Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 64 Der Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss sind, anders als der Wortlaut des § 19 Abs. 1 WEG nahelegt, nicht alle in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu regelnden Fragen unterworfen. Vielmehr bedarf es der Zuweisung einer sogenannten Beschlusskompetenz, also der Befugnis, bestimmte Angelegenheiten auf diesem Wege zu regeln. Derartige Beschlusskompetenzen ergeben sich...mehr

Rz. 9 Voraussetzung der Eintragung eines Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes ist ferner nach § 32 Abs. 1 WEG seine Abgeschlossenheit, womit ist dasselbe gemeint wie beim Wohnungseigentum.[4] Insoweit kann auf die Kommentierungen zu § 3 Abs. 3 WEG und § 32 WEG verwiesen werden.mehr

Rz. 11 Nach rechtsgeschäftlicher Aufhebung aller oder einzelner Sondereigentumsrechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 WEG) werden die Wohnungsgrundbücher von Amts wegen in der Form von § 1 WGV mit § 36 GBV geschlossen, soweit die Wohnungseigentumsrechte durch die Aufhebung erloschen sind (vgl. § 4 WEG Rdn 13). Auch wenn das Gesetz von einer Eintragung "von Amts wegen" spricht, müssen die ...mehr

Rz. 6 Die Wiederaufbaupflicht der GdWE entfällt erst, wenn das Gebäude zu mehr als Hälfte seines Werts zerstört ist. Zu Ermittlung dieses Werts ist ein Wertvergleich des realen Gebäudewerts vor der Zerstörung mit dem danach erforderlich.[7] Maßgeblich ist der jeweilige Wert des gesamten Gebäudes.[8] Eine Differenzierung zwischen gemeinschaftlichem und Sondereigentum ist nich...mehr

Rz. 5 Das WEG kennt nach Inkrafttreten des WEMoG keine qualifizierten Mehrheiten mehr. Danach entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen über die Annahme einer Beschlussvorlage. § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG weicht nur scheinbar von diesem Grundsatz ab, da nach dieser Vorschrift nicht das Zustandekommen des Beschlusses von der dort geforderten qualifizierten Mehrheit abhängt, ...mehr

Rz. 24 Eine systematisch wenig konsequente Ausnahme von der Übertragung der Ausübungsbefugnis aller Rechte aus dem Gemeinschaftseigentum auf die GdWE macht die Rechtsprechung im Zusammenhang mit der Gewährleistung beim Kauf von (gebrauchtem) Wohnungseigentum. Danach darf die Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechte der Wohnungseigentümer aus den Erwerbsverträgen nicht kraft...mehr

Rz. 17 Nach neuem Recht stellt sich die Frage nach dem Prüfungsumfang, namentlich danach, ob der Beschluss ähnlich wie jener nach § 18 Abs. 3 WEG a.F. nur in formeller Hinsicht, aber nicht auf seine inhaltliche Richtigkeit überprüft werden. kann.[19] Dann wäre der Prüfungsumfang darauf beschränkt, ob etwa die Ladungsvorschriften, die Bezeichnung in der versandten Tagesordnun...mehr

Rz. 290 Kompetenzen, die dem Verwalter kraft Gesetzes, aufgrund von Vereinbarungen oder eines Beschlusses, zugewiesen sind, können nur – soweit zwingendes Recht dem nicht entgegensteht – durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder durch Beschluss abgeändert werden.[241] Rz. 291 Eine Modifikation von Aufgaben im Verwaltervertrag, die unter § 27 Abs. 1 WEG fallen sollen, ist...mehr

Rz. 98 Die Kosten der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (Instandhaltung und Instandsetzung) werden nach § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 nach Miteigentumsanteilen (§ 47 GBO) auf die Miteigentümer verteilt (zum Umlageschlüssel im Allgemeinen auch Rdn 22 ff.).[313] Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass ein anderer Umlageschlüssel für d...mehr

Rz. 27 § 17 Abs. 2 WEG ist keine abschließende Regelung. Weder sind die Entziehungsgründe in dieser Vorschrift abschließend geregelt[27] noch sind andere Maßnahmen, wie die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts bei der Belieferung mit Energie, Wasser etc., unzulässig.[28] Die Gemeinschaftsordnung kann die Entziehungsgründe definieren oder erweitern, aber nicht einschränken, ...mehr

Rz. 3 Der Wortlaut des § 16 Abs. 1 S. 1 spricht von Früchten statt Nutzungen. Diese sind, wie in § 16 Abs. 1 S. 1 beschrieben (vgl. § 13 WEG Rdn 22), nur die "Früchte" i.S.d. § 99 BGB, und zwar sowohl die natürlichen als auch die rechtlichen Früchte. Die Einzelheiten können in der Gemeinschaftsordnung, Hausordnung oder durch einfachen Mehrheitsbeschluss gem. § 19 Abs. 1 Alt....mehr

Rz. 28 Sofern keine Pflichtverletzung nach § 17 Abs. 2 WEG vorliegt, ist zu prüfen, ob die Generalklausel des § 17 Abs. 1 WEG erfüllt ist. Hierunter fallen vor allem persönliche Verfehlungen gegen alle oder einzelne Miteigentümer z.B. durch Tätlichkeiten,[32] schwere Beleidigungen,[33] unhaltbare Strafanzeigen, u.U. auch durch querulatorische, inhaltlich erkennbar unbegründe...mehr

Rz. 2 Die Abgeschlossenheit wird für das Dauerwohnrecht aus den gleichen Gründen verlangt, wie für das Wohnungseigentum. Ihr Fehlen steht dem Bestehen bzw. Fortbestehen des Dauerwohnrechts nicht entgegen, da Abs. 1 nur eine Sollvorschrift ist (vgl. hierzu § 3 WEG Rdn 14). Wegen der Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit wird auf die Ausführungen zu § 3 Abs. 2 WEG verwiese...mehr

Rz. 2 Die Unauflöslichkeit der Gemeinschaft bedeutet jedoch nicht, dass die Wohnungseigentümer auf Gedeih und Verderb an einen unzumutbaren Miteigentümer gekettet sind. Als Ausgleich für die Unauflöslichkeit sieht§ 17 WEG die Möglichkeit vor, einen unzumutbaren Miteigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums zu zwingen.[1] Die Regelung ist verfassungskonform.[2] Sie i...mehr

Rz. 9 Das Verfahren zur Schließung des Grundstücksgrundbuchs und Anlegung der Wohnungsgrundbücher gleicht nach § 8 Abs. 2 mit § 7 WEG dem bei vertraglicher Teilung; es wird daher auf die Erläuterungen zu § 7 WEG verwiesen (Abweichungen bei einer Teilung nach § 8 WEG sind dort vermerkt). Da die Teilungserklärung hinsichtlich der gebildeten Miteigentumsanteile sowie des mit ih...mehr

Rz. 83 Die sachliche Zuständigkeit für Wohnungseigentumssachen, bei denen ein ausschließlicher Gerichtsstand (§ 43 Abs. 2 WEG) begründet ist, folgt aus § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG, wonach die Amtsgerichte ausschließlich für solche Streitigkeiten zuständig sind. Rz. 84 Die Zuständigkeiten nach § 43 Abs. 1 S. 1 WEG (allgemeiner Gerichtsstand) und § 43 Abs. 1 S. 2 (besonderer Geric...mehr

Rz. 33 Mit dem Übergang der Befugnis zur Ausübung des Entziehungsanspruchs auf die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde der Kreis der Abmahnungsbefugten deutlich beschränkt. Abmahnen kann jetzt nur noch der Verband. Die die einzelnen Wohnungseigentümer sind nicht mehr abmahnungsbefugt.[48] Für die Wohnungseigentümergemeinschaft handelt gemäß § 9b Abs. 1 WEG der Verwalter, in...mehr

Rz. 36 Außerhalb der Regelung des § 24 Abs. 3 WEG sind einzelne Wohnungseigentümer kraft Gesetzes nicht befugt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.[58] Die Beschlüsse einer gleichwohl auf eine solche Einberufung hin zusammengetretenen Eigentümerversammlung sind zumindest anfechtbar, sofern nicht alle Eigentümer teilnehmen und den Fehler nicht rügen (sog. Vollversammlung...mehr

Rz. 10 Mit der Anlegung des letzten Wohnungsgrundbuchs entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies ergibt sich nach Streichung des früheren § 8 Abs. 2 S. 2 WEG seit dem WEMoG nunmehr aus § 9a Abs. 1 S. 2 WEG; dessen zweiter Halbsatz stellt klar, dass die Anlegung auch im Fall einer Teilung nach § 8 WEG maßgeblich ist.[13] Es ist also nach § 9a Abs. 1 S. 2 Hs. 2 WE...mehr

Rz. 33 Inhaltlich enthält das neue Recht keine neuen Vorgaben dazu, was ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. § 18 Abs. 2 Nr. 1 und 2 WEG fasst lediglich den vormals in § 15 Abs. 2 WEG a.F. und § 21 Abs. 4 WEG a.F. normierten Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und ordnungsmäßige Benutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum zusammen. Di...mehr

Rz. 2 Der oder die Inhaber des Erbbaurechtes können das Wohnungserbbaurecht in genauer Entsprechung zum Grundstückseigentümer begründen. Steht das Erbbaurecht mehreren Beteiligten nach Bruchteilen zu, so können sie einander Sondereigentum an bestimmten Räumlichkeiten gem. § 30 Abs. 1 WEG durch Vertrag einräumen, der der Form des § 4 Abs. 2 WEG bedarf.[1] Dies entspricht der ...mehr

Rz. 55 Verwaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums i.S.d. § 16 Abs. 2 sind, wie unter anderem aus § 1 Abs. 2 BetrKV folgt, solche, die zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung anfallen.[195] Auf die Aufwendung der Kosten für die Ausführung der ordnungsmäßigen Verwaltung hat jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 einen Individualanspruch. Allgemein lassen sich Verw...mehr

Rz. 21 Die neue Fassung von § 25 WEG ohne Regelung zur Beschlussfähigkeit ist kein zwingendes Recht. Der Verfasser einer Gemeinschaftsordnung kann ein Mindestquorum vorsehen. Ebenso kann ein solches vereinbart werden. Diese Regelungen gehen der dispositiven Vorschrift des § 25 WEG vor. Rz. 22 Altvereinbarungen: Die Wirksamkeit vor dem 1.12.2020 in Kraft getretener Regelungen ...mehr

Rz. 21 Fortgeführt wird die Systematik des bisherigen Rechtes insoweit, als die Generalklausel in § 17 Abs. 1 WEG durch ein Regelbeispiel in § 17 Abs. 2 WEG konkretisiert wird. Dieses bejaht die Voraussetzungen einer Entziehung dann, wenn ein Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Abs. 1, 2 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Das Geset...mehr

Rz. 2 Für Beschlüsse kraft vereinbarter Öffnungsklausel kommt dagegen grundsätzlich § 10 Abs. 3 S. 1 WEG zur Anwendung. Ihre Wirksamkeit setzt somit die Eintragung in das Grundbuch voraus. Zur Abgrenzung zum Beschluss kraft gesetzlicher Öffnungsklausel gilt über die Verweisung auf §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 3 WEG, dass das Grundbuchamt zu prüfen hat, ob sie kraft einer im alten Re...mehr

Rz. 11 Der Verzicht auf die Beschlussfassung nach § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. geht allerdings über die zivilprozessualen Folgen, also den Wegfall der Beschlussfassung als Zulässigkeitsvoraussetzung, deutlich hinaus. Soweit die Gesetzesmaterialien postulieren, dass auch ohne § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. "über die Ausübung des Anspruchs ein Mehrheitsbeschluss zu fassen ist,"[12] is...mehr

Rz. 27 Der Verwalter hat, sofern die Voraussetzungen des § 27 Abs. 1 WEG vorliegen, selbstständig diejenigen Maßnahmen zu treffen, die ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Rz. 28 Der Verwalter ist deshalb nach § 27 Abs. 1 WEG nur befugt solche Maßnahmen zu ergreifen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen und, soweit solc...mehr

Rz. 7 Der Verwalter ist das exekutive Organ der GdWE,[5] durch den die Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens und Eigentums, die der Gemeinschaft obliegt (§§ 9a Abs. 3, 18 Abs. 1 WEG), erfolgt (§ 27 Abs. 1 WEG). Rz. 8 Das Verhalten des Verwalters ist daher der GdWE nach § 31 BGB analog zuzurechnen. Rz. 9 Seine Vertretungsmacht im Außenverhältnis folgt aus § 9b WEG; die Re...mehr

Rz. 15 Weitergehende Folgen jenseits des Entziehungsverfahrens konnte die Gemeinschaftsordnung dem Beschluss nach § 18 Abs. 3 WEG a.F. nur in sehr begrenztem Umfang beimessen. Insbesondere wurde es für unzulässig gehalten, das Ruhen des Stimmrechtes schon ab Bestandskraft oder gar ab Zustandekommen des Beschlusses nach § 18 Abs. 3 WEG a.F. anzuordnen.[17] Dies dürfte nach ne...mehr

Rz. 286 Über den Wortlaut des § 27 Abs. 2 WEG hinaus, besteht zudem die Möglichkeit, von den Wohnungseigentümern einen klarstellenden Beschluss einzuholen, welche konkreten Aufgaben unter § 27 Abs. 1 WEG fallen (sollen).[237] § 27 Abs. 2 WEG stellt eine spezialgesetzliche Ausprägung des Weisungsrechtes gegenüber dem Verwalter dar.[238] Rz. 287 Ein solches Vorgehen bietet sich...mehr

Rz. 31 Sonstige Dritte[125] haben in der Regel die gleiche Rechtsstellung wie der Verwalter als ausdrücklich Zustimmungsberechtigter und nicht als bloßes Organ der Gemeinschaft. Bedarf die Veräußerung der Zustimmung des Verwaltungsbeirats,[126] ist eine Erklärung aller Beiratsmitglieder und nicht nur der Mehrheit erforderlich. Die Rechts­stellung als Beirat kann analog § 26 ...mehr

Rz. 56 Die Versteigerung folgt den Vorschriften des ZVG. Unterschiede ergeben sich insoweit, als der Schuldner nach Sinn und Zweck des Entziehungsverfahrens selbst keine Gebote abgeben darf. Die Unzumutbarkeit seines Verbleibens in der Gemeinschaft schließt es aus, ihn als Bieter und möglichen Ersteher zuzulassen. Im Übrigen kann auf die Kommentierungen zu §§ 66 ff. ZVG verw...mehr

Rz. 44 Nach § 23 Abs. 3 S. 1 WEG kann ein Beschluss nur dann außerhalb einer Eigentümerversammlung gefasst werden, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu dem Beschluss erklären. Dies erfordert nach h.M. sowohl die Zustimmung zum schriftlichen Verfahren ohne Versammlung als auch zu dem Beschlussantrag als solchem. Im Gegensatz zur Vollversammlung, die ebenfalls die Z...mehr

Rz. 102 Auch Auslegungszweifeln bei der Frage des Umfangs der zugewiesenen Erhaltungsmaßnahmen muss angemessen begegnet werden. In der Praxis kann dieser Fall eintreten, wenn eine vermeintlich eindeutige Umlagevereinbarung über den Umlageschlüssel auch nach objektiver Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB keinen klaren und eindeutigen Rückschluss auf den beabsichtigten Regelungszwe...mehr

Rz. 56 (Gemeinschaftliche) Kosten der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Anlagen wie beispielsweise Alarmanlagen, Anlagen im Wäscheraum, Brandmelder, Feuerlöscher Müllschlucker,[198] Blitzschutzanlagen und Schwimmbäder[199] sind umlagefähig nach § 16 Abs. 2 S. 1.[200] Rz. 57 Weiterhin zählen zu diesen Kosten der Ersatz der Aufwendungen für Notmaßnahmen i.S.d. § 18 Abs. ...mehr

Rz. 92 Zu den Kosten der ordnungsmäßigen Erhaltungsmaßnahmen zählen diejenigen Kosten, die für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind. Anders als dies noch bei § 16 Abs. 4 a.F. der Fall war, macht die in § 16 Abs. 2 S. 2 neu geregelte Beschlusskompetenz keine Vorgaben für eine bestimmte erforderliche Beschlussmehrheit.[287] D...mehr

Rz. 29 Anders als im Mietrecht existiert im Wohnungseigentumsgesetz keine gesetzliche Regelung, wonach jenseits der Kosten für Wärme und Warmwasser (HeizkostenV) die Wohn- und Nutzfläche für die Bemessung der Kostenverteilung heranzuziehen sind. Sind in der Teilungserklärung bei den einzelnen Einheiten Flächenangaben vermerkt, so sind die Kosten grundsätzlich nach diesen zu ...mehr

Rz. 8 Die anteilige Zuteilung der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums richtet sich gem. § 16 Abs. 1 S. 2 anhand der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile.[29] Die Vorschrift bildet den gesetzlichen Regelfall. Entsprechend dem Wortlaut ("hat zu tragen") bildet der Regelfall der Umlage nach Miteigentumsanteilen nach § 16 die gesetzliche Grundlage der Beitragspfli...mehr

Rz. 122 Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer für das Aufstellen der Hausordnung verantwortlich. Zulässig sind in diesem Zusammenhang etwa allgemeine Nutzungs- und Reinigungsregelungen und Verpflichtungen, wie etwa Regelungen zur Streupflicht im Winter, zur internen Festlegung der Verpflichtung der Straßenkehrung ausgehend von der jeweiligen Satzung der Gemeinde, zur Tre...mehr

Rz. 132 Nach dem Katalog des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. war der Verwalter ausdrücklich berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Rz. 133 Hieran hat sich durch die Neufassung der Norm zum 1.12.2020 nichts geändert. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass di...mehr

Rz. 59 Wird der Zustimmungsanspruch nicht erfüllt, kann der Gläubiger/Veräußerer ihn gegen den Schuldner mit einer Leistungsklage geltend machen.[195] Die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nach Inkrafttreten des WEMoG auch dann gegen die GdWE zu richten, wenn eine Teilungserklärung aus dem Jahre 2001 die "Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 640 Wird der Verwalter im Rahmen der Versammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) bestellt, ist das Protokoll, d.h. die Niederschrift des Bestellungsbeschlusses i.S.d. § 24 Abs. 4 S. 1 WEG, zu dieser vorzulegen. Rz. 641 Das Gesetz spricht zwar davon, dass eine Niederschrift vorzulegen ist. Sowohl dem Sinn und Zweck nach als auch den Anforderungen des § 29 GBO entsprechend, ausreichend i...mehr

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Rz. 12 Als Zustimmungsberechtigte können Wohnungseigentümer (s. Rdn 13) oder beliebige Dritte (s. Rdn 28) wie insbesondere der Verwalter (s. Rdn 17) bestimmt sein. Im Zweifel ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer[80] zuständig. Die Prüfung und eine etwaige Zustimmung oder Nichterteilung derselbigen stellt eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im...mehr

Rz. 24 Das Gesetz regelt in § 25 Abs. 4 WEG nur den Fall des Stimmrechtsausschlusses wegen einer Interessenkollision oder der rechtskräftigen Verurteilung im Entziehungsverfahren. Erster Fall liegt bei einer Beschlussfassung über Rechtsgeschäfte mit einem Wohnungseigentümer bzw. über die Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn vor. Auf die Erfolgsaussichten des Rechtsstreit...mehr

Rz. 112 Unter die finanziellen Leistungspflichten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 fällt auch die allgemein verpflichtende Befüllung der Erhaltungsrücklage durch die Wohnungseigentümer.[368] Die Pflicht der Wohnungseigentümer zur Bildung (und Erhaltung) der Erhaltungsrücklage ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 4 (zur Erhaltungsrücklage s. § 19 Rdn 35 ff.).[369] M...mehr

Rz. 320 Über eine Annahme des Angebotes beschließen die Wohnungseigentümer. Zur Anfechtbarkeit des Beschlusses über den Verwaltervertrag siehe Rdn 114 ff. Rz. 321 Der Beschluss der Wohnungseigentümer stellt dabei grundsätzlich nur den inneren Akt der Willensbildung dar. Rz. 322 Wer die Annahme des Angebotes nach außen erklärt und ob eine solche Erklärung erforderlich ist, häng...mehr

Rz. 632 In den Fällen, in denen der Verwalter die Gemeinschaft vertritt, d.h. in denen Rechte der Gemeinschaft betroffen sind (§ 13 Abs. 1 S. 2 GBO),[515] bedarf es gegenüber dem Grundbuchamt eines Nachweises der Verwalterstellung. Dies betrifft sowohl Anträge nach § 13 GBO als auch die Abgabe der Bewilligungserklärung nach § 19 GBO. Rz. 633 Da ein amtliches Verwalterregister...mehr

Rz. 178 Der Umlageschlüssel für die Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 folgt dem gesetzlichen Regelfall aus § 16 Abs. 1 S. 2. Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind nach Maßgabe der Miteigentumsanteile (§ 47 GBO) umzulegen (zum Umlageschlüssel Rdn 22 ff.). Eine mit § 16 Abs. 3 a.F. und § 16 Abs. 4 a.F. vergleichbare Beschlusskompetenz existiert nicht mehr. §...mehr

Rz. 14 § 27 Abs. 1 WEG regelt Amtspflichten des Verwalters, die diesen aufgrund seiner Stellung als Organ der GdWE treffen. Rz. 15 Auf diese können die Wohnungseigentümer nur durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss (Abs. 2) einwirken; nicht aber durch den Verwaltervertrag.[11] Rz. 16 Der Verwalter wird auch im Rahmen des § 27 Abs. 1 WEG nur für die GdWE tätig.[12] Nur die...mehr