Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 69 Einen – gerichtlich erzwingbaren – Anspruch auf Korrektur der Niederschrift hat der einzelne Wohnungseigentümer nicht schon bei einfachen Unrichtigkeiten in der Protokollierung. Erst recht kann er nicht die Aufnahme bestimmter Tatsachen wie Redebeiträgen verlangen, wenn das Protokoll ansonsten nicht unrichtig ist. Ein Anspruch auf Berichtigung besteht nur bei rechtser...mehr

Rz. 44 Anders als Mehrheitsbeschlüsse, die Teilungserklärung oder Vereinbarungen abändern, sind Gebrauchsregelungen, die nicht mehr ordnungsmäßigem Gebrauch gemäß § 18 Abs. 2 WEG entsprechen, nur anfechtbar. Denn es fehlt der Wohnungseigentümerversammlung auch dann nicht die Beschlusskompetenz, von ihr wird nur nicht in korrekter Weise Gebrauch gemacht.[180]mehr

Rz. 116 Die Beschluss-Sammlung soll nach dem Willen des Gesetzgebers bei der Dokumentation der Beschlusslage neben die Niederschrift treten. Bei dieser Funktionsidentität kann auch im Hinblick auf den Rechtsschutz gegen die fehlerhafte Dokumentation kein Unterschied gemacht werden. Folglich muss dem einzelnen Wohnungseigentümer wie dort ein Berichtigungsanspruch gegen fehler...mehr

Rz. 19 Von diesem System ist das WEMoG vollständig abgerückt. Nach §§ 9a Abs. 2, 18 Abs. 1 WEG ist nunmehr alleine die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums befugt, gleich, ob es sich um Beseitigungs-, Schadensersatz- oder sonstige Ansprüche handelt. Materiell-rechtlich sind zwar die Wohnungseigentümer als Beeinträchtigte Inhaber ...mehr

Rz. 1 § 25 Abs. 1 WEG ordnet für Entscheidungen der Eigentümerversammlung das Mehrheitsprinzip an, enthält aber nur rudimentäre Regelungen hierzu. Aus diesem Prinzip folgt, dass es der Abgabe und Zählung der Einzelstimmen aller auf der Eigentümerversammlung Stimmberechtigten geht. Die Einzelstimme jedes Wohnungseigentümers ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklä...mehr

Rz. 251 Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum, d.h. der Abschluss entsprechender Mietverträge, kann im Einzelfall ebenfalls unter § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG fallen. Rz. 252 Dies kann etwa der Fall sein, wenn einzelne Gegenstände, die im Eigentum der Gemeinschaft stehen, kurzfristig vermietet werden (z.B. ein Aufsitzrasenmäher an einen der Wohnungseigentümer) oder wenn der Vermi...mehr

Rz. 53 Die Anwendbarkeit des ZVG bringt auch dem verurteilten Wohnungseigentümer Vorteile. Dies betrifft zum einen die Publizität des Verfahrens, da Zwangsversteigerungen über die zwingend vorgesehenen Publikationen hinaus auch in Zwangsversteigerungskalendern und im Internet veröffentlicht werden und somit einem wesentlich breiteren Interessentenkreis bekannt werden als die...mehr

Rz. 195 Da das Anfechtungsrecht auch dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsmäßigen Verwaltung dient, braucht der anfechtende Wohnungseigentümer durch den angefochtenen Beschluss nicht persönlich betroffen sein oder sonst Nachteile zu erleiden. Es kommt deshalb auch nicht darauf an, in welchem Umfang der Anfechtungskläger durch einen Fehler in der Abrechnung betroff...mehr

Rz. 28 In Betracht kommt, dem Beirat zusätzliche Aufgaben durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer oder einen Vertrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats zu übertragen. Denn es obliegt dem Verwaltungsbeirat nicht etwa schon kraft Gesetzes die Pflicht zur Einholung von Alternativangeboten bzgl. der Verwaltung.[94]...mehr

Rz. 19 Zum Verwalter bestellt werden kann nur eine natürliche und geschäftsfähige oder juristische Person bzw. Personengesellschaft (zu den Besonderheiten bei der GbR siehe Rdn 31, 213 ff.). Rz. 20 Mehrere Personen, die keine rechtlich selbstständige bzw. handlungsfähige Einheit bilden, etwa eine Personengruppe (Sozietäten, Ehepaare, Unterabteilungen eines Unternehmens usw.),...mehr

Rz. 121 Die Weigerung, eine unrichtige Protokollierung zu berichtigen, stellt darüber hinaus einen jener Fälle dar, in denen die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig geführt wird.[207] Dies kann auch nach Streichung von § 26 Abs. 1 S. 4 WEG die Abberufung aus außerordentlichem Grund rechtfertigen.[208] Dies gilt entsprechend für einen sonstigen nach § 24 Abs. 8 S. 2 WEG Be...mehr

Rz. 33 Einen Sonderfall der im Rahmen einer Vereinbarung getroffenen Verwaltungseinheiten bilden Untergemeinschaften. Innerhalb einer Mehrhausanlage sind sie jedoch nicht rechtsfähig (§ 10 Rdn 26 ff.).[136] Nach dem BGH ist es zulässig, dass gem. § 10 Abs. 1 S. 2 Vereinbarungen getroffen werden, wonach baulich getrennte Einheiten z.B. Wohnhaus, Tiefgarage, Torhäuser eigene V...mehr

Rz. 10 Mit einem Dauerwohnrecht belastet werden ­können Grundstücke (§ 31 Abs. 1 S. 1 WEG), aber auch Wohnungs- bzw. Teileigentum[5] oder Erbbaurechte,[6] nicht aber Sondernutzungsrechte[7] oder ideelle Bruchteile eines Grundstücks.[8] Berechtigter kann jede natürliche oder ­juristische Person einschließlich des Grundstückseigentümers sein.[9]mehr

Rz. 6 Auch zum Abstimmungsverfahren enthält § 25 Abs. 1 WEG keine näheren Vorgaben. Es sind daher, sofern die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung trifft, grundsätzlich alle zur Mehrheitsermittlung geeigneten Methoden zulässig. Denkbar sind Abstimmungen durch Stimmzettel, namentliche Abstimmungen, Stimmabgaben durch einfaches Handzeichen und sogar die Subtraktions...mehr

Rz. 16 Die Entsendung von Boten in die Eigentümerversammlung, die eine Stimmabgabe weiterleiten, ist nur zur Abgabe von Erklärungen o.Ä., nicht aber zur Stimmabgabe zulässig. Ihr steht wohl weniger entgegen, dass sich der Wohnungseigentümer damit der Möglichkeit einer Reaktion auf neue Argumente beraubt. Eine unverrückbare Vorabfestlegung ist nach allgemeinen Grundsätzen uns...mehr

Rz. 45 Gebäudebestandteile, die kraft Gesetzes Sondereigentum sind, können bei der Begründung von Wohnungseigentum durch Einigung und Eintragung im Grundbuch nach § 4 Abs. 1, 2 S. 1 zu gemeinschaftlichem Eigentum erklärt werden. Eine nachträgliche Zuordnung zum gemeinschaftlichen Eigentum ist Umwandlung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum. Sie erfolgt durch Auf...mehr

Rz. 19 Auf bestimmte Tagesordnungspunkte begrenzt soll die Anwesenheit Außenstehender, wie z.B. Sachverständiger zwecks Beratung der Wohnungseigentümer etwa in Fragen der Sanierung, mit einfacher Mehrheit zugelassen werden können.[55] Ähnliches gilt, wenn der Außenstehende ohne förmliche Willensäußerung an der Versammlung teilnimmt.[56] Auch in diesem Zusammenhang müssen Bed...mehr

Rz. 29 Der Verwaltungsbeirat ist unter normalen Umständen nicht zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt. Ihm kommt nach § 24 Abs. 3 WEG lediglich eine Reservekompetenz hierzu in den Fällen zu, in denen der Verwalter fehlt oder die Einberufung der Eigentümerversammlung pflichtwidrig verweigert. Dies kann auch dann anzunehmen sein, wenn er unangemessen lange untätig...mehr

Rz. 45 Nach der Neufassung von § 23 Abs. 3 S. 1 WEG bedarf die Zustimmung zu einer Beschlussvorlage nur noch der Textform. Dies soll nach Bekunden der Gesetzesmaterialien die Möglichkeit eröffnen, Umlaufbeschlüssen im Wege elektronischer Kommunikation zuzustimmen.[104] Natürlich gilt diese Erleichterung auch für Stimmabgaben im konventionellen Verfahren, wenn etwa ein Wohnun...mehr

Rz. 48 § 23 Abs. 3 S. 1 WEG ist kein zwingendes Recht. Die Gemeinschaftsordnung kann in weitem Umfang hiervon abweichen und Mehrheitsbeschlüsse auch ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer zu diesem Verfahren zulassen. Denkbar ist etwa eine Regelung, wonach der Beschlussantrag an alle Wohnungseigentümer zu versenden und bei Rücklauf einer Mehrheit von Zustimmungen innerhalb...mehr

Rz. 51 In Abteilung III jedes Wohnungsgrundbuchs werden Grundpfandrecht und Reallasten, die im Falle von § 3 WEG als Gesamtbelastungen alle Miteigentumsanteile oder im Falle von § 8 WEG das Grundstück als Ganzes haben oder bei Begründung des Wohnungseigentums als Gesamtbelastung bestellt wurden, mit einem Mithaftvermerk nach § 48 S. 1 GBO eingetragen. Ist nur ein Miteigentum...mehr

Rz. 25 Die Durchführung von Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ist nunmehr ausschließlich Sache der GdWE. Ist beispielsweise ein Beschluss gefasst bzw. gerichtlich ersetzt, kann seine Durchsetzung nicht mehr vom Verwalter verlangt werden. Eine entsprechende Klage wäre mangels Passivlegitimation unbegründet. Vielmehr muss die Durchführung der Maßnahme von der hierfür gemäß ...mehr

Rz. 2 Die Einberufung zur Eigentümerversammlung muss nach § 24 Abs. 4 S. 1 WEG "in Textform" erfolgen. Diese Formulierung stellt klar, dass keine Schriftform gemäß § 126 BGB einzuhalten ist. Insbesondere muss die Einladung von dem Einberufenden nicht unterzeichnet sein. Lädt ein Verwaltungsunternehmen, etwa eine juristische Person, genügt ein Schreiben eines Angestellten; di...mehr

Rz. 13 Die Wohneigentumsanlage ist dauerhaft in ihrem Bestand zu erhalten. Ohne diesen Grundsatz könnte das Wohnungseigentum seine wirtschafts- und sozialpolitische Aufgabe (Schaffung privaten, bewohnbaren Immobilieneigentums für Personen mit mittlerem Einkommen; Alterssicherung; Kapitalanlage) nicht erfüllen. Nichtig wäre deshalb eine Vereinbarung, wonach das Gemeinschaftse...mehr

Rz. 71 Dies formelle Richtigkeit eines Beschlusses erfordert zunächst die ordnungsgemäße Einberufung durch eine hierzu befugte Person, in der Regel also durch den Verwalter, in den Fällen des § 24 Abs. 3 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinen Stellvertreter oder einen hierzu durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer (siehe § 24 WEG Rdn 24 ff.).mehr

Rz. 102 Ist ein Beschluss nichtig, so ist er nicht durchzuführen.[87] Der Verwalter ist auch nicht berechtigt, einen nichtigen Beschluss durchzuführen, da letzterer keine Rechtswirkungen entfaltet. Rz. 103 Vollzieht er dennoch einen nichtigen Beschluss kann eine Haftung auf Schadenersatz gegenüber der GdWE in Betracht kommen, sofern dem Verwalter ein Fahrlässigkeitsvorwurf ge...mehr

Rz. 160 Die Wohnungseigentümer können die Gestattung einer noch nicht durchgeführten baulichen Veränderung durch einen späteren Eigentümerbeschluss oder ihre Ablehnung zurücknehmen.[531] Der neue Beschluss muss aber ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und darf nicht ohne überwiegende sachliche Gründe in wohlerworbene Rechte von Wohnungseigentümern eingreifen, die auf den ...mehr

Rz. 4 Durch Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarung können die Anforderungen an die Einberufung modifiziert werden. Die betrifft sowohl Erschwernisse als auch Erleichterungen. So kann die Schriftform vorgeschrieben werden, was trotz § 47 WEG auch in Altvereinbarungen weitergilt, da die Textform nicht erst durch das WEMoG eingeführt wurde. Umgekehrt können Gemeinschaftsordnung...mehr

Rz. 127 Im Ergebnis nichts anderes gilt für einen nach § 24 Abs. 8 S. 2 WEG Bestellten. Auch hier ist die mangelhafte Führung der Beschluss-Sammlung eine nach § 280 Abs. 1 BGB erhebliche Verletzung der Pflichten aus dem Auftragsverhältnis. Die vom Verwaltungsbeirat her bekannte Frage nach einer Haftungserleichterung dürfte in diesem Zusammenhang nur selten eine Rolle spielen...mehr

Rz. 31 Voraussetzung der Ermächtigung ist, ebenso wie bei der Einberufung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinen Stellvertreter, dass ein Verwalter fehlt oder pflichtwidrig die Einberufung der Eigentümerversammlung verweigert. Einberufen kann nur ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer. Der Beschluss muss nach allgemeinen Grundsätzen wirksam se...mehr

Rz. 2 Dieser Übergang der Verwalterpflichten wurde verbunden mit einer Konzentration der Ausübungsbefugnis aller Rechte und Pflichten aus dem Gemeinschaftseigentum bei der GdWE. Die Aufspaltung in geborene und gekorene gemeinschaftsbezogene Angelegenheiten wurde durch §§ 9a Abs. 2, 18 Abs. 1 WEG beseitigt (vgl. im Einzelnen u. Rdn 18 ff.). So kann nur noch die GdWE die Durch...mehr

Rz. 211 Dieses besagt, dass keine Buchung ohne schriftlichen Beleg ausgeführt werden darf. In der Regel liegen natürliche Belege (Rechnungen, Quittungen, Bankauszüge) vor. Fehlen solche, so sind sog künstliche Belege anzufertigen, z.B. Umbuchungsanweisungen. Eigenbelege für tatsächliche Ausgaben kommen nur in absoluten Ausnahmefällen in Betracht (z.B. bei Trinkgeldern, die ü...mehr

Rz. 212 Zu den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung gehört die Pflicht, Belege und Buchungsunterlagen ordnungsgemäß aufzubewahren, damit eine nachträgliche Kontrolle möglich ist. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung für die Dauer der Aufbewahrung von Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es nicht. Die Wohnungseigentümer können daher durch Mehrheitsbeschlus...mehr

Rz. 80 Keine Berücksichtigung findet im Gesetzestext der gerichtliche Vergleich. Es kann aber bei gerichtlichen Vergleichen kein Zweifel bestehen, dass auch er analog § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 3 WEG als Beendigung eines Gerichtsverfahrens einzutragen ist.[148] Denn ansonsten bliebe jedenfalls in Beschlussanfechtungsverfahren der Ausgang eines Rechtsstreits auf Dauer uneingetragen...mehr

Rz. 36 Wird eine objektiv gebotene Abmahnung nicht ausgesprochen, kann sie der Betroffene auf zwei Wegen erzwingen. Zum einen kann er im Wege der Beschlussersetzungsklage beantragen, die Abmahnung als Beschluss zu ersetzen.[56] Da der Verband auch ohne Beschlussfassung zur Abmahnung befugt ist, kann er diesen auch unmittelbar auf Vornahme der gebotenen Handlung – Abmahnung d...mehr

Rz. 37 Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt voraus, dass die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem Störer für die anderen nicht mehr zumutbar ist. Dies setzt zunächst qualifizierte, die Gemeinschaft oder einzelne besonders belastende Pflichtverstöße voraus und überschneidet sich mit der Qualifikation als "schwere" bzw. "gröbliche" Verfehlung bzw. Pflichtverletzung gemäß...mehr

Rz. 1 Nach § 3 Abs. 1 kann an Räumen in einem bereits vorhandenen oder noch zu errichtenden Gebäude durch vertragliche Teilungserklärung Sondereigentum eingeräumt (und damit Wohnungseigentum begründet) werden, sofern mehrere Personen Miteigentümer (§ 1008 BGB) des Grundstücks sind; Miteigentümer können aber auch durch einseitige Teilungserklärung nach § 8 Sondereigentum einr...mehr

Rz. 4 Der gesetzlichen Konzeption nach ist der Verwalter demnach (nur) noch ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Schuldrechtliche Beziehungen zu den Wohnungseigentümern bestehen nicht mehr.[6] Das gilt auch dann, wenn der Verwalter aufgrund einer Beschlussfassung gemäß § 27 Abs. 2 WEG Tätigkeiten jenseits der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wahrnimmt. Kl...mehr

Rz. 7 Unzulässig sind auch einseitige Verfügungen, die zu isoliertem Sondereigentum oder Miteigentumsanteil führen würden wie insbesondere auf das Sondereigentum[23] oder den Miteigentumsanteil beschränkter Ausschluss des Eigentümers nach § 927 BGB; ein auf das Sondereigentum[24] beschränkter Verzicht des Eigentümers nach § 928 BGB; oder die Unterteilung des Wohnungseigentum...mehr

Rz. 8 § 5 WEG und §§ 94 und 95 BGB regeln nur die sachenrechtliche Zuordnung. Die davon losgelöste Frage, ob ein Wohnungseigentümer berechtigt ist, bauliche Veränderungen auf einem außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks vorzunehmen, auf die sich sein Sondereigentum erstreckt, beantwortet sich nach § 13 Abs. 2 WEG.[17]mehr

Rz. 82 Einzutragen sind sämtliche, auch untergerichtliche Entscheidungen unabhängig von ihrer Rechtskraft.[153] Dies geht schon daraus hervor, dass § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 3 WEG im Gegensatz zu § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gerade nicht auf die Rechtskraft der Entscheidung abstellt. Im Übrigen folgt dies auch aus dem Vergleich zu den Eigentümerbeschlüssen: Auch diese sind unmittelbar na...mehr

Rz. 61 Schon nach bisherigem Recht herrschte aber kein Zweifel, dass jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich auch alle anderen Verwaltungsunterlagen einsehen kann. Dies umfasst neben den Unterlagen des Verwalters auch diejenigen des Verwaltungsbeirats, und ebenso, wenn vorhanden, weiterer Gremien. Allerdings zielt der Anspruch aus § 18 Abs. 4 WEG nur auf die kommentarlose Vor...mehr

Rz. 14 Weiter ist eine Vormerkung erforderlich, die im Wohnungsgrundbuchblatt eingetragen sein muss;[23] vor Anlage der Wohnungsgrundbuchblätter findet das WEG-Recht und damit auch § 8 Abs. 3 WEG keine Anwendung. Anders als nach dem richterrechtlichen Institut des "werdenden Wohnungseigentümers" genügt also nicht eine Vormerkung am ungeteilten Grundbuch. In diesen (seltenen)...mehr

Rz. 132 Nach § 24 Abs. 7 S. 8 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Einsicht in die Beschluss-Sammlung. Er kann aber auch Dritte zur Einsichtnahme ermächtigen. Auch wenn diese Ermächtigung keiner besonderen Form bedarf, empfiehlt es sich, sie schriftlich zu erteilen und bei der Einsichtnahme zu den Akten zu reichen.[220] So vermeidet der Dritte Verzögerungen be...mehr

Rz. 2 Die Begründung von Sondereigentum durch vertragliche Teilungserklärung setzt nach § 3 Abs. 1 voraus, dass das Grundstück im Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 BGB) mehrerer (also mindestens zweier) Personen steht. Nicht erforderlich ist, dass die Beteiligten bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Miteigentümer sind. Es genügt, dass sie zugleich mit der Anlegung...mehr

Rz. 8 Neben der Vertretung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats sieht § 9b Abs. 2 WEG die Möglichkeit vor, einen Miteigentümer zur Vertretung gegenüber dem Verwalter zu ermächtigen. Dies setzt nicht das Fehlen eines Verwaltungsbeirats(vorsitzenden) oder seine pflichtwidrige Weigerung voraus, die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu vertreten. Beide Möglichkeiten ...mehr

Rz. 6 Gleichzeitig kommt § 33 Abs. 3 WEG eine Ordnungsfunktion innerhalb der Berechtigten zu. Die Vorschrift stellt klar, dass diesen, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen ist, eine Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen zusteht. Mangels abweichender Regelungen ist darunter, ein gleichberechtigter Gebrauch zu v...mehr

Rz. 176 Umgekehrt kann sich ein einzelner Wohnungseigentümer nicht eigenmächtig seiner Geldzahlungsverpflichtung entziehen, indem er seine persönlichen Dienste anbietet.[583] Hat die Gemeinschaft beschlossen, ein Reinigungsunternehmen mit der Treppenhausreinigung zu beauftragen, kann der Wohnungseigentümer seinen Zahlungsbeitrag nicht mit dem Hinweis verweigern, er wolle das...mehr

Rz. 39 Daneben dürfte die Möglichkeit vorbeugender Abwehr unbefugter Einberufungen im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes bestehen. Nach zutreffender Auffassung kann dem Einberufenden schon vorab im Wege der einstweiligen Verfügung die Durchführung der Eigentümerversammlung untersagt werden.[68] Hierfür spricht nicht nur die Parallele zum Gesellschaftsrecht, wo diese Recht...mehr

Rz. 60 Obwohl § 23 WEG die Funktion der Eigentümerversammlung als Gremium, das Entscheidungen durch Beschluss fasst, betont, ist das Beschlussrecht gesetzlich nur äußerst lückenhaft geregelt. Zu den Voraussetzungen und Grenzen der Beschlussfassung finden sich neben einer systematisch eigentlich den Vorschriften zur Einberufung zugehörigen Regelung zur Bezeichnung von Beschlu...mehr