Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 546a BGB – Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe.

Gesetzestext

(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

A. Grundsätzliches.

Rn 1

§ 546a wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und begründet zugunsten des Vermieters bei verspäteter Rückgabe der Mietsache einen Entschädigungsanspruch mindestens in Höhe der vereinbarten Miete. Ist die ortsübliche Miete höher, kann der Vermieter diese verlangen. § 546a ist kein Schadensersatzanspruch, sondern ein vertraglicher Anspruch eigener Art. Der Gesetzeszweck besteht ua darin, Druck auf denjenigen Mieter auszuüben, der seiner Rückgabepflicht aus § 546 nicht nachkommt (BGH NJW 17, 1022). § 546a soll dem Vermieter zudem die Verfolgung seiner Rechte erleichtern (BGH NJW-RR 04, 558, 560 [BGH 07.01.2004 - VIII ZR 103/03]). Außerdem soll § 546a dem Mieter den Anreiz nehmen, die Mietsache vorzuenthalten, weil vergleichbarer Ersatzraum nur gegen ein höheres Entgelt zu beschaffen ist (Celle IMR 16, 197).

Rn 2

§ 546a entspricht im Wesentlichen § 557 I aF mit dem Unterschied, dass die heutige Entschädigungsnorm für alle Mietverhältnisse gilt. Eine Übergangsregelung existiert nicht. Die vormaligen II bis IV sind heute in § 571 kodifiziert. Bei Pacht greift § 584b. Bei Untermiete gelten mangels Mietverhältnisses zwischen Vermieter und Dritten allein die §§ 987 ff (Hambg NZM 99, 1052 [OLG Hamburg 19.08.1998 - 4 U 28/97]), ebenso bei Angehörigen des Mieters. Dagegen besteht der Anspruch aus § 546a im Verhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Dritten. Sind aber Haupt- und Untermietverhältnis gleichzeitig beendet worden, steht dem Hauptmieter kein Anspruch aus § 546a zu, da er mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses ebenfalls seine Nutzungsberechtigung verloren hat (BGH NJW 96, 46; KG ZMR 06, 283; Saarbr NJW-RR 06, 515). Konkurrenzen zu anderen Vorschriften bestehen nicht (vgl Rn 13 ff), da § 546a dem Vermieter die Rechtsverfolgung erleichtern soll und somit einen zusätzlichen Anspruch begründet (vgl BGH NJW 17, 2997). Bei fehlender Vorenthaltung können Ansprüche gem §§ 812 ff bestehen (BGH NJW 17, 2997 [BGH 12.07.2017 - VIII ZR 214/16]).

B. Abweichende Vereinbarungen.

Rn 3

§ 546a ist abdingbar. Vertragliche Vereinbarungen zu Lasten des Wohnraummieters dürfen jedoch nicht von § 571 abweichen. Formularmäßige Bestimmungen unterliegen der Inhaltskontrolle insb durch §§ 309 Nr 5 und 7, 308 Nr 7 und 307 II Nr 1. Da die Vorenthaltung (s Rn 4) ein wesentliches Merkmal des § 546a darstellt, ist eine Klausel unwirksam, derzufolge bei jeder nicht rechtzeitigen Rückgabe Nutzungsentschädigung zu zahlen ist (für Leasingvertrag BGH NJW-RR 04, 558, 560 [BGH 07.01.2004 - VIII ZR 103/03]). Eine pauschale Nutzungsentschädigung iHv 150 % der vertraglichen Miete verstößt gegen § 307 I (Frankf, IMR 11, 102).

C. Tatbestand des Entschädigungsanspruchs nach § 546a I.

Rn 4

Voraussetzung ist nach dem Gesetzeswortlaut die Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses. Dem Begriff des Vorenthaltens ist immanent, dass die Rückgabe der Mietsache bzw. der Schlüssel (Kobl, NJW-RR 18, 845; vgl aber Naumbg IMR 19, 324: im Einzelfall schon kein Vorenthalten, wenn der Mieter sich der Schlüssel nur entledigt!) trotz bestehender Rückgabepflicht unterlassen wird und dieses dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH NJW 17, 2997). Verhandlungen zwischen den Parteien oder eine gewährte Räumungsfrist führen nicht zum Entfall des Vorenthaltens (Ddorf IMR 11, 444). Jedoch liegt kein Vorenthalten vor bei irriger Annahme des Vermieters, der Mietvertrag bestehe fort (BGH NJW 17, 2997) oder bei Ablehnung der Rücknahme (Ddorf ZMR 07, 780; vgl BGH NJW-RR 19, 645), Austausch der Schlösser durch den Vermieter (KG NJW-RR 06, 514), Schlüsselüberlassung an den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen (Ddorf NJW-RR 04, 300), Zurücklassen von Gegenständen aufgrund geltend gemachten Vermieterpfandrechts (Kobl, NJW-RR 18, 845) oder Inbesitznahme des Vermieters trotz unvollständiger Schlüsselrückgabe (Ddorf IMR 13, 496). Eine Schlechterfüllung der Rückgabepflicht aus § 546 genügt nicht (Brandenburg IMR 13, 415) – zB unterlassene Schönheitsreparaturen bzw Mängelbeseitigungen (BGH NJW-RR 10, 1521 [BGH 13.07.2010 - VIII ZR 326/09]) oder zurückgelassene Gegenstände in den Mieträumen (Ddorf WuM 02, 494 [OLG Düsseldorf 28.05.2002 - 24 U 133/01]). Bleibt aber der überwiegende Teil der Gegenstände in den Räumen, führt dies zur Nichterfüllung der Rückgabepflicht (Ddorf ZMR 04, 27; KG ZMR 07, 194). Zur Abgrenzung s § 546 Rn 7 ff. Ob der Mietgebrauch fortgesetzt wird, ist unbeachtlich. Zu den Voraussetzungen, Inhalt und Erfüllung der Rückgabepflicht s § 546 Rn 3 ff.

Rn 5

Nach dem Gesetzeswortlaut sind kein Verschulden des Mieters (BGH NJW 84, 1527 [BGH 15.02.1984 - VIII ZR 213/82]) und kein Schaden des Vermieters erforderlich. Eine Vorenthaltung der Mietsache liegt auch vor bei Gewährung von Vollstreck...