Kostenverteilung (WEG) / 3.4 Erstmalige ordnungsmäßige Herstellung

Ob die Kosten einer erstmaligen ordnungsmäßigen Herstellung des Gemeinschaftseigentums exklusiv auf einzelne Wohnungseigentümer verteilt werden können, hat der BGH^[1] für den Fall einer Mehrhausanlage unter der Voraussetzung bejaht, dass in der Teilungserklärung eine umfassende verwaltungsmäßige Trennung der einzelnen Baukörper in selbstständige Untergemeinschaften vorgesehen und bestimmt ist, dass auch Kosten der laufenden Lasten, späterer Erhaltungsmaßnahmen und die Erhaltungsrücklage entsprechend der jeweiligen Verwaltungseinheit zu teilen und zuzuordnen sind.

Die Kosten der erstmaligen ordnungsmäßigen Herstellung können stets dann auf die einzelnen betroffenen Wohnungseigentümer umgelegt werden, wenn eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung vorsieht, dass einzelne Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums – z. B. für Fenster – zu tragen haben. Eine derartige Vereinbarung umfasst im Zweifel jedenfalls auch die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel.^[2]

Auch im Übrigen besteht grundsätzlich eine Beschlusskompetenz zur Kostenverteilungsänderung bei Maßnahmen der erstmaligen mangelfreien Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Die erstmalige mangelfreie Herstellung ist nämlich keine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG, so dass § 16 Abs. 3 WEG, der eine Anwendung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ausschließt, nicht greift.^[3]

Ob eine exklusive Kostenbelastung einzelner Wohnungseigentümer oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, dürfte dann zu bejahen sein, wenn sie von dem betroffenen Bereich des Gemeinschaftseigentums Gebrauch machen oder zumindest die Möglichkeit des Gebrauchs haben.