Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 557 BGB – Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz.

Gesetzestext

(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.

(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.

(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Allgemeines.

I. Überblick.

Rn 1

§ 557 ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Zur Gesetzesgeschichte s.a. § 557 BGB Rn 1 f. Er leitet das 2. Unterkap mit den Regelungen über die Miethöhe ein und fasst die Möglichkeiten zusammen, wie die Vertragsparteien (Änderungsvereinbarung) oder der Vermieter einseitig (va nach §§ 559, 560) die Miete ändern können. Mit der Voranstellung der Mieterhöhungen kraft Parteivereinbarung in § 557 I, II wird das grds auch für Mieterhöhungen geltende Prinzip der Vertragsfreiheit (Vor §§ 145 ff Rn 12 ff) im Interesse der Streitvermeidung hervorgehoben und einvernehmlichen Vertragsänderungen grds der Vorzug eingeräumt (BGH NJW 07, 3122 [BGH 18.07.2007 - VIII ZR 285/06] Rz 15). Zum Anwendungsbereich vor § 557 BGB Rn 3.

II. Zweck.

Rn 2

Die Vorschrift ist Grundnorm für die Möglichkeiten einer Mieterhöhung in Wohnraummietverhältnissen. Durch § 557 I stellt das Gesetz klar, dass eine vertragliche Änderung der Miethöhe frei von Zwängen nur während des laufenden Verhältnisses möglich ist. Alle anderen Änderungen sind gefesselt. Bereits künftige vertragliche Änderungen der Miete sind gem § 557 II bloß in Form von Staffel- oder Indexmieten (§§ 557a, 557b) zulässig.

Rn 3

Kommt zwischen den Parteien keine Vereinbarung zustande, bestimmt § 557 III, dass ein Vermieter – soweit nicht etwas anderes vereinbart ist – einseitige Mieterhöhungen ausschl im gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558–560 durchsetzen kann.

B. Vereinbarte Mietänderung.

I. Allgemeines.

Rn 4

Vertragliche Mietänderungen sind für das laufende Mietverhältnis und für künftig geschuldete Mieten vorstellbar.

II. Erhöhung der Miete im laufenden Mietverhältnis.

1. Allgemeines.

Rn 5

Die Vertragsparteien können die gegenwärtige Miete während der Laufzeit des Mietvertrags jederzeit frei vereinbaren und erhöhen oder ermäßigen. Vereinbarungen des noch nicht im Grundbuch eingetragenen bloßen Grundstückserwerbers binden den Mieter nicht (AG Köln WuM 07, 577), sofern sie nicht unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen werden (LG Duisburg WuM 04, 231, 232 [OLG Düsseldorf 03.02.2004 - 3 Wx 364/03]). Eine Miethöheänderungsvereinbarung ist Vertrag iSv § 311 I, der durch Angebot und Annahme zustande kommt (s.a. § 558b Rn 4). Es gelten die Bestimmungen über Willenserklärungen (§§ 116–144) und die über Verträge (§§ 145–157). Die Beteiligten haben sich für eine Mieterhöhung grds auf einen bestimmten Betrag zu verständigen. Die Erhöhung wirkt zum vereinbarten Termin. Ist keiner vereinbart worden, gilt § 271. IdR ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig (BGH NJW 98, 445, 446), dass ein Änderungsvertrag geschlossen worden ist; anders ist es ggf unter Kaufleuten (Ddorf ZMR 95, 534).

2. Schlüssige Änderungen.

Rn 6

Die Abrede zur Miethöhe kann schlüssig (stillschweigend) geändert werden (BGH ZMR 18, 564 Rz 11; NJW 08, 283 Rz 18; s.a. § 535 Rn 32). Für eine schlüssige Annahme ist erforderlich, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter der Änderung zustimmt. Für einen Änderungsvertrag reicht es grds nicht aus, dass der Mieter zB Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet. Selbst wenn der Mieter daraufhin eine Zahlung erbringt, kommt darin zunächst allein die Vorstellung des Mieters zum Ausdruck, hierzu verpflichtet zu sein (BGH NJW 08, 283, 284). Dem Mieter muss bei einem ausdrücklichen oder konkludenten Antrag bewusst sein, wie hoch die vereinbarte Miete ist und dass er durch die Zahlung einer Mieterhöhung zustimmt. Die Zahlung einer erhöhten Miete ist dabei nur ein Indiz für einen Änderungswillen (s.a. BGH ZMR 05, 848, 849; 05, 847, 848). Eine schlüssige Annahme ist auch nicht darin zu sehen, dass der Mieter einen ›Befehl‹ des Vermieters annimmt und einen Dauerauftrag ändert (LG Mannheim WuM 04, 481). Hat der Vermieter eine ausdrückliche Erklärung verlangt, kommt eine konkludente nicht mehr in Betracht (LG Berlin GE 08, 605; AG Schöneberg GE 09, 117, 118). Ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558, 558b kann idR nicht nach § 140 in ein schlüssiges Angebot auf Abschluss eines Abänderungsvertrages umgedeutet werden (BGH ZMR 05, 848, 849; aA LG Berlin GE 08, 1492, 1493); ein einseitiges Verlangen nach §§ 559, 560 keinesfalls. Hat sich der Vermieter unter Verstoß gegen § 557 IV eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinem Mieterhöhungsschreiben dieses Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin kein Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung (BGH ZMR 05, 848, 849).

III. Vereinbarungen über künftige Änderungen der Miethöhe.

Rn 7

Künftige Veränderungen der Miethöhe könn...