Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 571 BGB – Weiterer Schadensersatz bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum.

Gesetzestext

(1) ¹Gibt der Mieter den gemieteten Wohnraum nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter einen weiteren Schaden im Sinne des § 546a Abs. 2 nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat. ²Der Schaden ist nur insoweit zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert. ³Dies gilt nicht, wenn der Mieter gekündigt hat.

(2) Wird dem Mieter nach § 721 oder § 794a der Zivilprozessordnung eine Räumungsfrist gewährt, so ist er für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Allgemeines.

Rn 1

Die nicht abdingbare Bestimmung gilt für die Wohnraummiete, s § 557 Rn 3, auch für die in § 549 II, III aufgeführten Mietverhältnisse. I schränkt aus sozialen Erwägungen den dem Vermieter in § 546a II eingeräumten Schadensersatzanspruch für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur Rückgabe der Mietsache iSv § 546 I ein und schließt ihn unter bestimmten Voraussetzungen sogar völlig aus. Der Mieter soll jedenfalls nicht davon abgehalten werden, soziale Gesichtspunkte geltend zu machen, die einer fristgerechten Räumung entgegenstehen können. Der Zweck von II ist darin zu sehen, dass der Wohnraummieter sich nicht aus Sorge vor Schadensersatzansprüchen davon abhalten lassen soll, eine Räumungsfrist zu beantragen und zu nutzen (vgl. BTDrs IV 806, 11 u IV/2195, 5 zu § 557 aF). § 571 II gilt unmittelbar nur im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter, da sie systematisch an § 546a anknüpft und wie diese das Bestehen eines (beendeten) Mietverhältnisses voraussetzt (BGH ZMR 21, 299 Rz 12). Ob § 571 II auf den Untermieter von Wohnraum entspre anwendbar ist, ist str (Nein: LG Kiel WuM 95, 540; Ja: LG Stuttgart NJW-RR 90, 654; ohne Stellungnahme BGH ZMR 21, 299 Rz 15 ff). Stellungnahme. Der Untermieter von Wohnraum, dem eine Räumungsfrist nach § 721 oder § 794a ZPO gewährt worden ist, befindet sich in einer vergleichbaren Situation (s.a. BGH ZMR 21, 299 Rz 16).

B. Voraussetzungen.

Rn 2

Das Gesetz nennt als einzige Voraussetzung, dass der Mieter den gemieteten Wohnraum nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt.

C. Wirkung.

I. Ausschluss von Schadensersatz.

Rn 3

Der Vermieter kann bei einer eigenen Kündigung einen weiteren Schaden iSv § 546a II nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat, §§ 276, 278. Umstände sind nicht zu vertreten, wenn eine Härte iSd § 574 I vorliegt, weil der Mieter angemessenen Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen erlangen kann oder ein Zwischenumzug unverhältnismäßig ist. Das Gleiche gilt, wenn die Rückgabe wegen einer Erkrankung unterbleibt oder wenn sich der Umzug aus Gründen verzögert, die eine gerichtliche Räumungsfrist gerechtfertigt hätten. Die nicht fristgerechte Räumung ist schließlich auch dann nicht verschuldet, wenn der Mieter den Ausgang eines Rechtsstreits über die Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung abwarten durfte.

II. Billigkeit.

Rn 4

Der Schaden ist nach I 2 ausnahmsweise zu ersetzen, wenn die Billigkeit einen Ersatz erfordert. Solche Umstände können darin liegen, dass der Mieter in Kenntnis eines zukünftigen Eigenbedarfes des Vermieters ein befristetes Mietverhältnis eingeht (LG Siegen WuM 90, 208), hingegen nicht, wenn der Vermieter einen hohen Gewinn ersetzt haben will, der ihm aus einem gescheiterten Verkauf der Mietsache entgangen ist. Der Umfang des Ersatzes ist aufgrund einer Abwägung aller Umstände zu bestimmen. Das Ergebnis der Abwägung kann auch darin bestehen, dass ein Schadensersatzanspruch ganz ausgeschlossen ist (LG München II ZMR 87, 96).

III. Gewährung einer Räumungsfrist.

Rn 5

Wird dem Mieter nach § 721 oder § 794a ZPO eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, ist er nach II für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet (BGH ZMR 21, 299 Rz 11). Eine vertragliche oder einseitig eingeräumte Räumungsfrist ist hingegen ebenso wie Vollstreckungsschutz gem § 765a ZPO oder eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 732 ZPO unbeachtlich.

Rn 6

Die Beschränkung bezieht sich nur auf die durch die Vorenthaltung verursachten Schäden; Ersatzpflichten aus anderen Gründen, zB wegen Beschädigung oder Verschlechterung der Mietsache während der Vorenthaltung, sind nicht erfasst. Wird die Bewilligung einer Räumungsfrist durch das Rechtsmittelgericht aufgehoben, gilt die Einschränkung bis zur Zustellung der Rechtsmittelentscheidung an den Mieter (LG Siegen WuM 90, 208). Der durch die Bestimmung angeordnete Schutz findet auch im Falle der Mieterkündigung oder der einvernehmlichen Aufhebung des Mietvertrags Anwendung. § 571 I 3 gilt nicht.

D. Beweislast.

Rn 7

Der Mieter muss fehlendes Verschulden bei der verspäteten Rückgabe sowie die Umstände, die seine Schadensersatzpflicht aus Billigkeitsgründen einschränken oder ausschließen, beweisen. Der Vermieter muss die Höhe des weiter...