Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 550 BGB – Form des Mietvertrags.

Gesetzestext

¹Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. ²Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

A. Grundsätzliches.

Rn 1

§ 550 steht im gesetzlichen Untertitel ›Mietverhältnisse über Wohnraum‹ und erwähnt den Wohnraum ausdrücklich. Die Regelung gilt jedoch über § 578 I auch für Mietverhältnisse über Grundstücke und über § 578 II 1, I auch für Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, insb auch für Mietverhältnisse über Geschäftsräume (Köln MietRB 16, 70; Sommer in: Schmid/Harz, Mietrecht, § 550 Rz 1). Im Vordergrund steht die Information des Grundstückserwerbers, der nach § 566 und den Vorschriften, die hierauf verweisen, in den Mietvertrag eintritt (BGH ZMR 98, 12). Daneben hat auch die Formvorschrift des § 550 eine Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion (BGH ZMR 08, 704 = NJW 08, 2178). Insbes der Vertragsgegenstand muss präzise beschrieben werden (Brandbg 25.1.22 – 3 U 25/21; 10.1.22 – 3 U 110/20; Dresd ZMR 19, 487; Sonderfall LG Bochum ZMR 21, 114). Die für die Einhaltung der Schriftform maßgeblichen Tatsachen hat derjenige zu beweisen, der sich auf die feste Vertragsdauer bzw Unkündbarkeit beruft (Rostock NZM 02, 955 [OLG Rostock 28.12.2001 - 3 U 173/00]). Das Schriftformerfordernis ist ein latentes Risiko für den Bestand befristeter Mietverträge (Günter NZM 19, 561). Zu geplanten Änderungen vgl Neumann ZRP 22, 9 und Häublein/Jacoby/Lehmann-Richter ZMR 22, 265.

Rn 2

§ 550 ist nicht abdingbar (BGH ZMR 18, 30, Ddorf ZMR 13, 431; str).

Rn 3

Zum Anspruch auf Wahrung der Schriftform: Sommer in: Schmid/Harz, Mietrecht, § 550 Rz 8 ff mwN. Zur Auslegung der Vertragsurkunde vgl LG Berlin ZMR 16, 31.

B. Laufzeit.

Rn 4

§ 550 findet Anwendung, wenn die Mietvertragsdauer ein Jahr überschreitet, wobei der Beginn des Mietverhältnisses maßgeblich ist. Unter § 550 fallen auch Mietverhältnisse auf Lebenszeit und Mietverhältnisse, die eine so lange Kündigungsfrist vorsehen, dass sie nicht mindestens jährlich aufgelöst werden können. Entspr gilt für Mietverträge, bei denen das Kündigungsrecht einer oder beider Parteien für länger als ein Jahr ausgeschlossen ist (Hambg MietRB 15, 357, BGH ZMR 08, 883). Dasselbe muss auch dann gelten, wenn die Kombination von vereinbarter Kündigungsfrist und Ausschluss des Kündigungsrechts auf bestimmte Zeit dazu führt, dass der Zeitraum für die Beendigung eines Mietverhältnisses länger ist als ein Jahr (Sommer in: Schmid/Harz, Mietrecht, § 550 Rz 4). (Änderungs-)Vereinbarungen, die nicht über ein Jahr hinaus relevant sind, fallen nicht unter § 550 (KG ZMR 18, 303; BGH ZMR 22, 23).

C. Schriftform des § 126.

Rn 5

Nach hM ist die Schriftform des § 126 einzuhalten (BGH ZMR 20, 300; ZMR 15, 763: eine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde, die inhaltlich vollständig die Bedingungen eines später mündlich abgeschlossenen Mietvertrags enthält, genügt; Sommer in: Schmid/Harz, Mietrecht, § 550 Rz 5 mwN). Es genügt, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet (BGH ZMR 18, 578, LG Marburg 25.3.19 – 5 S 98/18: Der Zugang dieser Urkunden und der Ort, an dem sie sich befinden, sind ohne Belang); es reicht auch, wenn eine der beiden Urkunden von beiden Parteien unterschrieben ist. Der Mietvertrag muss am Ende unterschrieben sein. Eine Unterschrift nur auf der ersten Seite genügt nicht. Ausreichend ist es jedoch, wenn eine dem Mietvertrag beigefügte Anlage unterzeichnet ist und die Zusammengehörigkeit von Hauptvertrag und Anlage durch gegenseitige Bezugnahme feststeht (Kobl NZM 13, 767).

Rn 6

Die schriftliche Form wird nach § 126 III durch die elektronische Form ersetzt. Ein Ausschluss dieser Ersatzmöglichkeit besteht bei § 550 nicht. Bei der elektronischen Form ist insb zu beachten, dass der gesamte Vertrag den Formvorschriften des § 126a entsprechen muss. Das schließt die Formwahrung aus, wenn der Vertrag als solcher der elektronischen Form entspricht, die Anlagen aber nur in Papierform vorliegen. Auch insoweit ist die Wahrung der elektronischen Form erforderlich (Stellmann/Süss NZM 01, 969 ff).

Rn 7

Verträge, die ein Vor- oder Ankaufsrecht oder andere Vereinbarungen enthalten, die einer strengeren Formvorschrift unterliegen, bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Einhaltung dieser Form (vgl hierzu Weiner MietRB 2012, 335).

D. Änderungen.

I. Änderungsverträge.

Rn 8

Das Schriftformerfordernis gilt grds auch für Änderungsverträge (KG ZMR 18, 582; BGH MDR 16, 146, NJW 99, 2517; Jacoby NZM 11, 1 [2]; zur Vertragserweiterung: Dresden ZMR 16, 27, Frankfurt MietRB 16, 282). Die Wirksamkeit der Änderung als solche wird zwar von der fehlenden Schriftform nicht berührt (anderes gilt für Ankaufsrechte des Mieters wg § 311b I 1, Schütz ZMR 21, 291). Die Festlaufzeit des Vertrages geht aber verloren. Es tritt die Rechtsfolge des § 550 ein (Ddorf GE 03, 251 = DWW 03, 93). Es ist für die Formbedürftigkeit auch schädlich, wenn die Mietänderung zu einer dem Vermieter ...