Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Auch für Wartungs- bzw. Erhaltungskosten an Teilen des Gemeinschaftseigentums, die letztlich nur einem einzelnen Wohnungseigentümer zugutekommen, bleibt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insgesamt verantwortlich, soweit hier nicht ausdrücklich abweichende Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung bestehen. Soweit die Wohnungseigentümer im konkreten Einzelfall nicht ge...mehr

Maßnahmen, die der Anpassung des Gemeinschaftseigentums an öffentlich-rechtliche Vorgaben dienen, werden nicht unter § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG subsumiert. Wird aufgrund behördlicher Anordnung etwa die Errichtung eines 2. Rettungswegs im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers durch Einbau eines Fensters erforderlich, stellt dies eine Maßnahme zur Fertigstellung de...mehr

Da auch die Kosten der baulichen Maßnahmen des § 20 WEG nach dem in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG gesetzlich geregelten Maßstab der Miteigentumsanteile umgelegt werden, ermöglicht § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG eine Abänderung diesesr Kostenverteilungsschlüssels nach einem anderen Maßstab. Wie stets, darf der abweichende Kostenverteilungsschlüssel nicht solcherart gegen das Willkürverbot v...mehr

Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. Hinweis "Mehr" oder "mindestens" die Hälfte? Umstritten ist, o...mehr

Die Generalklausel der Kostenverteilung stellt § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG dar. Hiernach hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Den maßgeblichen Anteil regelt § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG. Danach bestim...mehr

Ob die Kosten einer erstmaligen ordnungsmäßigen Herstellung des Gemeinschaftseigentums exklusiv auf einzelne Wohnungseigentümer verteilt werden können, hat der BGH[1] für den Fall einer Mehrhausanlage unter der Voraussetzung bejaht, dass in der Teilungserklärung eine umfassende verwaltungsmäßige Trennung der einzelnen Baukörper in selbstständige Untergemeinschaften vorgesehe...mehr

Für sämtliche Gestattungsmaßnahmen ordnet § 21 Abs. 1 WEG die alleinige Kostentragungspflicht des oder derjenigen Wohnungseigentümer an, denen die bauliche Veränderung gestattet wurde. Allein sie sind auch nur zur Nutzung der Einrichtung berechtigt. Praxis-Beispiel Der Treppenlift – Teil 1 In der aus 15 Wohnungseigentümern bestehenden Wohnanlage leben 3 bereits hochbetagte und...mehr

Ist ein bestimmter Kostenverteilungsschlüssel (etwa in der Gemeinschaftsordnung) vereinbart, haben die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz, diesen durch Mehrheitsbeschluss bezüglich bestimmter Kosten oder Arten von Kosten abzuändern. Die Vereinbarung kann allerdings festschreiben, dass eine Änderungsbeschlussfassung nicht möglich ist, vielmehr der ve...mehr

Unterhalb der Schwelle von § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG und soweit sich die Kosten der Maßnahme nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, gilt für einfach-mehrheitlich beschlossene Maßnahmen der baulichen Veränderung der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, die sie b...mehr

Bekanntlich sind im Bereich des Wohnungseigentums auch Mehrhausanlagen verbreitet, sei es in Form eines aufstehenden Gebäudes und der darunter liegenden Tiefgarage, sei es an baugleichen Häusern, solchen in Form von Reihen- oder auch Doppelhäusern. In der Gemeinschaftsordnung kann dem Charakter der Mehrhausanlage jeweils durch Kostentragungsregelungen Rechnung getragen werde...mehr

3.1 Grundsätze Bezüglich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gelten keine Besonderheiten gegenüber der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten. Auch ihre Verteilung richtet sich nach dem gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Allerdings bestehen nicht selten insoweit Besonderheiten, als bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums...mehr

1.1 Gesetzlicher Ansatz: Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen Die Generalklausel der Kostenverteilung stellt § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG dar. Hiernach hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. D...mehr

In aller Regel erfolgt die Kostenverteilung in den Gemeinschaften nach Miteigentumsanteilen. Ggf. werden auch einzelne Kosten nach einem abweichenden Maßstab umgelegt, was insbesondere bei den Verwalterhonoraren der Fall ist, die vielfach nach Objekten bzw. Sondereigentumseinheiten verteilt werden. Möglich ist jedoch auch ein anderer Verteilungsmaßstab, soweit dieser den Gru...mehr

Bei Wohnungseigentümern, die mangels Kostentragungsverpflichtung auch nicht nutzen dürfen, kann das Bedürfnis entstehen, die neu geschaffene Einrichtung nutzen zu wollen. Insoweit regelt § 21 Abs. 4 WEG, dass ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, verlangen kann, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird....mehr

Hinsichtlich des Betriebskostenbegriffs kann grundsätzlich auf die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV) Bezug genommen werden. Eine Aufstellung umlegbarer Betriebskosten enthält § 2 BetrKV, wobei im Bereich des Wohnungseigentums durchaus weitere Kostenpositionen hinzukommen können.mehr

Die Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten erfolgt zunächst und grundsätzlich aufgrund des gesetzlichen Verteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder aber eines abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels. Ermächtigt ausnahmsweise die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung den Verwalter, nicht eindeutig zuzuordnende Kosten nach Erfahrun...mehr

Ohne besondere Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer, egal ob mit oder ohne Garagenplatz oder Nutzungsrecht in einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Tiefgarage, für die laufenden Kosten, z. B. Reparaturkosten im Bereich der Tiefgarageneinfahrt oder des Garagentors, anteilig aufzukommen. Umgekehrt haben sich aber auch Teileigentümer, die nur...mehr

4.1.1 Qualifiziert beschlossene Maßnahmen Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. Hinweis "Mehr" oder ...mehr

4.2.1 Grundsätze Unterhalb der Schwelle von § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG und soweit sich die Kosten der Maßnahme nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, gilt für einfach-mehrheitlich beschlossene Maßnahmen der baulichen Veränderung der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen m...mehr

Die Wohnungseigentümer können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit einfacher Mehrheit nicht nur Einzelfallregelungen beschließen, sondern dauerhaft beschließen, dass die Kosten z. B. für die Reparaturen ihrer Fenster oder eines Fensteraustauschs oder auch entsprechender Maßnahmen wie an den Wohnungseingangstüren bzw. den Zugangstüren zum Sondereigentum, allein von de...mehr

Nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG haben sämtliche Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, wenn sich deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Die Kostentragungspflicht besteht für alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, also Baukosten und Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung. Ausreichend ist ein einf...mehr

Einen Dauerbrenner für Streitigkeiten stellt die Verteilung von Aufzugskosten dar. Die Gerichte hatten sich wiederholt mit der Frage zu befassen, ob es für Eigentümer in Häusern ohne Aufzug zumutbar ist, sich an Aufzugskosten anderer Häuser der Wohnanlage zu beteiligen. Hier hat der BGH[1] bereits 1984 in einer Grundsatzentscheidung klargestellt, dass sowohl die Kosten der l...mehr

Bezüglich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gelten keine Besonderheiten gegenüber der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten. Auch ihre Verteilung richtet sich nach dem gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Allerdings bestehen nicht selten insoweit Besonderheiten, als bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums durch die Tei...mehr

2. Rettungsweg Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind. Dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs, ent...mehr

Ein Beschluss über die Änderung des Verteilungsschlüssels der Betriebs- und Verwaltungskosten sowie der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen bedarf lediglich der einfachen Mehrheit der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer. Stimmverbote nach § 25 Abs. 4 WEG sind allenfalls mit Blick auf § 25 Abs. 4 Alt. 3 WEG zu beachten, so einem Wohnungseigentümer sein Sondereigentum dur...mehr

Zunächst ordnet § 21 Abs. 5 WEG an, dass im Rahmen einer Änderung der Kostenverteilung bei Maßnahmen der baulichen Veränderung kein Wohnungseigentümer mit Kosten belastet werden darf, der nicht ohnehin nach den gesetzlichen Regelungen zur Kostentragung verpflichtet ist. Insoweit gilt zunächst das Grundprinzip des § 21 Abs. 3 WEG: Wer beschließt, der zahlt. Hiervon gibt es 2 ...mehr

Unabhängig von der Frage, wer eine Beschlussfassung über eine Kostenverteilungsänderung initiiert, muss der Verwalter stets prüfen, ob dafür überhaupt eine Beschlusskompetenz besteht. Das Wohnungseigentumsgesetz verleiht unmittelbare Beschlusskompetenzen zur Änderung des gesetzlichen und vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels mit den Bestimmungen der §§ 16 Abs. 2 Satz 2 un...mehr

Grundsätzlich verleiht § 10 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung, wenn schwerwiegende Gründe dies rechtfertigen. Das Festhalten an einer Regelung muss unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere im Hinblick auf die Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer unbillig erscheinen. Die Eingriffsschwelle ist demnach erheblich...mehr

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Einnahmen insbesondere aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum erzielen oder auch Zinseinnahmen. Für die Verteilung der "Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens", zu denen Miet- und Zinseinnahmen zählen, sieht § 16 Abs. 1 WEG eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen vor. Dies korrespondiert mit der...mehr

Zusammenfassung Überblick Nicht immer und für alle Bereiche der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erweist sich der in der Wohnungseigentümergemeinschaft geltende Kostenverteilungsschlüssel als probat und interessengerecht. Insoweit hat der Gesetzgeber den Wohnungseigentümern mit den §§ 16 Abs. 2 Satz 2 und 21 Abs. 5 WEG die Möglichkeit eingeräumt, in allen Bereichen gemei...mehr

Erhebliche Änderungen hat das WEMoG hinsichtlich der Möglichkeit der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gebracht. War eine solche nach § 16 Abs. 4 WEG a. F. noch beschränkt auf eine konkrete Einzelfallmaßnahme, erlaubt auch hier § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Beschlüsse über dauerhafte Kostenverteilungsänderungen. Nunmehr ist es auch unproblematisch möglich...mehr

Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG haben alle Wohnungseigentümer dann die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, wenn sich deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Die Kostentragungspflicht besteht für alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, also Baukosten und Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung. Zum Verständnis dieser ...mehr

Das Gesetz überlässt es den Wohnungseigentümern, ihr Anteilsverhältnis selbst durch Vereinbarung zu bestimmen. Während in vielen ausländischen Gesetzen, insbesondere im österreichischen WEG oder im schweizerischen Recht, eine Übereinstimmung zwischen dem Wert der den einzelnen Wohnungseigentümern gehörenden Wohnung und ihrem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum verlangt wir...mehr

Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung bezeichnet ist. Der Inhalt der Bezeichnung ist abhängig von der Bedeutung des Beschlussgegenstands.[1] Zwar genügt grundsätzlich die schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstands. Je bedeutsamer der Gegenstand der Beschlussfassung f...mehr

Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. Voraussetzung ist zunächst, dass mehr als 2/3 der abgegebenen...mehr

Eine Kostenverteilungsänderung ist stets mit einer Minderbelastung einzelner Wohnungseigentümer auf Kosten einer Mehrbelastung anderer verbunden. Diese Tatsache allein führt nicht zu einer erfolgreichen Anfechtung eines Kostenverteilungsänderungsbeschlusses. Dass Wohnungseigentümer aufgrund einer Änderung der Kostenverteilung nicht unbillig benachteiligt werden dürfen, ist s...mehr

Vorhandene Waschmaschinen sind dem Gemeinschaftsvermögen zuzurechnen. Sie unterliegen insoweit der gemeinschaftlichen Verwaltung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer daher auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Betriebskosten der Waschmaschine und ggf. eines zusätzlich vorhandenen Wäschetrockners aufg...mehr

Ist der gesetzliche oder vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bezüglich einzelner Kostenpositionen geändert worden und stellt sich heraus, dass die Kostenverteilungsänderung entgegen der Vorstellung der Wohnungseigentümer doch nicht ausreichend interessengerecht ist, stellt sich die Frage, ob die Wohnungseigentümer dann befugt sind,...mehr

Die Ordnungsmäßigkeit einer Änderung der Verteilung der Versicherungsbeiträge vom gesetzlichen oder vereinbarten Schlüssel nach Miteigentumsanteilen in einen nach Objekten wurde verneint.[1] Der BGH[2] hatte allerdings bei einer Kostenverteilungsänderung von Miteigentumsanteilen in Fläche keine Bedenken. Belastung mit Versicherungsselbstbehalt Zunächst haben die Wohnungseige...mehr

Diese Position umfasst insbesondere die Grundsteuer. Eine Beschlusskompetenz zur Änderung der Verteilung besteht insoweit nicht, da die Grundsteuer gemäß § 93 Abs. 1 Satz 1 BewG gesondert für jedes Sondereigentum erhoben wird. Auch Erschließungsbeiträge fallen nicht unter die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, da sie gem. § 134 BauGB die Wohnungseigentümer anteil...mehr

Selbstverständlich hat der Verwalter eine Kostenverteilungsänderung zu beachten und bei der Erstellung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan zu berücksichtigen. Auch wenn ein Beschluss ggf. aus dem ein oder anderen Grund anfechtbar gewesen wäre und mangels entsprechender Beschlussanfechtungsklage bestandskräftig geworden ist, bindet er den Verwalter. Missachtet der Verwal...mehr

Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und insoweit auch einen Anspruch auf eine interessengerechte Kostenverteilung. Insoweit kann im Einzelfall ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels für bestimmte Kostenarten bestehen. Entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG kann auch die Verteilung der...mehr

In aller Regel erfolgt die Beschlussfassung über eine Kostenverteilungsänderung im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung. Selbstverständlich ist eine solche auch im Verfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG durch Umlaufbeschluss möglich. Allerdings ist insoweit zu berücksichtigen, dass einem Beschluss im Umlaufverfahren sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Enthält ...mehr

Zunächst und grundsätzlich richtet sich die Verteilung der Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem gesetzlichen oder einem abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Grundsätzlich ist bei der Verteilung der Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung zunächst § 21 Abs. 3 WEG zu beachten. Hiernach sind sämtli...mehr

Von den Kosten des Betriebs der Zentralheizungsanlage sind gemäß § 7 Abs. 1 der HeizkostenV mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Stets ist hinsichtlich des Grundkostenanteils auf die beheizte Wohn- oder Nutzfläche (bzw. den um...mehr

4.1 Sachlicher Grund erforderlich? Eine Kostenverteilungsänderung ist stets mit einer Minderbelastung einzelner Wohnungseigentümer auf Kosten einer Mehrbelastung anderer verbunden. Diese Tatsache allein führt nicht zu einer erfolgreichen Anfechtung eines Kostenverteilungsänderungsbeschlusses. Dass Wohnungseigentümer aufgrund einer Änderung der Kostenverteilung nicht unbillig ...mehr

2.1 Grundsätze Zumeist ist es nicht der Verwalter, der von sich aus auf eine Kostenverteilungsänderung hinwirkt. Die Initiative kommt vielmehr aus den Reihen der Wohnungseigentümer und zwar insbesondere in den Fällen, in denen die praktizierte Kostenverteilung zu Nachteilen einzelner Wohnungseigentümer führt. Dies kann hinsichtlich der Betriebs- und Verwaltungskosten der Fall...mehr

Hinsichtlich der Aufzugskosten besteht auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht nur eine Beschlusskompetenz zur dauerhaften Abweichung vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel hinsichtlich der Betriebskosten (also insbesondere Betriebsstrom) sowie der Wartungskosten, sondern auch der Kosten der Erhaltung des Aufzugs. Kostenbefreiung einzelner Wohnun...mehr

Auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Kosten eines besonderen Verwaltungsaufwands verursacherbezogen verteilt werden. Hiervon betroffen sind in aller Regel Sonderhonorare wegen der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, eines beschlossenen Verbots von Sammelüberweisungen, einer vereinbarten Veräußerungszustimmung, der erforderlichen Beitreibung rückständiger Hausg...mehr

Was eine Änderung der Verteilung der Heizkosten betrifft, ist stets im Hinterkopf zu behalten, dass die Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) zwingend auch für den Bereich des Wohnungseigentums gelten. Nach § 3 Satz 1 HeizkostenV sind die Vorschriften der HeizkostenV auf Wohnungseigentum unabhängig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder...mehr