Sonder- und Gemeinschaftseigentum (FAQs) /   Kurzzeitige Vermietung an Feriengäste

Eine Wohnungseigentumsanlage, die aus 3 Einzelhäusern besteht, liegt in einer wiederauflebenden Ferienregion. 2 Wohnungseigentümer haben die Wohnungen als privat genutzte Ferienwohnungen für sich und nahe Verwandte gekauft. Dies ist auch so gestattet. Aus privaten Gründen standen beide Wohnungen seit einem Jahr weitgehend leer. Nun begehren die beiden Wohnungseigentümer, diese Wohnungen als Ferienwohnungen zur allgemeinen Vermietung nutzen zu dürfen.

Der Bauträger hatte bei Verkauf die Eigentümer darauf hingewiesen, dass die gewerbliche Vermietung als Ferienwohnung nicht möglich sei und in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung festgehalten, dass die Nutzung der Wohnungen nur für Wohnzwecke gestattet sei. Dem steht unseres Erachtens das Urteil des BGH v. 15.1.2010^[1] entgegen, wonach die Nutzung als Ferienwohnung auch als "zu Wohnzwecken dienend" erklärt wird.

Der Bauträger weist jedoch auf § 13a Baunutzungsverordnung hin: "Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind (Ferienwohnungen), gehören unbeschadet des § 10 in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben …" Er ist der Auffassung, dass die begehrenden Eigentümer zunächst bei der zuständigen Baubehörde eine Nutzungsänderung für die jeweilige Wohnung beantragen müssen, damit diese als Gewerbebetrieb deklariert wird. Erst nach der Genehmigung dürfen die Eigentümer an Feriengäste vermieten.

Zum Teileigentum steht in der Gemeinschaftsordnung: "In den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) ist jede berufliche und gewerbliche Tätigkeit gestattet, welche nicht durch die Art ihres Betriebes die übrigen Mitbewohner der Anlage gefährd...