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Instandhaltungsrücklage/Erhaltungsrücklage
Die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage. Das Gesetz verwendet den Begriff Instandhaltungsrückstellung bzw. ab Dezember 2020 Erhaltungsrücklage.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestimmt, dass zur ordnungsgemäßen Verwaltung die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung (ab 1.12.2020: Erhaltungsrücklage) gehört. In der Praxis hat sich der Begriff Instandhaltungsrücklage durchgesetzt. Die Instandhaltungsrücklage soll gewährleisten, dass für größere Bau- und Sanierungsmaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage ausreichend Mittel zur Verfügung stehen.
Die Instandhaltungsrücklage dient als Polster für die Wohnungseigentümer, um künftig anstehende Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung finanzieren zu können. Solche Maßnahmen sollen möglich sein, ohne dass sich die Eigentümer einer plötzlichen größeren Belastung ausgesetzt sehen bzw. die Kosten womöglich nicht aufbringen können. Werden solch größere Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen allein über eine Sonderumlage finanziert, besteht ein größeres Risiko für Zahlungsausfälle, was letztlich die gesamte Sanierungsmaßnahme gefährden könnte.
Zweckbindung der Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage darf nur für den vorgesehenen Zweck verwendet werden, d.h. zur Finanzierung von Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung. In der Praxis wird die Rücklage häufig dafür verwendet, Liquiditätsengpässe zu überbrücken. Diese Vorgehensweise ist nicht zulässig. Allenfalls können die Wohnungseigentümer den WEG-Verwalter per Beschluss ermächtigen, einen Liquiditätsengpass mit Mitteln aus der Rücklage temporär zu überbrücken.
Höhe der Instandhaltungsrücklage
Der Höhe nach muss die Instandhaltungsrücklage so bemessen sein, dass im Bedarfsfall ausreichend finanzielle Mittel vorhanden sind. Es gibt zwar verschiedene Berechnungsmethoden, aber keine allgemeingültige Formel. Insbesondere kommt es auf Alter und Zustand der Wohnungseigentumsanlage an, wobei auch bei Neubauten nicht auf die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage verzichtet werden darf.
Der WEG-Verwalter muss die Instandhaltungsrücklage zinsgünstig anlegen. Wichtig ist dabei, dass die Mittel rechtzeitig abrufbar sind, wenn sie benötigt werden.
Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung
In der Jahresabrechnung muss der Verwalter über die Instandhaltungsrücklage abrechnen. Die Entwicklung der Rücklage ist getrennt von den Einnahmen und Ausgaben der Verwaltung darzustellen. Keinesfalls darf die Rücklage anhand der Soll-Beträge ausgewiesen werden, wie dies bis zum BGH-Urteil „44/09“ oft der Fall war.
Aus Instandhaltungsrückstellung wird Erhaltungsrücklage
Zum 1.12.2020 tritt die Reform des Wohnungseigentumsrechts in Kraft. Als eine von vielen Änderungen sieht diese vor, den Begriff „Instandhaltungsrückstellung“ im Gesetz durch „Erhaltungsrücklage“ zu ersetzen. Dies solle verdeutlichen, dass es sich bei der Rücklage um verfügbares Vermögen und nicht lediglich um einen bilanziellen Posten handelt, heißt es in der Begründung.
