Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 8 Liegt keine Verpflichtung zum Wiederaufbau vor, kann ein einzelner Wohnungseigentümer diesen nicht verlangen. Ein Wiederaufbau "kann" dann auch nicht beschlossen werden. Mit der Verwendung des Worts "können" spricht das Gesetz heute die Kompetenz an,[12] weshalb die Ansicht vertreten wird, ein trotzdem gefasster Beschluss sei nichtig.[13] Dem wird entgegengehalten, der...mehr

Rz. 57 Das neue Recht gibt dem Sondereigentümer, der keine Aussichten sieht, sich erfolgreich gegen eine Entziehungsklage zu verteidigen, in § 17 Abs. 4 S. 2 WEG die Möglichkeit einer Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung durch Schuldtitel nach § 794 Abs. 1 ZPO. Er kann sich somit durch notarielle Urkunde wegen der Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zwan...mehr

Rz. 1 Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann Eigentum an Wohnungen (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (Teileigentum) begründet werden (§ 1 Abs. 1). Damit wird eine besondere Rechtsform geschaffen, denn sie durchbricht – wie z.B. auch § 95 Abs. 1 S. 2 BGB und § 12 ErbbauRG – den Grundsatz des allgemeinen bürgerlichen Rechts, dass Gr...mehr

Rz. 1 § 32 Abs. 1 und 2 WEG entsprechen fast wörtlich den Vorschriften für das Wohnungseigentum (§ 3 Abs. 2, § 7 Abs. 3, 4 WEG). Mit dem WEMoG wurden die Sätze 4 bis 7 von Absatz 2, die vormals Regelungen über die ­Zuständigkeit von Sachverständigen für die Erteilung von Bescheinigungen vorsahen, mangels praktischer ­Relevanz aufgehoben.[1]mehr

Rz. 20 Der Antrag der Entziehungsklage ist § 17 Abs. 4 S. 1 WEG zu entnehmen. Denn die dort wiedergegebene Tenorierung des Entziehungsurteils stellt zugleich den richtigen Antrag dar. Demnach hat die Wohnungseigentümergemeinschaft zu beantragen, dass der Beklagte "zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt wird".mehr

Rz. 15 Zu den weiteren Grundprinzipien des WEG gehört das Recht auf Gebrauch des (eigenen) Sondereigentums und das Recht auf Mitgebrauch am Gemeinschaftseigentum.mehr

Rz. 82 Der Beschlussantrag muss sodann in der Eigentümerversammlung die Mehrheit, nach dem jeweils anzuwendenden Stimmkraftschlüssel erlangen. Insoweit kann auf die Kommentierung zu § 25 Abs. 1 WEG, § 25 WEG Rdn 1 ff., verwiesen werden.mehr

Rz. 64 Der Anspruch aus§ 18 Abs. 4 WEG wird voraussetzungslos gewährt. Er ist mithin nicht abhängig von einem bestimmten rechtlichen oder wirtschaftlichen Interesse.[313] Eine Grenze ergibt sich nur aus den allgemeinen Schranken der Rechtsausübung wie Rechtsmissbrauch.mehr

Rz. 7 Allerdings genügt nicht jede Baulichkeit. Wie aus dem Begriff des Wohnrechtes hervorgeht, muss es zu einem dauerhaften Aufenthalt von Menschen geeignet sein. Sonstige Baulichkeiten wie Masten, Parkflächen, Trafostationen o.Ä. sind keine Gebäude gem. § 31 Abs. 1 S. 1 WEG.mehr

Rz. 49 Als Eigentümer ist in Abteilung I jedes Wohnungsgrundbuchs im Falle von § 3 WEG der Eigentümer des Miteigentumsanteils einzutragen (d.h. verschiedene Eigentümer), im Falle von § 8 WEG in allen Wohnungsgrundbüchern der teilende Eigentümer (d.h. derselbe Eigentümer).mehr

Rz. 1 § 4 betrifft alle Fälle der vertraglichen Einräumung und Aufhebung von Sondereigentum. Bei der Einräumung kann es sich um die erstmalige (§ 3 WEG Rdn 3 ff.) oder um eine nachträgliche (§ 3 WEG Rdn 43 [1] handeln; bei der Aufhebung kann es sich um sämtliches oder einzelnes Sondereigentum sowie um vollständige oder nur teilweise Aufhebung einzelnen Sondereigentums handeln.mehr

Rz. 63 Der Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen ist ein Individualanspruch jedes Wohnungseigentümers. Er kann mithin ohne Beschlussfassung verfolgt und umgekehrt durch Mehrheitsbeschluss nicht aberkannt werden. Anspruchsgegner ist schon nach den Wertungen der §§ 9a Abs. 2, 18 Abs. 1 WEG die GdWE, was § 18 Abs. 4 EG überflüssigerweise wiederholt.mehr

a) Formelle Anforderungen Rz. 8 Das Verlangen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann zwar ohne Beschluss durch den gemäß § 9b Abs. 1 WEG gesetzlich bevollmächtigten Verwalter zum Ausdruck gebracht werden.[7] Trotz Streichung des § 18 Abs. 3 WEG a.F. können bzw. sollten die Wohnungseigentümer ihren Willen wie in allen wichtigen Angelegenheiten durch einen Beschluss der Eigent...mehr

Rz. 1 § 28 bildet gemeinsam mit § 16 Abs. 2 die gesetzliche Grundlage für eine geordnete Wirtschaftsführung der Gemeinschaft. § 16 Abs. 2 bestimmt, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Ei...mehr

Rz. 41 Eine wirksame Aufforderung nach § 24 Abs. 2 WEG setzt voraus, dass mindestens ein Viertel der Miteigentümer dieses Verlangen unterstützt. Hierbei gilt das Kopfprinzip. Es kommt auf die Zahl der Eigentümer an, nicht auf die der Einheiten oder der Miteigentumsanteile. Ein Mehrfacheigentümer zählt also nur einfach.mehr

Rz. 2 § 34 Abs. 1 WEG redet ohne gegenständliche Einschränkungen von Veränderungen und Verschlechterungen. Anders als § 34 Abs. 2 WEG ist die Anwendung der Vorschrift also nicht auf das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht beschränkt. Sie erfasst auch Veränderungen und Verschlechterungen des Grundstücks.mehr

Rz. 42 Das Verlangen muss schriftlich erfolgen. Das setzt die Unterschrift derjenigen, die das Verlangen unterstützen, voraus. Die Unterzeichnenden können aber auch in Vollmacht anderer Wohnungseigentümer handeln. Da die Vollmacht gemäß § 167 Abs. 2 WEG nicht der Form bedarf, die für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, muss sie selbst nicht in schriftlicher Form vorliegen. Die ...mehr

Rz. 8 Der Verweis des § 34 Abs. 1 WEG auf den Ersatz von Aufwendungen ist sinnvollerweise nur auf Veränderungen ohne Wertminderung zu beziehen. Denn für Verschlechterungen kann sinnvollerweise kein Aufwendungsersatz geschuldet sein.mehr

Rz. 20 Nur in seltenen Fällen kann die Zulassung Dritter verlangt werden. Dies ist etwa bei der Vorstellung von Kandidaten für das Verwalteramt der Fall. Hier kann die Mehrheit nicht nach Vorstellung des ihr genehmen Kandidaten die anderen von der Vorstellung ausschließen. Dies wäre ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, der zur Anfechtbarkeit der Bestellung führe...mehr

Rz. 12 In der Frage, wie die Stimmen innerhalb der Eigentümerversammlung gewichtet werden, hat sich der Gesetzgeber für das Kopfstimmprinzip entschieden. Die Stimmkraft richtet sich gemäß § 25 Abs. 2 S. 1 WEG nach Köpfen. Damit hat jeder Eigentümer (nur) eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Einheiten er hält und wie viele Miteigentumsanteile auf sie entfallen.mehr

Rz. 1 § 9 WEG regelt als letzte Norm im Abschnitt 2 über die "Begründung des Wohnungseigentums" (§§ 2–9 WEG) v.a. die grundbuchverfahrensrechtliche Seite des Gegenteils der Begründung, nämlich der Beendigung der Wohnungs- bzw. Teileigentums. Seit dem WEMoG sind dabei nur noch zwei Beendigungsmöglichkeiten verblieben, die Gegenstücke darstellenmehr

Rz. 73 Bei den Kosten sämtlicher Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und somit auch Rechtsverfolgungskosten wie beispielsweise für die notwendige Beauftragung eines Rechtsanwalts handelt es sich um Verwaltungskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[232] Eine dem Wortlaut und Regelungszweck des § 16 Abs. 8 a.F. entsprechende Vorschrift existie...mehr

Rz. 1 Wohnungseigentum (Teileigentum) ist nach WEG und BGB frei veräußerlich. Abweichend von § 137 S. 1 BGB [1] können die Wohnungseigentümer gemäß § 12 Abs. 1 WEG vereinbaren, dass die Veräußerung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Hierdurch soll der auf Dauer angelegten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Möglichkeit gegeben werd...mehr

Rz. 22 Ist die Zustimmung des (amtierenden) Verwalters erforderlich, hat dieser seine Verwaltereigenschaft gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Die Erteilung der Zustimmung in beglaubigter Form folgt als Nebenpflicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis.[115] Dafür genügt nach § 26 Abs. 4 WEG die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschlu...mehr

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Rz. 53 Die Regelung in § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG entspricht dem bis zum 1.12.2020 geltenden § 43 Nr. 2 WEG a.F. Die Norm ist weit auszulegen.[30] Rz. 54 Tritt die GdWE ihre Ansprüche an deinen Dritten (z.B. an einen einzelnen Wohnungseigentümer) ab, handelt es sich weiterhin um eine Streitigkeit, welche die Rechte und Pflichten der GdWE im Verhältnis zum Wohnungseigentümer betrif...mehr

Rz. 8 Die Änderung einer Veräußerungsbeschränkung, die keine teilweise Aufhebung ist (s. Rdn 9), bedarf einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG; eine Zustimmung dinglich Berechtigter ist gemäß § 5 Abs. 4 S. 2 WEG nicht erforderlich. Für die Eintragung im Grundbuch gilt Rdn 2. Rz. 9 Die vollständige Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung kann gemäß § 12 Abs. 4 S. 1 WEG ...mehr

Rz. 113 Sonderumlagen bilden einen Nachtrag zum beschlossenen Vorschuss auf der Basis des Wirtschaftsplans.[376] Auch Sonderumlagen können nicht frei und ohne Sachbezug festgelegt werden. Nach zutreffender Auffassung muss über sie zweckgebunden beschlossen werden (weiterer Vorschuss). Der Maßstab für den auf die Sonderumlage[377] entfallenden Vorschuss nach § 28 Abs. 1 S. 1 ...mehr

Rz. 29 Nach § 18 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen – gerichtlich durchsetzbaren – Individualanspruch auf eine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, die Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse bzw. die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung respektiert. Der Anspruch aus § 18 Abs. 2 WEG beinhaltet auch die Fassung geeigneter Beschlüsse. Geschieht dies nicht, kann jeder...mehr

Rz. 15 § 48 Abs. 4 S. 2 WEG enthält eine weitere bedeutsame Übergangsvorschrift für "Altverwalter." Sie galten in den von ihnen bereits verwalteten Liegenschaften als zertifizierte Verwalter. Hierfür nennt das Gesetz als Endtermin den 1.6.2024. Die Fiktion der Zertifizierung galt somit bis dahin auch nach einer Wiederbestellung. Dies setzt allerdings voraus, dass die Verwalt...mehr

Rz. 1 § 18 Abs. 1 WEG vollzieht einen radikalen Systemwechsel. Der Gesetzgeber verlagert sowohl die Rechte und Pflichten zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als auch die Ausübung gemeinschaftsbezogener Rechte und Pflichten unter ausdrücklicher Ablehnung der höchstrichterlichen Rechtsprechung[1] vom Verwalter auf die Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE). Wichtigs...mehr

Rz. 152 Nicht geregelt ist die Frage der Informationspflichten, wenn kein Verwalter bestellt oder dieser von der Vertretung (ausnahmsweise) ausgeschlossen ist. Rz. 153 Vertritt in einem Verfahren gem. § 9b Abs. 2 WEG ein dazu ermächtigter Wohnungseigentümer oder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates die GdWE dürfte die Vorschrift des § 44 Abs. 2 S. 2 WEG ihrem Sinn und Zwec...mehr

Rz. 167 Die Vorschrift des § 44 Abs. 2 S. 3 WEG geht als lex specialis dem § 147 ZPO vor, welcher die Prozessverbindung im Allgemeinen regelt (hierzu siehe die Kommentierung Vor §§ 43–45 Rdn 256 f.). Rz. 168 Der Sinn und Zweck der Vorschrift liegt darin, divergierende Sachentscheidungen zu vermeiden. § 44 Abs. 2 S. 3 WEG entspricht damit im Wesentlichen § 47 S. 1 WEG a.F. [138...mehr

Rz. 31 Derjenige, der eine Beschlussfassung begehrt, kann dies nicht sogleich gerichtlich geltend machen, sondern muss zunächst die Eigentümerversammlung hiermit befassen. Ansonsten fehlt einem Antrag auf gerichtliche Entscheidung grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis.[42] Etwas anderes gilt nur, wenn die Befassung der Eigentümerversammlung offenkundig ohne Aussicht auf Er...mehr

Rz. 59 Über Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwaltungsbeirat entscheidet das nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG zuständige Amtsgericht und zwar analog § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG auch dann, wenn ein Außenstehender Mitglied des Verwaltungsbeirats ist.[160] Über Streitigkeiten zwischen der Gemeinschaft und dem Verwaltungsbeirat entscheidet das nach § 43 Abs. 2 Nr. 2...mehr

Rz. 86 Nach § 24 Abs. 7 S. 4 WEG soll ferner vermerkt werden, wenn ein Beschluss "aufgehoben" wurde. Was unter "Aufhebung" zu verstehen ist, erschließt sich nicht auf Anhieb, da der Begriff dem Gesetz ansonsten fremd ist. Auf den Abschluss eines gerichtlichen Verfahrens nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG kann er sich nicht beziehen, da die erfolgreiche Anfechtung eines Beschlusses s...mehr

Rz. 62 Solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt ist, sind gemäß § 12 Abs. 3 S. 1 WEG sowohl ein bereits geschlossener schuldrechtliche Verpflichtungsvertrag (z.B. Kauf, Schenkung) als auch ein bereits geschlossener dinglicher Übereignungsvertrag gegenüber jedermann schwebend unwirksam.[204] Dieser Schwebezustand endet rückwirkend auf den Vertragsschluss mit dem Wir...mehr

Rz. 184 Die Bestimmungen des § 20 sind durch Vereinbarung abänderbar.[610] Ein das Gesetz ändernder Mehrheitsbeschluss ist jedoch nichtig,[611] wenn die Gemeinschaftsordnung nicht ausnahmsweise die Möglichkeit einer Mehrheitsentscheidung eröffnet.[612] In der Gemeinschaftsordnung könnten deshalb auch Gestaltungsvorgaben vorgesehen werden, die bauliche Veränderungen auch dann...mehr

Rz. 38 § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG kodifiziert nur die Regelung des Gebrauchs von Gemeinschafts- und Sondereigentum durch Beschluss. Vorrangig sind, wie § 19 Abs. 1 WEG klarstellt, Gebrauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung. Diese können nur bei Vorliegen eines Öffnungsklausel durch Beschluss geändert werden können.mehr

Rz. 91 Zur Form von Eintragungen finden sich einige wesentliche Regelungen in § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 1 bis 3 und S. 3 WEG. Demnach hat die Beschluss-Sammlung die seit Inkrafttreten der Novelle "ergangenen" Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum zu enthalten.[167] Da interessierten Wohnungseigentümern nach § 24 Abs. 7 S. 8 WEG Einsicht zu gewähren ist, muss dies in einer schri...mehr

Rz. 17 Durch den im Zuge des WEMoG neu eingefügten Abs. 2 ist für die Eintragung von Beschlüssen nach § 5 Abs. 4 S. 1 WEG eine Verfahrenserleichterung eingefügt worden. Aus § 5 Abs. 4 S. 1 WEG ergibt sich, dass auch Beschlüsse, die auf Grundlage einer Vereinbarung getroffen wurden (d.h. einer vereinbarten Öffnungsklausel) zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden können;...mehr

Rz. 1 § 48 Abs. 1 WEG ordnet auch für vereinbarungsändernde Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des neuen Rechts gefasst oder durch Gerichtsentscheidung ersetzt wurden, die Anwendbarkeit von §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG an. Für Beschlüsse, die kraft gesetzlicher Öffnungsklausel gefasst wurden, bleibt es somit bei der fortgeltenden Wirksamkeit gegen Sonderrechtsnachf...mehr

Rz. 23 Dem Verwalter kommt durch § 27 Abs. 1 WEG unzweifelhaft eine eigene Entscheidungskompetenz zu. Rz. 24 Ob hieraus unmittelbar auch eine Vollzugskompetenz folgt, wird unterschiedlich beurteilt.[19] Ungeachtet der Frage, ob man diese nun aus § 27 Abs. 1 WEG oder der Amtsstellung des Verwalters selbst herleitet, ist der Verwalter zur Organisation und Durchführung der jewei...mehr

Rz. 172 Ebenso wie bei § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Eigentümer bei § 28 Abs. 2 WEG nicht die Jahresabrechnung als solche, sondern nur die Anpassung der Vorschüsse oder die Einforderung von Nachschüssen – also die bislang so bezeichneten Abrechnungsspitzen und zwar bezüglich der Vorschüsse und der Rücklagen. Damit ist die in der Vergangenheit lebhaft diskutierte Frage, was...mehr

Rz. 504 Schuldnerin eines Vergütungs- oder eines Aufwendungsersatzanspruches ist die GdWE. Diese haftet auf den gesamten fälligen Betrag auch dann, wenn der Verwaltervertrag eine Pauschalvergütung für die jeweiligen Wohneinheiten vorsieht. Rz. 505 Insofern wirken sich Wechsel bei den Wohnungseigentümern auch nicht auf den Verwaltervertrag aus. Rz. 506 Der einzelne Wohnungseige...mehr

Rz. 45 § 24 Abs. 2 WEG ist vom Gesetzgeber nicht unabdingbar ausgestaltet. Die Gemeinschaftsordnung kann also abweichende Regelungen treffen, etwa ein geringeres Quorum festsetzen oder die Anforderungen an die Darlegung von Zweck und Grund der begehrten Eigentümerversammlung verschärfen. Da § 24 Abs. 2 WEG aber dem Schutz unabdingbarer Minderheitsrechte dient, kann das Einbe...mehr

Rz. 23 Aufgrund der Kontaktbeschränkungen während der Corona-Krise war die persönliche Präsenz in einer Eigentümer häufig deutlich erschwert. Viele Verwalter versuchten daher, die Versammlungen ohne oder mit möglichst geringer Präsenz durchzuführen. Die Reaktion der Gerichte war sehr unterschiedlich. Einige hielten Beschlüsse sogenannte Vollmachtsversammlungen, in denen die ...mehr

Rz. 3 Bereits aus dem Fehlen eines Verweises auf § § 20, 21 WEG geht hervor, dass der Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigte anders als der Wohnungs- und Teileigentümer grundsätzlich nicht zu baulichen Veränderungen berechtigt ist. Die dort in § 20 Abs. 1 WEG vorgesehene Legalisierung durch Beschluss scheidet mangels korporativer Elemente des Dauerwohn- und Dauernutzungsrec...mehr

Rz. 36 Die Grundstückseigentümer, die Sondereigentum nach § 3 WEG oder § 8 WEG einräumen, sollen nach § 39 Abs. 1 GBO im Grundstückgrundbuch als Eigentümer eingetragen sein. Soll im Falle von § 3 WEG Miteigentum erst begründet werden, so braucht dieses nicht zuvor im Grundstücksgrundbuch eingetragen zu werden, sondern es genügt, wenn die Miteigentumsanteile sogleich in den W...mehr

Rz. 23 § 17 Abs. 2 WEG setzt nach einer Abmahnung (siehe unten Rdn 32 ff.) einen wiederholten Pflichtverstoß voraus. Grundsätzlich kommt ein Entziehungsverfahren also erst nach mindestens drei missbilligten Handlungen in Betracht. Besteht der Pflichtverstoß in einem Unterlassen gebotener Maßnahmen – etwa bei dauerhaften Immissionen infolge der Vernachlässigung einer Wohnung ...mehr