Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete.

Gesetzestext

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) ¹Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. ²Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

A. Wechsel der Vertragspartei auf Vermieterseite.

Rn 1

Der in § 566 normierte Grundsatz ›Kauf bricht nicht Miete‹ übernimmt unter dieser ungenauen vom Gesetzgeber als sprichwörtlich bezeichneten Überschrift (richtig: Veräußerung bricht nicht den Mietvertrag) mit geringfügigen sprachlichen Änderungen die bisherige Regelung des § 571 aF. Es handelt sich hier um eine typische Mieterschutzbestimmung. Der Mieter soll nicht den Mietbesitz durch Veräußerung (BGH ZMR 99, 546) oder entspr durch Erwerb des Eigentums kraft Gesetzes (BGH ZMR 08, 881) verlieren. Ohne diese Regelung bestünde kein Recht zum Besitz ggü dem Erwerber. Mit Beendigung des Erwerbstatbestandes (idR Grundbucheintragung) tritt der Erwerber für die Dauer seines Eigentums an die Stelle des vormaligen Eigentümers und Vermieters. Zum Schicksal von Mietverhältnissen im Rahmen von Erwerbsvorgängen vgl Buchinger/Kirschner ZfIR 17, 377. § 566 erfasst nur solche Ansprüche, die in unlösbarem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen (Ddorf ZMR 08, 954; für Kautionsanspruch BGH NJW 12, 3032; LG Kiel ZMR 13, 195; anders wenn bereits vor Erwerbsfall geleistet: BGH ZMR 12, 258). Der Erwerber ist nicht ohne ausdrückliche vertragliche Regelung verpflichtet, ebenfalls zur Umsatzsteuer zu optieren (BGH ZMR 12, 621).

B. Anwendungsbereich des § 566.

Rn 2

§ 566 gilt (vgl § 578) sowohl für Wohnraummietverhältnisse als auch für Mietverhältnisse über Grundstücke ua Räume. § 566 erstreckt sich sowohl auf bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse als auch auf genossenschaftliche Dauernutzungsverträge (vgl Streyl NZM 10, 343). Analog gilt die Regelung des § 566 für Erbbaurechte, Nießbrauch, Wohnungsrecht und Wohnungseigentum; zT auch für Unterhaltsvereinbarungen (vgl Celle NJW 11, 2062 [OLG Celle 02.05.2011 - 10 WF 133/11]), nicht aber für Wohnungszuweisungen nach § 1361b (München FamR kompakt 16, 151); § 566 gilt auch für den Erwerb kraft Gesetzes (BGH ZMR 10, 674, ZMR 09, 747; ZMR 08, 881); nicht aber für Leihverträge (Stgt MDR 09, 1310). Erfasst werden nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen (BGH, ZMR 17, 34), nicht etwa die vertragliche Pflicht des Vermieters zur Abstandszahlung für die vorzeitige Vertragsauflösung (Jena NZM 19, 824). Zum Eintritt in Energieversorgungsverträge kommt es nicht (AG Heilbronn ZfIR 16, 476). Zur Geltung des § 566 bei Auseinandersetzungsvereinbarungen vgl Terner RNotZ 19, 382.

Rn 3

Dagegen findet die Vorschrift keine Anwendung auf gewerbliche Mietverhältnisse, die auf Gestattung eines Gewerbes in den Räumen eines anderen gerichtet sind. Dies hat der BGH (ZMR 02, 905 = NJW 02, 3322 f) für einen Breitbandkabelvertrag entschieden, bei dem der Grundstückseigentümer einem Unternehmen das ausschl Recht gewährte, auf dem Grundstück eine Breitbandkabelanlage zu errichten, zu unterhalten und mit den Wohnungsmietern Einzelanschlussverträge abzuschließen. § 566 gilt auch nicht für Untermietverträge bei einem Wechsel des Hauptmieters/Untervermieters (BGH NJW 89, 2053 [BGH 22.05.1989 - VIII ZR 192/88]), bei nur identitätswahrender Umfirmierung (BVerfG NJW 13, 3774 [BVerfG 12.09.2013 - 1 BvR 744/13]) und für den Mietvorvertrag. Ist dem Mieter gestattet, ein im Eigentum des Vermieters stehendes weiteres Grundstück zu benutzen, das nicht Gegenstand des Mietvertrags ist, tritt bei einer späteren Veräußerung dieses Grundstücks der Erwerber nicht gem § 566 I in den Mietvertrag ein (BGH ZMR 20, 21). Die in § 45a Abs 4 TKG aF angeordnete entsprechende Anwendung von § 566 gilt auch für vor dem 24.2.2007 abgegebene Eigentümererklärungen oder vergleichbare Nutzungsverträge. Die Eigentumsübertragung muss aber nach dem 24.2.2007 erfolgt sein (BGH MDR 15, 883). Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide Vermieter, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert (BGH ZMR 19, 324).

C. Personenidentität von Veräußerer und Vermieter.

Rn 4

§ 566 I setzt eine Veräußerung des vermieteten Wohnraums oder Grundstücks durch den vermietenden Eigentümer voraus. Lammel (§ 566 Rz 23) argumentiert gestützt auf die Gesetzesgeschichte des § 571 aF, dass es nicht auf eine Identität (vgl Streyl WuM 08, 579, Rostock NZM 06, 262; BGH ZMR 08, 704; NJW-RR 10, 1309) von Vermieter und Eigentümer bei der Anmietung ankomme, sondern lediglich bei der Veräußerung. Diese Auffassung ist weiter umstr (LG Ste...