Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der GdWE, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, zu tragen. Gehören zu den Kosten in diesem Sinne auch die Kosten, die der GdWE durch eine WEG-Streitigkeit entstehen? Die Antwort auf diese Frage ist streitig und bislang vom Bundesgerichtshof noch n...mehr

Ist die Versammlung immer beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer anwesend oder durch Vollmacht vertreten sind? Ja. Seit Inkrafttreten des WEMoG ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig, wenn lediglich ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Vor Inkrafttreten des WEMoG war die Versammlung gemäß § 25 Abs. 3 WEG a. F. nur beschlussfähig, wenn die erschienene...mehr

Ein Wohnungseigentümer pflastert seine Terrasse neu und vergrößert sie bei dieser Gelegenheit um ca. 2 qm, ohne dies vorher kundzutun. Die Vergrößerung wird im Nachhinein festgestellt. Was ist zu veranlassen? Die Frage berührt mehrere Punkte. Zum einen wird die Pflicht der Verwaltung angesprochen, regelmäßig (wenigstens einmal jährlich) das gemeinschaftliche Eigentum auf bau...mehr

Wie sieht es aus, wenn sich durch den Einbau eines nicht zu öffnenden Fensters Schimmel im Treppenhaus bildet? Grund ist das Vordach über dem Eingang, was zu einer Kältebrücke führt. Ist die Dämmung des Treppenhauses von innen eine erhaltende Maßnahme? Ja. Erhaltungsmaßnahmen sind nach § 13 Abs. 1 WEG die ordnungsmäßige Instandhaltung und die ordnungsmäßige Instandsetzung de...mehr

Entspricht die folgende Formulierung einer ordnungsmäßigen Verwaltung: "Die Eigentümergemeinschaft erklärt sich mit der Montage einer klappbaren und demontierbaren Rampe am Hauseingangspodest des Hauses Musterstraße 5 einverstanden, solange die Eigentümergemeinschaft von jeglichen Kosten freigestellt wird." Nein. Der 2. Beschlussteil regelt eine Selbstverständlichkeit und w...mehr

Ich suche eine Beschlussvorlage für die Installation von Rauchwarnmeldern im Bundesland Sachsen, in der die jährliche Wartungspflicht enthalten ist. Ebenso den Umgang mit Eigentümern, die bereits auf eigene Kosten die Melder installiert haben. Das tue ich gern, muss dazu aber etwas ausholen. Für die Rechtslage bis zum 1.12.2020 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) der Sache na...mehr

Kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen, dass bei der Durchführung einer baulichen Veränderung der Denkmalschutz erfüllt wird? Muss die GdWE die Erfüllung sogar verlangen? Über die Durchführung einer privilegierten baulichen Veränderung ist nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Danach ist es möglich, die Gestattung m...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage sind die Balkone instand zu setzen. Es gibt 27 Einheiten, von den 14 über einen Balkon verfügen. Andere Eigentümer, zum Beispiel solche, die eine Terrasse haben, möchten sich nicht an den Kosten beteiligen. Kann man einen solchen Beschluss fassen? Da es um eine Erhaltungsmaßnahme und um keine bauliche Veränderung geht, handelt es sich um Kos...mehr

Die Wohnungseigentümer haben Wohnungseigentümer 1 den Ausbau des Dachgeschosses genehmigt. Bei den Bauarbeiten fällt auf, dass das Dachgebälk Hausschwamm hat. Wie ist vorzugehen (fiktive Kosten)? Bei den Maßnahmen, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 WEG in Bezug auf die Beseitigung des Hausschwamms zu ergreifen hat, handelt es sich um...mehr

Was sind typische Beispiele für eine Beschlussfassung auf Basis von Öffnungsklauseln? Es geht vor allem um Sondernutzungsrechte, Umlageschlüssel, Verwaltungs- und Gebrauchsbeschlüsse. Sollte man bei künftigen Beschlussfassungen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer belehren, dass sie die Kosten für die Eintragung des Öffnungsklauselbeschlusses tragen muss? Ja, das sollte ...mehr

Was versteht man unter einem qualifizierten Mehrheitsbeschluss? Das Wohnungseigentumsgesetz kennt nur noch einen qualifizierten Mehrheitsbeschluss: Möchten die Wohnungseigentümer für einen Maximalzeitraum von 3 Jahren Eigentümerversammlungen nur noch rein virtuell durchführen, bedarf der Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG der Mehrheit von 3/4 der abgegebenen Stimmen. Wird ein ...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage sind die Gartenflächen mit Sondernutzungsrecht jeweils den Erdgeschosswohnungen zugeordnet (eine Kostenregelung gibt es nicht). Die Gartenflächen werden zu den Nachbargrundstücken durch eine Hecke abgegrenzt. An der Hecke erfolgt ein jährlicher Rückschnitt; die Kosten tragen alle Eigentümer der WEG. Die GdWE hat nun im Rahmen von § 16 WEG b...mehr

Ist die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 WEG berechtigt, eine bauliche Veränderung durch einen Sachverständigen tatsächlich und/oder rechtlich abnehmen zu lassen? Die rechtliche Abnahmeerklärung gegenüber einem Werkunternehmer hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertreten durch den Verwalter abzugeben. Vorstellbar ist, dass die Verwaltung sich vor dieser Erklärung durch ...mehr

Muss bei einer Online-Teilnahme im Vertretungsfall auch eine Vertretungsvollmacht vorliegen? Ja. § 25 Abs. 3 WEG gilt auch für eine Online-Teilnahme im Sinne von § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG.mehr

Ist ein Beschluss nach §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums zu machen, mit dem ein Sondernutzungsrecht zurückgenommen oder begründet wird? Man wird auf der Grundlage einer Öffnungsklausel ohne Zustimmung des Berechtigten kein Sondernutzungsrecht wegbeschließen können. Man kann es aber einräumen. Dieser Beschluss müsste, beruhte er auf einer Öffnun...mehr

Wie kann ich die Höhe der Sonderumlage für jeden Eigentümer vor Beschlussfassung festlegen, wenn ich vorher noch nicht weiß, wer bezahlen muss? Der Beschluss ist erst möglich, wenn feststeht, welche Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 1 bis 3, 5 WEG die Kosten zu tragen haben. Sie müssen also zuerst nach § 20 Abs. 1 WEG abstimmen lassen (Beschluss 1). Dann wissen sie für den ...mehr

Wie sind die Kosten für die Abfallentsorgung umzulegen, wenn eine verbrauchs- bzw. verursacherabhängige Abrechnung möglich wäre, weil die Mülltonnen per Chip erfasst und dem einzelnen Wohnungseigentümer zugeordnet werden können? § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ist für sämtliche Kosten der GdWE maßgeblich. Das gilt auch dann, wenn man Kosten einzelnen Wohnungseigentümern zuweisen kön...mehr

Können die Kosten für Heizkörper oder Ventile, die nach § 5 WEG im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, durch Beschluss auf bestimmte Wohnungseigentümer übertragen werden? Ja. Dies ermöglicht § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Es dürfte in der Regel sogar ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, den Wohnungseigentümern die Kosten für die wesentlichen Gebäudebestandteile zu übertragen, d...mehr

Warmwasserkosten: Kostenumlage bei fehlenden Zählern Wie hat die Verwaltung vorzugehen, wenn es in einer Wohnungseigentumsanlage keine Warmwasserzähler gibt? Der Gebäudeeigentümer – in einer Wohnungseigentumsanlage ist im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern die GdWE der Gebäudeeigentümer – hat nach § 5 Abs. 1 HeizkostenV die Pflicht, zur Erfassung des anteiligen Warmwasser...mehr

Ein Wohnungseigentümer will "seine" Terrasse überbauen. Genügt hierfür die einfache Mehrheit? Alternative: Durch die Terrassenüberdachung wird die Nachbarterrasse verschattet. Im aktuellen Recht bedarf es für jede denkbare bauliche Veränderung immer nur einer einfachen Mehrheit, also mehr "Ja-" als "Nein-Stimmen", der Wohnungseigentümer, die zur Versammlung gekommen sind od...mehr

Müssen bauliche Veränderungen beschlossen werden? Jede Maßnahme der baulichen Veränderung bedarf einer Beschlussfassung. Es kommt insbesondere nicht darauf an, ob einzelne Wohnungseigentümer durch die Maßnahme beeinträchtigt werden. Auch wenn keiner der Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung beeinträchtigt wird, bedarf es zwingend einer Beschlussfassung. Kann da...mehr

Wenn für eine Untergemeinschaft eine Sanierungsmaßnahme beschlossen wird, erfolgt dann der Auftrag für diese Sanierungsmaßnahme durch die Gesamtgemeinschaft? Ja! Müssen bei einer Mehrhausanlage auch dann sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen, wenn die bauliche Veränderung nur ein Haus betrifft? Das kommt darauf an, was die Gemeinschaftsordnung regelt. Hier können den Wohnu...mehr

Die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage – es gibt 3 Wohnungseigentümer – fassen den Beschluss, ein neues Flachdach zu errichten. Es ist mit Kosten in Höhe von 60.000 EUR zu rechnen. Muss der Beschluss einstimmig gefasst werden oder entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen? Es reicht eine einfache Mehrheit (die Wohnungseigentümer können etwas anderes ver...mehr

3 von 20 Wohnungseigentümern wollen eine bauliche Veränderung. Der Verwalter holt ein Gutachten ein und setzt den Tagesordnungspunkt auf die Tagesordnung. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer ist gegen die bauliche Veränderung und lehnt es ab, die Kosten für den Gutachter gemeinschaftlich zu übernehmen. Wer muss für die Gutachterkosten aufkommen? Wäre es zu einem Gestattungs...mehr

Beschlussfassung Muss der Beschluss zur Hybridversammlung einstimmig sein? Nein, es reicht eine einfache Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG). Kann der Online-Eigentümer abstimmen? Ja, wenn in dem Beschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG bestimmt ist, dass die Wohnungseigentümer, die online teilnehmen, abstimmen dürfen. Kann man beschließen, dass ein Wohnungseigentümer an der Versammlun...mehr

Was versteht man unter einem Negativbeschluss? Ein Negativbeschluss liegt vor, wenn die Mehrheit den Beschlussantrag ablehnt. Dies hat der Verwalter entsprechend zu verkünden. Ein Negativbeschluss entfaltet keine Sperrwirkung. Die Wohnungseigentümer können daher erneut über den Beschlussgegenstand abstimmen. Aus diesem Grund muss ein Negativbeschluss auch nicht angefochten ...mehr

Ich lese öfters "Niederschrift". Ist es nicht besser, wenn ein Beschluss-Protokoll erstellt wird? Nein! Nach § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG ist über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse unverzüglich eine "Niederschrift" aufzunehmen. Deren Inhalte gehen über ein Protokoll der Beschlüsse hinaus. Sinnvoll und zum Teil zwingend sind folgende Angaben:[1] Name der Gemeinschaft der ...mehr

Was ist damit gemeint, dass Dritte ggf. zustimmen müssen, wenn ein Beschluss zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden soll? Eine Eintragung erfolgt nach § 19 GBO, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Dies sind die Wohnungseigentümer aber auch bestimmte Grundpfandrechtsgläubiger. Lesen Sie auch § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG: "Ist das Wohnungseigentu...mehr

In einer Garagengemeinschaft ist ein Ladekonzept in Vorbereitung. Ein Eigentümer hat sich nach Gestattung durch die Garagengemeinschaft einen eigenen Stromanschluss vom eigenen Haus aus geschaffen (keine Nutzung der Garageninfrastruktur). Er möchte jetzt einen Beschluss, dass er auch künftig von einer Kostenbeteiligung an der Ladeinfrastruktur ausgenommen wird. Kann ein so...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage (Baujahr 1955) gibt es teilweise geeichte Kaltwasserzähler, teilweise ungeeichte Kaltwasserzähler und teilweise gar keine. Wie sind die Kosten des Kaltwassers zu verteilen? Es handelt sich bei den Kosten für Kaltwasser um Kosten der GdWE, die § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG unterfallen. Die Kosten sind mithin von allen Wohnungseigentümern nach dem Ve...mehr

Wann spricht man von einem Umlaufbeschluss? Beschlüsse werden gemäß § 23 Abs. 1 WEG von den Eigentümern in der Eigentümerversammlung gefasst. Abweichend hiervon kann gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ein Beschluss zustande kommen, wenn ihm alle Wohnungseigentümer in Textform zustimmen. 1 Anfechtung Kann ein Umlaufbeschluss angefochten werden? Wie jeder Versammlungsbeschluss kann au...mehr

Ein Objekt wurde mit Glasfaser ausgestattet. Der Übergabepunkt liegt im UG im Heizungsraum. Wer ist für die Verlegung der Leerrohre und der Speedpipe-Leitungen verantwortlich – sprich wer trägt hier die Kosten? Es handelt sich nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG um Kosten der GdWE. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann etwas anderes beschlossen werden.mehr

Wenn Erhaltungsmaßnahmen erforderlich sind, sich die Kosten einer modernisierenden Erhaltung oder Modernisierung aber nicht insgesamt innerhalb von ca. 10 Jahren amortisieren, müssen dann nur die zustimmenden Wohnungseigentümer die Kosten tragen? Das kommt darauf an. Grundsätzlich müssen sich nur diejenigen Kosten amortisieren, die über die Kosten der Erhaltung hinausgehen,...mehr

Unterfallen Sondervergütungen der Verwaltung § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG? Ja. Angenommen, die Wohnungseigentümer entscheiden sich nach ihrem Ermessen dafür, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung vornehmen soll: Kann die Verwaltung in diesem Fall Mehrkosten geltend machen und kann sie diese beschließen lassen? Ob die Verwaltung für die Durchführun...mehr

Ich habe gehört, in kleineren Gemeinschaften biete es sich an, bei § 21 Abs. 2 WEG im Wege des "Subtraktionsverfahrens" vorzugehen. Was sind "kleinere Gemeinschaften" – sind 8 Sondereigentümer noch "klein"? Der Begriff "kleinere Gemeinschaften" ist nicht "rechtstechnisch" gemeint. Gemeint ist vielmehr, dass insbesondere in Gemeinschaften mit wenigen Wohnungseigentümern und ...mehr

Was macht ein Verwalter, wenn die GdWE den Schlüssel "Kopfzahl (Personentage)" beschließt, obwohl die Verwaltung darauf hingewiesen hat, dass dies bei einer WEG mit 135 WE nicht anwendbar ist? Sie beschreiben ein in der Praxis gar nicht so seltenes Dilemma. Liegt es so, kann die Verwaltung nur § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG anwenden. Denn so ist es immer, wenn der von den Wohnungse...mehr

Können die Eigentümer (kein Beirat vorhanden) zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung einladen? Nein. Etwas anderes kann vereinbart oder nach § 24 Abs. 3 WEG beschlossen werden ("…einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer"). Ein Wohnungseigentümer kann sich aber vom Gericht nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG ermächtigen lassen. Der Mangel der Einberufung der Ei...mehr

Heizkörper werden immer einmal wieder von einem Wohnungseigentümer ausgetauscht und Verwalter und Miteigentümer wissen davon nichts. Wie verhält sich der Verwalter? Nach h.M. stehen Heizkörper in der Regel im gemeinschaftlichen Eigentum. Hat ein Wohnungseigentümer einen Heizkörper ausgetauscht, handelt es sich daher um eine bauliche Veränderung, für die es an einer Gestattu...mehr

Dürfen die Steckersolargeräte nicht seit Sommer 2024 auch ohne Beschluss montiert werden? Grundsätzlich nein. Zwar besteht seit dem 17.10.2024 nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG ein Anspruch darauf, ein Steckersolargerät zu errichten. Wie jede andere bauliche Veränderung muss diese aber gestattet werden. Anders liegt es allerdings, wenn es sich bei der Montage gar nicht um ei...mehr

Muss ein Umlagebeschluss, der auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beruht, zum Inhalt des Sondereigentums gemacht und also im Grundbuch eingetragen werden, damit er einen Sondernachfolger bindet? Nein. Nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG müssen nur Beschlüsse, die auf einer Öffnungsklausel beruhen zur Bindung eines Sondernachfolgers als Inhalt des Sondereigentums eingetragen werden. In einz...mehr

Verletzt eine Verwaltung ihre Pflichten, wenn sie bei einer Beschlussfassung nach § 20 Abs. 1 WEG nicht darauf hinweist, dass gegebenenfalls nach § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG nur die Wohnungseigentümer die Kosten zu tragen haben, die sie beschlossen haben? Ja. Die Verwaltung muss die Wohnungseigentümer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung inform...mehr

Muss auch ein Wohnungseigentümer anteilig die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums tragen, wenn seine Wohnung leer steht? Ja. Grundsätzlich richtet sich die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Kostenverteilung vor. Die geset...mehr

Kann die Ladungsfrist verändert werden, bejahendenfalls, wie? Ja, durch eine Vereinbarung, mit der § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG abbedungen wird. Wird eine solche Vereinbarung getroffen, muss sie zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ein entsprechender Beschluss wäre nichtig, es sei denn, es gibt eine Öffnungsklausel. Wie ist vorzugehen, wenn in der Gemeinschaftsordnung ...mehr

In dem Fall, dass die Wohnungseigentumsanlage in verschiedene Verwaltungseinheiten unterteilt ist, werden die Kosten eines Verfahrens von der GdWE getragen oder von der einzelnen Verwaltungseinheit, in welcher der angefochtene Beschluss beschlossen wurde (im Verfahren wurde jedoch die GdWE verklagt)? Die Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit, Untergemeinschaften zu verei...mehr

Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung soll vor der Eigentümerversammlung von einem Rechtsanwalt geprüft werden. Bedarf es für die anwaltliche Prüfung auch eines Beschlusses oder gehört eine juristische Prüfung bei unklarer Situation zur ordnungsmäßigen Verwaltung? Die Verwaltung ist, ist nichts anderes nach § 27 Abs. 2 WEG beschlossen oder vereinbart, nach § 27 Abs. 1...mehr

3 Wohnungseigentümern wurde im letzten Jahr die Errichtung eines Treppenlifts im gemeinschaftlichen Treppenhaus gestattet. Nunmehr will ein weiterer Wohnungseigentümer den Treppenlift ebenfalls nutzen. Was ist zu beachten? Zunächst hat der Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG gegen Zahlung eines angemessenen Ausgleichs einen entsprechenden Anspruch. Sowohl über die Nutzu...mehr

Würden Sie mögliche Probleme bei der notariellen Beglaubigung der Verwalterbestellung im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG erläutern? Wird ein Verwalter durch einen Beschluss außerhalb der Versammlung bestellt, ist seine Legitimation wegen § 29 GBO nach herrschender Meinung durch eine öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärung sämtlicher Wohnungseigentümer nachzuweisen,...mehr

Welche Wirkung hat das WEMoG auf Vereinbarungen? Wie ist es beispielsweise, wenn bestimmt ist, dass der Verwalter baulichen Veränderungen zustimmen soll. Diese Vereinbarung ist ungeachtet von § 47 WEG nach herrschender Meinung weiterhin wirksam und anzuwenden. Eine bauliche Veränderung bedarf daher eines Beschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG, aber auch einer Zustimmung, nach neu...mehr

Müssen immer 3 Angebote eingeholt werden? Nach ganz herrschender Rechtsprechung sind derzeit ungeachtet einer breiten Kritik im Schrifttum in Bezug auf jeden Vertragsschluss der GdWE von einiger Erheblichkeit mehrere Angebote einzuholen. Ich kann der Praxis nur raten, entsprechend zu verfahren. Die Suchweite, also der Bereich, in dem die Verwaltung versucht, ein Angebot einz...mehr

Genügt für den Einbau einer Lademöglichkeit ein Mehrheitsbeschluss? Ja, klar. Darf die Gemeinschaft per Beschluss ein bestimmtes "System" vorgeben? Beispiel: Die WEG kauft ein Lastmanagementsystem, stellt also eine bestimmte Infrastruktur zur Verfügung, z.B. inkl. Vorgabe zur Abrechnung über die eigenen Stromzähler. Darauf können dann die Nutzer im Rahmen des beschlossenen...mehr