Sonderumlage / 2.4 Hausgeldausfälle

Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage

Die Erhebung von Sonderumlagen wird stets bei Liquiditätsengpässen infolge von Hausgeldrückständen einzelner Wohnungseigentümer erforderlich (sog. "Ausfalldeckungssonderumlage"). Ein Zugriff auf die Erhaltungsrücklage verbietet sich ohne entsprechende Ermächtigung der Wohnungseigentümer. Er ist auch lediglich für einen kurzen Zeitraum in begrenzter Höhe möglich. Der Rücklage müssen die entnommenen Gelder auch bis zum Ablauf der Wirtschaftsperiode wieder zugeführt werden. Die Gemeinschaftsordnung kann die Zweckbindung der Erhaltungsrücklage allerdings im Einzelnen festlegen^[1], sodass ggf. aufgrund entsprechender Regelung ein Zugriff auf die Rücklage bereits aufgrund Vereinbarung legitimiert ist.

Zweckbindung der Rücklage

Aus der Zweckgebundenheit der Erhaltungsrücklage folgt jedenfalls grundsätzlich, dass der Verwalter nicht eigenmächtig Beträge aus der Erhaltungsrücklage zum Ausgleich artfremder Forderungen verwenden darf.^[2] Anders kann es dann aussehen, wenn ein entsprechender Ermächtigungsbeschluss der Gemeinschaft vorliegt.^[3] Jedenfalls ist ein Beschluss, der einen kurzfristigen Zugriff auf die Erhaltungsrücklage zur Liquiditätssicherung legitimiert, inhaltlich ausreichend bestimmt, wenn er

• klar und eindeutig erkennen lässt, welche Beträge für welche offenen und fälligen Kosten verwendet werden können,
• die Pflicht zur kurzfristigen Wiederauffüllung der Erhaltungsrücklage klar definiert ist und
• die Pflicht zur Erhebung einer Sonderumlage für klar definierte Fälle erfasst.^[4]

Jedoch entspricht auch ein solcher Ermächtigungsbeschluss nur in sehr engen Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung:

• Der Zugriff auf die Erhaltungsrücklage darf nur für einen kurzen Zeitraum maximal bis zum Ende der jeweiligen Wirtschaftsperiode erfolgen. Das heißt, ...