht nach § 25 Abs. 2 WEG, also nach dem gesetzlichen Stimmrecht, wonach jeder Wohnungseigentümer, unabhängig von der Anzahl der Wohnungen und der Miteigentumsant...mehr

Das Verlangen einer baulichen Veränderung, gestützt auf § 20 Abs. 2, 3 WEG, führt zur eigenen Kostenlast gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Seiten des umbauwilligen Wohnungseigentümers. Falls es sich um eine auch für andere Eigentümer interessante ggf. sogar mehrheitsfähige Maßnahme handelt, ist es oft von Vorteil, auf eine Beschlussfassung nach § 20 Abs. 1 WEG hinzuwirken. Da...mehr

Um Maßnahmen der Erhaltung im Sinne von Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gem. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG handelt es sich bei allen Arbeiten, die als technisch notwendige Pflege-, Wartungs- und sonstige Maßnahmen zur Erhaltung eines ordnungsmäßigen Zustands bzw. zur Verhinderung einer Funktionsstörung oder Substanzbeeinträchtigung vorzunehmen sind. Um eine Maßnahme...mehr

Es ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG jetzt nicht nur eine Regelung im konkreten Einzelfall getroffen werden kann, sondern eine generelle vom Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung abweichende Kostenregelung möglich ist.[1] Mögliche Regelung über Folgekosten Nach § 16 Abs. 3 WEG gilt für bauliche Veränderungen die Sondervorschrift des § 21 WEG. Dar...mehr

Sondereigentum Für den ordnungsgemäßen baulichen Zustand des Sondereigentums ist auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung vor dem Hintergrund der §§ 13, 14 Abs. 1 WEG der einzelne Sondereigentümer selbst verantwortlich[1], weshalb es in Bezug auf das Sondereigentum an einer Entscheidungs- und Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt; sie wird von § 19 Abs. 1 Altern...mehr

Die gesetzlichen Kompetenz- und Handlungsstrukturen hinsichtlich baulicher Maßnahmen beruhen seit 1.12.2020 nicht mehr auf den Vorstellungen des Gesetzgebers des Jahres 1951, dass die Wohnungseigentümer ohne grundsätzliche Verpflichtung, einen Verwalter zu bestellen, gemeinschaftlich die Verwaltung des Wohnungseigentumsobjekts ausüben. Nunmehr regelt § 18 Abs. 1 WEG, dass die...mehr

Im Zuge der Novellierung des WEG verblieb es inhaltlich bei den bisherigen Regelungen zur Vornahme von Maßnahmen der Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) gem. § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 WEG. Die Rechtsfigur der modernisierenden Instandsetzung war durch § 22 Abs. 3 WEG a. F. (2007) kodifiziert, ebenso als weitere Maßnahme die sog. Modernisierung gem. § 22 Abs. 2 WE...mehr

Die Fragen und Probleme, die sich aus der Erhaltung[1] des gemeinschaftlichen Eigentums, dessen modernisierender Instandsetzung/Erhaltung, Modernisierung und gegebenenfalls anderer baulicher Veränderung ergeben, treffen einen "Lebensnerv" der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Modernisierende Instandsetzung Der Gesetzgeber wollte die frühere modernisierende Instandset...mehr

Die Frage, welche konkreten Maßnahmen noch eine modernisierende Erhaltung/Instandsetzung oder schon eine Modernisierung als Unterfall der baulichen Veränderung im Sinne des § 20 WEG darstellen, ist eher akademischer Natur angesichts der grundsätzlichen Beschlusskompetenz der Gemeinschaft sowohl für die eine als auch für die andere Maßnahme: Es genügt sowohl im Fall der moder...mehr

Wichtig Unterscheidung, ob Erhaltung oder bauliche Veränderung Kosten von Erhaltungsmaßnahmen Die Tragung der durch Maßnahmen der (modernisierenden) Erhaltung[1] gem. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG verursachten Kosten erfolgt grundsätzlich durch sämtliche Wohnungseigentümer, mangels abweichender Vereinbarung gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis der Größe der einzelnen Mite...mehr

Sondereigentümer haben seit 1.12.2020 wegen Änderungen des materiellen Rechts nunmehr die Beschlusskompetenz für eine von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilung (vgl. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Diese Kompeten...mehr

Greifen die vorstehend beschriebenen besonderen gesetzlichen Ausnahmeregelungen oder vereinbarte Kompetenzbestimmungen nicht ein, so ist der Verwalter an das von der Rechtsprechung umfassend interpretierte gesetzliche Aufgabenmodell gebunden, wonach die Entscheidungskompetenz der Eigentümerversammlung zukommt. Dabei wird insbesondere die Regelung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2, ...mehr

Eine Durchbrechung des Prinzips der ausschließlichen Entscheidungskompetenz der Versammlung der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen enthält die in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG normierte sog. Notfallkompetenz des Verwalters, die ihm ein eigenes Entscheidungsermessen über die Durchführung einer Maßnahme der Erhaltung/Instandsetzung bei aus § 9b Abs. 1 WEG bestehender gesetzlic...mehr

Haben die Wohnungseigentümer im Rahmen der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung von ihrer Entscheidungskompetenz im Innenverhältnis Gebrauch gemacht, bedarf es noch der Beschlussumsetzung im Außenverhältnis. Die Durchführung der Beschlüsse ist nach § 18 WEG Aufgabe der Gemeinschaft; das hierzu tätig werdende Organ ist deren Verwalter. Es besteht kein subjektives Rec...mehr

Alle baulichen Maßnahmen, die die Voraussetzungen der (modernisierenden) Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) gem. § 18 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht erfüllen, unterfallen der Bestimmung des § 20 Abs. 1 WEG. Hinweis Definition Als bauliche Veränderung wird jede über die bloße Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) hinausgehende Umgestaltung des gemeinschaft...mehr

Entsprechend der Beschlusskompetenz über Modernisierungsmaßnahmen als Spezialfall der baulichen Veränderung gem. § 20 WEG, haben die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 5 WEG die Kompetenz, über die Verteilung der Kosten derartiger Maßnahmen ebenfalls mit einfacher Mehrheit abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu beschließen. Der Wegfall der ...mehr

Tatsächlich enthält § 20 Abs. 1 WEG die gesetzliche Regelung eines sog. Zitterbeschlusses. Hiernach besteht die ausdrücklich eingeräumte Beschlusskompetenz unabhängig vom Vorliegen oder Nichtvorliegen der Voraussetzungen des § 20 Abs. 4 WEG (Veränderungssperre). Wegen des Wortlauts "dürfen" ist klar, dass hier bei einem Verstoß nur Anfechtbarkeit, aber keine Nichtigkeit vorli...mehr

Das Gesetz enthält jetzt hinsichtlich der Kosten für bauliche Maßnahmen im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer eine Neuregelung in § 21 WEG. Wird sofort und nur über die von keinem Wohnungseigentümer "verlangte" (§§ 20 Abs. 2, 21 Abs. 1 Satz 1, 2. Alt. WEG) – über reine Erhaltungsmaßnahmen hinausgehende – bauliche Veränderung positiv mit einfacher Mehrheit abgestimmt, so ...mehr

Da jetzt im Rahmen des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Beschlusskompetenz über die Regelung der Kostentragung nicht nur im Einzelfall besteht, sind Beschlüsse über die Verteilung von Erhaltungskosten möglich. Der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist denkbar weit gefasst, da der Beschlusskompetenz (nahezu) alle Kostenarten unterfallen, auch die Kosten für die Erhaltung des...mehr

Die Ausnutzung der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 bzw. § 21 Abs. 5 WEG kann indes zu Kollisionen mit anderen Regelungen führen, die kaum auflösbar sind. Beschließen die Wohnungseigentümer, eine Sanierungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum durchzuführen und nur die Hälfte der Wohnungseigentümer an den Kosten zu beteiligen, so dürfte nicht rechtmäßig beschlossen werd...mehr

Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung einer angemessenen baulichen Veränderung, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Anspruchsvoraussetzung nicht eine Behinderung ist. Auch der nicht behinderte Wohnungseigentümer hat einen entsprechenden Anspruch. Anspruch besteht ...mehr

Eine Maßnahme der Modernisierung fällt unter die baulichen Veränderungen im Sinne der §§ 20, 21 WEG. Hierbei handelt es sich um Maßnahmen, die ohne Vorliegen eines Erhaltungsbedarfs (Instandhaltungs- oder Instandsetzungsbedarfs) durchgeführt werden sollen, die z. B. eine Anpassung der Wohnanlage an den Stand der Technik, eine Einsparung von Wasser oder eine energetische oder...mehr

§ 19 Abs. 1 und § 18 Abs. 2 WEG geben dem einzelnen Wohnungseigentümer einen gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten individuellen Rechtsanspruch auf Beschlussfassung über Maßnahmen, die der ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entsprechen. Einen (nicht abschließenden) Katalog solcher Verwaltungsmaßnahmen benennt § 19 Abs. 2 WEG. Über diese und sonst...mehr

Begriff Nicht ausgeschlossen werden kann, dass ein behinderter Wohnungseigentümer zur Nutzung seines Eigentums darauf angewiesen ist, sowohl dieses als auch den Zugang zu ihm umzubauen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 regelt das WEG in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 einen gesetzlich normie...mehr

Jegliche anstehenden Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen) sind verwalterseits ordnungsgemäß vorzubereiten (je nach Dringlichkeitsfeststellung); dies gilt gleichermaßen für kontinuierliche Pflege- und Erhaltungsmaßnahmen (Maler-, Gärtnerarbeiten etc.) als auch insbesondere für größere Instandsetzungen (insbesondere zur Erhaltung der Funktionstau...mehr

Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage wird nicht bereits durch eine Änderung des optischen Erscheinungsbilds des Objekts bewirkt, sie ist erst dann anzunehmen, wenn eine Änderung der Nutzungsart vorgenommen wird. Durch den Anbau von Balkonen oder Aufzügen wird zwar der optische Gesamteindruck erheblich verändert.[1] Dennoch bleibt auch hiernach der Charakter des Objek...mehr

Als äußerst problematisch erweist sich der Umstand, dass es in der Verwaltungspraxis vielfach besondere Regelungen im Rahmen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen gilt, durch welche versucht wird, die gesetzlichen Kompetenzregelungen zu verschieben bzw. abzuändern. Da die gesetzlichen Vorschriften kein zwingendes Recht sind, wird in der Beurkundungspr...mehr

Aufgrund der gesetzlichen Trennung zwischen Entscheidungskompetenz (Eigentümerversammlung) und Durchführungskompetenz (Gemeinschaft/Verband, vertreten durch das Organ "Verwalter") ist es von vitaler Bedeutung für den Verwalter, die ihm im Innenverhältnis zur Gemeinschaft obliegenden Aufgaben sowie die ihm zustehende Vertretungsmacht im Außenverhältnis (§ 9b Abs. 1 WEG) zutre...mehr

Selbst anfänglich weitgehend mängelfreie Anlagen werden früher oder später alters-, verschleiß- oder witterungsbedingt "sanierungsbedürftig". Den Begriff "Sanierung" kennt das WEG nicht[1]; er sollte allenfalls in der Einladung als TOP genannt, aber zumindest nicht ohne Erläuterung im Beschlusstext selbst verwendet werden. Nur fachmännisch geplante und rechtzeitig durchgefüh...mehr

Schon die am Gesetzestext der §§ 20, 21 WEG vorgenommenen Veränderungen dokumentieren insoweit einen Paradigmenwechsel. Der von § 20 Abs. 1 WEG geregelte Beschluss über eine bauliche Veränderung ändert den (bisherigen oder ursprünglichen) Soll-Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums. Abzugrenzen hiervon ist die tatsächliche Vornahme der betreffenden baulichen Maßnahme (Real...mehr

Gerade die Beurteilung des oftmals nur im Wege der Auslegung festzustellenden Inhalts solcher Regelungen stellt den Verwalter vor besondere Herausforderungen. Dabei steht es den Wohnungseigentümern mangels Beschlusskompetenz auch nicht zu, durch mehrheitliche Entscheidung die Auslegung zweideutiger Vereinbarungen verbindlich festzulegen.[1] Dem Verwalter ist in Zweifelsfälle...mehr

Die (gesetzliche) Grundlage für die Ausführungskompetenz des Verwalters ist eine ungeschriebene Organpflicht.[1] Dabei hat der Verwalter insbesondere: die Beschlussentscheidungen für den Verband durchzuführen, Dienstleistungs- oder Werkverträge zur Beschlussumsetzung namens der Gemeinschaft abzuschließen, die Durchführung der Arbeiten zu überwachen und abzunehmen, Rechnungen zu ...mehr

Die Bestimmung des § 20 Abs. 4 WEG will verhindern, dass dem betroffenen Wohnungseigentümer "Nachteile" zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten "Vorteilen" einem verständigen Wohnungseigentümer nicht abverlangt werden dürfen. Beim Anbau von (großen/tiefen) Balkonen kann die erhebliche Verschattung einer ...mehr

Eine weitere Durchbrechung des Prinzips der ausschließlichen Entscheidungskompetenz der Versammlung der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen enthält die aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG abgeleitete Kompetenz des Verwalters, über die Durchführung sog. laufender Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) des gemeinschaftlichen Eig...mehr

Wirtschaftseinheiten/Untergemeinschaften Vielfach sehen Gemeinschaftsordnungen die Bildung sog. Wirtschaftseinheiten vor, wobei zusätzlich vereinbart wird, dass diejenigen Mitglieder einer Wirtschaftseinheit, die die Kosten einer Maßnahme zu tragen haben, hierüber alleine beschließen. In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäud...mehr

Ein gefasster Beschluss ist nach zwingender gesetzlicher Bestimmung[1] von der Gemeinschaft – vertreten durch ihr Organ, den Verwalter – durchzuführen und zwar grundsätzlich (mangels anderer Eigentümerentscheidung) unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern. Ob sich die Verpflichtung gemäß § 27 WEG, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen, ausnahmslos auch auf fehle...mehr

Durch Vereinbarung ist es möglich, weitere privilegierte Maßnahmen über § 20 Abs. 2 WEG hinaus zu schaffen. Gerade bestimmte energetische Maßnahmen können – eine Gesetzesänderung antizipierend – durch einen Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers flankiert werden. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG begrenzt den Anspruch auf angemessene Veränderungen und enthält einen abschließenden Ka...mehr

Die Kosten für die Durchführung längerfristig planbarer Sanierungen größeren Umfangs können in Wirtschaftsplänen als gesondert vorgesehene Ausgabenposition – unter Umständen sogar über Jahre pro rata temporis verteilt – nach erwarteten Vergütungs- bzw. Werklohnfälligkeiten an Unternehmer kalkuliert und abgesichert werden. Etwaige Wohngeldsäumnisse oder gar erwartete Zahlungs...mehr

Der Begriff der Modernisierung wird aus der wohnungsmietrechtlichen Bestimmung des § 555b Nr. 1-6 BGB abgeleitet; einen eigenen Modernisierungsbegriff im WEG gibt es nicht mehr. 4.4.2.1 Anpassung an Erfordernisse der Zeit Das gesetzgeberische Anliegen gebietet es, den Wohnungseigentümern unabhängig vom Bestehen eines Reparaturbedarfs in gebotener großzügiger Handhabung des Mod...mehr

Hinweis Mögliche Beschlussgegenstände Regelungs- und gesondert beschlussbedürftig sind – je nach Einzelfall – folgende Themen: Feststellung des baulichen Zustands nebst Sanierungsempfehlung und vorläufiger Kostenschätzung, evtl. Nachgenehmigung bisheriger Verwalter- und Beiratsaktivitäten im Vorfeld einer zur Diskussion stehenden Sanierung (einschließlich etwa bereits erteilter...mehr

Ein Grenzfall ist im Anbau eines Außenaufzugs bei einem Jugendstilgebäude zu sehen. Für das "Ob" (irgend-)eines Aufzugs sei im Rahmen des § 20 Abs. 4 WEG (Veränderungssperre) von Bedeutung, ob der Anbau eines/jedes denkbaren Aufzugs nur im Teilbereich "Hinterhaus" ein krasser Eingriff in die äußere Gestalt der maßgeblich vom Vorderhaus geprägten Gesamtanlage wäre, der unweig...mehr