WEG: Zahlung in Erhaltungsrücklage erst bei Verwendung steuerwirksam

Hausgeld – Besitzer von Eigentumswohnungen wissen, wie hoch diese Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage mitunter ausfallen können. Auch vor bösen Überraschungen sind sie nicht immer gefeit, wenn der Sanierungsbedarf plötzlich unerwartet hoch ausfällt. Ist die Wohnung vermietet, lassen sich die Aufwendungen aber immerhin steuerlich in Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Fraglich war dabei bis zuletzt jedoch, zu welchem Zeitpunkt die zur Erhaltung dienenden Hausgeldzahlungen als Werbungskosten möglich sind.

Steuerliche Auswirkungen der Novellierung des WEG

Für Unsicherheit hatte dabei vor allem die mit Wirkung zum Dezember 2020 erfolgte Novellierung des WEG durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz gesorgt. Darin hatte der Gesetzgeber der Wohnungseigentümergemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt. Demnach steht auch das Vermögen aus der Erhaltungsrücklage nur noch der Gemeinschaft zu. Einzelne Wohnungseigentümer halten entsprechend keinen ihnen rechtlich anzuerkennenden Anteil mehr. Das heißt, sie sind nicht in Höhe ihrer Hausgeldzahlung anteilig am Verwaltungsvermögen beteiligt. In einem aktuellen Urteil musste der Bundesfinanzhof ( BFH, Urteil v. 14.1.2025, IX R 19/24 )  daher die Frage klären, ob Eigentümer dennoch bereits sofort nach Einzahlung in die Erhaltungsrücklage diesen Betrag in ihrer Einkommensteuererklärung ansetzen können.

Geklagt hatte ein Ehepaar, das im Jahr 2021 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von zwei Eigentumswohnungen erzielte. In ihrer Steuererklärung hatten sie zunächst nur die vom Verwalter ermittelten getätigten Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage als Werbungskosten angesetzt. Mittels Einspruchsverfahren verlangte sie jedoch im Anschluss, dass die gesamten Einzahlungen in Höhe von 1.326 EUR aus diesem Jahr steuerlich berücksichtigt werden sollten. Dabei bezogen sie sich auf die gesetzlich im Jahr 2020 festgelegte Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Werbungskostenabzug erst bei Verwendung der Erhaltungsrücklage möglich

Das zuständige Finanzamt erkannte die nachträglich geltend gemachten Werbungskosten der Eheleute jedoch nicht an. Gegen diese Entscheidung wehrten sich die Wohnungseigentümer schließlich vor dem Finanzgericht Nürnberg. Allerdings hatten sie auch dort keinen Erfolg. Vielmehr bestätigten die Richter, dass ein Werbungskostenabzug nicht bereits bei Einzahlung des Hausgelds in die Erhaltungsrücklage, sondern erst bei Verwendung bestimmter Beträge aus diesem angesammelten Vermögen zulässig ist.

In der anschließenden Revision teilte aber auch der Bundesfinanzhof die Auffassung der Vorinstanz und wies die Klage als unbegründet ab. Dabei unterstrichen die Richter noch einmal die Bedeutung von Werbungskosten. Diese stellen Aufwendungen zur Erzielung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen dar. Entsprechend sind diese Kosten bei der Einkunftsart abzuziehen, der sie zuzurechnen sind.

In Bezug auf die Erhaltungsrücklage liegt dieser Fall jedoch erst dann vor, wenn Ausgaben getätigt wurden. Denn nur dann wird auch deutlich, ob es sich um sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen oder um anschaffungsnahe Herstellungskosten handelt. Die gesetzliche Neuregelung ist für diese Frage der Einordnung allerdings unerheblich. Für die Praxis bedeutet das, dass Hausgeldzahlungen in die Erhaltungsrücklage erst nach deren Verwendung steuerlich geltend gemacht werden können.

Praxis-Tipp: Welche Werbungskosten Vermieter bei Eigentumswohnungen absetzen können

Ob Vermieter ein Einfamilienhaus, Wohnungen in einem ihnen gehörenden Mehrfamilienhaus oder einzelne Eigentumswohnungen vermieten, macht steuerlich keinen Unterschied. Grundsätzlich gilt, dass sie zwar die erzielten Mieteinnahmen versteuern müssen, demgegenüber aber auch zahlreiche Aufwendungen geltend machen können. Dazu zählen neben der Abschreibung aus dem Kauf auch Kosten für notwendige Fahrten, Schuldzinsen oder Reparaturen. Wer in einen Rechtsstreit mit seinen Mietern gerät, kann zudem auch die Ausgaben dafür ansetzen.

Entstehen dem Vermieter Verluste aus der Vermietung, lassen sich diese mit anderen Einkünften verrechnen. Davon profitieren vor allem diejenigen, die ein hohes zu versteuerndes Einkommen haben. Dennoch ist in solchen Fällen Vorsicht geboten. Denn die Finanzämter prüfen hierbei sehr genau. Gerade in den ersten Jahren der Vermietung werden die Verluste oft nur unter dem Vorbehalt der Nachprüfung anerkannt. Bei langjährigen Negativeinkünften wird häufig eine Totalüberschussprognose verlangt.