Erhaltungsrücklage: Steuerabzug für Hausgeld erst bei Ausgabe

Leistungen eines Wohnungseigentümers in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft – etwa im Rahmen der monatlichen Hausgeldzahlungen – sind steuerlich im Zeitpunkt der Einzahlung noch nicht abziehbar. Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung liegen erst vor, wenn aus der Rücklage Mittel zur Zahlung von Erhaltungsaufwendungen entnommen werden.

Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden.

(BFH, Urteil v. 14.1.2025, IX R 19/24; veröffentlicht am 25.2.2025)

Einzahlung von Hausgeld in die Erhaltungsrücklage

Die Kläger vermieteten mehrere Eigentumswohnungen. Das von ihnen an die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlte Hausgeld wurde zum Teil der gesetzlich vorgesehenen Erhaltungsrücklage – vormals Instandhaltungsrückstellung – zugeführt.

Insoweit erkannte das Finanzamt keine Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften an. Es meinte, der Abzug könne erst in dem Jahr erfolgen, in dem die zurückgelegten Mittel für die tatsächlich angefallenen Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verbraucht würden.

Das Finanzgericht Nürnberg wies die Klage ab (Urteil v. 2.3.2024, 1 K 866/23).

Werbungskosten erst bei Verausgabung der Rücklage

Die Revision der Kläger beim Bundesfinanzhof hatte keinen Erfolg.

Der Werbungskostenabzug nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Einkommensteuergesetz (EStG) fordert einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und den Aufwendungen des Steuerpflichtigen.

Die Kläger hatten den der Erhaltungsrücklage zugeführten Teil des Hausgeldes zwar erbracht und konnten nicht mehr darauf zurückgreifen, da das Geld ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört.

Auslösender Moment für die Zahlung war aber nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Pflicht jedes Eigentümers, am Aufbau und an der Aufrechterhaltung einer angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums mitzuwirken. Ein Zusammenhang zur Vermietung entsteht erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Erst dann kommen die Mittel der Immobilie zugute, schreibt der BFH in einer Mitteilung.

BFH: WEG-Reform ändert Rechtslage nicht

Der BFH hob schließlich hervor, dass entgegen der Auffassung der Kläger auch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Reform) im Jahr 2020, durch die der Wohnungseigentümergemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde, die steuerrechtliche Beurteilung des Zeitpunkts des Werbungskostenabzugs für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht verändert.

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