Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 25 Nach der ursprünglichen gesetzlichen Konzeption war die Eigentümerversammlung eine Präsenzveranstaltung. Danach konnte der Wohnungseigentümer seine Rechte als Versammlungsteilnehmer nur dort wahrnehmen. Diese Präsenzpflicht lockert § 23 Abs. 1 S. 2 WEG, der erstmals die Möglichkeit einer "Teilnahme" an einem anderen Ort regelt. Die technischen Einzelheiten sind wohl i...mehr

Rz. 160 Auch die CO 2 -Kostenanteile müssen zumindest mittelbar berücksichtigt werden. Das CO2-Aufteilungsgesetz gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude mit Heizungen, die fossile Brennstoffe (also insbesondere Kohle, Öl und Gas) verfeuern oder über Fernwärmenetze versorgt werden, die solche Brennstoffe (aber auch z.B. Abfälle) zur Wärmeerzeugung nutzen.[531] Dies betrifft die Anb...mehr

Rz. 28 § 23 Abs. 3 WEG sieht keine hierarchische Stufung vor. Deswegen kommt beiden die Befugnis zur Einberufung zu, auch wenn dies bei mangelnder Koordination die Gefahr einer Doppeleinberufung in sich birgt. Sofern zwei Eigentümerversammlungen einberufen werden, ist folglich keine fehlerhaft einberufen. Beide können fehlerfreie Beschlüsse fassen. Sofern sie einander widers...mehr

Rz. 30 Bislang waren einzelne Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt, wenn sie hierzu vom Gericht ermächtigt waren.[53] Dies führte insbesondere in der Gründungsphase und in kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften zu Unzuträglichkeiten. Wenn (noch) kein Verwalter beste...mehr

Rz. 333 Im alten Recht entsprach es gefestigter Rechtsprechung, dass in der Jahresabrechnung [787] die Rücklagenentwicklung darzustellen ist. Insoweit waren die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung sollte den Wohnungseigentümern e...mehr

Rz. 32 § 17 Abs. 2 WEG setzt eine Abmahnung ausdrücklich voraus. Grundsätzlich ist sie aber nach allgemeiner Auffassung auch bei Verfehlungen, die der Generalklausel unterfallen, erforderlich.[45] Die Abmahnung ist nur dann entbehrlich, wenn sie erkennbar aussichtslos[46] oder angesichts der außerordentlichen Schwere der Pflichtverletzung nicht geboten ist (vgl. oben Rdn 29)...mehr

Rz. 5 Beide Formen der Begründung können auch in Kombination miteinander in der Weise erfolgen, dass die bruchteilsmäßig eingetragenen Miteigentümer des Grundstücks die Begründung einer Anzahl von Wohnungseigentumsrechten mit der Maßgabe vereinbaren, dass sie einen Teil davon selbst zu Eigentum übernehmen (Fall des § 3), sich jedoch hinsichtlich der übrigen Wohnungseigentums...mehr

Rz. 68 Erhaltung umfasst ferner die Instandsetzung. Sie meint die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustands durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung einer gemeinschaftlichen Anlage (z.B. Heizungsanlage). Dazu gehören auch öffentlich-rechtlich vorgesehene bauliche Veränderungen.[290] Die Erneuerung einer technischen Anlage ist nicht erst dann notwendig, wenn...mehr

Rz. 26 Die Online-Beteiligung an Eigentümerversammlungen ist nicht kraft Gesetzes zulässig. Sie muss durch Beschluss genehmigt sein. Allerdings kann dieser im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzt werden, wenn nur die Gestattung der Online-Teilnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies kann bei weit entfernt wohnenden oder in ihrer Mobilität eingeschränkten Wohn...mehr

Rz. 7 Nach § 5 Abs. 1 S. 2 WEG und § 95 Abs. 1 S. 2 BGB analog sind auch die Sachen Gegenstand des Sondereigentums, die in Ausübung des Sondereigentums mit dem Teil des Grundstücks fest verbunden werden, auf den sich das Sondereigentum erstreckt. Das gilt insbesondere für Gebäude, die auf diesen Flächen errichtet werden; § 5 Abs. 2 WEG gilt für diese Gebäude nicht.[16]mehr

Rz. 56 Liegt kein wichtiger Grund zur Versagung vor, so besteht ein Anspruch auf Erteilung der Veräußerungszustimmung.[186] Die Zustimmung ist so zu erteilen, dass die Veräußerung im Grundbuch vollzogen werden kann;[187] daher ist der Anspruch nicht erfüllt, wenn sie bedingt oder nicht in der Form des § 29 GBO erteilt wurde. Gegenüber diesem Anspruch besteht kein Zurückbehal...mehr

Rz. 15 Der Anspruch auf Aufwendungsersatz und Gestattung der Wegnahme verjährt gemäß § 34 Abs. 1 WEG i.V.m. § 1057 S. 1 BGB in sechs Monaten. Hinsichtlich des Beginns der sechsmonatigen Verjährung verweist § 1057 S. 2 BGB auf § 548 Abs. 2 BGB. Demnach beginnt die Verjährung nicht erst, wie beim Vermieter, mit der Rückgabe der Räumlichkeiten, sondern schon mit der Beendigung ...mehr

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Rz. 54 Erst durch die konstitutive Ungültigerklärung des Beschlusses durch das Gericht für Wohnungseigentumssachen gemäß § 23 Abs. 4 S. 2 WEG wird ein fehlerhafter Beschluss unwirksam. Selbst die Erhebung der Klage bleibt ohne Einfluss auf seine Wirksamkeit. Erst mit Rechtskraft der Ungültigerklärung verliert er seine Wirksamkeit, dies allerdings (abgesehen von Ausnahmen ins...mehr

Rz. 3 Den §§ 18, 19 WEG a.F. kam schon aufgrund der hohen materiell-rechtlichen Anforderungen an die Gründe, die zur Entziehung berechtigten, eine geringe Bedeutung zu. Mit Erfolg durchgeführte Entziehungsverfahren fanden sich in der veröffentlichten Rechtsprechung kaum. Hier ist in jüngerer Zeit eine spürbare Änderung festzustellen, wobei insbesondere der Grundsatz der ulti...mehr

Rz. 66 In personeller Hinsicht ist erforderlich, dass auf der Aktiv- oder Passivseite im Verfahren der Verwalter beteiligt ist. Wer als Verwalter anzusehen ist, ist weit auszulegen. Es geht dabei um die Konzentration von Streitigkeiten über die Frage der pflichtgemäßen Verwaltung, weshalb sämtliche Verfahren, die einen Bezug zur Tätigkeit der verwaltenden Person aufweisen, er...mehr

Rz. 27 Die Online-Teilnahme kann durch den Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG gleichermaßen allen Wohnungseigentümern gestattet werden, muss es aber nicht. Das Gesetz redet nicht von einem Beschluss, der allen Wohnungseigentümern die Teilnahme von einem anderen Ort aus gestattet, sondern nur von Einem. Die Eigentümerversammlung kann diese Möglichkeit etwa im Hinblick auf de...mehr

Rz. 34 Wie schon beim Verwaltungsbeirat sieht § 23 Abs. 3 WEG auch im Verhältnis zwischen Verwaltungsbeirat und ermächtigtem Wohnungseigentümer keine hierarchische Stufung vor. Letzterer kann also ohne Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat eine Eigentümerversammlung einberufen. Dies birgt noch mehr als die Regelung zum Verwaltungsbeirat bei mangelnder Koordination die Gefahr...mehr

Rz. 16 Die Anordnung von Einheits- oder Wertprinzip lässt die übrigen Bestimmungen des Gesetzes und der Gemeinschaftsordnung unberührt. Wenn § 25 Abs. 1 WEG von der "Mehrheit der abgegebenen Stimmen" redet, gilt dies auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung die Stimmkraft nach dem Einheits- oder Wertprinzip bemisst. Auch hier ist ein Beschlussantrag künftig mit der Mehrheit ...mehr

Rz. 37 Die neue Regelung des § 23 Abs. 3 WEG dürfte mittelbar auch das Verfahren ändern, in dem die Einberufung gerichtlich verlangt werden kann. Denn die Ausgestaltung der Ermächtigung als Beschluss führt dazu, dass nunmehr nicht mehr ein konstitutiver Akt des Gerichtes analog § 37 Abs. 2 BGB, sondern eine Beschlussersetzung durch das Gericht erstrebt wird. Diese ist im Ver...mehr

Rz. 214 Es gibt keine gesetzlichen Bestimmungen über die Form der Buchführung für die WEG-Verwaltung. Da insoweit regelmäßig auch keine Vereinbarungen bestehen, kann der Verwalter frei wählen. Als Buchführungsform kommen in Betracht die Übertragungsbuchführung, das amerikanische Journal, die Durchschreibebuchführung und die interne oder externe EDV-Buchführung. Zur Aufzeichn...mehr

Rz. 83 Die Vorgaben zum Umfang der Beschluss-Sammlung dürften aber für bestimmte Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG bzw. gegen den Verwalter nach § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG zu weit gefasst sein. Es ist seit jeher anerkannt, dass bei bestimmten Streitigkeiten, die nur einzelne Wohnungseigentümer betreffen, die Miteigentümer noch nicht ei...mehr

Rz. 55 Eine auf den ersten Blick selbstverständliche Ausnahme vom Grundsatz des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG enthält der erste Satz der Vorschrift. Demnach muss sich die Befugnis der Mehrheitsherrschaft im Rahmen der allgemeinen Gesetze halten; ansonsten ist der Beschluss nichtig. Selbst bei Vorliegen einer weitestmöglich gefassten Öffnungsklausel sind die Grenzen der allgemeinen Ge...mehr

Rz. 19 § 34 Abs. 2 WEG beschränkt den Kreis der Anspruchsgegner nicht. Der Anspruch richtet sich mithin sowohl gegen Mitberechtigte und Dritte als auch gegen den Grundstückseigentümer. In diesem Zusammenhang erhält § 34 Abs. 2 WEG eine zusätzliche Bedeutung. Denn der Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigte kann aufgrund dieser Vorschrift Eigentümerrechte wie Herausgabe und S...mehr

Rz. 34 Jeder Beschluss über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums muss den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Was hierunter zu verstehen ist, erläutert das Gesetz nicht. Nach Rechtsprechung und Schrifttum entspricht eine Maßnahme im Rahmen der Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie unter Berücksi...mehr

Rz. 15 Schließlich muss Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben worden sein. Die (Fertigstellung und) Übergabe des Gemeinschaftseigentums ist also ebenso entbehrlich wie die Übergabe von Teilen des außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks, die zum Sondereigentum gehören[26] oder für die Sondernutzungsrechte begründet sind. Ob auch für die ...mehr

Rz. 29 § 23 Abs. 1 S. 2 WEG fordert ferner in dem dort vorgesehenen Beschluss eine Regelung darüber, ob sämtliche oder einzelne Rechte in Abwesenheit ausgeübt werden können. Die Beschränkung auf einzelne Rechte dürfte die Ausnahme sein, etwa bei Stimmrechtsausschlüssen auf die Teilnahme an der Diskussion, nicht aber an der Abstimmung. Ansonsten dürfte es widersprüchlich und ...mehr

Rz. 2 Anders als das Wohnrecht nach § 1093 BGB können Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht grundsätzlich auch vererbt werden. Dem steht eine nach § 36 WEG zulässige zeitliche Befristung nicht entgegen. Denn ihr Ablauf führt zum Heimfall des Rechtes, so dass es beim Erbfall nicht mehr existiert. Allerdings wird auch die Befristung auf Lebenszeit für zulässig befunden, die tatsäc...mehr

Rz. 87 Der Gesetzgeber sieht in § 24 Abs. 7 S. 5 u. 6 WEG nur die Löschung von Eintragungen vor. Vermerke können demnach nicht isoliert gelöscht werden. Das ist ohne Weiteres verständlich, wenn der Vermerk auf eine erfolgreiche Anfechtung oder eine nicht angegriffene Aufhebung hinweist. Denn in diesem Fall würde die Löschung des Vermerks zur Unrichtigkeit der Beschluss-Samml...mehr

Rz. 1 Wortlaut und Systematik des Gesetzes gehen implizit davon aus, dass eine Eigentümerversammlung erst nach Entstehen einer Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden kann. Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Im Gegensatz zum früheren Recht[1] kann somit bereits der teilende Eigentümer Beschlüsse fassen. Da die Ve...mehr

Rz. 11 Inhalt der Einberufung muss erkennen lassen, was Gegenstand der Eigentümerversammlung sein wird. Der Einberufende muss somit alle wesentlichen Angelegenheiten nennen, die dort verhandelt werden sollen. Dies betrifft nicht nur Beschlussfassungen. Sollen Sanierungsarbeiten erläutert werden, ist dies ebenso anzukündigen wie die Bekanntgabe sonstiger Dokumente. Unerlässli...mehr

Rz. 12 Die Befugnis zur Einberufung umfasst auch die Möglichkeit, eine Versammlung abzusagen bzw. umzuladen. Denn dies ist gegenüber der Einberufung ein wesensgleiches Minus. Ebenso kann der zur Einberufung Befugte die Tagesordnung ändern bzw. erweitern. Sofern die Absetzung einer Versammlung oder eines Tagesordnungspunktes nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann d...mehr

Rz. 61 Nach allgemeiner Auffassung enthält § 24 Abs. 6 S. 1 WEG indessen nur die Mindestanforderungen an die Niederschrift.[99] Sie muss darüber hinaus auch weitere Umstände enthalten, die zum Verständnis der protokollierten Beschlüsse erforderlich sind. Dies gilt etwa dann, wenn der Beschluss auf Ereignisse in der Eigentümerversammlung, etwa die Stellungnahme eines eingelad...mehr

Rz. 2 Die Kostenregelung des § 21 gilt nur für bauliche Veränderungen. Zu diesen gehören bauliche Veränderungen nicht, die im Zuge von Erhaltungsmaßnahmen vorgenommen werden. Für solche Maßnahmen gilt die Kostenregelung des § 16 Abs. 2, weil sie Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sind. Das schließt Kosten von modernisierenden Erhaltungsmaßnahmen ein (dazu...mehr

Rz. 58 Seit jeher als Grenze der Mehrheitsmacht anerkannt ist ferner der Kernbereich des Sondereigentums. Auch hier greift die Gemeinschaft in Rechte ein, die der Verwaltungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft entzogen sind.[127] Dies gilt auch dann, wenn gleichzeitig über die Sanierung von Gemeinschafts- und Sondereigentum Beschluss gefasst wird.[128] Denn trotz seiner Einb...mehr

Rz. 13 Die ursprünglich vorgesehene Frist von einer Woche zur Einberufung der Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG a.F. erschien bereits dem Gesetzgeber 2007 als zu kurz, nicht zuletzt deswegen, weil die Eigentümer nunmehr häufig zu einem erheblichen Teil Kapitalanleger sind, die nicht mehr am Ort wohnen. Deshalb verlängerte die Novelle die Einberufungsfrist 2007 ...mehr

Rz. 8 Bei der Anfechtungs- und der Beschlussersetzungsklage handelt es sich um Gestaltungsklagen, deren Erhebung nur in den vom Gesetz angeordneten Fällen überhaupt statthaft ist. Rz. 9 Die Nichtigkeitsklage stellt dagegen einen Spezialfall der Feststellungsklage i.S.d. § 256 Abs. 1 ZPO (hierzu Rdn 58) dar, wobei sie von den Regelungen in den §§ 256, 579 ZPO unabhängig ist. A...mehr

Rz. 63 Gesetzlich ist die Frist, innerhalb derer die Niederschrift angefertigt werden muss, nicht geregelt. Sie ergibt sich jedoch aus dem Sinn, auch auf der Eigentümerversammlung nicht erschienene Wohnungseigentümer über die dort gefassten Beschlüsse zu informieren und ihnen die Gelegenheit zu geben, diese gegebenenfalls anzufechten. Diesen Zweck kann die Niederschrift nur ...mehr

Rz. 40 Zum anderen kann die Teilungserklärung für einzelne Räume weitere Bestimmungen vorsehen, etwa die Nutzung als Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller oder Hobbyraum. Sofern diese Bezeichnungen in der Teilungserklärung selbst genannt sind, stellen sie verbindliche Regelungen mit Vereinbarungscharakter dar.[159] Sie nehmen am öffentlichen Glauben des Grundbuchs gemäß § 8...mehr

Rz. 2 Nach § 6 Abs. 1 WEG kann Sondereigentum ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil (sog. isoliertes Sondereigentum) nicht durch Rechtsgeschäft oder im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert oder belastet werden. Aus § 6 Abs. 2 WEG folgt, dass auch ein Miteigentumsanteil ohne das zugehörige Sondereigentum (sog. isolierter Miteigentumsanteil) nicht veräußert oder belastet w...mehr

Rz. 40 In der Praxis kommt es immer wieder dazu, dass einzelne Wohnungseigentümer die Einberufung einer Eigentümerversammlung wünschen, der Verwalter und der Verwaltungsbeirat sie aber für entbehrlich halten. In diesem Fall können die betroffenen Wohnungseigentümer versuchen, die Einberufung einer Versammlung nach § 24 Abs. 2 WEG zu erzwingen. Das Verlangen setzt anders als ...mehr

Rz. 7 Die Entscheidung der Eigentümerversammlung kann indessen über die reine Willensbildung im Innenverhältnis hinausgehen.[4] Nimmt sie etwa das Vertragsangebot eines anwesenden Bewerbers um die Verwaltung an, entfaltet diese Entscheidung unmittelbare Außenwirkung. Der Vertrag ist dann mit der Feststellung des Beschlussergebnisses angenommen. Ähnliches gilt für die Entlast...mehr

Rz. 43 Die Aufforderung nach § 24 Abs. 2 WEG muss zunächst das eindeutige Verlangen enthalten, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Bloße Beschwerden über Mängel der Verwaltung genügen nicht, auch wenn ihre Behebung eine Eigentümerversammlung erfordern würde. Ferner bedarf es der Angabe des Zwecks und der Gründe der Eigentümerversammlung. Die Angabe des Zwecks erfordert ...mehr

Rz. 33 Unter strengen Voraussetzungen besteht aus der aus dem Gemeinschaftsverhältnis folgenden Treuepflicht ein Anspruch auf Änderung des sachenrechtliche Grundverhältnisses gemäß § 242 BGB, d. h auf Änderung der Miteigentumsanteile oder auf Umwandlung von Sonder- in gemeinschaftliches Eigentum. Die Voraussetzungen dieses Anspruchs sind gesetzlich nicht geregelt worden, ins...mehr

Rz. 137 Eine Verpflichtung einzelner Wohnungseigentümer zur Zahlung bestimmter, nur sie betreffender Vergütungen war spätestens nach der Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als nichtig anzusehen, da der Mehrheit keine Kompetenz zukommt, einzelne Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss zu bestimmten Leistungen zu verpflichten. Ob durch ...mehr

Rz. 139 Zu den Betriebskosten zählen gemäß § 2 Nr. 14 BetrKV die Kosten für den Hauswart. Gehört die Hausmeistervergütung nach der Teilungserklärung zu den Gemeinschaftskosten, so ist sie auch dann auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen, wenn die im Leistungsverzeichnis des Hausmeistervertrages aufgeführten Leistungen einzelne Wohnungseigentümer nicht oder kaum betreffen. ...mehr

Rz. 28 Die Verpflichtung zu einem bestimmten Stimmverhalten im weiteren Sinne kann sich aus entsprechenden Verpflichtungen oder der allgemeinen Treuepflicht der Wohnungseigentümer ergeben. So handelt derjenige Wohnungseigentümer, der die Möglichkeit einer baulichen Veränderung für einen Miteigentümer erst herbeigeführt hat, treuwidrig, wenn er seine Zustimmung hierzu verweig...mehr

Rz. 397 Von der Entlastung erfasst werden nur Ansprüche der GdWE, die auf solchen Umständen beruhen, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung bekannt oder bei hinreichend sorgfältiger Prüfung erkennbar waren.[325] Rz. 398 Dabei ist grundsätzlich auf den Kenntnisstand aller an der Beschlussfassung mitwirkender Wohnungseigentümer abzustellen; die Kenntnis einzelner Wohnungseigentü...mehr

Rz. 15 Ob jemand als zertifizierter Verwalter oder eine ihm gleichgestellte Person tätig wird, lässt die im Falle des § 34 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GewO erforderliche gewerberechtliche Zulässigkeit unberührt. Diese wird dann erforderlich, wenn jemand gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Abs. 2, 3, 5 und 6 WEG verwalten will. Für Näher...mehr

Rz. 11 Für Handelsgesellschaften (OHG, KG) nimmt ein geschäftsführender Gesellschafter an der Eigentümerversammlung teil. Für juristische Personen oder ihnen gleichgestellte Gesellschaften etc. ist deren gesetzlicher Vertreter teilnahmeberechtigt, für die GmbH also etwa deren Geschäftsführer. Auch insoweit kann auf die Ausführungen zur Einberufung verwiesen werden. Eine juri...mehr