Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 138 Soweit der für die Beschluss-Sammlung Verantwortliche die Einsicht verweigert, ist die GdWE als alleinige Trägerin der Verwaltung für ein entsprechendes Verlangen eines Wohnungseigentümers aus § 24 Abs. 7 S. 8 WEG passivlegitimiert. Für eine entsprechende Klage ist stets das Amtsgericht nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG zuständig. Diese hat nach einer entsprechenden Verurte...mehr

Rz. 51 Gemäß § 6 Abs. 4 S. 2 Nr. 3 HeizkostenV ist Voraussetzung für eine Änderung das Vorliegen sachgerechter Gründe. Das Kriterium des sachgerechten Grundes ist ebenso wie bei § 16 Abs. 3 WEG (siehe § 16 WEG Rdn 65) lediglich eine Ausprägung des Willkürverbots, wobei aufgrund eines Verstoßes gegen das Willkürverbot eine ordnungsmäßige Verwaltung zu verneinen ist.[97] Die A...mehr

Rz. 14 Die Frist berechnet sich nach dem nicht ausdrücklich geregelten, aber implizit vorausgesetzten Zugang der Einberufung bei dem zu Ladenden. Zwischen dem Zugang und der Eigentümerversammlung müssen drei voll Wochen liegen. Geht die Ladung nicht fristgerecht zu, liegt darin zwar ein formeller Mangel. Er führt jedoch nur dann zur Anfechtbarkeit, wenn das Abstimmungsergebn...mehr

Rz. 14 Gilt keine von § 29 Abs. 1 S. 2 WEG abweichende Vereinbarung, endet die Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat mit dem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft.[60] Bei einem Wiedereintritt in die Gemeinschaft lebt das Amt nicht automatisch auf (s. Rdn 20).mehr

Rz. 140 Im Schrifttum ist umstritten, ob die Regelungen zur Beschluss-Sammlung abbedungen werden können.[234] Die Befürworter einer solchen Möglichkeit verweisen darauf, dass § 24 Abs. 7, 8 WEG im Gegensatz zu anderen Neuerungen nicht ausdrücklich als zwingend bezeichnet wird. Dem dürfte zu folgen sein. Denn anders als etwa die Regelungen zur Vollmacht und Bestellung des Ver...mehr

Rz. 53 Ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsmaßstabs besteht, wenn die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 WEG vorliegen.[101] Führt die Abrechnung nach der HeizkostenV wegen der besonderen Umstände des Einzelfalles zu einer Mehrbelastung, die nach Treu und Glauben nicht zumutbar ist, so besteht ein Anspruch auf Änderung nach den gleichen Grundsätzen unter denen ein Anspruch...mehr

Rz. 94 Nach § 24 Abs. 7 S. 7 WEG sollen Eintragungen, Vermerke und Löschungen "unverzüglich" einzutragen sein. Für Eintragungen konkretisiert die Entwurfsbegründung, dass sie jeweils unverzüglich "nach der Verkündung" in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen sind.[179] Damit hat der Verwalter für die Vornahme einer Eintragung weit weniger Zeit als für die Anfertigung der Nieder...mehr

Rz. 34 Durch die vertragliche Teilungserklärung wird jedem Miteigentümer (d.h. jedem Miteigentumsanteil) an bestimmten Räumen des Gebäudes Sondereigentum eingeräumt (zugeordnet) und damit in ihnen Alleineigentum in den Grenzen des Gesetzes verschafft. Da hierdurch das Miteigentum am Grundstück inhaltlich verändert ("beschränkt") wird, enthält der Vertrag eine Verfügung über ...mehr

Rz. 1 Durch die Einführung der Regelung zum "zertifizierten Verwalter" soll gewährleistet werden, dass die Verwaltung des Wohnungseigentums durch eine sach- und fachkundige Person erfolgt.[1] Hierbei ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass aufgrund des Verwaltungsumfanges eine ordnungsmäßige Verwaltung durch eine Person, welche die erforderlichen Qualifikationen nicht be...mehr

Rz. 119 Gerade bei Auseinandersetzungen mit dem Verwalter kann es dazu kommen, dass eine Mehrzahl von Wohnungseigentümern die Protokollierung für falsch hält. Erreichen sie auf der Eigentümerversammlung die Mehrheit, kann dies die Durchsetzung des Begehrens erheblich vereinfachen. Denn sie können den Verwalter durch Beschluss zur Berichtigung auffordern. Hieran ist er nach §...mehr

Rz. 49 § 18 Abs. 3 WEG übernimmt wortgleich die Vorgängervorschrift des § 21 Abs. 2 WEG a.F. in das neue Recht. Demnach ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die erforderlich sind, um einen dem gemeinschaftlichen Eigentum (oder dem Verwaltungsvermögen; vgl. § 9a Abs. 3 WEG) unmittelbar drohenden Scha...mehr

Rz. 48 Die Gemeinschaftsordnung kann über § 24 Abs. 2 WEG hinausgehen und weitere zwingende Gründe bzw. abweichende Modalitäten für die Einberufung einer Eigentümerversammlung festlegen, da es sich um abdingbares Recht handelt (§ 10 Abs. 2 S. 2 WEG).[73] Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn eine Maßnahme nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig ist, die aber verweigert ...mehr

Rz. 50 Die Wohnungseigentümer können aber gemäß § 24 Abs. 5 WEG mit Mehrheitsbeschluss einen anderen Versammlungsleiter bestellen.[76] Dies empfiehlt sich insbesondere bei Beschlussfassungen, die den Verwalter selbst betreffen. Denn seine Verkündung des Beschlussergebnisses ist vorläufig wirksam, so dass etwa die Abberufung durch eine falsche Verkündung über Monate aufgescho...mehr

Rz. 14 Mit dem Verlangen nach § 17 Abs. 1 WEG wird der betroffene Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungs- oder Teileigentums aufgefordert. Dies hat keine unmittelbaren Folgen innerhalb des Entziehungsverfahrens. Der betroffene Wohnungseigentümer ist auch dann, wenn das Verlangen in Form eines Beschlusses erfolgt und dieser bestandskräftig wird, nicht hieran gebun...mehr

Rz. 13 § 48 Abs. 3 S. 3 WEG beschränkt die Fortgeltung nicht ausdrücklich eingetragener Veräußerungsbeschränkungen und Regelungen zur Erwerberhaftung gegenüber Sondernachfolgern allerdings für den Fall, dass der Erwerb nach dem 31.12.2025 eintritt. Maßgeblicher Zeitpunkt ist nach allgemeinen Grundsätzen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Unwirksamkeit der Vereinbaru...mehr

Rz. 5 Um eine verbrauchsabhängige Verteilung zu ermöglichen, sind die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen (§§ 4, 5 HeizkostenV). Solange Messgeräte noch nicht vorhanden sind, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung zwangsläufig nicht möglich. Es gilt dann der gesetzliche Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 S. 1 WEG. Es muss zunächst der Anspruch auf ...mehr

Rz. 1 In § 24 Abs. 1–4 WEG trifft das Gesetz ausführliche Regelungen zur Vorbereitung der Eigentümerversammlung. Diese sind kein lästiger Formalismus, sondern stellen gewissermaßen einen Ausgleich zur Mehrheitsherrschaft dar: Wenn die Miteigentümer schon über Gebrauch und Kosten des Eigentums anderer Eigentümer mit Mehrheit und somit gegen den Willen der Überstimmten entsche...mehr

Rz. 47 Der gesetzliche Inhalt des Sondereigentums, d.h. die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, bestimmt sich nach §§ 10 ff. und §§ 19 ff. WEG und subsidiär nach §§ 741 ff. und §§ 1009 ff. BGB (§ 10 Abs. 1). Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung abweichende Bestimmungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (§ 10 Abs....mehr

Rz. 35 Nach h.M. ist es zulässig, dass der Umlageschlüssel und somit die Verteilung der Kostenpositionen Regelungsinhalt einer Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sein können.[142] Daraufhin stand den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Es stellt sich die praktische Frage, wie mit einer bereits existenten Öffnungsklausel in ein...mehr

Rz. 27 Einberufen können nur wirksam bestellte Mitglieder des Verwaltungsbeirates, Nichteigentümer scheiden daher aus, da ihre Bestellung unwirksam ist. Die Anfechtung ihrer Bestellung bleibt ohne Einfluss auf ihre Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat und somit ihre Befugnis zur Einberufung. Zuständig ist in diesen Fällen nach § 24 Abs. 3 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbe...mehr

Rz. 10 Die Kosten für den Einbau der Geräte sind gemäß § 3 S. 3 HeizkostenV entsprechend den Regelungen über die Tragung der Verwaltungskosten zu verteilen, wie sie sich aus § 16 Abs. 2 S. 1 WEG oder den bestehenden Vereinbarungen, insbesondere aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Ein besonderer Beschluss oder eine besondere Vereinbarung sind hinsichtlich der Kostenverteilu...mehr

Rz. 49 Segensreich dürfte sich der vom Rechtsausschuss eingefügte Satz 2 in § 23 Abs. 3 WEG auswirken, wonach die Wohnungseigentümer für das Umlaufverfahren beschließen können, "dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt." Damit will der Gesetzgeber eine Lösungsmöglichkeit für die Konstellation anbieten, in der ein Beschlussgegenstand zwa...mehr

Rz. 38 Für die praktische Ausübung der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung geregelten Befugnisse unter Berücksichtigung eines angemessenen Änderungsmaßstabes stellt sich die Frage, ob im Einzelfall eine Kompetenzverlagerung durch Vereinbarung auf den Verwalter gem. §§ 315, 317 BGB in Betracht kommt.[149] Diese Problematik ist umstritten. Dagegen wird vertreten, das...mehr

Rz. 121 Absatz 2 sieht einen nach dem Wortlaut der Vorschrift abschließenden Katalog von Tatbeständen vor, in denen einem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf bestimmte bauliche Veränderungen zustehen soll. Raum für die Annahme unbenannter Fälle bietet die Vorschrift nicht. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber den einen oder anderen Tatbestand übersehen haben könnte,[344...mehr

Rz. 14 Stehen mehrere Einheiten im Eigentum (teilweise) personenidentischer Bruchteilseigentümergemeinschaften, so kommt es bei der Anwendung des Kopfprinzips nur auf die Identität der Eigentümer, nicht auf die Größe ihres Anteils oder ihre Einwirkungsmöglichkeit an.[35] Nach heute einhelliger Auffassung bestehen demnach mehrere Stimmrechte, wenn eine Mehrzahl von Wohnungen ...mehr

Rz. 62 Von § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG erfasst werden alle Streitigkeiten, die im Zusammenhang mit der Tätigkeit des Verwalters stehen, d.h. seine Rechte und Pflichten betreffen. Rz. 63 Als Anwendungsfälle sind etwa die Klage des Verwalters gegen die GdWE auf Vergütung oder Aufwendungsersatz zu nennen; aber auch Klagen der GdWE auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen, Schadenersat...mehr

Rz. 32 Hingegen bedarf es keiner vollständigen Ersetzung des Beschlusses, wenn über den Beschlussantrag zwar in der Eigentümerversammlung beraten und (positiv) abgestimmt, aber das Beschlussergebnis nicht verkündet wurde. Da die Beschlussverkündung konstitutiv ist, kommt dann zwar kein Beschluss zustande. Es ist dann aber möglich, die alleine fehlende Verkündung durch eine g...mehr

Rz. 58 Nach § 24 Abs. 6 S. 1 WEG ist über die Eigentümerversammlung eine Niederschrift aufzunehmen. Diese Vorschrift ist in der Gemeinschaftsordnung – nicht durch Mehrheitsbeschluss – abdingbar, was aber nur in Kleingemeinschaften sinnvoll erscheint, die ohne entsprechenden Aufwand verwaltet werden können. Ansonsten sind die Niederschrift und die Beschluss-Sammlung die einzi...mehr

Rz. 1 Die Novelle 2007 bestimmte an zahlreichen Stellen etwa in §§ 12 Abs. 4 S. 2, 16 Abs. 5, 22 Abs. 2 S. 2 WEG a.F. ausdrücklich, dass die Neuregelungen unabdingbar seien. Dadurch wurden nicht nur abweichende Vereinbarungen und Beschlüsse für die Zukunft ausgeschlossen. Zugleich traten abweichende Vereinbarungen und Beschlüsse aus der Zeit vor der Novelle faktisch außer Kr...mehr

Rz. 77 Ein Beschluss setzt zunächst voraus, dass die Eigentümerversammlung eine bestimmte Frage mit Wirkung für alle Wohnungseigentümer regeln will. Nicht jede Willensäußerung der Eigentümerversammlung ist ein Beschluss, auch wenn darüber abgestimmt wird. Es darf sich also nicht nur um die Einholung eines bloßen Stimmungsbildes,[175] einen Meinungsaustausch,[176] einen unver...mehr

Rz. 85 Sind Beschlüsse angefochten, ordnet § 24 Abs. 7 S. 4 WEG an, "dies anzumerken". Dadurch sollen Wohnungseigentümer und Einsichtsberechtigte darauf aufmerksam gemacht werden, dass die Wirksamkeit des Beschlusses durch eine gerichtliche Entscheidung entfallen kann.[160] Entsprechendes gilt für gerichtliche Entscheidungen. Denn § 24 Abs. 7 S. 4 WEG ist auch auf sie zu bez...mehr

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Rz. 34 Die Abmahnung bedarf keiner Form. Sie kann durch Erklärung des Verwalters oder des vertretungsberechtigten Miteigentümers erfolgen. Diese muss dem Betroffenen zugehen. Erfolgt die Abmahnung durch Beschluss, hat sie ohne Einschaltung des Verwalters direkte Wirkung gegenüber dem Störer.[51] Diese Form der Abmahnung empfiehlt sich allerdings nicht. Denn dieser Beschluss ...mehr

Rz. 129 Zu den Betriebskosten und somit zu den umlagefähigen Kosten gehören auch die Kosten der Straßenreinigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV). Grundsätzlich sind sie Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs, so dass eine Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 erfolgen kann.[428] Dennoch ist dieser Maßstab nicht zwingend.[429] Eine Kostenverteilung nach Wohnungen ist m.E. zulässig.[430] In B...mehr

Rz. 178 Der Verwalter ist in der Regel nicht berechtigt, ohne Beschluss der Wohnungseigentümer, Gestaltungsrechte auszuüben, da die Erklärung eines Widerrufes, Rücktritts, der Aufrechnung usw. i.d.R. keine untergeordnete Bedeutung haben.[147] Eine Ausnahme hiervon besteht dann, wenn es zur Wahrung der Frist ausnahmsweise erforderlich ist, dass der Verwalter eine solche Erklä...mehr

Rz. 39 Entgegen der missverständlichen Formulierung in § 17 Abs. 1 WEG, wonach sich der betroffene Miteigentümer der Verletzung seiner Verpflichtungen "schuldig gemacht" haben muss, setzt die Entziehung kein schuldhaftes Verhalten voraus.[64] Der Schutz der Gemeinschaft gebietet es, die Möglichkeit der Entfernung unzumutbarer Wohnungseigentümer auch dann zu eröffnen, wenn di...mehr

Rz. 35 Die Gesetzesänderung kann gerade in beiden oben skizzierten Problemfällen, der Wohnungseigentümergemeinschaft im Gründungsstadium und der kleinen Gemeinschaft ohne Verwalter zumindest teilweise die Einberufung einer Eigentümerversammlung ermöglichen. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher existent wird, kann der teilen...mehr

Rz. 18 Die rechtlichen Benutzungsgrenzen und die Beschränkung des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums folgen aus § 14 (§ 14 Rdn 14 ff.).[71] Der Mitgebrauch darf nur in dem Umfang geregelt und ggf. beschränkt werden, dass kein anderer Miteigentümer vom Gebrauch ausgeschlossen bzw. der Mitgebrauch beeinträchtigt wird (zum Sondernutzungsrecht Rdn 14 ff.). Grenze des ...mehr

Rz. 4 Die Eigentümerversammlung ist das höchste Organ der Gemeinschaft. Sie hat über alle Angelegenheiten zu befinden, die der Mehrheitsentscheidung zugänglich sind. Dies sind nach dem Gesetz insbesondere die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und der Gebrauch von Gemeinschafts- und Sondereigentum (§ 19 Abs. 1 WEG). Weitere, im Gesetz nicht aufgeführte Angelegenheiten kön...mehr

Rz. 44 Der Geschäftswert für das Entziehungsverfahren wurde früher häufig nur auf einen Bruchteil des Verkehrswertes oder die durch den zwangsweisen Verkauf hervorgerufenen wirtschaftlichen Nachteile festgesetzt.[86] Nach Rechtsprechung des BGH entspricht der Streitwert aber dem Wert des Wohnungseigentums.[87] Wird nur der Beschluss über die Aufforderung zur Veräußerung ange...mehr

Rz. 39 Die Gemeinschaftsordnung kann zum einen die Nutzung der gesamten Liegenschaft etwa hinsichtlich der Tierhaltung,[155] des Musizierens[156] oder der Vermietung[157] regeln oder einen für alle Einheiten verbindlichen Zweck wie etwa betreutes Wohnen vorsehen.[158] Derartige Regelungen können die Wohnungseigentümer auch nachträglich durch Vereinbarung gemäß § 19 Abs. 1 WE...mehr

Rz. 15 Zur Eintragung der Begründung von Wohnungseigentum ist neben dem Eintragungsantrag die Eintragungsbewilligung der in ihrem Recht Betroffenen (im Falle des § 3 Abs. 1 WEG aller Miteigentümer) erforderlich (§ 19 GBO). Sie ist in der Form des § 29 GBO nachzuweisen und ist in der Regel in der Teilungserklärung bereits enthalten[16] (so dass diese dann der Form des § 29 GB...mehr

Rz. 15 Etwas versteckt folgt aus der Streichung von § 10 Abs. 8 Satz 4 WEG a.F. in diesem Zusammenhang eine wirklich gravierende Neuerung. Denn danach kommt demjenigen Wohnungseigentümer, der seine Pflichten gegenüber der GdWE schuldhaft verletzt, keine Privilegierung mehr in Form einer Beschränkung der Haftung auf die Höhe seines Miteigentumsanteils zu.[16] Somit besteht kü...mehr

Rz. 87 Das Vorgehen im Wege der Beschlussklage gegen eine unterlassene oder fehlerhafte Beschlussverkündung stellt nur eine nachträgliche Reparaturmöglichkeit dar, die zum einen mit Kosten für die Gemeinschaft verbunden ist, weil es sich um Kosten der Verwaltung handelt. Zum anderen ermöglicht das gerichtliche Vorgehen regelmäßig keine rasche Umsetzung des richtigen Beschlus...mehr

Rz. 25 Versteht man unter Verbrauch, dass Güter nach bestimmungsgemäßer Inanspruchnahme dem Nutzer nicht mehr in einer für den Gebrauchszweck geeigneten Weise zur Verfügung stehen, ist eine Abrechnung von Verwaltungskosten nach Verbrauch nur schwer vorstellbar. Insoweit kommt eine Verteilung nach Verursachung in Betracht, bei der die Entstehung und das Ausmaß von Kosten dem ...mehr

Rz. 20 Die Beteiligten können als Inhalt des Dauerwohnrechts die Zahlung einer Entschädigung für den Fall der Geltendmachung des Heimfallanspruches vereinbaren; es steht ihnen auch frei, Bestimmungen über die Berechnung der Entschädigung, ihre Höhe und ihre Zahlungsart zu treffen.[12] Im Gegensatz zu § 32 ErbbauRG muss die vereinbarte Höhe der Entschädigung nicht "angemessen...mehr

Rz. 40 Der Gesetzeswortlaut ist insoweit missverständlich, als er die korrekte Bezeichnung der Beschlussgegenstände als Gültigkeitsvoraussetzung bezeichnet. Tatsächlich handelt es sich um einen formellen Fehler, der nur zur Anfechtbarkeit, nicht aber zur Nichtigkeit der trotz diesbezüglicher Mängel gefassten Beschlüsse. Deshalb muss der Anfechtende die Frist des § 45 S. 1 WE...mehr

Rz. 384 Der Verwalter hat nach h.M. grundsätzlich keinen Anspruch auf Entlastung, es sei denn ein solcher ist in der Teilungserklärung, einer sonstigen Vereinbarung oder im Verwaltervertrag ausdrücklich vorsehen.[304] Zur Wirksamkeit einer Entlastungsklausel im Verwaltervertrag siehe § 26 WEG Rdn 543. Rz. 385 Berühmt sich die GdWE gegenüber dem Verwalter zu Unrecht eines konk...mehr

Rz. 16 Der Beschluss über das Veräußerungsverlangen kann wie jeder andere Beschluss angefochten werden. Dies kann auf den weiteren Gang des Entziehungsverfahrens aber nur dann Einfluss haben, wenn mit dem Beschluss direkt das Veräußerungsverlangen ausgesprochen wurde. Denn dann würde es im Falle einer erfolgreichen Anfechtungsklage an einem Veräußerungsverlangen fehlen. Selb...mehr

Rz. 73 Nach § 24 Abs. 7 S. 7 WEG sind "Eintragungen, Vermerke und Löschungen"[128] möglicher Inhalt der Beschluss-Sammlung. Nur die Eintragungen können für sich in der Beschluss-Sammlung stehen; Vermerke[129] und Löschungen beziehen sich stets auf eine Eintragung. Die Eintragungen geben zum einen die in Beschlüsse gefasste Willensbildung der Wohnungseigentümer wieder. Danebe...mehr