Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung (FAQs) / Gemeinschaftsordnung (Auslegung)

Dr. Oliver Elzer

Heizkosten

Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass die Wohnungseigentümer die Kosten so zu tragen haben, als besäßen sie real geteiltes Eigentum. Muss ich, wenn sonst nichts zu den Heizkosten geregelt ist, diese nach Verbrauch umlegen oder nach der HeizkostenVO (Zentraler Übergabepunkt durch BHKW)?

Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften der HeizkostenV nach ihrem § 2 rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.

Es ist daher grundsätzlich nicht vereinbar, diese nicht anzuwenden. Möglich ist es nur, sich innerhalb des Rahmens ihrer Bestimmungen zu bewegen. Die Verwaltung hat daher stets dafür Sorge zu tragen, dass die Kosten für Wärme und Warmwasser nach den Bestimmungen der HeizkostenV auf die Wohnungseigentümer verteilt werden. Danach sind die Kosten für Wärme und Warmwasser grundsätzlich sowohl nach Verbrauch als auch nach den übrigen Kosten umzulegen.

Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in §§ 7 Abs. 1, 8 Abs. 1 HeizkostenV genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben nach § 10 HeizkostenV allerdings "unberührt".

Wäre diese Gemeinschaftsordnung so zu deuten, dass das Wort "Kosten" auch die Kosten für Wärme und Warmwasser meint, wären die Kosten für Wärme und Warmwasser tatsächlich nur nach Verbrauch auf die Wohnungseigentümer zu verteilen. Diese Deutung ist vorstellbar. Die Verwaltung sollte sich soweit von den Wohnungseigentümern anweisen lassen, welchem Verständnis sie folgen soll.

Änderung eines Umlageschlüssels

Was gilt, wenn in einer Gemeinschaftsordnung, die vor dem 1.12.2020 entstanden ist, bestimmt ist, dass für eine Änderung eines Umlageschlüssels eine Mehrheit der Anteile von 3/4 erforderlich ist?

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