Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 578 BGB – Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume.

Gesetzestext

(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.

(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 3, § 555d Absatz 1 bis 5, § 555e Absatz 1 und 2, § 555 f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.

(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.

A. Grundsätzliches.

Rn 1

Für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume gelten die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse (§§ 535–548). Da der Gesetzgeber daran anschließend das Wohnraummietrecht geregelt hat, bedurfte es der Verweisungsvorschrift des § 578. Ergänzt wird das Mietrecht für Grundstücke und Räume durch §§ 579–580. § 578 gilt über § 581 II auch für die Pacht (BGH ZMR 11, 365; Dresd ZMR 19, 487 zur Bestimmbarkeit des Pachtgegenstands). Abs 3 wurde mit Wirkung per 1.1.19 durch das MietRAnpG eingeführt und verfolgt den Schutz gewerblicher Mietverhältnisse, die eingegangen werden, um die angemieteten Räume aus vornehmlich sozialem Interesse Personen zu Wohnzwecken zu überlassen. Solche Mietverträge konnten bisher beliebig befristet und ohne Grund innerhalb der gesetzlichen Fristen gekündigt werden. Abs 1 wurde mW ab 1.12.20 um die Verweisung auf den neuen § 554 ergänzt (WEMoG; BGBl I 20, 2187 ff).

B. Bedeutung der nicht in Bezug genommenen Vorschriften.

I. Entspr Anwendung und Heranziehung des Rechtsgedankens nicht genannter Vorschriften.

Rn 2

Dass die entspr Anwendung mehrerer Vorschriften nicht vorgesehen ist, schließt eine analoge Anwendung oder eine Heranziehung des Rechtsgedankens dieser Vorschriften nicht aus. Das ist dadurch gerechtfertigt, dass gerade die Geschäftsraummiete keine ihrer praktischen Bedeutung entspr Regelung erfahren hat (Schmid GE 01, 1025). Ob man dabei rechtstheoretisch eine Analogie trotz fehlender Verweisung vornimmt oder den Rechtsgedanken über § 242 heranzieht, macht in der Praxis keinen Unterschied.

Rn 3

Das gilt va für Regelungen, die Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens sind. So wird wohl niemand auf die Idee kommen, es einem Gewerberaummieter zuzumuten, völlig überhöhte und unwirtschaftliche Betriebskosten zu bezahlen, nur weil § 556 III 1 Hs 2 und § 560 V in § 578 nicht erwähnt sind. Trotzdem gilt die Ausschlusswirkung der gesetzlichen oder vertraglichen Abrechnungsfrist nicht bei Gewerbemiete (BGH ZMR 11, 365). Für jede Einzelregelung ist zu prüfen, ob die Vorschrift speziell wohnungsmietrechtlichen Charakter hat, was eine Analogie ausschließt oder ob es sich um eine allgemeine Regelung handelt, deren analoge Anwendung auch bei Nichtwohnraummietverhältnissen zu sachgerechten Ergebnissen führt (Schmid GE 01, 1026). Nicht analog angewendet werden können die zugunsten des Wohnraummieters halbzwingenden Regelungen.

II. Leitbildfunktion bei der Verwendung Allgemeiner Geschäftsbedingungen.

Rn 4

Den für Wohnraum geltenden Vorschriften kommt auch für Nichtwohnraummietverhältnisse eine gewisse Leitbildfunktion iSd § 307 II Nr 1 zu. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Wohnraummieter nach Auffassung des Gesetzgebers schutzbedürftiger ist als der Geschäftsraummieter. Was in einem Wohnraummietvertrag vereinbart werden kann, stellt deshalb in einem Geschäftsraummietvertrag idR keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Umgekehrt ist bei einer Heranziehung von Regelungen für Wohnraummietverhältnisse iRv § 307 II Nr 1 stets zu prüfen, ob die Regelung nicht gerade in den Besonderheiten des Wohnraummietrechts ihren Grund hat und deshalb für die Geschäftsraummiete keine Leitbildfunktion entwickeln kann. Das Recht zur ordentlichen Kündigung kann für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen werden (BGH ZMR 20, 98)

III. Auslegungshilfe.

Rn 5

Die für Wohnraummietverhältnisse geltenden Vorschriften können auch zur Auslegung vertraglicher Regelungen in Geschäftsraummietverträgen herangezogen werden (vgl Ddorf NZM 00, 762). Zur Anmietvereinbarung vgl Hamburg ZMR 16, 369.

C. Wärmelieferung.

Rn 6

Der wesentliche Unterschied bei Gewerberaummietverhältnissen zur Rechtslage bei Wohnraummietverhältnissen liegt darin, dass anders als nach § 556c IV abweichende Vereinbarungen nach § 578 II 2 auch zu Las...