Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 255 Den Wohnungseigentümern steht es im Rahmen ihres Selbstverwaltungsrechtes grundsätzlich frei, die in § 27 Abs. 1 WEG gesetzlich vorgesehenen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu beschränken oder zu erweitern. Rz. 256 § 27 Abs. 2 WEG normiert insofern die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, vom gesetzlichen Regelfall in § 27 Abs. 1 WEG abzuweichen. Anders a...mehr

Rz. 1 Im Zuge des zum 1.12.2020 in Kraft getretenen WEMoG ist § 43 WEG neu gefasst worden. Neben dem Umstand, dass erstmals der allgemeine Gerichtsstand der GdWE geregelt worden ist, besteht nunmehr in Folge der Anpassung nach § 23 Nr. 2c) GVG auch ein ausschließlicher Gerichtsstand für das sachenrechtliche Grundverhältnis bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück...mehr

Rz. 38 Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sind sämtliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Erteilung der Veräußerungszustimmung anfallen, gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen,[146] sofern die Gemeinschaftsordnung keine andere Kostenverteilung regelt oder die Wohnungseigentümer keinen Bes...mehr

Rz. 137 Gem. § 44 Abs. 2 S. 2 WEG ist der Verwalter verpflichtet den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen. Diese materiell-rechtliche Pflicht folgt aus der Amtsstellung des Verwalters und besteht gegenüber der GdWE.[113] Sie ist im Zusammenhang mit § 27 Abs. 1 WEG zu sehen und begründet kein schuldrechtliches Verhältnis zu den einzelnen ...mehr

Rz. 40 Die Veräußerungszustimmung darf gemäß § 12 Abs. 2 S. 1 WEG nur aus wichtigen Gründen versagt werden.[149] Bei einem wichtigen Grund handelt es sich um in der Person des Erwerbers (nicht des Veräußerers) oder dessen Umfeld liegende und durch konkrete Anhaltspunkte belegte Umstände, wonach der Erwerber aufgrund seiner wirtschaftlichen oder persönlichen Verhältnisse nich...mehr

Rz. 72 Die Norm ist weit auszulegen und betrifft alle Streitigkeiten, die – neben dem erforderlichen personellen Bezug – einen inneren Zusammenhang zu seiner Verwaltungstätigkeit aufweisen.[40] Unerheblich ist, ob die entsprechende Anspruchsgrundlage dem WEG-Recht entstammt (z.B. § 27 WEG) oder aus anderen Normen folgt; z.B. aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag resultiert...mehr

Rz. 167 Die beschlossenen Maßnahmen müssen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Die Wohnungseigentümer können aufgrund ihrer Privatautonomie zwar grundsätzlich frei entscheiden, ob sie eine verursachungs- oder verbrauchsabhängige Abrechnung einführen oder ob sie weiterhin nach dem geltenden oder nach einem anderen Maßstab abrechnen wollen. Die Entscheidung ist aber nur re...mehr

Rz. 115 Neben den bereits abgehandelten Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums fallen unter den Begriff der verteilungs- und umlagefähigen Kosten auch die Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs im gemeinschaftlichen Eigentum. Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Betriebskosten, die der Gemeinschaft der ­Wohnungseigentümer für den Betrieb des geme...mehr

Rz. 11 Jeder Wohnungseigentümer ist nach Maßgabe des § 14 zum Mitgebrauch (Nutzung) des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. § 16 Abs. 1 S. 3 bestimmt den Umfang des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums.[41] Der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht sich auf Flächen und Räumlichkeiten, die für den allgemeinen und gemeinschaftlichen Gebrauch bestim...mehr

Rz. 195 Die Vorschrift des § 44 Abs. 3 WEG dient der Rechtssicherheit und dem Rechtsfrieden innerhalb der Gemeinschaft.[149] Rz. 196 Die Norm betrifft die materielle Rechtskraft,[150] welche abweichende gerichtliche Entscheidungen in subjektiver, objektiver und zeitlicher Hinsicht begrenzt.[151] Rz. 197 Eine Regelung zur formellen Rechtskraft enthält die Norm nicht. Diese folg...mehr

Rz. 1 § 7 WEG enthält – ergänzt durch die Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher (Wohnungsgrundbuchverfügung – WGV – Abdruck Teil 4 C), die für das Wohnungs- und Teileigentum maßgeblichen besonderen Grundbuchvorschriften. Daneben bleiben die für Grundstücke geltende Grundbuchordnung (GBO – auszugsweiser Abdruck Teil 4 B) und die V...mehr

Rz. 7 Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (Teileigentumsgrundbücher) ist das bisherige Grundbuchblatt des Grundstücks zu schließen (Abs. 1 S. 3), wenn nicht weitere Grundstücke auf ihm eingetragen sind (§ 6 S. 2 WGV). Die Schließung erfolgt dadurch, dass ein Schließungsvermerk mit Angabe des Grundes auf der Vorderseite des Grundbuchs eingetragen wird und sämtliche Seite...mehr

Rz. 6 Haben sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigt, führt dies noch nicht (mehr) zum Erlöschen der durch Anlage sämtlicher Wohnungsgrundbuchblätter entstandenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Anders war dies nach alter Rechtslage: Hatten sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte bereits vor dem WEMoG in einer Hand vereinigt, ist die WEG nach alte...mehr

Rz. 81 Auch bei den Kosten eines Rechtsstreits zur Verfolgung gemeinschaftsbezogener Beitrags- und Schadensersatzansprüchen sowie Zahlungs- Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer handelt es sich nach zutreffender Auffassung um Verwaltungskosten.[263] Diese sind anteilig von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Die Kosten des Rechtsstreits...mehr

Rz. 19 Sieht die Vereinbarung über die Veräußerungsbeschränkung die "Zustimmung des Verwalters" vor, so war er bis 30.11.2020 in aller Regel nur Treuhänder oder mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer.[106] Heute ist er insoweit als (Geschäftsführungs-)Organ[107] der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anzusehen. Ab 1.12.2020 kann der Aufteiler als Ein-Personen-GdW...mehr

Rz. 34 Die Bescheinigung über das Vorliegen der Voraussetzungen nach § 3 Abs. 3 WEG wird von der Baubehörde (nicht mehr durch Sachverständige, s. oben Rdn 20) ausgestellt. Die frühere Bezeichnung als "Abgeschlossenheitsbescheinigung" ist seit dem WEMoG überholt, da § 3 Abs. 3 WEG neben der Abgeschlossenheit alternativ auch die Bemaßung von Stellplätzen zulässt. Die Bescheini...mehr

Rz. 4 Unter Zerstörung versteht nicht jede Einschränkung der Nutzbarkeit von Gebäuden, sondern nur den Fall, dass die Nutzbarkeit des Gebäudes Nutzbarkeit durch punktuelle Ereignisse (wie Brand, Überflutung, Explosion, Erdbeben) wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist. Die Sanierungspflichten der Wohnungseigentümer, die aus der Überalterung bzw. der mangelnden Instandh...mehr

Rz. 146 Bei den Kostenverteilung der Heiz- und Warmwasserkosten ist zu differenzieren.[491] Diese regelt § 7 Abs. 2 HeizkostenV. Unter die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungslage fallen die folgenden Positionen, die unter § 7 Abs. 2 HeizkostenV aufgeführt sind. Die Vorschrift entfaltet jedoch Wirksamkeit im Verhältnis zwischen vermietenden Wohnungseigentümern und ihre...mehr

Rz. 24 Jede geschäftsfähige natürliche Person kann grundsätzlich zum Verwalter bestellt werden. Rz. 25 Maßgeblich ist, unabhängig von der jeweiligen Rechtsform, dass für den Rechtsverkehr ersichtlich ist, wer für die Annahme und Abgabe von Willenserklärungen verantwortlich ist. Die GdWE sowie Dritte sind insofern schutzwürdig, als für sie erkennbar sein muss, ob die Abgabe ei...mehr

Rz. 151 Die Wohnungseigentümer können die Umlageschlüssel, die nach §§ 6, 7, 8, 9, 9a, 9b HeizkostenV zu bestimmen sind, nach § 10 Abs. 1 S. 2 vereinbaren. Ein anderer Weg ist die Bestimmung durch Beschluss nach § 19 Abs. 1.[508] Der Verwalter hingegen ist nach zutreffender Auffassung grundsätzlich nicht befugt, die Umlageschlüssel zu bestimmen. Dennoch soll es den Wohnungse...mehr

Rz. 114 Die erfolgreiche Beschlussersetzungsklage setzt voraus, dass eine nach dem Gesetz erforderliche Verwaltungsmaßnahme unterlassen worden ist. Der Anspruch kann sich aus der allgemeinen Vorschrift des § 18 Abs. 2 WEG oder aus einer speziellen Vorschrift (z.B. § 20 Abs. 2 oder 3 WEG) ergeben. Rz. 115 Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist insoweit der Schluss der mündlich...mehr

Rz. 289 Der Verwalter kann sein Amt jederzeit und ohne Angabe von Gründen niederlegen. Rz. 290 Die bloße Untätigkeit des Verwalters, der beschlossen hat, sein Amt nicht weiter auszuüben, führt noch nicht zur Beendigung der Organstellung. Rz. 291 Vielmehr erfordert die Niederlegung die Abgabe und den Zugang einer entsprechenden – formfreien – Willenserklärung gegenüber der GdWE...mehr

Rz. 86 Der Verwalter hat als zuständiges Vollzugsorgan der GdWE die Pflicht, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen.[76] Rz. 87 Die Pflicht zur Durchführung der Beschlüsse folgt – wie auch die Pflicht zum Vollzug von Vereinbarungen – bereits aus seiner Organstellung und bedarf keiner ausdrücklichen gesetzlichen Normierung, wie sie in § 27 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 WEG ...mehr

Rz. 15 Die Kennzeichnung als Wohnungs- oder Teileigentum enthält zugleich eine allgemeine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß § 19 Abs. 1 WEG, deren Änderung der Mitwirkung aller Eigentümer darf.[35] Die Umwandlung berührt nicht die Eigentumszuordnung und bedarf daher nicht der Form des § 4 WEG oder der §§ 873, 925 BGB. Weil die Umwandlung die gemäß §§ 5 Abs. 4 ...mehr

Rz. 22 Mit dem Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen ist als Mindestinhalt die Möglichkeit zur Einwirkung an der Willensbildung verbunden. Selbst im Falle des Stimmrechtsausschlusses (s. hierzu im Einzelnen die Kommentierung zu § 25 Abs. 4, § 25 WEG Rdn 1 ff.) ist der betroffene Wohnungseigentümer jedenfalls zur Teilnahme berechtigt und kann durch Redebeiträge, Frag...mehr

Rz. 17 Für das materielle Recht ordnet das WEMoG nur in §§ 47, 48 Abs. 1–4 WEG die Fortgeltung an. Das wurde von der ganz überwiegenden Auffassung nach allgemeinen Grundsätzen so verstanden, dass auch in Altprozessen mit Inkrafttreten des WEMoG neues Recht gilt.[12] Dies hätte insbesondere in den bisher zulässigen Klagen einzelner Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Bes...mehr

Rz. 13 Für die Fälle, in denen mehrere Einheiten denselben Eigentümern gehören, regelt § 25 Abs. 2 S. 2 WEG nur den Zwang zur einheitlichen Stimmabgabe. Eine Aufspaltung der Stimme der Art, dass jeweils eine halbe Stimme für und gegen den Beschlussantrag gezählt wird, kommt somit nicht in Betracht. Offen bleibt, ob und wie die Stimmabgabe zu zählen ist. Mit dem Wortlaut vere...mehr

Rz. 210 Dieses verlangt die vollständige, richtige, zeitgerechte und geordnete Dokumentation aller Zahlungs- und Buchungsvorgänge. Die einzelnen Vorgänge sind danach in einem sinnvoll angelegten Kontenplan nach Belegnummerierung und Datum identifizierbar zu verbuchen. Der Kontenplan richtet sich nach den Anforderungen der einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaft.[567] Es emp...mehr

Rz. 13 Die Interessen von Grundstückseigentümer und Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsberechtigten können in der Weise kollidieren, dass der Grundstückseigentümer die Veränderung gegen Aufwendungsersatz beibehalten, der Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsberechtigte sie aber wegnehmen möchte. Diesen Interessenkonflikt löst § 34 Abs. 1 WEG zugunsten des letzteren. § 34 Abs. 1 WEG i.V.m....mehr

Rz. 5 Kaum diskutiert ist die Frage, ob sich die GdWE im Rahmen der gesetzlichen Regelung – individuelle Einladung in Textform – für eine bestimmte Form der Einberufung festlegen, etwa aus Kostengründen den Zugang per E-Mail als verbindlich regeln kann. Dies ist im Grundsatz wohl zu bejahen, da es sich um eine Frage der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, di...mehr

Rz. 23 Im Regelfall liegen keine Stimmrechtsausschlüsse vor, so dass die Teilnahmeberechtigung auch die Mitwirkung an den Mehrheitsentscheidungen durch Stimmabgabe umfasst. Inhaber des Stimmrechtes ist der jeweilige Eigentümer einer Wohnung bzw. eines Teileigentums, wobei die Eintragung in das Grundbuch maßgeblich ist.[63] Insoweit kann auf die Ausführungen zur Ladung verwie...mehr

Rz. 24 Nicht im Gesetz geregelt ist die Frage, wie die Ausübung des Stimmrechts zu erfolgen hat, wenn ein Wohnungs- oder Teileigentum mehreren Eigentümern in Bruchteilsgemeinschaft zusteht.[65] § 25 Abs. 2 S. 2 WEG bestimmt nur, dass innerhalb der Gemeinschaft keine Aufspaltung des Stimmrechts stattfindet. Diese kann nur einheitlich abstimmen. Da auch innerhalb dieser Gemein...mehr

Rz. 8 Gemäß § 32 Abs. 2 S. 1 WEG kann zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Dauerwohnrechts in der Grundbucheintragung auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden; für eine vereinbarte Veräußerungsbeschränkung vgl. § 35 WEG Rdn 2. Eintragungsbewilligung und Grundbucheintrag bilden dann eine Einheit und die die in Bezug genommenen Urkunden (Aufteilungsplan, Abgesch...mehr

Rz. 162 Die Wohnungseigentümer können dem Rechtsstreit als streitgenössische Nebenintervenienten beitreten (hierzu siehe auch Vor §§ 43–45 WEG Rdn 67 ff.). Die in § 44 Abs. 3 WEG normierte Rechtskrafterstreckung führt dazu, dass im Falle einer Beschlussklage (hierzu siehe Rdn 8 ff.) die erlassene Entscheidung auch im Verhältnis zum jeweiligen Wohnungseigentümer wirksam ist. D...mehr

Rz. 8 Die Wahl eines ungeeigneten Versammlungstermins oder -ortes führt nach den allgemeinen Regeln zur formellen Fehlerhaftigkeit von Beschlüssen (s. § 23 WEG Rdn 40 und 76) grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit der auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse,[10] sofern nicht feststeht, dass sich der Mangel nicht auf die Willensbildung ausgewirkt hat.[11] Zur Nichtigkeit de...mehr

Rz. 10 Ist die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund eines vereinbarten Anspruchs nach § 11 Abs. 1 S. 3 (siehe Rdn 5), eines Anspruchs aus § 242 (siehe Rdn 8) oder eines vertraglich begründeten Anspruchs (siehe Rdn 9) aufzuheben, bedarf es nach § 4 Abs. 1, 2 einer Einigung aller Wohnungseigentümer über die Aufhebung der Sondereigentumsrechte und der Eintragung der Rechtsän...mehr

Rz. 227 Nach der WEG-Reform entsteht die GdWE in jedem Fall bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 S. 2). Der aufteilende Eigentümer ist in diesem Fall als Alleineigentümer zur Kostentragung verpflichtet, wenn er – im Wege des Ein-Personen-Beschlusses[592] – Beschlüsse nach § 28 gefasst hat.[593] Der WEG-Reformgesetzgeber hat in § 8 Abs. 3 die frühere Recht...mehr

Rz. 65 Wird der Erwerber trotz fehlender Zustimmung als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, ist das Grundbuch unrichtig. Da das Grundbuchamt die Notwendigkeit einer Zustimmung und deren Vorliegen gemäß § 20 GBO prüfen muss,[211] kann unter den Voraussetzungen von § 53 Abs. 1 GBO ein Amtswiderspruch eingetragen werden. Der Grundbuchberichtigungsanspruch aus § 894 BGB steht ...mehr

Rz. 17 Vom Mitgebrauch gem. § 16 Abs. 1 S. 3 ist nach der h.M. auch die Vermietung und Verpachtung im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Flächen oder Räume umfasst (Rdn 5 f.).[69] Die Vermietung und Verpachtung von gemeinschaftlichem Eigentum ist jedoch dadurch beschränkt, dass die Vermietung dazu führt, dass wesentliche Bestandteile des gemeinschaftlichen Eigentums entzo...mehr

Rz. 131 Schadensersatzansprüche sind grundsätzlich gegen die GdWE als Trägerin der Verwaltung zu richten. Sie kann dann gegen denjenigen Regress nehmen, der zu der Zeit, da Einträge fehlerhaft erfolgten bzw. unterblieben, Verwalter oder nach § 24 Abs. 8 S. 2 WEG bestellt war. Denn dieser hat seine Pflicht aus dem Vertrag mit der GdWE gemäß § 280 BGB verletzt, woraus dieser i...mehr

Rz. 133 Entgegen entsprechenden Vorschlägen im Schrifttum sieht das Gesetz eine Einsichtnahme im Zwangsversteigerungsverfahren nicht vor.[224] Dies mutet erstaunlich an, da mögliche Bieter kein geringeres Interesse an der Beschlusslage haben als sonstige Erwerbsinteressenten, deren Informationsbedürfnis ausweislich der ausdrücklichen Ausführungen der Gesetzesbegründung berüc...mehr

Rz. 17 Hinsichtlich des Gemeinschaftsvermögen sollte wegen des Verlusts seines Rechtsträgers bei Aufhebung der Gemeinschaft mangels gesetzlicher Nachfolgeregelung eine Auseinandersetzung erfolgen. § 29 Abs. 3 soll es erleichtern, die Höhe des Wertes zu bestimmen, der auf den einzelnen Sondereigentümer entfällt. § 29 Abs. 3 regelt nicht, wie der Wert das dem Verband nach § 9a ...mehr

Rz. 60 Zum Inhalt bestimmt § 24 Abs. 6 S. 1 WEG nur, dass die Niederschrift "die in der Versammlung gefassten Beschlüsse" enthalten muss. Dies erfordert die Wiedergabe des Beschlussantrags und des Abstimmungsergebnisses sowie – jedenfalls beim Erfordernis qualifizierter Mehrheiten – der Verkündung des Versammlungsleiters über das (Nicht)Zustandekommen eines Beschlusses (zu d...mehr

Rz. 17 Enthält die Gemeinschaftsordnung keine Spezialregelung, so gilt für die Teilnahme und für die Vertretung auf Eigentümerversammlungen das dispositive Gesetzesrecht der §§ 164 ff. BGB. Die Entsendung eines Vertreters ist somit jederzeit möglich.[39] Nach dem dispositiven Gesetzesrecht bedarf die Erteilung einer Vollmacht grundsätzlich auch keiner Form. Praktische Proble...mehr

Rz. 12 Ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt (für alle Miteigentumsanteile einer Anlage) ist seit 2013 nicht mehr zulässig.[14] Soweit vor 2013 ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt angelegt worden ist, sollen bei der nächsten Eintragung, die das Wohnungseigentum (bzw. Teileigentum) betrifft, spätestens jedoch bei der Anlegung des Datenbankgrundbuchs besondere Grundbuchblätt...mehr

Rz. 16 Das Sondernutzungsrecht kann demzufolge beim Garten, Terrasse, Dachterrasse ausschließlich durch den begünstigten Wohnungseigentümer wie Sondereigentum genutzt werden. Die übliche Gartenpflege, zu der auch der Ersatz abgestorbener Pflanzen, das regelmäßige Rasenmähen und das Zurückschneiden von Hecken, Sträuchern und Bäumen gehört, ist Teil der Sondernutzung einer Gar...mehr

Rz. 3 Die rechtliche Behandlung der Wohnungs- und Teilerbbaurechte entspricht vollständig Sonder- und Teileigentum: Nach § 30 Abs. 3 S. 1 WEG werden wie für jene jeweils besondere Erbbaugrundbuchblätter angelegt (Wohnungserbbaugrundbuch bzw. Teilerbbaugrundbuch). Im Innenverhältnis zwischen den Erbbauberechtigten sind nach § 30 Abs. 3 S. 2 WEG die Vorschriften über Wohnungs-...mehr

Rz. 134 Die Gewährung von Einsicht in die Beschluss-Sammlung setzt nach § 24 Abs. 7 S. 8 WEG ein entsprechendes "Verlangen" voraus. Dies wird in der Praxis regelmäßig in Form einer Anfrage und einer Terminabsprache mit demjenigen, der die Beschluss-Sammlung führt, gegeben sein. Der Verwalter kann dabei auf seine allgemeinen Geschäftsstunden in seinem Büro verweisen.[227] Bei...mehr

Rz. 43 Der Tenor des Entziehungsurteils lautet gemäß § 17 Abs. 4 WEG nach wie vor dahingehend, dass der Beklagte "zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt wird". Dieser Ausspruch ist ein Titel, der die Vollstreckung nach den Regelungen des ZVG gestattet. Dabei genügt bereits die vorläufige Vollstreckbarkeit. Das Betreiben der Zwangsvollstreckung aus einem nur vorl...mehr

Rz. 16 Zu laden sind grundsätzlich alle Wohnungseigentümer. Hierzu gehören nach § 8 Abs. 3 WEG auch die werdenden Eigentümer, also die Ersterwerber, die Besitz erlangt haben und durch eine Auflassungsvormerkung gesichert sind. Dies gilt auch dann, wenn ein Wohnungseigentümer von der Abstimmung etwa nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen ist.[28] Denn auch in diesem Fall hat er ...mehr