Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 77 Die Fristerfordernisse aus § 45 WEG sind nicht auf andere Beschlussklagen i.e.S., d.h. auf die Nichtigkeits- oder die Beschlussersetzungsklage übertragbar. Rz. 78 Umstritten ist, ob und in welchem Umfang die Fristerfordernisse auch bei Beschlussfeststellungsklagen (Beschlussklagen i.w.S.) gelten. So wird z.T. vertreten, auf Feststellungsklagen seien die Fristerfordernis...mehr

Rz. 13 Mit der Schließung der Wohnungsgrundbücher wird zugleich von Amts wegen ein neues Grundbuchblatt für das Grundstück nach den allgemeinen Vorschriften des Grundbuchrechts (GBO und GBV) angelegt (§ 9 Abs. 3 Hs. 1); erst damit erlöschen in den Fällen von § 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Sondereigentumsrechte und damit die Wohnungseigentumsrechte (§ 9 Abs. 3 Hs. 2 WEG), während s...mehr

Rz. 42 Der Miteigentumsanteil an dem Grundstück ist als zahlenmäßiger Bruchteil in Spalte 3 einzutragen (§ 3 Abs. 1 Buchst. a WGV); dabei ist einzutragen, dass das Miteigentum durch die Einräumung der zu den anderen (mit ihren Grundbuchblättern zu bezeichnenden) Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt ist (§ 7 Abs. 1 S. 2 WEG, § 3 Abs. 1 Buchst. c WG...mehr

Rz. 9 Die Zuständigkeit für den besonderen Gerichtsstand (§ 43 Abs. 1 S. 2 WEG) sowie die ausschließlichen Gerichtsstände nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 und Nr. 4 WEG knüpfen an den Begriff des "Wohnungseigentümers" an. Rz. 10 Wer Wohnungseigentümer ist, stellt im Zusammenhang mit der Zuständigkeit eine sog. "doppelt relevante Tatsache" dar, d.h. eine solche Tatsache, die s...mehr

Rz. 32 Die gesetzliche angeordnete Prozessstandschaft kann sich sowohl im Hinblick auf die Aktiv- als auch die Passivbefugnis, d.h. Kläger- als auch Beklagtenseite, beziehen. Rz. 33 Den bedeutsamsten Fall dürfte die (verfassungskonforme)[20] Vorschrift in § 9a Abs. 2 WEG darstellen, wonach die GdWE die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenen Rechte sowie solche Rec...mehr

Rz. 4 Die Wohnungseigentümer sind gem. § 19 Abs. 2 Nr. 4 verpflichtet, eine Erhaltungsrücklage anzusammeln. Sinn und Zweck der Bildung und Ansammlung der Erhaltungsrücklage ist, dass auch bei plötzlich auftretendem Reparaturbedarf die notwendigen Mittel vorhanden sind, das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß zu erhalten.[15] Anders als dies oftmals verstanden wird, ist ...mehr

Rz. 104 Für die Dauer der Tätigkeit des für die Beschluss-Sammlung Verantwortlichen macht das Gesetz keine Vorgaben. Es sind daher sowohl kurzfristige Bestellungen nur für eine Versammlung als auch längere Amtszeiten möglich. Da aber nach § 24 Abs. 8 S. 1 WEG der Verwalter originär für die Beschluss-Sammlung zuständig ist, endet mit seiner Bestellung die Amtszeit eines sonst...mehr

Rz. 1 § 6 WEG ist Ausdruck der unauflöslichen rechtlichen Verbindung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum und kann nicht abbedungen werden.[1] Er verhindert selbstständige Verfügungen über Sondereigentum oder Miteigentumsanteil. Gegen § 6 WEG verstoßende Verfügungen sind absolut unwirksam.[2] Durch § 6 Abs. 1 WEG soll verhindert werden, da...mehr

Rz. 17 § 34 Abs. 2 WEG will die Schutzlücke schließen, die daraus resultiert, dass der Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigte trotz seiner dinglichen Berechtigung fremdes Eigentum nutzt. Dies betrifft neben Ansprüchen gegen den Grundstückseigentümer (s. gleich u. Rdn 19) insbesondere die gegenüber § 985 BGB schwächere Ausformung von Herausgabeansprüchen im Besitzrecht, aber...mehr

Rz. 59 Nach § 24 Abs. 6 S. 1 WEG ist über jede Eigentümerversammlung eine Niederschrift anzufertigen. Diese muss, wie schon aus dem Begriff der "Niederschrift" hervorgeht, in schriftlicher Form vorliegen. Die Niederschrift ist von den in § 24 Abs. 6 S. 2 WEG bestimmten Personen, dem Vorsitzenden der Eigentümerversammlung (in der Regel also dem Verwalter), einem Wohnungseigen...mehr

Rz. 129 Da gem. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG ein Anspruch auf Verwaltung besteht, kann jeder Wohnungseigentümer – auch gegen den Willen der Mehrheit – die Bestellung eines Verwalters verlangen. Rz. 130 Ein Dritter hat dagegen keine Möglichkeiten, die Bestellung eines Verwalters gerichtlich durchzusetzen. Rz. 131 Der Anspruch auf Bestellung eines Verwalters besteht immer dann, wenn ei...mehr

Rz. 7 Besonderheiten sind bei der Vertretung der GdWE zu beachten, wenn diese Ansprüche gegen den Verwalter geltend machen will. Naturgemäß kann sie dann nicht gemäß § 9b Abs. 1 WEG vom Verwalter vertreten werden. Nach § 9b Abs. 2 WEG besteht in diesen Fällen eine gesetzliche Vertretungsmacht des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden.[10] Dieser kann folglich die Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 5 Nach der soeben beschriebenen Ausgangslage hat § 33 Abs. 3 WEG vorrangig Abwehrfunktion gegenüber dem Grundstückseigentümer. Mit der Begründung von Dauerwohn- und Dauernutzungsrechten geht kraft Gesetzes das Mitbenutzungsrecht der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen einher. Maßgeblich dafür, was zum gemeinschaftlichen Gebrauch be...mehr

Rz. 20 Die schwer verständliche Vorschrift des § 25 Abs. 3 WEG a.F., die die Beschlussfähigkeit entgegen dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. nach Miteigentumsanteilen bemaß, wird ersatzlos gestrichen. Damit ist künftig jede Eigentümerversammlung beschlussfähig.[45] In der Konsequenz konnte die Regelung in § 25 Abs. 4 WEG a.F. über die Folgen der Beschlussunfähigkei...mehr

Rz. 46 Mit der Abkehr von der freiwilligen Versteigerung nach §§ 53–58 WEG a.F. und der in § 17 Abs. 4 S. 1 WEG angeordneten Vollstreckbarkeit eines Entziehungsurteils nach den Vorschriften des ZVG erstrebt die Novelle eine vereinfachte Durchsetzung des Anspruchs auf Veräußerung nach § 17 WEG. Zugleich bezweckt der Rückgriff auf die häufig angewandten Normen des ZVG eine grö...mehr

Rz. 6 Am Ende der Meinungsbildung steht die Entscheidung. Diese erfolgt in der Regel durch absolute Mehrheit der abgegebenen Stimmen, nur dann, wenn Gesetz oder Gemeinschaftsordnung höhere Anforderungen stellen, durch qualifizierte Mehrheit. Andere Möglichkeiten der Entscheidung kennt das WEG nicht. Sofern eine einvernehmliche Entscheidungsfindung aller Wohnungseigentümer er...mehr

Rz. 12 Die Pflichten aus dem Auftragsverhältnis werden häufig durch Spezialregelungen des WEG verdrängt. So sind etwa für Herausgabe und Aufwendungsersatz gemäß §§ 667, 670 BGB die Bestimmungen des WEG zum Finanz- und Rechnungswesen leges speciales. Auch ein Widerruf des Auftrags nach § 671 BGB wird durch die Regelungen in § 9a WEG ausgeschlossen sein. Nicht selten wird man ...mehr

Rz. 18 Die Entziehungsklage wurde mangels einer abweichenden Spezialregelung schon nach altem Recht als Streit unter Wohnungseigentümern nach § 43 Nr. 1 WEG a.F. angesehen.[23] Hieran hat das WEMoG nichts geändert. In der Folge ist die Klage nach § 17 Abs. 4 WEG stets nach § 23 Nr. 2c GVG vor den Amtsgerichten zu verhandeln. Es besteht die Möglichkeit der Berufung zum Landge...mehr

Rz. 4 Für die Eintragung von Altbeschlüssen kraft vereinbarter Öffnungsklausel gelten aufgrund der Verweisung des § 48 Abs. 1 S. 1 WEG auf §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG. Antragsbefugt sind sowohl die vom Verwalter vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 7 Abs. 2 S. 2 WEG als auch die einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 1 S. 2 GBO. Die eigene Antr...mehr

Rz. 10 Der Beschluss kann auf zwei verschiedene Möglichkeiten das Verlangen nach § 17 Abs. 1 WEG zum Ausdruck bringen. Zum einen können die Miteigentümer von dem Störer unmittelbar durch Beschluss, ohne Einschaltung des Verwalters die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihren Willen durch Beschluss zum Ausdruck bringen...mehr

Rz. 49 Gemäß § 17 Abs. 1 S. 1 WEG folgt das weitere Verfahren nach der ersatzlosen Streichung der §§ 53–58 WEG a.F. den Vorschriften des ZVG. Dies erfordert im Gegensatz zur "freiwilligen Versteigerung" u.a. die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks in das Grundbuch (§ 19 ZVG), die Einholung eines Verkehrswertgutachtens nach § 74a Abs. 5 S. 1 ZVG und die Veröffentlichu...mehr

Rz. 22 Der gesetzliche Umlageschlüssel folgt aus §§ 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. 16 Abs. 1 S. 2 (Rdn 7 ff.).[83] Gem. § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 richtet sich die Verteilung grundsätzlich nach Maßgabe der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile.[84] Die Miteigentumsanteile (§ 47 GBO) können durch den Aufteiler z.B. den Bauträger oder den aufteilenden Alleineigen...mehr

Rz. 63 Da ein Beschluss nur auf einer Eigentümerversammlung gefasst werden kann, muss bereits eine GdWE bestehen (vgl. o. Rdn 1). Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt wurden. Vorherige (Mehrheits-)Entscheidungen der Bruchteilseigentümer sind keine Beschlüsse im Sinne der §§ 23 ff. WEG,[139] selbst wenn es sich um eine Teilung nach §...mehr

Rz. 27 Im Einzelfall gebotene Abweichungen stehen im billigen Ermessen der Wohnungseigentümer. Sie können durch abweichende Beschlussfassung gem. § 16 Abs. 2 S. 2 geregelt werden (zur Systematik der Beschlusskompetenz Rdn 179 ff.). Die Wohnungseigentümer konnten im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung daher auch einen Verteilungsschlüssel beschließen, der nur eine Annäherung an...mehr

Rz. 3 Für Beschlüsse kraft vereinbarter Öffnungsklauseln räumt § 48 Abs. 1 S. 2 WEG eine Übergangsfrist ein. Demnach gelten auf dieser Grundlage gefasste Beschlüsse auch ohne Eintragung in das Grundbuch bis zum 31.12.2025 gegen Sonderrechtsnachfolger fort, wenn die Sonderrechtsnachfolge bis zum 31.12.2025 eintritt. Diese Übergangsfrist soll die Eintragung der Altbeschlüsse i...mehr

Rz. 5 Eine besondere Nähe weisen Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht naturgemäß zu Wohnungs- und Teileigentum auf, wie nicht zuletzt die Verweise in den §§ 31 ff. WEG auf die Bestimmungen zum Wohnungseigentum zeigen. Insbesondere kann oftmals auf die Regelungen zum Gebrauch des Sondereigentums zurückgegriffen werden. Die Hauptunterschiede liegen intern in der fehlenden korpora...mehr

Rz. 96 § 24 Abs. 7 S. 7 WEG sieht auch bei Löschungen eine unverzügliche Erledigung vor. Dies dürfte indessen anders als bei Eintragungen und Vermerken weder erforderlich noch möglich sein.[182] Eine Löschung muss schon deswegen nicht unverzüglich nach Vorliegen der Voraussetzungen hierfür erfolgen, da die Beschluss-Sammlung bei Unterbleiben der Löschung nicht unrichtig wird...mehr

Rz. 46 Gerade in größeren Anlagen kann es schwierig sein, das Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG zu erreichen. Der einzelne Wohnungseigentümer ist indessen auch in diesen Fällen nicht schutzlos. Er kann nach § 18 Abs. 2 WEG gerichtlich die Einberufung einer Eigentümerversammlung durchsetzen. Da die Verwaltung nunmehr exklusiv Sache der GdWE ist, muss diese in Anspruch genommen werd...mehr

Rz. 21 Der Anfechtende muss die Frist des § 45 S. 1 WEG wahren. Tut er dies nicht, kann ihm Wiedereinsetzung nach § 45 S. 2 WEG i.V.m. §§ 233 ff. ZPO nur gewährt werden, wenn er mit der Beschlussfassung nicht rechnen musste. Das ist aber trotz Vorliegens eines Einberufungsmangels schon dann der Fall, wenn der Einladung Beschlussvorlagen beigefügt waren, aus denen der Wohnung...mehr

Rz. 94 Die Rechtsprechung bejaht ähnlich wie bei Vereinbarungen seit jeher einen Anspruch auf Abänderung von Beschlüssen, wenn ein Festhalten an dem Erstbeschluss wegen grober Unbilligkeit gegen Treu und Glauben verstieße.[241] Dass die Novelle zum WEG in § 10 Abs. 2 WEG nur den Anspruch auf Abänderung von Vereinbarungen kodifiziert, ändert hieran nichts, da es sich erkennba...mehr

Rz. 11 Das Erfordernis einer ausdrücklichen Eintragung gemäß § 7 Abs. 3 S. 2 WEG gilt nach § 48 Abs. 3 S. 1 WEG auch für Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des WEMoG gefasst wurden. Damit dürfte aber nur gemeint sein, dass solche Beschlüsse eingetragen werden sollen. Denn nach den Gesetzesmaterialien handelt es sich bei der ausdrücklichen Eintragung von Veräußerungsbeschränku...mehr

Rz. 122 Wie bei der Niederschrift kann jeder Wohnungseigentümer auch gegen unzutreffende "Berichtigungen" gerichtlichen Rechtsschutz in Anspruch nehmen. Denn er hat aus § 18 Abs. 2 WEG Anspruch auf eine Verwaltung, die den Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen. Dies betrifft naturgemäß zuallererst die ordnungsgemäße Aufnahme dieser Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung.[...mehr

Rz. 10 Zu den grundbuchrechtlichen Neuerungen gehört die Regelung des § 7 Abs. 3 S. 2 WEG, wonach bei Veräußerungsbeschränkungen gemäß § 12 WEG und bei Bestimmungen zur Erwerberhaftung die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nicht mehr genügt. Sie müssen künftig ausdrücklich eingetragen werden, gleichgültig ob sie vereinbart oder aufgrund einer Öffnungsklausel beschlos...mehr

Rz. 8 Die Regelungen des § 25 Abs. 1 WEG sind nicht zwingend. Die Gemeinschaftsordnung kann sogar Einstimmigkeit vorsehen,[17] erst recht qualifizierte Mehrheiten (zur Zählung siehe unten Rdn 15 ff.). Auch ein Vetorecht für einzelne Wohnungseigentümer ist zulässig.[18] Dies kann auch bei Anlagen mit zwei Einheiten vereinbart werden, wenn einem Eigentümer somit automatisch di...mehr

Rz. 70 Gem. § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters. Ihnen ist insofern die Beschlusskompetenz zugewiesen, d.h. die Wohnungseigentümer müssen durch Beschluss darüber entscheiden, wen sie zum Verwalter, ab wann und wie lange sie ihn bestellen wollen. Rz. 71 Die Entscheidung über die Bestellung oder die Wiederwahl des Verwalters kan...mehr

Rz. 31 Ein solcher Vorrang des Verfahrens nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zieht zwar die paradoxe Folge nach sich, dass bei fortdauernder Pflichtverletzung der Zahlungspflichten die ursprünglich begründete Entziehungsklage ausscheidet. Eine solche Abgrenzung der Folgen unzulänglicher Zahlungen erscheint jedoch systematisch gut vertretbar, Denn der Zahlungstitel ist nach § 10 Abs....mehr

Rz. 103 Mit dem Terminus der Bestellung knüpft § 24 Abs. 8 S. 2 WEG an die Stellung von Verwalter und Verwaltungsbeirat an. Dies erscheint auch sachgerecht, da mit dem für die Beschluss-Sammlung Verantwortlichen eine weitere, wenn auch ihren Aufgaben nach weit begrenztere, zumindest organähnliche Stellung in der Wohnungseigentümergemeinschaft geschaffen wird. Im Ergebnis kön...mehr

Rz. 19 Das neue Recht ordnet nunmehr nicht nur die Befugnis zur Ausübung des Entziehungsanspruchs, sondern diesen selbst der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Damit wird zugleich der unauflösliche Widerspruch zwischen § 19 Abs. 1 S. 1 WEG a.F. und § 19 Abs. 1 S. 2 WEG a.F. mit einander widersprechenden Normbefehlen aufgehoben. Eine Klage hat nunmehr die Wohnungseigentümerge...mehr

Rz. 16 Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern und dem Verwalter. Darüber hinaus kennt das WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Rechtssubjekt (rechtsfähiger Verband), die ebenfalls bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums tätig wird. Mit § 9b Abs. 1 zwingend vorgegeben ist, dass die GdWE durch den Verwalter oder – wenn er nic...mehr

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Rz. 15 Das Kopfprizip des § 25 Ab. 2 S. 1 WEG ist nicht unabdingbar. Die Gemeinschaftsordnung kann die Stimmkraft anders gewichten. In der Praxis ist dies häufig, da die von Wert und Anzahl der Einheiten (und somit von der Kostentragung) unabhängige Stimmkraft nicht selten als ungerecht empfunden wird. Häufig wird an Stelle des gesetzlichen Kopfprinzips daher das Wertprinzip...mehr

Rz. 172 Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die nach Maßgabe ihrer Einzelwirtschaftspläne festgelegten Vorschusszahlungen zu leisten. Die Beitragspflicht – hier die Leistung der finanziellen gemeinschaftsspezifischen Beiträge – wird erst durch Beschlussfassung begründet. Dies sind dann originäre Zahlungspflichten aufgrund der beschlossenen Vorschüsse auf der Basis der ...mehr

Rz. 6 Der Inhalt der Einberufung ist gesetzlich nur rudimentär geregelt, namentlich in § 23 Abs. 2 WEG für die Ankündigung von Beschlüssen (s. § 23 WEG Rdn 36 ff.). Ihrem Zweck nach muss die Einberufung den Ort der Eigentümerversammlung genau bezeichnen, da nur so eine Teilnahmemöglichkeit gegeben ist.mehr

Rz. 28 Soweit das Gesetz nur von Wohnungseigentümern redet, dürfte dieser Wortlaut wie in § 23 Abs. 1 S. 1 WEG zu eng gefasst sein. Die Möglichkeit der Online-Teilnahme wird man auch anderen Teilnahmeberechtigten (Insolvenzverwaltern, Bevollmächtigten) eröffnen können. Denn sie treten an die Stelle der Wohnungseigentümer. Insoweit kann auf die Ausführungen zur Teilnahmeberec...mehr

Rz. 4 Da das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht nur dienstbarkeitsähnlicher Rechtsnatur ist, hat der Berechtigte aus dieser Rechtsstellung keine Berechtigung am Grundstück. Dem Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht, das funktional dem Wohnungs- und Teileigentum angenähert ist, steht somit keine Entsprechung zum Gemeinschaftseigentum gegenüber. Ohne die Regelung des § 33 Abs. 3 WE...mehr

Rz. 60 Zur Durchsetzung seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung benötigt der Wohnungseigentümer häufig genauere Kenntnis der Vorgänge in der Verwaltung. Die Informationsrechte des einzelnen Wohnungseigentümers waren bislang nur punktuell geregelt. So bestand schon nach altem Recht ein Anspruch auf Einsicht in die Niederschriften gemäß § 24 Abs. 6 S. 3 WEG a.F. und in ...mehr

Rz. 4 Die Regelungen zum Entziehungsverfahren sind ganz im Gegensatz zu seiner Bedeutung für den betroffenen Wohnungseigentümer schon in der früheren Gesetzesfassung äußerst knapp ausgefallen und wurden durch das WEMoG nochmals komprimiert. So haben die internen Vorgänge bis zum Gerichtsverfahren nur in der Formulierung des § 17 Abs. 1 WEG ihren Niederschlag gefunden, dass d...mehr

Rz. 16 Gem. Abs. 3 wird der Erwerber bereits vor seinem Eigentumserwerb im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft und im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern so behandelt, als sei er bereits Eigentümer. Die aus der Gemeinschaft entspringenden Rechte und Pflichten bestehen also bereits vor dem Eigentumswechsel. Er ist also bereits zur Hausgeldzahlung verpflich...mehr

Rz. 134 Zu den Betriebskosten zählen gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung. Obgleich Kosten für die Reinigung gemeinschaftlicher Gebäudeteile zugleich Maßnahmen der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung sind, fallen die dadurch verursachten Kosten unter den Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2 (vgl. Rdn 39 ff.). Da eine verbrauchs...mehr

Rz. 30 § 23 Abs. 1 S. 2 WEG benennt nur die Personen und die wahrzunehmenden Rechte als Gegenstand der Beschlussfassung. Der Beschluss über die Online-Versammlung kann aber darüber hinausgehen und beispielsweise auch die näheren Modalitäten der Teilnahme (z.B. Ort und technische Ausgestaltung) regeln. Umgekehrt kann er auch bei den in § 23 Abs. 1 S. 2 WEG genannten Beschluss...mehr